胡某與宋某執(zhí)行異議案-在法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同且已占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的案外人主張租賃權(quán)方能成立
人民法院案例庫(kù) 入庫(kù)編號(hào)：2024-17-5-201-022
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執(zhí)行/執(zhí)行異議/案外人異議/租賃權(quán)
基本案情
宋某與鄭某、羅某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，北京市西城區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)西城法院）于2017年6月13日作出（2017）京0102民初56號(hào)民事判決：一、宋某與鄭某簽訂的關(guān)于北京市西城區(qū)建功西里XX號(hào)樓XX房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案房屋）的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》繼續(xù)履行，鄭某、羅某于該判決生效之日起七日內(nèi)協(xié)助宋某辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)；二、鄭某于涉案房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完畢后七日內(nèi)將涉案房屋交付宋某；三、宋某于涉案房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完畢當(dāng)日支付鄭某剩余購(gòu)房款八百五十萬(wàn)元；四、駁回宋某的其他訴訟請(qǐng)求。該判決送達(dá)后，鄭某、羅某不服向北京市第二中級(jí)人民法院提起上訴，該院經(jīng)審理于2017年12月28日作出（2017）京02民終12199號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。訴訟中，無(wú)論一審期間還是二審期間，鄭某均未提及涉案房屋租賃事宜。判決生效后，宋某向西城法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，西城法院于2018年1月10日以（2018）京0102執(zhí)465號(hào)執(zhí)行案件立案執(zhí)行，同日向鄭某下達(dá)執(zhí)行通知書(shū)。
2018年12月10日，案外人胡某提出執(zhí)行異議稱(chēng)其為涉案房屋的合法承租人，目前仍在合理承租期限內(nèi)，其與被執(zhí)行人鄭某簽訂的房屋租賃合同發(fā)生在鄭某與申請(qǐng)執(zhí)行人宋某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，形成合法的阻卻事由，申請(qǐng)法院依法中止強(qiáng)制向宋某交付涉案房屋。
宋某對(duì)于胡某所提異議中的承租關(guān)系不予認(rèn)可，認(rèn)為系胡某與鄭某惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，不同意胡某的異議請(qǐng)求。
經(jīng)審查查明，2016年1月1日胡某與鄭某簽訂房屋租賃合同，房屋建筑面積為207.41平方米，每月租金為3000元，租期自2016年1月1日起至2035年12月31日止，共20年。
另查明，2016年3月21日，鄭某委托北京某家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某家公司）賣(mài)房時(shí)，某家公司經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入房屋拍攝照片后上傳某家公司APP進(jìn)行掛牌出售，房屋使用狀態(tài)為辦公用房。2016年3月24日，某家公司經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入房屋拍攝各房間照片，房屋使用狀態(tài)為辦公用房。2016年9月8日，房屋買(mǎi)受人宋某簽訂合同前看房拍攝照片，房屋使用狀態(tài)為辦公用房。在與宋某于2016年9月13日簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，鄭某曾在合同中明確表示“出賣(mài)人未將該房出租”。聽(tīng)證中，胡某稱(chēng)房屋簽訂后并沒(méi)有立即接收該房屋，房屋的狀態(tài)是長(zhǎng)期處于鄭某所在公司的辦公用房狀態(tài)，因?yàn)猷嵞钞?dāng)時(shí)考慮要出售房屋，雙方關(guān)系本來(lái)不錯(cuò)，如果出售了就不再承租。一年后，大概天熱的時(shí)候才開(kāi)始使用該房屋。
西城法院于2019年7月31日作出（2019）京0102執(zhí)異144號(hào)執(zhí)行裁定，裁定駁回胡某的異議請(qǐng)求，胡某對(duì)該裁定未提起案外人執(zhí)行異議之訴，該裁定已經(jīng)生效。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，本案焦點(diǎn)有二：
一是案外人胡某主張的租賃權(quán)是否依法成立，二是其權(quán)利能否排除強(qiáng)制執(zhí)行。首先，2016年9月13日鄭某與宋某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，房屋使用狀態(tài)為辦公用房，鄭某在合同中明確表示“出賣(mài)人未將該房出租”，胡某稱(chēng)其與鄭某簽訂房屋租賃合同后，因鄭某當(dāng)時(shí)想出售房屋所以沒(méi)有立即入住，由此可以認(rèn)定2016年9月13日房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，即使胡某與鄭某于2016年1月1日簽訂了房屋租賃合同，但該租賃合同也并未實(shí)際履行。再者，2017年5月26日后，胡某對(duì)該房屋進(jìn)行了改造使用，但對(duì)建筑面積為207.41平方米的房屋，約定每月租金只有3000元，明顯大幅度低于市場(chǎng)價(jià)格，且租期自2016年1月1日起至2035年12月31日止共20年，胡某所稱(chēng)租金價(jià)低是因?yàn)槠涫青嵞抽_(kāi)辦公司的老員工，因身患肝病，鄭某為照顧他，以及便于其女兒與崔某之間進(jìn)行業(yè)務(wù)合作，明顯不具合理性。
鑒于以上事實(shí)，對(duì)于宋某主張胡某與鄭某構(gòu)成惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租爭(zhēng)議房屋的意見(jiàn)，法院予以采信。無(wú)論胡某對(duì)其提交的崔某名下銀行交易明細(xì)、微信聊天截圖、五份繳費(fèi)憑證，能否證實(shí)繳納了租金、其他費(fèi)用，均動(dòng)搖不了宋某該主張。對(duì)胡某所申請(qǐng)法院應(yīng)依法中止強(qiáng)制向宋某交付涉案房屋的請(qǐng)求，因其主張的租賃權(quán)并未依法成立，其權(quán)利不能排除強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)不予支持。
裁判要旨
1.對(duì)于案外人主張承租權(quán)成立的條件應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格審查。需同時(shí)符合以下兩個(gè)條件方能成立：其一，在法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同；其二，在法院查封之前承租人已占有使用該不動(dòng)產(chǎn)。
2.在案外人異議案件的審查中，應(yīng)該綜合是否實(shí)際繳納租金、租金是否嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)格、繳納方式是否符合一般交易習(xí)慣、物業(yè)管理繳費(fèi)憑證等因素綜合進(jìn)行認(rèn)定，以防止承租人與被執(zhí)行人惡意串通拖延執(zhí)行。在涉及房屋買(mǎi)賣(mài)以及抵押登記的情形時(shí)，也可以參考相關(guān)合同中是否有關(guān)于房屋出租情況的表述。
3.案外人承租在先的租賃權(quán)成立仍不能阻卻拍賣(mài)等強(qiáng)制執(zhí)行措施，其產(chǎn)生的法律后果是簽署租賃協(xié)議及合法占有的承租人能在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)，即繼續(xù)承租涉案房屋直至租賃期滿(mǎn)。實(shí)踐中，需要予以明確的是該項(xiàng)異議屬于案外人針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)對(duì)此進(jìn)行立案審查，并作出裁定，不可直接認(rèn)定租賃權(quán)成立并予以執(zhí)行。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第238條（本案適用的是2017年修正的《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第227條）
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第31條
執(zhí)行異議：北京市西城區(qū)人民法院（2019）京0102執(zhí)異144號(hào)執(zhí)行裁定（2019年7月31日）
