于某與李某豪執(zhí)行異議案-房產(chǎn)拍賣中案外人以房屋租賃權(quán)為由提出執(zhí)行異議的處理規(guī)則
人民法院案例庫 入庫編號：2024-17-5-201-016
關(guān)鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行異議/案外人異議/房屋租賃權(quán)/排除執(zhí)行
基本案情
執(zhí)行法院依據(jù)2013年12月31日作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的上海市奉賢公證處（2013）滬奉證執(zhí)行字第×××號執(zhí)行證書，在執(zhí)行申請執(zhí)行人李某豪與被執(zhí)行人胡某良、張某珍公證債權(quán)文書一案中，查得被執(zhí)行人名下位于上海市閔行區(qū)保樂路的房產(chǎn)一幢，房產(chǎn)于2013年12月13日設(shè)立抵押，抵押權(quán)人即申請執(zhí)行人李某豪。法院遂對該房屋依法進行評估、拍賣。在房屋的處置過程中，案外人于某對上述執(zhí)行行為提出異議，主張對該房屋的租賃權(quán)。
在聽證過程中，于某表示，被執(zhí)行人胡某良曾向其借款總計人民幣100多萬元未還，故于2013年3月將上述房屋租給其使用，房租抵扣錢款，同年8月簽訂租賃合同，約定租賃期限20年，且承租人有轉(zhuǎn)租權(quán)。目前房屋已被轉(zhuǎn)租給他人。于某向執(zhí)行法院提供證據(jù)如下：一是上海市楊浦區(qū)人民法院（2014）楊民一（民）初字第2×××號民事調(diào)解書，借條、銀行取款明細等，以證明欠款事實；二是2013年9月7日于某與胡某良簽訂的租賃合同；三是于某與沈某的租賃合同，以證明房屋已由于某再轉(zhuǎn)租給他人。
法院經(jīng)審查查明：一是楊浦區(qū)人民法院的民事調(diào)解書確認胡某良分別在2014年1月16日、2月10日和2月20日向于某借款總計460000元，雙方在楊浦區(qū)人民法院主持調(diào)解下達成協(xié)議，由胡某良在2014年9月20日前歸還于某欠款本金460000元，利息22500元以及于某因此支出的訴訟費用。二是于某和胡某良在租賃合同中約定胡某良將上海市閔行區(qū)保樂路某全幢房屋出租給于某，租期自2013年9月7日至2033年9月6日，每月租金8000元，抵扣胡某良借于某之欠款和違約金，租賃保證金100萬元，由于某交付胡某良（于某表示該100萬元即他給胡某良的借款），于某對房屋有轉(zhuǎn)租權(quán)，合同落款日期為2013年9月7日。三是落款署期為2013年9月7日，署名為胡某良出具的借條，借條內(nèi)容為胡某良向于某借款100萬元，并約定借款利息及其他費用。四是于某與沈某簽訂的租賃合同，租賃期限自2014年6月20日至2016年6月19日，落款日期為2014年6月8日。五是系爭房屋現(xiàn)依法核準(zhǔn)登記在胡某良名下，并于2013年12月13日設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為申請執(zhí)行人李某豪，房屋于2014年2月8日始涉多案司法查封。六是執(zhí)行法院于2014年12月9日曾約談于某，于某表示系爭房屋是其向被執(zhí)行人胡某良承租，租賃期限自2014年1月17日至2034年1月16日，其后再轉(zhuǎn)租給沈某，并當(dāng)場提交了與其陳述內(nèi)容一致的租賃合同一份以佐證，2015年2月2日，于某向執(zhí)行法院明確表示其在2014年12月9日提交的租賃合同的簽訂日期為2014年1月16日，即借款當(dāng)日簽訂，此外雙方再無簽訂過其他租賃合同。
上海市閔行區(qū)人民法院經(jīng)審查后于2015年5月27日作出（2015）閔執(zhí)異字第5號執(zhí)行裁定：駁回于某的異議請求。
裁判理由
法院生效裁判認為，本案爭議焦點有二：一是于某和胡某良之間的租賃關(guān)系是否真實、合法、有效；二是于某占有使用房屋的具體時間究竟是在法院查封和抵押權(quán)設(shè)立時間之前還是之后。具體分析如下：
第一，于某前后兩次陳述的內(nèi)容存在矛盾，其在確認不再有其他合同后，經(jīng)告知先前合同承載的租賃權(quán)不得對抗房屋之抵押權(quán)，就再次提出還有其他簽訂于抵押設(shè)立之前的租賃合同。對于前后言辭的不一致，于某并未提供合理的、足以讓人信服的解釋，而自行推翻了先前的陳述，根據(jù)當(dāng)事人陳述與證據(jù)認定規(guī)則，可信度較低。
第二，根據(jù)于某陳述及其提供的書證，對于同一房屋，于某和胡某良先后簽訂了三份租賃合同，除租期開始日期和保證金外，并無其他實質(zhì)性內(nèi)容變更，這有違常理，不符合通常租賃合同的訂立習(xí)慣。于某對此并未作出合理解釋，故對三份租賃合同的真實有效性存疑。
第三，于某提供的楊浦區(qū)人民法院調(diào)解書和借條反映的兩個債權(quán)，債權(quán)數(shù)額與兩份租賃合同的保證金一致，時間吻合，考慮到執(zhí)行法院曾告知其不同租賃時間所產(chǎn)生的不同法律后果，難以排除于某為謀取自身最大利益捏造證據(jù)的可能。
因此，于某自述的事實、舉證的書證存在多處矛盾，租賃合同本身未經(jīng)依法登記備案，合同的真實性、合法性以及實際履行情況均未經(jīng)訴訟或其他合法程序確認。根據(jù)執(zhí)行審查中有限、審慎實體審查原則，不宜在執(zhí)行程序中界定租賃關(guān)系的真實有效性。綜上，于某主張的異議缺乏必要的基礎(chǔ)事實，不能阻卻法院強制執(zhí)行行為。故法院依法作出如上裁判。
裁判要旨
對于案外人主張房屋租賃權(quán)要求排除執(zhí)行的異議審查，應(yīng)當(dāng)秉持審慎、有限實體審查的原則，準(zhǔn)確認定案外人所主張租賃權(quán)的真實性，通過審查租賃合同簽訂、租賃物的占有使用等細節(jié)情況，考察當(dāng)事人主張的事實之間是否存在相互矛盾之處，防止案外人和被執(zhí)行人相互串通、利用案外人異議程序惡意阻卻執(zhí)行。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國民事訴訟法》（2023年修正）第238條（本案適用的是2012年修正的《中華人民共和國民事訴訟法》第227條）
執(zhí)行異議：上海市閔行區(qū)人民法院（2015）閔執(zhí)異字第5號執(zhí)行裁定（2015年5月27日）
