某某農商行與甲公司、明某執(zhí)行監(jiān)督案-抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不能對抗已登記的抵押權
人民法院案例庫 入庫編號：2023-17-5-203-012
關鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行監(jiān)督/抵押/出租/租賃關系
基本案情
某某農商行與甲公司、明某金融借款合同糾紛一案，揚州仲裁委員會于2018年6月25日作出（2018）揚仲裁字第036號裁決書，裁決由甲公司償還某某農商行借款本金750萬元及利息，甲公司如未能按期足額履行還款義務，某某農商行有權以×他項（2015）第×號土地他項權證、×字第×號房屋他項權證項下的抵押物拍賣、變賣優(yōu)先受償，明某對甲公司的還款義務承擔連帶責任。
上述裁決書生效后，因甲公司、明某未履行還款義務，某某農商行遂于2018年8月6日向江蘇省揚州市中級人民法院（以下簡稱揚州中院）申請強制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，揚州中院依法委托揚州某土地評估咨詢有限公司對被執(zhí)行人甲公司名下案涉房地產進行價格評估，上述房地產帶租價值為1080.39萬元。2019年1月21日，揚州中院作出（2018）蘇10執(zhí)273號執(zhí)行裁定，裁定帶租拍賣甲公司名下案涉房地產。某某農商行遂向該院提出執(zhí)行異議，請求除去租賃關系后拍賣案涉房地產。
法院經審理查明：2015年8月25日，甲公司與某某農商行簽訂了借款及抵押合同，將甲公司名下案涉房地產抵押給某某農商行，雙方于當日辦理抵押登記并領取了他項權證書。同年9月25日，案外人乙公司與甲公司簽訂了租賃合同，約定將案涉房地產出租給乙公司使用，租賃期限為2015年9月25日到2033年9月24日，租賃費用482萬元。租賃合同自雙方簽字之日起生效。
揚州中院于2019年6月17日作出（2019）蘇10執(zhí)異20號執(zhí)行裁定，撤銷了該院作出的帶租拍賣裁定。乙公司不服異議裁定，向江蘇省高級人民法院（以下簡稱江蘇高院）申請復議，江蘇高院于2020年5月15日作出（2019）蘇執(zhí)復174號執(zhí)行裁定，裁定駁回乙公司的復議申請，維持揚州中院（2019）蘇10執(zhí)異20號執(zhí)行裁定。乙公司不服，向最高人民法院申訴，最高人民法院于2021年12月24日作出（2021）最高法執(zhí)監(jiān)39號執(zhí)行裁定，裁定駁回乙公司的申訴請求。
裁判理由
法院生效裁判認為，本案主要爭議焦點為：揚州中院除去租賃拍賣案涉房地產是否違法。
關于揚州中院除去租賃拍賣案涉房地產是否違法的問題。根據(jù)當時適用的《中華人民共和國物權法》第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。該條規(guī)定精神被《中華人民共和國民法典》第四百零五條予以吸收采納，規(guī)定，“抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》（2020年修正）第二十八條規(guī)定，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續(xù)存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實現(xiàn)有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。根據(jù)上述規(guī)定，抵押權設立后抵押財產出租，且對抵押權的實現(xiàn)有影響的，執(zhí)行法院依法有權將租賃權除去后進行拍賣。
乙公司主張其在抵押權設立前，即2008年10月15日至2015年9月25日期間一直實際租賃案涉房地產，但并未提交其與甲公司在此期間所簽訂的相應期限的書面租賃合同及與之相對應的付款憑證，其所提交的乙公司與甲公司、明某之間在2011年至2015年注明用途為“借款”和“往來款”的銀行轉賬流水單、《企業(yè)住所（經營場所）使用證明》、轉租合同等證據(jù)亦不足以證明乙公司在該抵押權設立前系因租賃關系而實際占有使用案涉房地產。同時，乙公司與甲公司于2015年9月25日簽訂的書面租賃合同載明，鑒于甲公司資金困難，且對乙公司墊付的資金不能歸還，甲公司愿意將屬于自己土地及地上建筑物租賃給乙公司使用。因此，乙公司所稱上述租賃合同系對之前租賃情況的延續(xù)和階段性明確的主張不能成立。即便如乙公司所稱，該公司與甲公司存在租賃關系，在某某農商行與甲公司設立抵押權時，甲公司與乙公司系同一個法定代表人，無證據(jù)證明該事實已向某某農商行如實披露，某某農商行相對乙公司而言亦具有善意。本案中，案涉租賃合同簽訂時間是2015年9月25日，而抵押權設立時間是2015年8月25日，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，且對抵押權實現(xiàn)已產生影響，揚州中院除去租賃拍賣案涉房地產并無不當。關于乙公司在案涉土地上新建廠房等設施的歸屬及損失，可依法另行主張。
裁判要旨
訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續(xù)存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實現(xiàn)有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。因此，抵押權設立后抵押財產出租，且對抵押權的實現(xiàn)有影響的，執(zhí)行法院依法有權將租賃權除去后進行拍賣。
關聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第405條（本案適用的是2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》第190條）
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第28條（本案適用的是2005年1月1日施行的《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第31條）
執(zhí)行異議：江蘇省揚州市中級人民法院（2019）蘇10執(zhí)異20號執(zhí)行裁定（2019年6月17日）
執(zhí)行復議：江蘇省高級人民法院（2019）蘇執(zhí)復174號執(zhí)行裁定（2020年5月15日）
執(zhí)行監(jiān)督：最高人民法院（2021）最高法執(zhí)監(jiān)39號（2021年12月24日）
