涿州某融商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴某保險(xiǎn)銷售服務(wù)有限公司合同糾紛案-根據(jù)立法目的判斷強(qiáng)制性規(guī)范對(duì)合同效力的影響
人民法院案例庫(kù) 入庫(kù)編號(hào)：2025-07-2-483-004
關(guān)鍵詞
民事/合同/強(qiáng)制性規(guī)定/立法目的/合同效力
基本案情
原告涿州某融商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某融地產(chǎn)公司）訴稱：其與被告某保險(xiǎn)銷售服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某保險(xiǎn)銷售公司）簽訂《回購(gòu)協(xié)議》，約定某融地產(chǎn)公司為某保險(xiǎn)銷售公司投資建設(shè)某總部基地項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱案涉項(xiàng)目），房屋建成后，由某保險(xiǎn)銷售公司回購(gòu)案涉房屋。房屋結(jié)構(gòu)驗(yàn)收后，某融地產(chǎn)公司依約要求某保險(xiǎn)銷售公司按合同約定履行支付回購(gòu)款的義務(wù)，某保險(xiǎn)銷售公司拒絕。某融地產(chǎn)公司遂訴至法院，請(qǐng)求判令：1.被告某保險(xiǎn)銷售公司履行《回購(gòu)協(xié)議》，向原告某融地產(chǎn)公司支付回購(gòu)款人民幣8000萬(wàn)元（幣種下同）；2.被告某保險(xiǎn)銷售公司向原告某融地產(chǎn)公司支付延期付款違約金6808萬(wàn)元，并以8000萬(wàn)元為基數(shù)，按日萬(wàn)分之五標(biāo)準(zhǔn)自2020年1月1日計(jì)算至給付之日。
被告某保險(xiǎn)銷售公司辯稱：雙方系房屋買賣合同關(guān)系。《回購(gòu)協(xié)議》簽署時(shí)，某融地產(chǎn)公司未取得預(yù)售許可證明，至本案訴訟時(shí)也沒(méi)有取得案涉樓房預(yù)售證。按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2003〕7號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同解釋》）第二條之規(guī)定，《回購(gòu)協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
法院經(jīng)審理查明：2011年6月29日，案外人某管委會(huì)與某保險(xiǎn)銷售公司簽訂協(xié)議，約定某保險(xiǎn)銷售公司在某管委會(huì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)投資建設(shè)案涉項(xiàng)目。同年11月2日，某保險(xiǎn)銷售公司出資1000萬(wàn)元，通過(guò)關(guān)聯(lián)公司某創(chuàng)富有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱某創(chuàng)富公司）設(shè)立某融地產(chǎn)公司，某創(chuàng)富公司持有某融地產(chǎn)公司100%的股權(quán)。2012年10月19日，某創(chuàng)富公司將其持有某融地產(chǎn)公司100%的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給案外人劉某、陳某。
2014年1月16日，某融地產(chǎn)公司與某保險(xiǎn)銷售公司簽訂了《回購(gòu)協(xié)議》，約定某融地產(chǎn)公司為某保險(xiǎn)銷售公司投資建設(shè)案涉項(xiàng)目，某融地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)某保險(xiǎn)銷售公司確認(rèn)的房屋設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)案涉房屋，房屋建成后由某保險(xiǎn)銷售公司回購(gòu)。雙方根據(jù)房屋建設(shè)進(jìn)度約定了款項(xiàng)支付時(shí)間。同日，某保險(xiǎn)銷售公司出具《確認(rèn)書(shū)》，對(duì)該建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工圖進(jìn)行確認(rèn)。2015年4月30日，案涉項(xiàng)目完成封頂并進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。2016年6月23日，某保險(xiǎn)銷售公司收到某融地產(chǎn)公司關(guān)于封頂及結(jié)構(gòu)驗(yàn)收的通知。此外，至本案審理時(shí)，某融地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證明。
北京市第二中級(jí)人民法院于2023年7月31日作出（2022）京02民初123號(hào)民事判決：一、原告某融地產(chǎn)公司與被告某保險(xiǎn)銷售公司于2014年1月16日簽訂的《回購(gòu)協(xié)議》有效。二、被告某保險(xiǎn)銷售公司繼續(xù)履行《回購(gòu)協(xié)議》，支付某融地產(chǎn)公司回購(gòu)款8000萬(wàn)元。三、被告某保險(xiǎn)銷售公司向原告某融地產(chǎn)公司支付延期付款違約金2000萬(wàn)元。四、駁回某融地產(chǎn)公司其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，某保險(xiǎn)銷售公司不服，提起上訴。北京市高級(jí)人民法院于2024年2月19日作出（2023）京民終948號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。
裁判理由
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二：一是案涉《回購(gòu)協(xié)議》法律性質(zhì)的認(rèn)定；二是某融地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證明是否影響《回購(gòu)協(xié)議》的法律效力。
一、關(guān)于《回購(gòu)協(xié)議》法律性質(zhì)的問(wèn)題
《商品房買賣合同解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！痹撍痉ń忉屵m用于調(diào)整商品房買賣合同糾紛。本案中，從案涉項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程看，某保險(xiǎn)銷售公司獲得案涉項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資格后，由其關(guān)聯(lián)公司控投的某融地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目具體運(yùn)作。項(xiàng)目運(yùn)行之初，某保險(xiǎn)銷售公司與某融地產(chǎn)公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，但在某融地產(chǎn)公司的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給兩名自然人股東后，該關(guān)聯(lián)關(guān)系解除。根據(jù)雙方訂立《回購(gòu)協(xié)議》的約定，某融地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)按照某保險(xiǎn)銷售公司的個(gè)性化需求建設(shè)案涉房屋，具有明顯的定制特點(diǎn)。因此，結(jié)合《回購(gòu)協(xié)議》的訂立背景及權(quán)利義務(wù)約定的內(nèi)容，該《回購(gòu)協(xié)議》與具有較強(qiáng)行政干預(yù)特點(diǎn)、合同通常為格式條款的商品房買賣合同不同，屬于非典型合同，不屬于前述司法解釋調(diào)整的范圍，不因違反該司法解釋規(guī)定而無(wú)效。
二、關(guān)于未取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證明是否影響案涉合同效力的問(wèn)題
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第一款第四項(xiàng)規(guī)定規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：……（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！痹摋l設(shè)置預(yù)售行政許可的規(guī)范目的是通過(guò)明確商品房預(yù)售交易市場(chǎng)準(zhǔn)入資格的要求，確保預(yù)售商品房的當(dāng)事人具備完成商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)、履行商品房買賣合同義務(wù)的能力，以維護(hù)商品房預(yù)售領(lǐng)域的社會(huì)交往秩序，避免對(duì)商品房買賣交易領(lǐng)域的市場(chǎng)秩序以及不特定買房人利益等公共利益造成損害。該強(qiáng)制性規(guī)定禁止的對(duì)象是從事商品房預(yù)售交易的特定人。本案中，某融地產(chǎn)公司已經(jīng)依約完成案涉項(xiàng)目的主體建設(shè)，某保險(xiǎn)銷售公司不能證明某融地產(chǎn)公司不具備繼續(xù)履行合同的能力或公共利益因此而受到損害。如果某融地產(chǎn)公司存在違規(guī)行為，行政機(jī)關(guān)可以依法對(duì)其進(jìn)行行政處罰，但無(wú)需因此否定《回購(gòu)協(xié)議》的效力。換言之，本案認(rèn)可《回購(gòu)協(xié)議》的效力，既不影響城市房地產(chǎn)管理法上述立法目的的實(shí)現(xiàn)，又維護(hù)了意思自治、誠(chéng)實(shí)信用的民法基本原則。
綜上，某融地產(chǎn)公司未取得預(yù)售許可證明不影響案涉合同效力。案涉《回購(gòu)協(xié)議》系合同雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其合法有效，某保險(xiǎn)銷售公司應(yīng)當(dāng)依約履行合同義務(wù)。
裁判要旨
1. 對(duì)于兼具買賣和承攬?zhí)攸c(diǎn)的投資建房非典型合同，一方當(dāng)事人以另一方未取得商品房預(yù)售許可證明主張合同無(wú)效的，該合同不因違反《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定而無(wú)效。
2.人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合強(qiáng)制性規(guī)范的立法目的來(lái)認(rèn)定其對(duì)具體個(gè)案所涉合同效力的影響。通過(guò)分析立法目的，強(qiáng)制性規(guī)范所規(guī)制的對(duì)象和場(chǎng)景與特定合同所約定的內(nèi)容不相同，認(rèn)定合同有效不會(huì)導(dǎo)致公共利益受到損害的，此種情形下即使違反強(qiáng)制性規(guī)范并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。
關(guān)聯(lián)索引
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2003〕7號(hào)，2020年修正）第2條
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2019年修正）第45條
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)"http://129.0.1.101/law?fn=chl580s845.txt&dbt=chl" \t "_blank" 民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》（法釋〔2020〕15號(hào)）第1條
一審：北京市第二中級(jí)人民法院（2022）京02民初123號(hào)民事判決（2023年7月31日）
二審：北京市高級(jí)人民法院作出（2023）京民終948號(hào)民事判決（2024年2月19日）
