周某某與甲公司執(zhí)行異議案-案外人主張對(duì)房產(chǎn)排除執(zhí)行，如未登記非因其自身原因?qū)е?，?yīng)認(rèn)定其對(duì)案涉房屋未辦理過(guò)戶登記手續(xù)并無(wú)過(guò)錯(cuò)
人民法院案例庫(kù) 入庫(kù)編號(hào)：2024-17-5-201-026
關(guān)鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行異議/案外人/不動(dòng)產(chǎn)/所有權(quán)認(rèn)定/排除執(zhí)行
基本案情
甲公司與乙公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案雙方申請(qǐng)仲裁后，甲公司在仲裁期間申請(qǐng)保全乙公司名下財(cái)產(chǎn)，山東省日照經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱日照開(kāi)發(fā)區(qū)法院）于2021年8月20日作出（2021）魯1191財(cái)保98號(hào)民事裁定，裁定凍結(jié)乙公司銀行存款人民幣101659343.8元或查封同等價(jià)值的其他財(cái)產(chǎn)。2021年8月23日，日照開(kāi)發(fā)區(qū)法院向日照市不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)（2021）魯1191財(cái)保98號(hào)民事裁定書(shū)及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，查封了乙公司名下部分不動(dòng)產(chǎn)，其中包含案涉的日照XX小區(qū)XX幢X單元X室商品房一套，查封期限自2021年8月23日起至2024年8月22日止。
案外人周某某向日照開(kāi)發(fā)區(qū)法院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除對(duì)周某某所有的日照XX小區(qū)X幢X單元X室商品房的查封。周某某辯稱，其于2018年2月2日從呂某某處加價(jià)40000元購(gòu)買了乙公司開(kāi)發(fā)的日照XX小區(qū)X幢X單元X室商品房一套，2018年5月13日、2018年6月24日，周某某分兩次支付乙公司全部房款，周某某于2020年5月29日在乙公司處辦理了更名手續(xù)并于2020年6月9日辦理了接房手續(xù)，但因乙公司原因，該商品房一直未簽訂正式備案合同。2021年8月25日，周某某在簽訂備案合同時(shí)發(fā)現(xiàn)該商品房已被法院查封，無(wú)法辦理相關(guān)手續(xù)。
日照開(kāi)發(fā)區(qū)法院查明，周某某于2018年2月2日由其兒媳秦某某代辦從呂某某手中加價(jià)40000元購(gòu)買了乙公司開(kāi)發(fā)的日照市XX小區(qū)X幢X單元X室商品房一套，并于2018年6月24日向乙公司付清全部房款1268972元。2020年5月29日，周某某與乙公司辦理完畢更名手續(xù)并重新簽訂協(xié)議。2020年6月9日，周某某辦理了該商品房的接房手續(xù)，后該商品房因甲公司申請(qǐng)法院查封未能辦理備案手續(xù)。
日照開(kāi)發(fā)區(qū)法院于2021年10月13日作出（2021）魯1191執(zhí)異13號(hào)執(zhí)行裁定，中止對(duì)XX小區(qū)X幢X單元X室商品房的執(zhí)行。雙方均未對(duì)執(zhí)行裁定提起訴訟。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)問(wèn)題為案外人周某某對(duì)被申請(qǐng)人名下XX小區(qū)X幢X單元X室商品房查封所提的異議能否排除執(zhí)行。在日照開(kāi)發(fā)區(qū)法院查封案涉商品房之前，周某某已與乙公司簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議主要條款完整，對(duì)房屋位置、面積以及交房時(shí)間、方式和違約責(zé)任等均作出了明確約定，且案涉商品房在訴訟前已取得預(yù)售許可證，周某某與乙公司在辦理案涉商品房交付手續(xù)后已實(shí)際占有該樓房。案外人周某某提交的購(gòu)房款收據(jù)等證據(jù)足以證明其已全額交納了購(gòu)房款，乙公司對(duì)此亦予以認(rèn)可，故應(yīng)認(rèn)定案涉認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)為商品房買賣合同且該合同合法有效。因乙公司原因，致使案涉商品房在形式上欠缺不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記對(duì)外公示效力即買受人未完成案涉房屋所有權(quán)備案登記并非其自身原因?qū)е?，周某某?duì)案涉商品房未辦理過(guò)戶登記手續(xù)并無(wú)過(guò)錯(cuò)。關(guān)于案外人主體是否適格問(wèn)題，執(zhí)行異議主要進(jìn)行形式審查，本案現(xiàn)有證據(jù)足以證明案涉房屋買受人為周某某，申請(qǐng)人甲公司對(duì)此雖有異議，但未提供有效證據(jù)證實(shí)，不予采信，故周某某作為本案案外人主體適格。綜上，案外人周某某所提異議能夠排除執(zhí)行，依法應(yīng)予支持。
裁判要旨
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！狈课萆形崔k理備案手續(xù)，客觀上不具備辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的條件，買受人未取得案涉房屋所有權(quán)，并非其自身原因?qū)е?，?yīng)認(rèn)定其對(duì)案涉房屋未辦理過(guò)戶登記手續(xù)并無(wú)過(guò)錯(cuò)。
關(guān)聯(lián)索引
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條
執(zhí)行異議：山東省日照經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（2021）魯1191執(zhí)異13號(hào)執(zhí)行裁定（2021年10月13日）
