任某訴雷某申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案-次買受人對未登記在被執(zhí)行人名下不動產(chǎn)提起執(zhí)行異議之訴的審查規(guī)則
人民法院案例庫 入庫編號：2023-16-2-471-004
關鍵詞
民事/執(zhí)行異議之訴/不動產(chǎn)/連環(huán)交易/未登記/參照適用
基本案情
原告任某訴稱：因第三人陳某欠付任某工程款未支付，任某依法申請強制執(zhí)行，人民法院裁定查封了陳某位于重慶市開州區(qū)的房屋一套（以下簡稱案涉房屋）。雷某對此提出執(zhí)行異議，人民法院裁定中止對案涉房屋的執(zhí)行。任某認為該中止裁定認定事實錯誤，缺乏事實及法律依據(jù)，遂提起執(zhí)行異議之訴，請求判令：撤銷中止裁定，繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋。
被告雷某辯稱：在人民法院查封前已購買案涉房屋，付清全部房款，并實際居住至今，房屋未過戶并非雷某的原因?qū)е?，根?jù)最高人民法院《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《異議復議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定，可以排除任某對案涉房屋的強制執(zhí)行。
法院經(jīng)審理查明：2016年8月，第三人陳某從某房地產(chǎn)公司購買房屋一套，雙方簽訂商品房預售合同并進行了備案，因某房地產(chǎn)公司未辦理產(chǎn)權(quán)初始登記，該房屋未登記至陳某名下。2018年4月，陳某將案涉房屋出賣給雷某，雷某支付了全部房款并實際居住至今。因陳某尚欠任某工程款，任某將其訴至法院，人民法院于2019年8月做出調(diào)解書，確認陳某應支付任某工程款28萬元。后因陳某未按期支付工程款，任某申請強制執(zhí)行，法院于2019年12月裁定查封了案涉房屋。雷某對此提出執(zhí)行異議，人民法院審查后裁定中止了對案涉房屋的執(zhí)行。任某對該裁定不服，遂提起執(zhí)行異議之訴。
重慶市開州區(qū)人民法院于2021年3月22日作出（2020）渝0154民初6142號民事判決：駁回任某的全部訴訟請求。任某不服，提起上訴，重慶市第二中級人民法院于2021年11月18日作出（2021）渝02民終1957號民事判決：一、撤銷重慶市開州區(qū)人民法院（2020）渝0154民初6142號民事判決；二、準予對案涉房屋的的執(zhí)行。雷某不服，申請再審，重慶市高級人民法院于2022年5月31日作出（2022）渝民申1315號民事裁定：駁回雷某的再審申請。雷某不服，向重慶市人民檢察院申訴，重慶市人民檢察院向重慶市高級人民法院提起抗訴，重慶市高級人民法院依法提審，于2023年12月14日作出（2023）渝民再275號民事判決：一、撤銷重慶市第二中級人民法院（2021）渝02民終1957號民事判決；二、維持重慶市開州區(qū)人民法院（2020）渝0154民初6142號民事判決。
裁判理由
法院生效裁判認為，本案的爭議焦點是雷某對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
一、案涉房屋尚未登記在被執(zhí)行人陳某名下，不符合“買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議”條件，人民法院是否參照《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定進行審理
執(zhí)行異議之訴與執(zhí)行異議、復議的法律適用應當統(tǒng)一；《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條的適用情形與本案并無實質(zhì)區(qū)別；同時參照適用《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定審理本案可避免執(zhí)行異議之訴與關聯(lián)執(zhí)行的矛盾沖突。因此，雖然案涉房屋未登記在被執(zhí)行人陳某名下，但人民法院應當參照適用《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定進行審理，具體理由如下：
首先，人民法院在執(zhí)行異議之訴中可參照《執(zhí)行異議復議規(guī)定》。參照適用的理據(jù)在于：執(zhí)行異議之訴與執(zhí)行異議、復議有關聯(lián)性，為保持法律的內(nèi)在統(tǒng)一和當事人的可預期性，在沒有法律直接明確規(guī)范執(zhí)行異議之訴時，類似情況參照適用《執(zhí)行異議復議規(guī)定》。
其次，參照適用是指將已有法律關于某種事項所作的規(guī)定，適用于最相類似的其他事項。雖然《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定“買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議”，但實質(zhì)上該法律條款的適用情形并不是買受人對不動產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下本身的異議，而是圍繞被執(zhí)行人對不動產(chǎn)享有的權(quán)益，申請執(zhí)行人與購房人發(fā)生權(quán)益沖突，其要解決的核心問題是不動產(chǎn)購買人的債權(quán)是否符合四個條件從而排除金錢債權(quán)人申請的強制執(zhí)行問題?！暗怯浽诒粓?zhí)行人名下的不動產(chǎn)”只是為了便于人民法院在執(zhí)行過程中從外觀和形式上對權(quán)利進行識別，從而高效推進執(zhí)行，而不是在適用該條款時對買受人作出限制性規(guī)定，在執(zhí)行異議之訴中“登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”不是考慮是否相似的構(gòu)成要件之一。再者而言，陳某已經(jīng)將購房款支付完畢的情況下，人民法院查封案涉房屋，實質(zhì)上是將案涉房屋視為被執(zhí)行人陳某的可供執(zhí)行財產(chǎn)，該種情況與“登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”并無實質(zhì)區(qū)別。因此，《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的適用情形、實質(zhì)解決的問題與本案糾紛情形、實質(zhì)需要解決的問題非但無實質(zhì)區(qū)別，且最相類似，人民法院可參照適用《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定審理本案。
最后，在沒有法律明確規(guī)定的情況下，參照適用是從合理性出發(fā)引用法律。在案涉房屋未登記在被執(zhí)行人名下時考慮是否參照《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的問題時，也要考量司法的合理性。如果認定本案房屋因未登記在被執(zhí)行人名下不宜參照《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，而在案涉執(zhí)行中卻作為陳某的可供執(zhí)行財產(chǎn)推進執(zhí)行，進而采取拍賣等處分性執(zhí)行措施，最后產(chǎn)生的法律效果就是對同一財產(chǎn)人民法院從權(quán)利外觀角度否認其屬于被執(zhí)行人，但又實質(zhì)上作為被執(zhí)行人財產(chǎn)執(zhí)行，裁判內(nèi)在法理及邏輯難以自洽。因此，當人民法院依法查封不動產(chǎn)后，對不動產(chǎn)買受人的權(quán)益不以“登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”為限，參照《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定進行審理具有合理性。
二、雷某的情形是否符合《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個要件
《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！笔紫龋啄撑c陳某于簽訂《房屋買賣合同》是在人民法院查封之前，而且該合同已經(jīng)人民法院確認有效，符合該規(guī)定第一個要件；其二，雷某提供了交接單、《居民天然氣供用合同》、水費收據(jù)、自來水收費記錄查詢、電費清單等證據(jù)，足以證明在查封涉案房屋前陳某已經(jīng)將涉案房屋交付給雷某占有，符合該規(guī)定第二個要件；其三，雷某已經(jīng)按照約定支付購房款，并且還按照人民法院的要求將剩余尾款3萬元作為陳某的債權(quán)交付執(zhí)行，符合該規(guī)定第三個要件；最后，商品房購買者辦理產(chǎn)權(quán)過戶，必須由開發(fā)商先進行產(chǎn)權(quán)初始登記，否則無法進行產(chǎn)權(quán)的進一步變更登記。涉案房屋在2020年被人民法院查封前，開發(fā)商尚未辦理產(chǎn)權(quán)初始登記，到2021年才完成初始登記，故雷某客觀上無法將涉案房屋過戶登記至自己名下。任某所稱抵押權(quán)及繳稅等問題并不是雷某無法變更產(chǎn)權(quán)登記的根本性原因，故前述情形屬于非因雷某自身原因未辦理過戶登記，符合該規(guī)定的第四個條件。任某提出的其他意見，亦對前述認定不產(chǎn)生影響，故本院不予采納。綜上，雷某作為案涉房屋買受人，符合該規(guī)定第二十八條規(guī)定的情形，對涉案房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，任某要求執(zhí)行案涉房屋的訴訟請求，本院不予支持。
裁判要旨
不動產(chǎn)連環(huán)交易中，次買受人對未登記在被執(zhí)行人（二手出賣人）名下的不動產(chǎn)提起執(zhí)行異議之訴，人民法院可以參照適用《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，審查次買受人對執(zhí)行標的是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。次買受人與被執(zhí)行人在不動產(chǎn)查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同并已合法占有該不動產(chǎn)，在次買受人已支付全部價款且非因次買受人自身原因未辦理過戶登記的情況下，次買受人對不動產(chǎn)享有的民事權(quán)益足以排除對一般金錢債權(quán)人的強制執(zhí)行。
關聯(lián)索引
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第309條、第311條
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條
一審：重慶市開州區(qū)人民法院（2020）渝0154民初6142號民事判決（2021年3月22日）
二審：重慶市第二中級人民法院（2021）渝02民終1957號民事判決（2021年11月18日）
再審：重慶市高級人民法院（2022）渝民申1315號民事裁定（2022年5月31日）
再審：重慶市高級人民法院（2023）渝民再275號民事判決（2023年12月14日）
