張某一套兩室一廳的住房，地處市中心的商業(yè)繁華地段。由于另有住房，決定將房子賣掉。他的朋友王某知道后愿以50萬元的價(jià)錢買下此屋，并且購(gòu)房心切，既不愿再提高買價(jià)，又怕他人將房屋搶先買走，遂將一份預(yù)先擬好的“房屋買賣協(xié)議”拿出，要求張某在上面簽字。協(xié)議書上載明，買方愿出50萬元的價(jià)錢買下此房，賣方不得再將房屋轉(zhuǎn)賣，王某一周后付款。張某在協(xié)議上簽了字。等到第三天，鄰居李某也知道了張某要賣房的事情，并且說自己愿意出55萬元購(gòu)買此房，并說可以立即付款，張某見他出的價(jià)錢高，便同意將房屋賣給他，在交完錢后，雙方便到房屋登記管理部門辦理了過戶手續(xù)。李某一家在辦完手續(xù)后立刻住了進(jìn)去。這時(shí)王某聞?dòng)嵍鴣恚贸鲎约菏稚系摹胺课葙I賣協(xié)議”，主張李某買房在其后，房屋早巳答應(yīng)賣給他，因而李某的買房行為無效，要求其搬遷出去。
[評(píng)析]
關(guān)于張某與王某簽訂的房屋買賣合同是否有效，王某能主張何種權(quán)利，形成多種觀點(diǎn)。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋買賣合同簽定即生效，辦理過戶手續(xù)只是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。王某不能取得房屋，因?yàn)槔钅骋讶〉梅课菟袡?quán)，但該買賣協(xié)議是有效的，張某應(yīng)對(duì)王某承擔(dān)違約責(zé)任。
筆者同意這種觀點(diǎn)，過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件。從德國(guó)物權(quán)理論上講，房屋買賣實(shí)際上存在兩個(gè)相互獨(dú)立的行為：一個(gè)是債權(quán)行為，即物權(quán)變動(dòng)的原因行為；一個(gè)是物權(quán)行為，即物權(quán)合意和登記的結(jié)合。債權(quán)行為(物權(quán)變動(dòng)的原因行為)自成立時(shí)生效，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)結(jié)果的，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任。物權(quán)行為獨(dú)立于物權(quán)變動(dòng)的原因行為，房屋買賣中的物權(quán)行為以登記為生效要件，沒有登記不產(chǎn)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。我國(guó)法學(xué)界不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和無因性，認(rèn)為債權(quán)行為 (物權(quán)變動(dòng)的原因行為)與登記相結(jié)合構(gòu)成一個(gè)所有權(quán)移轉(zhuǎn)行為，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。如果承認(rèn)登記是生效要件，則買賣合同行為在登記之前就不生效，如果賣方拒絕辦理登記，買方只能主張因締約過失所帶來的信賴?yán)尜r償，而不能主張合同的期待利益。但是該理論近年來受到?jīng)_擊，尤其合同法規(guī)定了除法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的以外，合同自成立時(shí)生效，這一規(guī)定將物權(quán)變動(dòng)行為和物權(quán)變動(dòng)的原因行為區(qū)分開來，成為有先后順序、上下層次的兩個(gè)行為，登記不是房屋買賣合同這一物權(quán)變動(dòng)的原因行為的生效要件，而是房屋所有權(quán)變動(dòng)的生效要件。物權(quán)變動(dòng)的原因行為具有獨(dú)立的法律效果，當(dāng)事人可以依據(jù)這一行為的有效性請(qǐng)求取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)消滅時(shí)，可以向賣方主張違約責(zé)任。
就本案而言，張某與王某簽訂的房屋買賣合同作為房產(chǎn)變動(dòng)的原因行為有效，由于該房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移他人所有，王某自然不能依據(jù)該合同在取得房屋所有權(quán)，但并不妨礙他依據(jù)買賣合同追究張某的違約責(zé)任。至于是否有惡意串通的情況，筆者認(rèn)為，由于張某與王某簽訂的房屋買賣合同只是房產(chǎn)變動(dòng)的原因行為，而非物權(quán)變動(dòng)行為，此時(shí)只具有債權(quán)效力，而不具有物權(quán)效力。由于張某和李某的房屋變動(dòng)行為沒有損害王某的物權(quán)，因而王某自然不能以損害其物權(quán)為由，請(qǐng)求法院認(rèn)定張某和李某物權(quán)變動(dòng)行為無效。
[評(píng)析]
關(guān)于張某與王某簽訂的房屋買賣合同是否有效，王某能主張何種權(quán)利，形成多種觀點(diǎn)。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋買賣合同簽定即生效，辦理過戶手續(xù)只是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。王某不能取得房屋，因?yàn)槔钅骋讶〉梅课菟袡?quán)，但該買賣協(xié)議是有效的，張某應(yīng)對(duì)王某承擔(dān)違約責(zé)任。
筆者同意這種觀點(diǎn)，過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件。從德國(guó)物權(quán)理論上講，房屋買賣實(shí)際上存在兩個(gè)相互獨(dú)立的行為：一個(gè)是債權(quán)行為，即物權(quán)變動(dòng)的原因行為；一個(gè)是物權(quán)行為，即物權(quán)合意和登記的結(jié)合。債權(quán)行為(物權(quán)變動(dòng)的原因行為)自成立時(shí)生效，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)結(jié)果的，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任。物權(quán)行為獨(dú)立于物權(quán)變動(dòng)的原因行為，房屋買賣中的物權(quán)行為以登記為生效要件，沒有登記不產(chǎn)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。我國(guó)法學(xué)界不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和無因性，認(rèn)為債權(quán)行為 (物權(quán)變動(dòng)的原因行為)與登記相結(jié)合構(gòu)成一個(gè)所有權(quán)移轉(zhuǎn)行為，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。如果承認(rèn)登記是生效要件，則買賣合同行為在登記之前就不生效，如果賣方拒絕辦理登記，買方只能主張因締約過失所帶來的信賴?yán)尜r償，而不能主張合同的期待利益。但是該理論近年來受到?jīng)_擊，尤其合同法規(guī)定了除法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的以外，合同自成立時(shí)生效，這一規(guī)定將物權(quán)變動(dòng)行為和物權(quán)變動(dòng)的原因行為區(qū)分開來，成為有先后順序、上下層次的兩個(gè)行為，登記不是房屋買賣合同這一物權(quán)變動(dòng)的原因行為的生效要件，而是房屋所有權(quán)變動(dòng)的生效要件。物權(quán)變動(dòng)的原因行為具有獨(dú)立的法律效果，當(dāng)事人可以依據(jù)這一行為的有效性請(qǐng)求取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)消滅時(shí)，可以向賣方主張違約責(zé)任。
就本案而言，張某與王某簽訂的房屋買賣合同作為房產(chǎn)變動(dòng)的原因行為有效，由于該房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移他人所有，王某自然不能依據(jù)該合同在取得房屋所有權(quán)，但并不妨礙他依據(jù)買賣合同追究張某的違約責(zé)任。至于是否有惡意串通的情況，筆者認(rèn)為，由于張某與王某簽訂的房屋買賣合同只是房產(chǎn)變動(dòng)的原因行為，而非物權(quán)變動(dòng)行為，此時(shí)只具有債權(quán)效力，而不具有物權(quán)效力。由于張某和李某的房屋變動(dòng)行為沒有損害王某的物權(quán)，因而王某自然不能以損害其物權(quán)為由，請(qǐng)求法院認(rèn)定張某和李某物權(quán)變動(dòng)行為無效。
