審理法院：三明市中級人民法院
案號：（2016）閩04民終1014號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-11-07
審理經(jīng)過
上訴人鄧盛友因與被上訴人三明市城市建設(shè)投資集團有限公司（以下簡稱城投公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服三明市梅列區(qū)人民法院（2016）閩0402民初628號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年9月2日受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人鄧盛友，被上訴人城投公司的委托訴訟代理人黃敬清、楊彬彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鄧盛友上訴請求：一、撤銷三明市梅列區(qū)人民法院（2016）閩0402民初628號民事判決；二、改判：1.城投公司支付鄧盛友按時搬遷獎勵費差額708元；2.城投公司退還鄧盛友因拆遷房屋實際面積與房產(chǎn)證記載面積有出入而多收的房價款6414元；3.城投公司按19.5層作為中間層重新計算，退還鄧盛友按樓層調(diào)節(jié)系數(shù)計算而多收的樓層調(diào)節(jié)系數(shù)房價款12797.20元；三、城投公司承擔(dān)本案訴訟費。事實和理由：一、城投公司應(yīng)退還鄧盛友因拆遷房屋實際面積與房產(chǎn)證記載面積有出入而多收的上靠戶型部分的房價款6414元，并按實施細(xì)則的規(guī)定補足按時搬遷獎勵費差額708元?！斗课莶疬w補償安置協(xié)議書》對此雖未約定，但《三明市梅園國際大酒店周邊地塊改造項目拆遷補償安置實施細(xì)則》（以下簡稱《拆遷補償安置實施細(xì)則》）第五條第五款規(guī)定：“如拆遷戶對面積有異議，可委托有資質(zhì)測量單位重新測量，拆遷面積以測量報告為準(zhǔn)。”因此，《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》沒必要再行做出約定。雙方當(dāng)事人和一審法院都認(rèn)可《拆遷補償安置實施細(xì)則》應(yīng)為雙方拆遷合同的組成部分。二、城投公司應(yīng)退還鄧盛友按樓層調(diào)節(jié)系數(shù)計算而多收的樓層調(diào)節(jié)系數(shù)房價款12797.20元。1.如果按一審判決對于房屋面積的判決理由，即僅以《拆遷補償安置協(xié)議書》是否有約定作為依據(jù)，那么城投公司在《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》里并未與鄧盛友約定樓層系數(shù)調(diào)節(jié)款差價問題，因此其收取鄧盛友近3萬元樓層調(diào)節(jié)差價款就沒有合同依據(jù)，應(yīng)全部返還，而鄧盛友僅要求返還其中的一部分，所以該請求應(yīng)予支持。2.如果認(rèn)為《拆遷補償安置實施細(xì)則》也是合同的組成部分、不能僅以《拆遷補償安置協(xié)議書》是否有約定來判定是非的話，鄧盛友的該請求同樣應(yīng)予以支持。三、一審判決在《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》及《拆遷補償安置實施細(xì)則》的證據(jù)適用上，在對房屋面積和樓層差價款這兩個問題上，完全采取了兩個不同的標(biāo)準(zhǔn)，違背基本的公平與公正原則，導(dǎo)致判決錯誤。
一審被告辯稱
城投公司辯稱：一、鄧盛友主張拆遷房面積差價補償款的理由不能成立。1.鄧盛友在簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》時并未就房屋產(chǎn)權(quán)證面積提出異議，《房屋建筑面積測量計算報告》遲于《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，不具有時效性。同時，該《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》也明確鄧盛友的原房屋產(chǎn)權(quán)證面積為53.81平方米。2.《房屋建筑面積測量計算報告》的依據(jù)是2000年8月1日實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，原房屋建筑面積的測量單位也是三明市測量隊，同一套房屋新舊建筑面積的測量差異是測量依據(jù)和規(guī)范不同造成的。3.《安置房選房實施細(xì)則》第八條第（五）項明確本次選房以原房屋產(chǎn)權(quán)合法面積為準(zhǔn)。二、鄧盛友主張重新計算樓層調(diào)節(jié)系數(shù)不能成立。《拆遷補償安置實施細(xì)則》和《安置房選房實施細(xì)則》已經(jīng)確認(rèn)第13層為中間價，應(yīng)當(dāng)以此為計算樓層調(diào)節(jié)系數(shù)房價款的依據(jù)。三、不存在適用雙重標(biāo)準(zhǔn)的問題。城投公司完全是按照《拆遷補償安置實施細(xì)則》和《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》履行。原審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
鄧盛友向一審法院起訴請求：1.城投公司支付鄧盛友按時搬遷獎勵費差額708元；2.城投公司退還鄧盛友因拆遷房屋實際面積與房產(chǎn)證記載面積有出入而多收的上靠戶型部分的房價款6414元；3.城投公司按19.5層作為中間層重新計算，退還鄧盛友按樓層調(diào)節(jié)系數(shù)計算而多收的樓層調(diào)節(jié)系數(shù)房價款12797.2元；4.城投公司退還鄧盛友重復(fù)收取的房屋維修資金3228.6元；5.城投公司立即提供《竣工驗收備案表》等能證明房屋已經(jīng)消防驗收合格、綜合驗收合格的證明文件，如果不能提供，城投公司應(yīng)支付違約金9940元（從2014年11月1日起暫計算至2015年10月31日止，計14個月，參照臨時安置補助費每月710元計算，此后仍按上述標(biāo)準(zhǔn)計算至城投公司取得《房屋竣工驗收備案表》時止）；6.本案訴訟費由城投公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實：
1.2010年8月25日，時任三明市市長劉道崎主持召開市政府專題會議，明確三明市城市建設(shè)投資有限公司為徐碧新城梅園酒店周邊地塊改造項目拆遷法人。同年8月26日，三明市城市建設(shè)投資有限公司發(fā)布《拆遷補償安置實施細(xì)則》，該實施細(xì)則第三條安置辦法載明：私有住宅，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的以房產(chǎn)證有效面積為依據(jù)，按套按面積拆一返一，新舊差價不補差。在拆遷協(xié)商規(guī)定期限內(nèi)簽訂并搬遷的住宅給予公攤面積補償，按被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)面積的10%（最多不超過10平方米）給予公攤補償，該面積直接計入產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償?shù)拿娣e計算基數(shù)。第五條拆遷補償安置計算、獎勵及其他補助費載明：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的以房產(chǎn)證有效面積加上公攤補償面積為依據(jù)，按套按面積拆一返一，新舊差價不補差。超過被拆遷房面積基數(shù)（含公攤補償面積）至就近上靠戶型部分的面積按優(yōu)惠價格3000元／平方米計算；超過上靠戶型面積的，按市場價格6000元／平方米計算。被拆遷人按《拆遷通告》規(guī)定的時間內(nèi)簽訂協(xié)議并騰空舊房的給予獎勵：在第一協(xié)商期限9月1日至9月20日，按合法產(chǎn)權(quán)面積給予600元／平方米搬遷獎勵；若被拆遷人對房屋產(chǎn)權(quán)證面積有異議的，可申請有資質(zhì)的測量單位進行測量，建筑面積計算辦法按房改時的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，拆遷面積以測量報告為準(zhǔn)。對雜物間有使用權(quán)的被拆遷人按1000元／間進行補償。該實施細(xì)則還對其他事項進行約定。
2.2010年9月16日，鄧盛友與三明市城市建設(shè)投資有限公司簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，載明鄧盛友位于三明市乾龍新村199幢604室，建筑面積53.81平方米，產(chǎn)權(quán)調(diào)換合法面積（含公攤補助面積）為59.19平方米。該房屋坐落于拆遷規(guī)劃范圍內(nèi)，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成協(xié)議：拆遷補償安置方式為鄧盛友選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，搬遷補助費按一次性補償，每平方米30元，共計1776元。鄧盛友自行安排過渡，過渡期暫定36個月，臨時安置補助費按每月710元計算，自鄧盛友簽訂拆遷補償安置協(xié)議并騰空房屋之月起算，直至接到安置房交付使用書面通知辦理結(jié)算之月止。三明市城市建設(shè)投資有限公司應(yīng)支付給鄧盛友按時搬遷獎勵35514元，以及電話、寬帶、電視安裝等補償費共計36060元。鄧盛友拆遷安置房地點為規(guī)劃紅線范圍一期內(nèi)，暫定建筑面積65平方米，超過應(yīng)補償面積5.81平方米。協(xié)議約定安置房移交時須經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，三明市城市建設(shè)投資有限公司必須提供安置房的質(zhì)量保證書和說明書等有關(guān)材料。協(xié)議還對其他事項進行約定。
3.鄧盛友等人委托三明市測量隊對原梅列區(qū)乾龍新村199幢房屋建筑面積進行測量，該測量隊于2010年9月27日出具報告書，確認(rèn)原梅列區(qū)乾龍新村199幢604室房屋建筑為54.879平方米。
4.2014年2月25日，城投公司向原司法局、交通局和種子公司地塊住宅被拆遷人發(fā)布《安置房選房實施細(xì)則》第六條選房規(guī)則：（一）上靠戶型面積選房。選房者以被拆遷房屋合法面積（含公攤補償面積）為基數(shù)就近上靠直接選房。第七條安置房面積計價、樓層調(diào)節(jié)價等標(biāo)準(zhǔn)：正常上靠戶型面積按3000元／平方米計價；超過上靠戶型面積部分按6000元／平方米計算；跨戶型購房的，超出部分面積參照本地段現(xiàn)行房地產(chǎn)市場價格購買。上靠戶型的，第13層樓層調(diào)節(jié)系數(shù)不增不減，第13層以下每減1層按20元／平方米遞減，第13層以上每增加1層按20元／平方米遞增。鄧盛友等人對該選房實施細(xì)則相關(guān)規(guī)定有不同意見要求城投公司予以解決。
5.2014年6月28日，三明市公安消防支隊向城投公司出具建設(shè)工程消防驗收意見書，認(rèn)定三明市梅園大酒店周邊地塊安置房工程項目消防驗收合格。同年9月30日，城投公司作為建設(shè)單位，福建省地質(zhì)工程研究院三明勘察分院作為勘察單位，福建省沿海建筑設(shè)計院作為設(shè)計單位，福建升恒建設(shè)集團有限公司作為監(jiān)理單位，福建省永泰建筑工程公司作為施工單位對三明市梅園大酒店周邊地塊安置房1#樓（即涉案房屋）進行驗收，經(jīng)現(xiàn)場檢驗核查，認(rèn)定工程質(zhì)量合格，同意驗收。
6.鄧盛友依據(jù)選房實施細(xì)則選取乾龍新村348幢2802室房產(chǎn)，面積98.44平方米。2014年10月23日，城投公司給鄧盛友發(fā)送安置房交房書面通告，通知領(lǐng)房時間為2014年10月28日至2014年11月10日，應(yīng)補交安置房差價款189117.52元。鄧盛友應(yīng)向三明城投集團物業(yè)管理有限公司交納公共維修資金5906元、物業(yè)費1182元等費用。鄧盛友于2014年10月28日按城投公司要求補交安置房差價款及公共維修資金等費用。隨后，雙方辦理乾龍新村348幢2802室房產(chǎn)移交手續(xù)。交房后，城投公司給鄧盛友等人發(fā)放住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
7.2015年3月12日，鄧盛友等人向城投公司提出原拆遷房面積、樓層調(diào)節(jié)系數(shù)、房屋公共維修資金等問題。同年4月1日，城投公司對鄧盛友等人作出答復(fù)。
8.三明市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會于2011年3月23日批復(fù)同意三明市城市建設(shè)投資有限公司更名為三明市城市建設(shè)投資集團有限公司。
一審中各方當(dāng)事人爭議的焦點：1.原拆遷房屋面積；2.房屋樓層調(diào)節(jié)系數(shù)；3.公共維修資金；4.涉案房屋是否具備交房條件。
一、關(guān)于原拆遷房屋面積問題
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，《拆遷補償安置實施細(xì)則》規(guī)定，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的以房產(chǎn)證有效面積加上公攤補償面積為依據(jù)，按套按面積拆一返一，新舊差價不補差。同時，該實施細(xì)則也規(guī)定，若被拆遷人對房屋產(chǎn)權(quán)證面積有異議的，可申請有資質(zhì)的測量單位進行測量，建筑面積計算辦法按房改時的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，拆遷面積以測量報告為準(zhǔn)。但是，根據(jù)雙方簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，雙方明確約定原拆遷房屋建筑面積以鄧盛友提供的房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，面積為53.81平方米，產(chǎn)權(quán)調(diào)換合法面積（含公攤補償面積）為59.19平方米。房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的面積為該房屋唯一合法面積，除非經(jīng)法定程序變更外，不得隨意變更。因此，原拆遷房屋面積應(yīng)認(rèn)定為53.81平方米。
二、關(guān)于房屋樓層調(diào)節(jié)系數(shù)問題
一審法院認(rèn)為，房屋樓層調(diào)節(jié)系數(shù)是建設(shè)單位考慮建安成本等因素根據(jù)實際情況來確定。《拆遷補償安置實施細(xì)則》規(guī)定安置樓層為5層至21層，安置房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)以最中間層為均價，其中間層為第13層。同時，《安置房選房實施細(xì)則》關(guān)于安置房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)再次確認(rèn)第13層為調(diào)節(jié)系數(shù)。因此，第13層應(yīng)認(rèn)定為安置房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)。
三、關(guān)于公共維修資金問題
一審法院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金?！北景钢校疬w房屋屬于房改房，鄧盛友可另行向原出售單位主張該拆遷房屋公共維修資金返還問題。
四、關(guān)于涉案房屋是否具備交房條件問題
一審法院認(rèn)為，《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》約定安置房移交時須經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，并提供安置房的質(zhì)量保證書和說明書等有關(guān)材料。涉案房屋于2014年6月28日經(jīng)消防驗收合格，于同年9月30日經(jīng)建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位現(xiàn)場檢查驗收合格，具備交房條件。《竣工驗收備案表》是行政管理機關(guān)對建設(shè)單位實施管理的一種行政行為，與本案當(dāng)事人雙方之間的民事行為是不同的兩個法律關(guān)系。
綜上所述，一審法院認(rèn)為，鄧盛友與城投公司前身三明市城市建設(shè)投資有限公司簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》系雙方真實意思表示，未違反法律及行政性強制規(guī)定，屬合法有效合同，雙方應(yīng)依約履行各自義務(wù)。因涉案原拆遷房屋合法面積為53.81平方米，鄧盛友要求按重新測量面積54.879平方米來主張按時搬遷獎勵費差額708元，以及拆遷房屋面積有出入而主張退還多收房款6414元，缺乏法律依據(jù)，不予支持。房屋樓層調(diào)節(jié)系數(shù)是建設(shè)單位考慮建安成本等因素根據(jù)實際情況來確定?！恫疬w補償安置實施細(xì)則》和《安置房選房實施細(xì)則》確認(rèn)第13層為中間價，以此作為計算樓層調(diào)節(jié)系數(shù)房價款的標(biāo)準(zhǔn)。鄧盛友主張按19.5層作為中間層重新計算樓層調(diào)節(jié)系數(shù)房價款而要求城投公司退還房價款12797.20元，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。至于原拆遷房屋業(yè)主已交納維修資金部分，可另行向原出售單位主張。鄧盛友主張要求城投公司退還重復(fù)收取的房屋維修資金3228.60元，亦缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。涉案房屋于2014年6月28日經(jīng)消防驗收合格，于同年9月30日經(jīng)建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位現(xiàn)場檢查驗收合格，具備交房條件。鄧盛友主張要求城投公司支付從2014年11月1日起至取得《竣工驗收備案表》之日止參照臨時安置補助費每月710元標(biāo)準(zhǔn)計算的逾期交房違約金，也亦缺乏事實和法律依據(jù)，亦不予支持。據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條，《中華人民共和國建筑法》第六十一條，《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第三條、第十六條，《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定，判決：駁回鄧盛友的訴訟請求。案件受理費627元，由鄧盛友負(fù)擔(dān)。
本院查明
二審中，當(dāng)事人沒有提交新的證據(jù)。對于原審查明的事實，雙方當(dāng)事人均無異議，本院予以確認(rèn)。二審中當(dāng)事人爭議的焦點：1.鄧盛友原拆遷房屋面積；2.涉案房屋樓層調(diào)節(jié)系數(shù)應(yīng)如何確定。對于鄧盛友關(guān)于一審遺漏查明了部分事實的主張，本院將結(jié)合二審中當(dāng)事人的爭議焦點予以分析認(rèn)定。
一、關(guān)于鄧盛友原拆遷房屋面積的問題
雖然涉案《拆遷補償安置實施細(xì)則》第五條第5項規(guī)定：“若被拆遷人對房屋產(chǎn)權(quán)證面積有異議的，可申請有資質(zhì)的測量單位進行測量，建筑面積計算辦法按房改時的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，拆遷面積以測量報告為準(zhǔn)?！钡囀⒂眩追剑┡c三明市城市建設(shè)投資有限公司（乙方）于2010年9月16日簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》確定被拆遷房屋的建筑面積為53.81m2（以甲方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)）、產(chǎn)權(quán)調(diào)換合法面積（含公攤補償面積）為59.19m2，該《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》的相關(guān)內(nèi)容已得到實際履行。涉案被拆遷房屋系房改房，從房改實際操作情況看，主要是由房改單位根據(jù)房屋的建筑圖紙對面積進行測算，以產(chǎn)權(quán)證記載的面積作為計算購房款的依據(jù)并享受相應(yīng)的政策性優(yōu)惠。本院認(rèn)為，三明市測量隊于2010年9月27日出具的《房屋建筑面積測量計算報告》所涉數(shù)據(jù)并不足以否定涉案被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證所記載的房屋面積，城投公司亦不予認(rèn)可，故鄧盛友原拆遷房屋面積應(yīng)以其提供的房屋產(chǎn)權(quán)證記載的面積為準(zhǔn)。
二、關(guān)于涉案房屋樓層調(diào)節(jié)系數(shù)應(yīng)如何確定的問題
正如一審法院對此問題所作分析，房屋樓層調(diào)節(jié)系數(shù)的確定并無法律、法規(guī)上的依據(jù)，通常由建設(shè)單位綜合考慮各種因素根據(jù)實際情況確定。涉案房屋為拆遷安置房，系由政府主導(dǎo)，三明市城市建設(shè)投資有限公司為政府確定的改造項目拆遷法人?！恫疬w補償安置實施細(xì)則》第五條第10項規(guī)定：“安置房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)：安置房以最中間層次為均價，均價樓層以上每增加一層按20元／m2遞增；均價樓層以下每減一層按20元／m2遞減?！?014年2月25日發(fā)布的《徐碧新城一期（原司法、交通地塊）安置房選房實施細(xì)則》第七條第（二）項對安置房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)明確規(guī)定：“上靠戶型的，第13層樓層調(diào)節(jié)系數(shù)不增不減，第13層以下每減1層按20元／m2遞減，第13層以上每增加1層按20元／m2遞增?！鄙姘赴仓梅繕菍诱{(diào)節(jié)系數(shù)確定第13層為均價樓層，不存在違反法律、法規(guī)或其他不應(yīng)予以適用的情形。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，三明市城市建設(shè)投資有限公司作為徐碧新城梅園酒店周邊地塊改造項目拆遷法人發(fā)布《拆遷補償安置實施細(xì)則》、《安置房選房實施細(xì)則》等文件及其與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，對雙方當(dāng)事人均具有約束力?！斗课莶疬w補償安置協(xié)議書》就鄧盛友被拆遷房屋的建筑面積以產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)作了明確約定，故鄧盛友要求城投公司支付其按時搬遷獎勵費差額708元、退還其因拆遷房屋實際面積與房產(chǎn)證記載面積有出入而多收的房價款6414元的主張沒有事實及法律依據(jù)，不予支持。因鄧盛友并未提供證據(jù)證明涉案安置房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)的確定存在違反法律、法規(guī)或其他不應(yīng)予以適用的情形，故其關(guān)于涉案房屋樓層調(diào)節(jié)系數(shù)應(yīng)以19.5層確定為中間層、城投公司應(yīng)退還多收的樓層調(diào)節(jié)系數(shù)房價款12797.2元的主張，不予支持。
綜上所述，鄧盛友的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費298元，由上訴人鄧盛友負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長王瑞峰
代理審判員葉景遠(yuǎn)
代理審判員張?zhí)烀?/p>
裁判日期
二〇一六年十一月七日
書記員
書記員安雅婷（代）
