某某信托公司與上海某某投資公司、杭州某某房地產(chǎn)公司、舟山某某置業(yè)公司執(zhí)行實(shí)施案-形成于抵押權(quán)設(shè)立后的租賃權(quán)，不妨害抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可在征得申請(qǐng)執(zhí)行人同意后不予滌除
人民法院案例庫 入庫編號(hào)：2023-17-5-101-002
關(guān)鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行實(shí)施/帶租拍賣/滌除租賃權(quán)/抵押權(quán)
基本案情
申請(qǐng)執(zhí)行人某某信托公司與被執(zhí)行人上海某某投資公司、杭州某某房地產(chǎn)公司、舟山某某置業(yè)公司公證債權(quán)文書執(zhí)行一案，北京市方圓公證處于2019年10月23日作出（2019）京方圓執(zhí)字第00331號(hào)執(zhí)行證書，明確執(zhí)行標(biāo)的為：1.融資款本金202000000元；2.自2019年6月20日（含）至清償之日（不含）應(yīng)付未付的融資收益[依據(jù)《融資協(xié)議》第二條計(jì)算，計(jì)算公式：應(yīng)付未付融資款本金（現(xiàn)為202000000）*10.5%*自2019年6月20日（含）至清償之日（不含）的存續(xù)天數(shù)/360]；3.自2019年10月12日（含）起至實(shí)際清償之日（不含）止，以應(yīng)付未付融資款本金為基數(shù)所計(jì)算的違約金[依據(jù)《融資協(xié)議》第十五條計(jì)算，計(jì)算公式：應(yīng)付未付融資款本金（現(xiàn)為202000000）*0.5%*自2019年10月12日（含）至清償之日（不含）的違約天數(shù)]；以上第2、3項(xiàng)執(zhí)行標(biāo)的之合計(jì)金額，以受法律保護(hù)的年利率24%為限；4.某某信托公司為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所實(shí)際支付的公證費(fèi)379110元；5.某某信托公司為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所支付的律師費(fèi)，以該公司與北京某某律師事務(wù)所于2019年10月23日所簽的《法律服務(wù)委托合同書》約定的金額為準(zhǔn)。上述執(zhí)行證書明確可供執(zhí)行標(biāo)的物為：1.上海某某投資公司的全部財(cái)產(chǎn)；2.杭州某某房產(chǎn)公司所持有的并辦理完抵押登記的位于杭州市西湖區(qū)頤景園項(xiàng)目的6套房產(chǎn)，申請(qǐng)執(zhí)行人在上述執(zhí)行標(biāo)的范圍內(nèi)，就上述抵押財(cái)產(chǎn)具有優(yōu)先受償權(quán)；3.舟山某某置業(yè)公司所持有的并辦理完抵押登記的位于舟山海景時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目的145套房產(chǎn)，申請(qǐng)執(zhí)行人在上述執(zhí)行標(biāo)的范圍內(nèi)，就上述抵押財(cái)產(chǎn)具有優(yōu)先受償權(quán)。
2019年10月25日，某某信托公司向舟山市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱舟山中院）申請(qǐng)執(zhí)行。執(zhí)行過程中，舟山中院查明，舟山某某置業(yè)公司抵押的145套房產(chǎn)位于當(dāng)?shù)睾诵牡囟?，其中商?17套、辦公用房28套，總建筑面積15009.87平方米。抵押房產(chǎn)中103套已出租給36家租戶，租戶將房產(chǎn)裝修用于開辦KTV、餐廳、超市、早教機(jī)構(gòu)、SPA美容館、健身會(huì)所、口腔醫(yī)院等。36份租賃合同中，9份簽訂于抵押設(shè)立之前，27份簽訂于抵押設(shè)立之后。抵押設(shè)立后簽訂租賃合同的租戶為避免其租賃權(quán)被滌除以及由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失，向法院表達(dá)了帶租拍賣的意愿。舟山中院考慮到涉案房屋為商鋪、辦公用房，具有較強(qiáng)的商業(yè)屬性，通過對(duì)租賃合同的真實(shí)性核查、房屋續(xù)租價(jià)值評(píng)估、帶租與不帶租拍賣價(jià)格對(duì)比，確認(rèn)帶租拍賣不會(huì)對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)造成影響。經(jīng)舟山中院釋明，某某信托公司同意對(duì)大部分先抵后租房屋的租賃權(quán)不予滌除。
舟山中院依法對(duì)上述房產(chǎn)進(jìn)行帶租拍賣，最終成交58套，剩余87套以物抵債給某某信托公司。各租戶均予以積極配合，在拍賣成交后重新和買受人簽訂租約并繳納租金。2020年11月25日，舟山中院作出（2019）浙09執(zhí)155號(hào)之八十一號(hào)裁定，終結(jié)本次執(zhí)行程序。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，抵押權(quán)設(shè)立后形成的租賃權(quán)并非必須滌除；租賃權(quán)未妨害抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的，在財(cái)產(chǎn)處置時(shí)可帶租拍賣。理由如下：
第一，晚于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)并非必須滌除。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。據(jù)此，法律對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物上租賃權(quán)與抵押權(quán)競(jìng)合關(guān)系的調(diào)整，系按照設(shè)立的先后順序確定二者之間的對(duì)抗效力，并不能簡(jiǎn)單得出先抵后租的財(cái)產(chǎn)在拍賣時(shí)必須滌除租賃權(quán)的結(jié)論。順位在先權(quán)利的實(shí)現(xiàn)并不需要消滅順位在后的權(quán)利，租賃權(quán)不因其順位在后就必然在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)終止，需對(duì)其是否對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成阻礙進(jìn)行衡量。本案中，因涉案房產(chǎn)為商鋪、辦公用房，買受人競(jìng)購案涉房產(chǎn)的目的不同于居民住宅，并非為了居住而是用于投資，更看重房產(chǎn)所蘊(yùn)含的商業(yè)價(jià)值。相對(duì)于租賃關(guān)系是否存在，買受人更關(guān)注租期長(zhǎng)短、租金高低以及能否按時(shí)收取等因素。相較于滌除租賃權(quán)后拍賣的處置方式，在租約期限合理、租金合適的情況下帶租拍賣，可以迅速帶來持續(xù)、穩(wěn)定的租金收益，買受人對(duì)房屋商業(yè)價(jià)值預(yù)估更高，房屋競(jìng)買價(jià)格也會(huì)提升。舟山中院通過前期對(duì)少量商鋪帶租拍賣的嘗試，發(fā)現(xiàn)相較于滌除租賃權(quán)的商鋪，該部分商鋪的圍觀、報(bào)名人數(shù)明顯較高。從本案司法網(wǎng)拍的成效來看，帶租拍賣商鋪的成交價(jià)格也相對(duì)較高。帶租拍賣不僅不會(huì)減損商鋪價(jià)值，相反還會(huì)對(duì)房屋的拍賣價(jià)格有所提升，也更加有利于抵押權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
第二，租賃權(quán)滌除與否應(yīng)綜合考量各方因素并以抵押權(quán)人意愿為準(zhǔn)。租賃關(guān)系的存在與否對(duì)于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)是否有影響是事實(shí)判斷問題，只有帶租拍賣價(jià)格比租賃權(quán)滌除后拍賣的價(jià)格低，才能認(rèn)定租賃對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)構(gòu)成影響。對(duì)此，可通過不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣前的評(píng)估程序進(jìn)行測(cè)算，進(jìn)而對(duì)租賃權(quán)是否對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成影響加以判斷。本案執(zhí)行中，舟山中院通過仔細(xì)核查，對(duì)于少量租約過長(zhǎng)、租金偏低、未按時(shí)繳納租金的租賃合同確認(rèn)為對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)有影響，對(duì)租賃權(quán)依法予以滌除。對(duì)于剩余大部分的租賃合同，舟山中院考慮到涉案房產(chǎn)為商鋪、辦公用房，通過審查租賃合同真實(shí)性，評(píng)估續(xù)租價(jià)值，比對(duì)帶租與不帶租拍賣價(jià)格，在確認(rèn)租賃權(quán)存續(xù)不會(huì)影響抵押房產(chǎn)處置價(jià)格，確定了帶租拍賣的處置思路。同時(shí)，當(dāng)事人對(duì)自身權(quán)利享有處分權(quán)，而處分權(quán)的核心在當(dāng)事人可自由支配、處分自己其所享有的實(shí)體性、程序性權(quán)利而不受外界干擾。抵押房產(chǎn)上的租賃權(quán)是否滌除，直接涉及到抵押權(quán)人利益，抵押權(quán)人最有發(fā)言權(quán)，法院不能依職權(quán)做出決定。本案中，舟山法院依法向申請(qǐng)執(zhí)行人釋明，若對(duì)抵押房產(chǎn)租賃權(quán)全部予以滌除，必然會(huì)引發(fā)執(zhí)行異議、異議之訴等糾紛，甚至因房屋裝修賠償、騰退等產(chǎn)生一系列社會(huì)問題，進(jìn)而可能引發(fā)群體性事件。如此以來，債權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)間過長(zhǎng)、花費(fèi)成本過大，也違背了本案申請(qǐng)執(zhí)行人盡快實(shí)現(xiàn)債權(quán)回籠資金的初衷。某某信托公司認(rèn)可法院的意見，同意對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行帶租拍賣。
裁判要旨
拍賣財(cái)產(chǎn)上形成于抵押權(quán)設(shè)立后的租賃權(quán)，并非一律應(yīng)予滌除。若租賃權(quán)不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，可以在征得申請(qǐng)執(zhí)行人同意后予以帶租拍賣。
關(guān)聯(lián)索引
《最高院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第28條
執(zhí)行依據(jù)：北京市方圓公證處（2019）京方圓執(zhí)字第00331號(hào)執(zhí)行證書（2019年10月25日）
執(zhí)行：浙江省舟山市中級(jí)人民法院（2019）浙09執(zhí)155號(hào)（2020年11月25日）
