周某與朱某某執(zhí)行監(jiān)督案-已抵押劃撥土地的土地出讓金，未包含在拍賣價款中的，應(yīng)該由買受人繳納
人民法院案例庫 入庫編號：2023-17-5-203-023
關(guān)鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行監(jiān)督/執(zhí)行行為異議/劃撥土地出讓金承擔
基本案情
浙江省杭州市中級人民法院（以下簡稱杭州中院）拍賣被執(zhí)行人陳某某名下一處抵押給申請執(zhí)行人的房產(chǎn)，拍賣公告載明土地性質(zhì)為劃撥，未包含各種稅費，按現(xiàn)狀拍賣，標的物轉(zhuǎn)讓手續(xù)由買受人自行辦理。競買人周某通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣競買取得案涉房產(chǎn)。周某以辦理過戶手續(xù)時不應(yīng)承擔土地出讓金為由，向杭州中院提出異議請求撤銷拍賣。杭州中院依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條確認應(yīng)當由買受人繳納土地出讓金并駁回了其異議請求。周某不服提出復(fù)議，被浙江省高級人民法院（以下簡稱浙江高院）駁回后，向最高法院申請執(zhí)行監(jiān)督，請求：1.撤銷浙江高院（2021）浙執(zhí)復(fù)21號執(zhí)行裁定；2.請求按《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定執(zhí)行，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償；如不能按五十一條執(zhí)行，請求撤銷此次拍賣，返還競買人已匯入法院賬戶的1203820元拍賣款項，協(xié)助競買人追回已交納的稅費。
申請執(zhí)行人朱某某請求最高人民法院駁回申訴人的申請，維持原裁定，理由為：1.案涉房產(chǎn)經(jīng)評估公司依法評估，評估報告中明確表明：本次估計價格不包含評估對象所有權(quán)人交易中應(yīng)繳納的各項稅費。2.杭州中院根據(jù)上述評估報告在競買公告中明確公示權(quán)利性質(zhì)：國有劃撥/存量房產(chǎn)；并在競買公告中盡了反復(fù)特別提醒義務(wù)。3.本案不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定。4.如競買人交納了土地出讓金，該房屋的土地性質(zhì)將由劃撥改為出讓，變更了土地性質(zhì)，該房屋增值收益亦歸競拍人享有。
浙江省杭州市中級人民法院于2021年2月20日作出（2021）浙01執(zhí)異14號執(zhí)行裁定，駁回周某的異議請求。浙江省高級人民法院于2021年4月7日作出（2021）浙執(zhí)復(fù)21號執(zhí)行裁定，駁回周某的復(fù)議申請，維持杭州中院（2021）浙01執(zhí)異14號執(zhí)行裁定。2021年12月20日，最高人民法院作出（2021）最高法執(zhí)監(jiān)398號裁定，駁回申訴人周某的申訴請求。
裁判理由
法院生效裁判認為，本案爭議焦點為：第一，劃撥用地的土地出讓金應(yīng)由哪方負擔；第二；拍賣公告是否嚴重失實違反拍賣程序。
一、劃撥用地的土地出讓金應(yīng)由哪方負擔
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。據(jù)此，在劃撥土地轉(zhuǎn)讓的情況下，應(yīng)當由劃撥土地的受讓人承擔補繳劃撥用地土地出讓金的義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。根據(jù)該條規(guī)定，劃撥土地辦理抵押的情況下，抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的范圍僅限于扣除土地出讓金之后的劃撥土地使用權(quán)本身的價值。該條并未明確規(guī)定，要由抵押權(quán)人繳納土地出讓金。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定與第四十條規(guī)定并不沖突。人民法院在拍賣辦理了抵押登記的劃撥土地后，關(guān)于土地出讓金的承擔主體，應(yīng)該綜合以上兩個條文確定。如果將辦理了抵押登記的劃撥土地作為已經(jīng)辦理了出讓手續(xù)的土地進行司法拍賣的，買受人競買所得的，應(yīng)該也是已經(jīng)辦理了土地出讓手續(xù)的土地，其所支付的價款中包含了土地出讓金，人民法院應(yīng)當從所得款中扣除土地出讓金，將剩余部分扣除執(zhí)行費等必要費用后支付給抵押權(quán)人。如果將辦理了抵押登記的劃撥土地作為尚未辦理出讓手續(xù)的劃撥土地進行司法拍賣的，買受人競買所得的，也應(yīng)該是尚未辦理出讓手續(xù)的劃撥土地，其所支付的價款中亦不包含土地出讓金，人民法院可以將所得款扣除執(zhí)行費等必要費用后直接支付給抵押權(quán)人。
本案中，通過拍賣平臺公布的評估報告和拍賣公告，均明確本案評估拍賣的標的物的土地性質(zhì)為劃撥土地。拍賣公告還明確，拍賣標的物以現(xiàn)狀進行拍賣，標的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理。根據(jù)評估公司提交的說明，評估拍賣標的物的價格明顯低于周邊出讓土地上的寫字樓價格。因此，申訴人通過競買所得的，應(yīng)該是尚未辦理土地出讓手續(xù)的劃撥土地，其支付的價款中，亦不包括土地出讓金。申訴人關(guān)于應(yīng)該適用《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定由抵押權(quán)人承擔繳納土地出讓金義務(wù)的主張，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。
二、拍賣公告是否嚴重失實違反拍賣程序
申訴人主張法院的拍賣公告嚴重失實，符合嚴重違反拍賣程序且損害競買人利益的情形?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十一條第一款第五項規(guī)定，“當事人、利害關(guān)系人提出異議請求撤銷拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)予支持：（五）其他嚴重違反拍賣程序且損害當事人或者競買人利益的情形?！北景钢?，如前所述，杭州中院所發(fā)布的拍賣公告以及所附的評估報告，均載明土地性質(zhì)為劃撥；拍賣公告中還特別提醒，標的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理。雖然，拍賣公告中沒有對“土地出讓金由買受人繳納”作出特別提醒，但根據(jù)上述公告信息以及《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，可以作出合理推斷，不能據(jù)此認定拍賣公告嚴重失實，或嚴重違反拍賣程序。申訴人主張拍賣公告嚴重失實、違反拍賣程序，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。
裁判要旨
人民法院在拍賣有抵押登記的劃撥土地時，應(yīng)綜合《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條、第五十一條兩個條文確定土地出讓金的承擔主體。拍賣標的作為已經(jīng)辦理了出讓手續(xù)的土地拍賣的，買受人支付的價款中已包含了土地出讓金，人民法院應(yīng)當從拍賣款中扣除土地出讓金，剩余部分用于償還抵押債權(quán)；拍賣標的作為尚未辦理出讓手續(xù)的劃撥土地拍賣的，買受人支付的價款中不包含土地出讓金，應(yīng)由買受人自行繳納土地出讓金，人民法院可將拍賣款用于償還抵押債權(quán)。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第40條、第51條
執(zhí)行異議：浙江省杭州市中級人民法院（2021）浙01執(zhí)異14號執(zhí)行裁定（2021年2月20日）
執(zhí)行復(fù)議：浙江省高級人民法院（2021）浙執(zhí)復(fù)21號執(zhí)行裁定（2021年4月7日）
執(zhí)行監(jiān)督：最高人民法院（2021）最高法執(zhí)監(jiān)398號執(zhí)行裁定（2021年12月20日）
