王某訴北京某房地產經紀有限公司、北京某融資擔保有限公司濫用市場支配地位糾紛案-房地產經紀服務市場濫用市場支配地位的認定
人民法院案例庫 入庫編號：2023-13-2-184-007
關鍵詞
民事/濫用市場支配地位/存量住房/買賣經紀服務/相關市場/市場份額
基本案情
王某訴稱：2016年，其通過北京某房地產經紀有限公司（以下簡稱某經紀公司）購買了位于北京市某區(qū)的二手房屋一套（以下簡稱涉案房屋）。實際簽訂合同時，某經紀公司要求王某同時簽訂涉案居間合同和交易保障合同，其中，居間合同的簽訂主體為某經紀公司，費用為房屋總價的2.2%，交易保障合同中列明的服務方為北京某融資擔保有限公司（以下簡稱某擔保公司），費用為房屋總價的0.5%。王某認為，某經紀公司在2016年度北京市城六區(qū)存量住房買賣經紀服務市場中具有市場支配地位，存在濫用行為，違反了2008年起施行的《反壟斷法》，損害了王某的合法權益。故請求判令：（1）某經紀公司退還王某支付的居間代理費2250元及保障服務費9750元，并為王某出具發(fā)票。（2）某經紀公司支付王某因維權產生的合理支出8000元。
某經紀公司辯稱：本案相關市場應為北京市新建房、存量房的買賣、租賃經紀服務及存量房買賣自行成交市場。某經紀公司在相關市場不具備市場支配地位，即使假設某經紀公司在相關市場具有支配地位，某經紀公司以交易房價2.2%的比率收取居間服務費的行為也不屬于“以不公平的高價銷售商品”。某經紀公司在向王某提供房屋居間服務過程中也不存在搭售房屋交易保障服務的行為，其行為具有正當理由，涉案交易保障合同將13項服務一并提供，不屬于搭售行為，符合行業(yè)慣例且具有正當理由。某經紀公司關于須于交易完成后開具中介費發(fā)票的規(guī)定不屬于“在交易時附加其他不合理的交易條件”，且具有正當理由。
某擔保公司述稱：王某的訴訟請求缺乏事實和法律依據，請求依法駁回王某全部訴訟請求，且同意某經紀公司在本案中發(fā)表的相關意見。
法院經審理查明：2016年2月，王某、某經紀公司、案外人苗某共同簽訂涉案房屋買賣合同。同日，三方共同簽訂涉案居間合同，約定按照房屋交易總額的2.2%收取居間代理費，由王某承擔；還約定本次交易的后續(xù)手續(xù)由某擔保公司辦理，并另行簽署相關合同。同日，王某、某擔保公司、案外人苗某共同簽訂涉案交易保障合同，約定某擔保公司提供保管與交易相關的產權資料等13項交易保障服務，保障服務費的收費標準為按房屋交易總額的0.5%收取，由王某承擔。簽訂合同當日，王某向某經紀公司支付56000元，并取得兩份收據，分別為某經紀公司預收費專用收據，某擔保公司專用收據。
北京知識產權法院于2020年6月28日作出（2017）京73民初561號民事判決：駁回王某的全部訴訟請求。宣判后，王某不服，提起上訴，請求依法改判支持其一審全部訴訟請求，或將本案發(fā)回重審。最高人民法院于2022年12月14日作出（2020）最高法知民終1463號民事判決：駁回上訴，維持原判。
裁判理由
法院生效裁判認為，市場份額是指特定企業(yè)的總產量、銷售量或者生產能力在相關市場中所占的比例，又稱為市場占有率。市場份額是判定一個企業(yè)是否具有市場支配地位的一個重要因素。因此，經營者市場份額的確定以合理劃分相關市場為前提。經營者在相關市場的市場份額，可以根據被訴壟斷行為發(fā)生時經營者一定時期內的相關商品交易金額、交易數量、生產能力或者其他指標在相關市場中所占的比例確定。2008年施行的《反壟斷法》第19條規(guī)定了根據經營者的市場份額可以推定經營者具有市場支配地位的情形，其中第1款第1項規(guī)定，“一個經營者在相關市場的市場份額達到二分之一的”，可以推定該經營者具有市場支配地位；第3款規(guī)定：“被推定具有市場支配地位的經營者，有證據證明不具有市場支配地位的，不應當認定其具有市場支配地位”。依據上述規(guī)定，如果原告能夠證明經營者的市場份額達到二分之一，則可以推定經營者具有市場支配地位，除非經營者具有相反證據。
首先，本案相關市場應當為2016年北京市存量住房買賣經紀服務市場。2016年，某經紀公司等主要的房地產經紀公司對于存量住房買賣經紀服務的收費比例均為房屋總價款的2.2%，顯然服務價格競爭對于經營者市場支配力的影響不明顯。其次，由于房產經紀服務市場的競爭一方面體現為房源的競爭，即爭奪賣方市場的競爭；另一方面體現為客源的競爭，即爭奪買方市場的競爭，而無論房源還是客源的競爭最終能夠體現市場主體競爭能力的系實際成交量。因此，在本案所涉及的存量住房買賣經紀服務市場，市場成交量、房源、客源等是考量經營者是否具有市場支配力較為恰當的指標。房地產經紀機構的分支機構數量、經紀人人數等指標僅僅能夠反映經營者自身的服務規(guī)模，不能直接反映經營者房源、客源以及市場成交量，可作為經營者財力和技術條件等的考量指標。根據在案證據，某經紀公司在2016年北京市存量住房買賣經紀服務中按照成交量計算所占的市場份額為54.76%，且某經紀公司未能提交證據證明其不具有市場支配地位，應當認定某經紀公司在本案相關市場具有市場支配地位。一審法院由于相關市場判斷錯誤，導致認定某經紀公司在本案相關市場不具有市場支配地位，屬于事實認定錯誤。
關于某經紀公司是否存在不公平高價行為。根據在案證據可以認定某經紀公司系基于該公司提供存量住房買賣經紀服務的成本、服務質量、交易條件、市場狀況等確定了按照涉案房屋交易價格2.2%的標準收取居間服務費，而不是基于該公司在北京市存量住房買賣經紀服務市場的市場支配地位所確定的費率。故，根據王某提交的現有證據不能證明某經紀公司按照涉案房屋交易價格的2.2%收取居間服務費，構成反壟斷法意義上的不公平高價行為。
關于某經紀公司是否存在沒有正當理由搭售商品的行為。本案中，一方面，根據在案證據，王某、案外人苗某及某經紀公司系在自愿友好協(xié)商的前提下，簽訂涉案居間合同，且王某明確表示需要某擔保公司提供的協(xié)助辦理貸款手續(xù)等服務，并在順利完成涉案房屋的購買和過戶后，對某擔保公司提供的交易保障服務表示滿意和感謝。另一方面，某經紀公司、某擔保公司提供了公證書等證據用以證明在相關市場中，提供居間服務的同時，委托第三方提供多項交易保障服務屬于行業(yè)慣例，且合作提供居間服務和交易保障服務不會明顯排除、限制市場競爭，反而能夠提高消費者福利。故，王某提交的現有證據不能證明某經紀公司在提供居間服務的同時，與某擔保公司合作提供交易保障服務，構成強迫交易，屬于《反壟斷法》第17條第1款第5項所禁止的搭售行為。
關于某經紀公司是否存在沒有正當理由附加不合理交易條件的行為。根據在案證據，某經紀公司并沒有將不提供發(fā)票作為向存量住房買受人提供居間服務的前提條件。某經紀公司已經向客戶明示交易完成后出具發(fā)票的理由之一包括如果交易沒有完成及時向客戶退還服務費的承諾。在王某沒有提供相反證據的情況下，可以認定某經紀公司在交易完成后出具發(fā)票，具有正當理由。
綜上，王某提交的現有證據不能證明某經紀公司實施了《反壟斷法》第17條第1款所禁止的不公平價格、搭售和附加不合理交易條件的行為。
裁判要旨
基于在競爭主體、服務對象和內容、傭金收取方式、行業(yè)規(guī)范要求等方面存在明顯不同，無論從需求替代還是從供給替代的角度分析，對于存量住房買賣經紀服務相關市場而言，存量住房租賃經紀服務、存量非住房買賣經紀服務、新建住房買賣經紀服務、存量房買賣自行成交等，一般對其不構成緊密替代。
經營者在相關市場的市場份額，可以根據被訴壟斷行為發(fā)生時經營者一定時期內的相關商品或者服務的交易金額、交易數量、生產能力或者其他指標在相關市場中所占的比例確定。就中介服務市場而言，經營者實際撮合交易的數量，及其所掌握的潛在交易者信息，一般是評價其市場力量的恰當指標。經營者本身的機構規(guī)模、雇員數量等僅僅能夠反映其服務規(guī)模，可以作為經營者財力和技術條件等的考量指標，但原則上不宜直接作為市場份額的評價指標。
關聯索引
《中華人民共和國反壟斷法》第15條、第22條、第24條（本案適用的是2008年8月1日施行的《中華人民共和國反壟斷法》第12條、第17條、第19條）
一審：北京知識產權法院（2017）京73民初561號民事判決（2020年6月28日）
二審：最高人民法院（2020）最高法知民終第1463號民事判決（2022年12月14日）
