審理法院：延邊朝鮮族自治州中級人民法院
案號：（2018）吉24民終355號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2018-04-17
審理經過
上訴人敦化市新繼源房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“新繼源房地產公司”）因與被上訴人楊慶功之間房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服吉林省敦化市人民法院（2017）吉2403民初2216號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月25日立案后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人新繼源房地產公司的委托訴訟代理人王永德，被上訴人楊慶功的委托訴訟代理人徐艷波到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
上訴人訴稱
新繼源房地產公司上訴請求：1.撤銷原判，扣除被上訴人使用房屋的租金損失；2.訴訟費由被上訴人承擔。事實和理由：原審判決事實清楚，但沒有扣除被上訴人使用房屋期間的租金損失錯誤。依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照逾期交付使用房屋期間有權部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。本案中，雖然上訴人沒有將房屋交付給被上訴人，但被上訴人在房屋建成后就已管理使用其中的一個商業(yè)用房，因此不存在管理使用后的租金損失。一審認定不是同一法律關系是錯誤。上訴人沒有主張侵權，也沒有要求被上訴人賠償損失，上訴人主張從被上訴人主張的租金中，扣除無損失的部分是同一法律關系，應當予以支持。
被上訴人辯稱
楊慶功辯稱：對一審判決沒有異議。
楊慶功向一審法院起訴請求：一、要求被告給付逾期交房的房屋租金損失32163元、鑒定費用1000元，共計33163元；二、本案訴訟費用由被告負擔。事實和理由：2015年5月7日，原告楊慶功作為家庭代表與被告簽訂了《房屋回遷協(xié)議書》一份，協(xié)議約定原告將自有的58.9平方米磚木結構房屋、48平方米泥草房、36平方米磚木結構豆腐房、110平方米修理部及宅基地使用面積267平方米，共計回遷面積450平方米提供給被告開發(fā)商品樓使用，被告同意給原告回遷一樓北側兩處門市房各70平方米、二樓中間（不把山）80平米住宅樓，回遷后誤差三平方米以內互不找差價，超過3平方米按照市場價格平衡。并約定2015年11月30日前將回遷樓房交付給原告使用，房照由被告負責辦理，產權歸原告所有。但是被告違反約定，至今回遷樓房未交付給原告使用，現原告要求訴至貴院，請求公斷。
本院查明
一審法院認定的事實：2015年5月7日，原告楊慶功與案外人曾淑芹（二人為夫妻關系）作為家庭代表與被告新繼源房地產公司的開發(fā)負責人牟玉華簽訂《房屋回遷協(xié)議書》，約定“乙方將自己所有的58.9平方米磚木結構房屋（有照）、48平方米泥草房（有照）、30平方米磚木結構豆腐坊（無照）、110平方米修理部（無照，經營者案外人楊相國）及宅基地使用面積267平方米，共計回遷面積【30米長（南北走向）、15米寬】450平方米提供給甲方開發(fā)商品樓使用”，同時約定被告回遷給原告敦化市秋梨溝鎮(zhèn)興華街上金秋商貿綜合樓一樓北側兩處門市房各70平方米，2樓中間（不把山）住宅一處，上述回遷后房屋于2015年11月30前交付原告使用，房照由被告辦理，產權歸原告所有。協(xié)議簽訂后，原告按照協(xié)議約定將被回遷的房屋及宅基地使用面積移交被告使用，但被告至今仍未將上述回遷樓房交付原告使用。經我院委托敦化市恒源房地產估價事務所有限責任公司對原告逾期交房的損失進行鑒定，結論為：2015年11月30日至2017年10月27日期間，原告住宅租金損失為人民幣5251元、門市租金損失為人民幣26912元，合計租金損失32163元。本次鑒定花費鑒定費1000元。
一審法院認為：根據《中華人民共和國合同法》第四十四條“依法成立的合同，自成立時生效”及第六十條第一款
“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”之規(guī)定，原被告于2015年5月7日簽訂書面《房屋拆遷協(xié)議》，合同成立并生效，雙方應當按照合同內容履行各自義務。本案原告在合同簽訂后，已經將回遷房屋及宅基地使用面積移交被告使用，被告亦應當按照合同約定履行到期交付回遷后房屋的義務，根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”之規(guī)定，被告未能及時履行，存在違約行為的前提下，應當對原告的合理損失進行賠償。參照《最高人民法院
》第十七條“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償數額，可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定”的規(guī)定，本案原告的合理損失通過我院委托敦化市恒源房地產估價事務所有限責任公司結合同地段的租金標準進行鑒定，原告合理損失為33163元（包含鑒定費1000元），故原告要求被告給付33163元的訴訟請求有事實及法律依據，本院予以支持。關于被告新繼源房地產公司認為原告于2016年6月8日曾強行使用其中一間門市房，對此給被告造成的損失應當在上述原告合理損失中予以扣除的抗辯主張，本院認為，本案原告主張其合理損失的依據系因雙方簽訂的合同，被告未履行合同約定而對原告產生的逾期交房的損失，即本案的法律關系為合同法律關系，而被告如若認為原告強行使用被告房屋對其造成了財產損失應當按照侵權責任糾紛主張其權利，即法律關系不一致，雙方主體不一致（被告主張的侵權行為人為楊慶功、曾淑芹夫妻,本案合同一方楊慶功夫妻僅為家庭代表，被回遷房屋包含其他家庭成員具有所有權的房屋），故本案不做一并審理。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條第一款、第一百零七條；《最高人民法院
》第十七條；《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決：被告敦化市新繼源房地產開發(fā)有限責任公司于本判決生效后立即給付原告楊慶功人民幣33163元。如果被告敦化市新繼源房地產開發(fā)有限責任公司在本判決生效后未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費800元，由被告敦化市新繼源房地產開發(fā)有限責任公司負擔663元，由原告楊慶功負擔137元。
二審中，當事人均未提交新的證據。
二審對一審法院認定的事實予以確認。
另查明：2016年6月8日，上訴人未向被上訴人正式交付回遷門市房的情況下，被上訴人擅自入住一間回遷門市房，并占有使用至今。
本院認為
本院認為：二審對上訴請求有關的事實及適用法律進行審查。新繼源房地產公司上訴主張楊慶功強行占有使用了一間回遷門市房，因此要求自2016年6月8日起至2017年11月27日止的租金在逾期交房違約金當中扣除。本案的法律關系系房屋拆遷安置補償合同糾紛，一審依據新繼源房地產公司違反合同約定未按期交付房屋的事實，判決向楊慶功支付逾期交房的損失并無不當。至于新繼源房地產公司提出的在未正式交付房屋的情況下，楊慶功擅自使用一間門市房對其造成損失系不同的法律關系，且新繼源房地產公司在一審中亦未提出反訴請求，故一審未一并審理并無不當。
綜上所述，新繼源房地產公司的上訴理由不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，擬維持原判。
二審案件受理費663元，由上訴人敦化市新繼房地產開發(fā)有限責任公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長樸美蘭
審判員全智光
審判員池東波
裁判日期
二〇一八年四月十七日
書記員
書記員樸晟慧
