湖北省漢江中級人民法院
民 事 判 決 書
（2019）鄂96民再5號
上訴人湖北華罡建筑工程有限公司與被上訴人鄔潛新房屋拆遷補償合同糾紛一案，原由潛江市人民法院作出（2016）鄂9005民初841號民事判決，已發(fā)生法律效力。潛江市人民法院于2018年5月16日作出（2018）鄂9005民監(jiān)1號民事裁定，再審本案，并于2018年12月28日作出（2018）鄂9005民再2號民事判決，宣判后，湖北華罡建筑工程有限公司（以下簡稱華罡公司）不服，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
華罡公司上訴請求：依法撤銷潛江市人民法院再審判決，駁回被上訴人的全部訴訟請求，二審訴訟費用由上訴人承擔。事實和理由：
1、再審判決認定《補充協(xié)議》有效錯誤。該《補充協(xié)議》系被上訴人實施敲詐勒索行為而簽訂。雙方當事人于2011年8月16日簽訂《拆遷還建合同》后，被上訴人違反合同第五條“在二十日內(nèi)搬出所有住房和可移動物品”并將房屋交付上訴人拆除的約定，拒絕搬遷，使得整個危房改造工程拖延二年之久，導致其他所有被拆遷戶因無法得到安置而上訪。為緩解信訪壓力，上訴人被迫與被上訴人簽訂了一份《補充協(xié)議》。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條之規(guī)定，該補充協(xié)議應屬無效協(xié)議。
2、關于再審判決認定的“兩套住房”問題：（1）關于住房位置，應當以總口農(nóng)場決定的分配方案和組織的抽簽結(jié)果為準。涉案危房改造項目的實施主體是總口農(nóng)場，其有權(quán)決定還建房的分配方案并組織實施；所有被拆遷戶對住房分配方案均明確表示同意并在合同中作出了明確約定，同時《拆遷還建合同書》第九條明確約定“住房位置以抓閹為準”，而總口農(nóng)場組織對6號樓的位置進行了抽簽分配，但是被上訴人在上訴人及總口農(nóng)場多次通知下卻拒絕參加抽簽，放棄住房分配。（2）根據(jù)雙方簽訂的《拆遷還建合同》，應視為被上訴人“放棄補償住房的權(quán)利”。該合同第四條明確約定：“甲方在工程基礎建成正負零時，通知乙方交付首款，乙方須在接到通知之日起三日內(nèi)支付給甲方人民幣伍萬元（兩套為十萬元），并在工程建造到第一層時支付人民幣三萬元（兩套為六萬元），余款在甲方交房及房屋鑰匙給乙方時一次性付清，政府補貼款歸甲方所有。若乙方不能按時付清，則甲方將視乙方自動放棄補償住房的權(quán)利，并只須一次性補償乙方原所居住的房屋款二萬元，不再承擔其他義務?！钡簧显V人至今分文未付，根據(jù)合同約定，被上訴人違約在先，應當視為其自動放棄了補償住房的權(quán)利。（3）根據(jù)總口農(nóng)場制定的《6號樓分房方案》，明確規(guī)定如有住戶不同意此次方案，可以退出分房，老板全額退款后，參與下次分房；各戶應交款在9月30日之前交清，不交的視為主動放棄此次分房，開發(fā)商可以退款參與下次分房，全套方案以少數(shù)服從多數(shù)的原則進行。而被上訴人在接到通知后拒絕參與第一期分房，且拒不交付應交的款項，應當視為被上訴人主動放棄此次分房。
3、上訴人不應賠償被上訴人損失。因被上訴人違約在先，其他被拆遷人均按照統(tǒng)一標準支付了房屋差價，只有被上訴人拒絕支付，其行為不應得到支持。被上訴人應與其他被拆遷戶一樣，補交所欠的補差款13萬元。由于被上訴人拒絕按照總口農(nóng)場的統(tǒng)一安排參加第一期分房抽簽，上訴人只得將抽簽后剩余的一套住房通知被上訴人領取，因被上訴人拒絕領取而保留至今，而被上訴人享受的第二套住房，由總口農(nóng)場另行統(tǒng)一安排。被上訴人享受的門面房，上訴人多次通知被上訴人接收，但被上訴人一直拒絕，對該門面房，被上訴人隨時可領取。
4、再審判決上訴人支付違約金錯誤。（1）涉案工程原計劃在2011年9月開工，但由于被上訴人違反《拆遷還建合同》在9月6日前將房屋騰空交給上訴人拆除的約定，遲到2013年9月才騰空，致使工程延期兩年多才開工，是被上訴人違反合同。（2）上訴人不存在逾期問題，因為《拆遷還建合同》只約定了工程竣工時間為8個月，并沒有約定交房時間，而上訴人實際竣工時間不到8個月；由于被上訴人違約遲延兩年多才將房屋騰空，使得整個工期延遲兩年多，應考慮材料價格、人工成本、機械設備和施工人員、工人等重新調(diào)整因素；被上訴人強調(diào)的《補充協(xié)議》并未對工程竣工時間和交付房屋的時間進行約定。
被上訴人鄔潛新辯稱:請求二審維持潛江市人民法院再審判決，駁回上訴。理由如下：
1、上訴人稱《補充協(xié)議》系被上訴人實施敲詐勒索而簽訂，但并未舉證予以證實。2013年8月之前，被上訴人及委托人鄔茜從未與上訴人見過面并洽談過拆遷事宜，上訴人是多次委托鄰居做工作把房屋交給上訴人開發(fā)。被上訴人因為想自己建房未同意。2013年8月，在總口農(nóng)場城建局局長秦守忠的帶領下，上訴人委托熊元虎、居民代表蘇現(xiàn)峰等四人前往深圳市龍華新區(qū)與被上訴人協(xié)商拆遷一事。上訴人許諾無償賠付兩套住房、每套120平方米，兩套門面，以被上訴人的土地面積為準，另總口城建局還許諾另行再劃撥宅基地，當時被上訴人并未答應并許諾9月份回總口農(nóng)場再商談。2013年9月13日，被上訴人回總口農(nóng)場后同意了上訴人的意見，當天雙方簽訂了一份《合同書》和一份《補充協(xié)議》，在總口城建局的勸說下，將《合同書》的日期寫成了2011年。
2、上訴人上訴理由中關于再審判決認定的兩套住房問題。再審判決事實清楚，證據(jù)確鑿。被上訴人是與上訴人簽訂的合同和補充協(xié)議而非總口農(nóng)場，故上訴人稱總口農(nóng)場是實施主體，有權(quán)不按合同和協(xié)議分房沒有法律依據(jù)。
3、上訴人上訴稱不應當賠償被上訴人的損失不能成立。運輸小區(qū)改造項目2011年底才立項，2012年招標，2013年才定標，上訴人與總口農(nóng)場2013年7月17日才簽訂協(xié)議，何來上訴人所述的被上訴人拖延搬遷造成工程延期二年之久？《拆遷還建合同書》第五條明確約定“甲方在簽訂合同之日起，通知乙方搬出房屋內(nèi)可以移動的物品，乙方必須在二十日搬出所住房屋和可以移動的物品。甲方在開工時發(fā)現(xiàn)乙方?jīng)]有搬出的物品將無償歸甲方所有”，既然已簽訂合同，上訴人為何不按合同在二十日之后將房屋內(nèi)物品歸為己有并拆除房屋？
4、上訴人稱涉案工程原計劃在2011年9月開工不屬實。上訴人與總口農(nóng)場2013年7月17日才簽訂協(xié)議，如何可能在2011年開工?2013年9月被上訴人從深圳回總口農(nóng)場后，在政府部門、總口司法所、甲乙雙方在場的情況下簽訂了《補充協(xié)議》，均系雙方自愿，應受法律保護。
鄔潛新向一審法院起訴請求：1.華罡公司賠償鄔潛新房屋經(jīng)濟損失432000元；2.華罡公司賠償鄔潛新應分配門面經(jīng)濟損失817700元；3.華罡公司支付鄔潛新工程延期23個月的違約金，每套每月按200元計算，共計4600元；4.華罡公司賠償鄔潛新逾期23個月應分配門面的租金，每間每月1000元，共計46000元；訴訟費由華罡公司負擔。
一審法院認定事實：2011年8月16日，鄔潛新委托其女鄔茜與華罡公司簽訂一份《拆遷還建合同書》。合同第九條約定，華罡公司還建給鄔潛新住房平房對應門面一套、住宅一套，住房位置以抓鬮為準，住房面積為120平方米（含公攤面積）。2013年9月13日，鄔潛新與華罡公司簽訂一份《總口農(nóng)場南三路50號拆遷還建合同之補充協(xié)議》（以下簡稱《補充協(xié)議》）。該協(xié)議第一條約定，鄔潛新同意將總口農(nóng)場南三路50號兩套自住房交予華罡公司還建，華罡公司無償給鄔潛新還建兩套門面和兩套住房。兩套門面原地址上還建（即鄔潛新原土地坐標地址），且左右相鄰。兩套住房參與公平抽簽（二樓至五樓之間）。兩套住房均由華罡公司負責水電入戶；該協(xié)議第二條約定，經(jīng)鄔潛新、華罡公司協(xié)商，雙方簽訂的拆遷還建合同書中所涉及的房屋補差費等費用全部由華罡公司承擔，與鄔潛新無關；該協(xié)議第四條約定，若華罡公司違約，鄔潛新有權(quán)要求華罡公司賠償損失。上述合同（含補充協(xié)議）簽訂后，鄔潛新按約將房屋交付華罡公司拆除。華罡公司將房屋建成后，未能按約向鄔潛新交付還建的房屋和門面。為此引發(fā)糾紛。另查明，鄔潛新的住房建筑面積為31.2平方米，廚房建筑面積為14.14（應為14.4）平方米，合計面積45.6平方米；其宅基地面積為199.92平方米。
一審法院認為，鄔潛新委托其女鄔茜與華罡公司簽訂的《拆遷還建合同書》、《補充協(xié)議》均系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，應予保護。鄔潛新按約將房屋交付華罡公司拆除后，華罡公司應當依約向鄔潛新交付還建的房屋和門面。華罡公司未能按約向鄔潛新交付還建的房屋和門面，構(gòu)成違約，應承擔相應的民事責任。關于華罡公司應交付鄔潛新的門面面積及套數(shù)問題。鄔潛新、華罡公司在合同中雖未就門面面積作出明確約定，但根據(jù)《拆遷還建合同書》第九條華罡公司應還建鄔潛新住房平房對應門面一套和住宅一套，住房位置以抓鬮為準，其住房面積為120平方米的約定，可以推定華罡公司應交付鄔潛新的門面面積為45.6平方米。此外，根據(jù)《補充協(xié)議》第一條鄔潛新同意將總口農(nóng)場南三路50號兩套自住房交予華罡公司還建，華罡公司無償給鄔潛新還建兩套門面和兩套住房，兩套門面原地址上還建（即鄔潛新原土地證坐標地址），且左右相鄰，兩套住房參與公平抽簽（二樓至五樓之間），兩套住房均由華罡公司負責水電入戶的約定，可以推定鄔潛新、華罡公司雙方已通過該補充協(xié)議將原合同中約定的華罡公司應交付鄔潛新“門面一套、住房一套”變更為“門面兩套，且在原地址左右相鄰，住房兩套（在二樓至五樓參與公平抽簽）”。故對鄔潛新要求華罡公司交付在原地址還建左右相鄰的門面兩套（面積為45.6平方米）、住房兩套（面積為120平方米）的訴訟請求，依法予以支持。華罡公司的辯解理由，因與開庭理審查明的事實不符，不予采納。關于鄔潛新要求華罡公司賠償經(jīng)濟損失及支付違約金的問題，因鄔潛新未提交相關有效證據(jù)加以佐證，故對其該項訴訟請求，不予支持。
一審法院判決：一、華罡公司于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向鄔潛新交付在鄔潛新原地址還建且左右相鄰的門面兩套（每套面積為45.6平方米）、住房兩套（面積為120平方米，在二樓至五樓間參加公平抽簽）；二、如華罡公司不能按照判決第一項向鄔潛新交付上述房屋及門面，應按現(xiàn)行的市場價折價賠償鄔潛新的經(jīng)濟損失；三、駁回鄔潛新的其他訴訟請求；案件受理費16500元，減半收取8250元，由鄔潛新負擔2250元，華罡公司負擔6000元。
潛江市人民法院再審中，鄔潛新訴稱，2011年8月16日，在經(jīng)相關政府部門多次出面協(xié)調(diào)后，鄔潛新與華罡公司簽訂《拆遷還建合同書》一份，約定鄔潛新將坐落于總口農(nóng)場運輸隊修理廠50號的住房以及前后的附屬建筑物交由華罡公司改造，華罡公司為鄔潛新還建住房一套及相對應的門面一套。2013年9月13日，在總口司法所及總口農(nóng)場城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理局工作人員的見證下，鄔潛新與華罡公司簽訂《補充協(xié)議》一份，約定華罡公司無償為鄔潛新還建面積為120平方米的住房兩套、在原土地坐標地址還建左右相鄰的面積各為199.92平方米的門面兩套，鄔潛新應在建好的住宅樓中2-5樓之間以抽簽方式確定其具體房屋。2015年11月4日，華罡公司通知鄔潛新現(xiàn)只能暫時交付一套住房，另一套另行解決，同時決定將鄔潛新的抽簽范圍擴大到2-7樓，鄔潛新當即予以拒絕。另外，2-5樓之間即是相對于已建成住宅樓共七層（門面為一樓）中的2-5樓。在實際分房過程中，華罡公司單方違反合同約定以抽簽方式安排其他被拆遷戶予以分房。此后，鄔潛新以華罡公司違約需對其進行賠償為由向潛江市人民法院提起訴訟，經(jīng)法院審理作出（2016）鄂9005民初841號民事判決，該判決生效后，在執(zhí)行過程中華罡公司拒不交付判決確定的住房亦不能按房屋的市場價格折價賠償鄔潛新的經(jīng)濟損失。
華罡公司辯稱，1.雙方簽訂的《補充協(xié)議》是在被鄔潛新敲詐的情形下被迫簽訂，應屬無效。雙方簽訂的《拆遷還建合同書》第五條約定鄔潛新應“在二十日內(nèi)搬出所住房屋和可移動的物品”并將房屋交予華罡公司拆除。在其他被拆遷戶均按時完成搬遷并將被拆遷房屋交予華罡公司拆除后，鄔潛新卻違反約定長期拖延，拒絕搬遷，對華罡公司實施敲詐，致還建工程拖延2年之久，其不僅導致其他被拆遷戶因無法得到安置而上訪，而且給政府及華罡公司造成極壞的負面影響。為了緩解信訪壓力，盡快開工安置被拆遷戶，華罡公司不得已才簽訂《補充協(xié)議》。華罡公司與包括鄔潛新在內(nèi)的所有被拆遷戶約定被拆遷戶均應支付房屋補差款，現(xiàn)除鄔潛新外其他被拆遷戶均按合同約定支付了房屋補差款。如果鄔潛新的敲詐目的能夠通過訴訟方式得逞，勢必會引起其他被拆遷戶效仿。即便按鄔潛新主張只要合同簽訂就應當遵守，但《補充協(xié)議》第四條約定“此協(xié)議僅限于甲乙雙方知道”，鄔潛新卻沒有遵守此項約定，以致其他被拆遷戶均知道了雙方之間《補充協(xié)議》的存在，按鄔潛新的邏輯主張，《補充協(xié)議》已不能在雙方之間履行。2.《拆遷還建合同書》第九條約定“甲方（華罡公司）還建給乙方（鄔潛新）住房平房對應門店一套”，該約定是指按照鄔潛新原有住房的對應順序（位置）交付還建門面。華罡公司提交的其與部分被拆遷戶簽訂的《拆遷還建合同書》中，有4戶分配的是儲藏室，9戶（含鄔潛新）分配的是門面，9戶均系按原房屋的固定順序來分配?，F(xiàn)唯獨鄔潛新以位置和面積不符為由拒絕接收。3.關于鄔潛新主張的兩套住房問題。其一、鄔潛新無權(quán)在第一期分配中享受兩套住房。整個還建項目屬于政府危房改造項目，被拆遷戶中有的享受一套，有的享受兩套。按照統(tǒng)一規(guī)劃，整個還建項目（不限于本案中已建成的還建項目）分兩期完成，在第一期中，每個被拆遷戶只能分配一套住房，凡應享受兩套住房的，剩下一套住房只能在第二期中予以分配。還建項目的還建主體是總口農(nóng)場，華罡公司僅是項目中的建筑施工企業(yè)?，F(xiàn)總口農(nóng)場尚有50畝土地未交予華罡公司施工，華罡公司暫不能交付第二套住房?；谝陨锨闆r，總口農(nóng)場決定，凡只享受一套住房的在第一期中均可以分配，凡享受兩套住房的在第一期分配時只能暫時分配一套住房，剩余的一套住房在第二期建成后才能分配。其二、關于住房位置問題，應以總口農(nóng)場決定的分配方案和其組織的抽簽結(jié)果為準?？偪谵r(nóng)場有權(quán)決定還建房的分配方案并組織實施；其他所有被拆遷戶亦對住房分配方案均明確表示同意；2015年11月27日，總口農(nóng)場組織相關單位及全體被拆遷戶參與還建房分配抽簽活動，但鄔潛新卻在總口農(nóng)場及華罡公司的多次通知下，拒絕參與抽簽。上述事實表明鄔潛新放棄住房分配。另外，已建成的房屋總計只有六層，門面不算樓層。其三、按《拆遷還建合同書》第四條約定，鄔潛新應按工程建設進展情況分批次向華罡公司支付相關款項，如鄔潛新在接到通知后在規(guī)定的時間內(nèi)不能按時交清，則華罡公司將視其自動放棄補償住房的權(quán)利，華罡公司只需一次性補償其原房屋款20000元。其四、按總口農(nóng)場制定的《6號樓分房方案》規(guī)定，如有住戶不同意此方案，可以退出此次分房，已收取的費用退還后參與下次分房，各住戶應在2015年9月30日前交清所有款項，不交的視為主動放棄此次分房。鄔潛新接到該分房方案后拒絕參與分房且拒不支付應付款項，應視為其主動放棄此次分房。4.關于鄔潛新一審提出的訴訟請求及再審中的要求問題。鄔潛新要求在原房屋地址2-5樓之間還建其住房兩套，現(xiàn)已不能實現(xiàn)；鄔潛新要求還建門面兩套，面積共計199.92平方米，與雙方之間的約定不符，不應支持；鄔潛新要求支付50個月工程延期違約金，按每套每月200元計算共計20000元，該請求不應得到支持，鄔潛新本應在2011年9月6日將原房屋交予華罡公司，但其在2013年9月中旬才將房屋騰空，其違反了合同約定；鄔潛新要求賠償門面租金損失每月800元，按50個月計算共計40000元，該請求同樣不能得到支持。此次危房改造項目是總口農(nóng)場實施的政府工程，并非商品房開發(fā)項目，鄔潛新在補交所欠的房屋補差款后，現(xiàn)有一套住房仍可由鄔潛新受領，另一套住房在第二期中另行統(tǒng)一安排；現(xiàn)第一期中仍為鄔潛新留有兩套門面，鄔潛新可以隨時受領。
潛江市人民法院再審認定事實：2011年8月16日，因鄔潛新居住的總口農(nóng)場原運輸小區(qū)住宅需進行房屋改造，鄔潛新委托其女鄔茜與華罡公司簽訂《拆遷還建合同書》一份，約定鄔潛新將其居住的運輸小區(qū)50號房屋及前后的附屬建筑交予華罡公司進行改造；自合同簽訂之日起開工，鄔潛新須在開工時將居住的房屋及附屬建筑、房產(chǎn)證交予華罡公司，華罡公司在工程竣工后交付鄔潛新住房一套；華罡公司工程基礎建成正負零時，通知鄔潛新交付首付款，鄔潛新自接到通知之日起3日內(nèi)支付50000元，并在建造至第一層時支付30000元，余款5000元在交付房屋時交清，政府補償款歸華罡公司所有，若鄔潛新不能按時交清相關款項，則視為其放棄補償房屋的權(quán)利，并只須一次性補償20000元；鄔潛新自行安排臨時住所和搬運安放可移動物品產(chǎn)生的費用由其承擔；華罡公司給鄔潛新還建住房平房對應門面一套、住房一套，住房位置以抽簽（抓鬮）為準，其住房面積為120平方米（含公攤面積）；從開工之日起，工程竣工時間為8個月（雨霧天氣順延），若華罡公司不能按時交房，則每月向鄔潛新支付違約金200元，按月計算，以此類推；華罡公司負責水電入戶，辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，產(chǎn)生的費用由鄔潛新承擔。2013年9月13日，鄔潛新委托其女鄔茜與華罡公司簽訂《補充協(xié)議》1份，約定《拆遷還建合同書》與《補充協(xié)議》相悖的條款不具備實際法律效力，所有與房屋有關的拆遷和補償事宜以《補充協(xié)議》為準；鄔潛新同意將總口農(nóng)場南三路50號兩套住房交予華罡公司還建；華罡公司無償為鄔潛新還建兩套門面和兩套住房，兩套門面原地址上還建（即鄔潛新原土地證坐標地址），且左右相鄰，兩套住房參與公平抽簽（2-5樓之間），兩套住房均由華罡公司負責水電入戶；雙方簽訂的《拆遷還建合同書》中所有涉及到房屋補差費等任何費用，全部由華罡公司承擔；有關新農(nóng)村建設和危房改造的補助款，驗收合格后發(fā)放給鄔潛新；該協(xié)議僅限鄔潛新、華罡公司知道；若華罡公司違約所產(chǎn)生的任何糾紛，不得影響鄔潛新按該協(xié)議約定所獲得的利益，鄔潛新除不承擔任何法律和經(jīng)濟責任外，其仍有權(quán)向違約方要求賠償。雙方簽訂《補充協(xié)議》時，總口司法所、總口農(nóng)場城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理局工作人員作為見證人在協(xié)議上簽字、蓋章。《補充協(xié)議》簽訂后，鄔潛新將原有住房交予華罡公司拆除。2015年11月，華罡公司將還建住宅樓（6號樓）建成。按《6號樓分房方案》，實有房屋24套，所有被拆遷戶統(tǒng)一參與抽簽（抓鬮）以確定具體房屋、門店（商鋪）以大面積補小面積的形式分配；一樓4戶每戶出5000元用于補助六樓住戶。鄔潛新以此次抽簽方式擴張了其應參與分配的樓層為由拒絕參與。
鄔潛新原有住房建筑面積31.2平方米、廚房建筑面積14.4平方米，合計面積45.6平方米。
再審中，博華評估公司對案涉6號樓的部分房屋、門面市場價值予以了估價，價值時點為2015年11月，其產(chǎn)權(quán)面積18.09平方米的門面一套單價為4478元／平方米，總價為81007元；四樓面積為116.36平方米的房屋1套單價為1905元／平方米，總價為221666元；六樓面積為116.36平方米的房屋一套單價為1725元／平方米，總價為200721元。另博華評估公司出具步梯房七層樓樓層差價說明1份，即七層步梯樓中三樓價格最高、四樓其次、二樓與五樓價格相當?shù)陀谒臉莾r格、六樓價格低于二樓與五樓價格、七樓價格最低。
潛江市人民法院再審認為，當事人的主要爭議焦點為：1.《拆遷還建合同書》、《補充協(xié)議》的效力；2.鄔潛新應分配住房的樓層；3.華罡公司應交付鄔潛新的門面面積及住房、門面的套數(shù)；4.華罡公司交付的住房是否符合雙方約定；5.鄔潛新?lián)p失金額的確定。針對上述焦點問題，再審評判如下：
1、關于《拆遷還建合同書》、《補充協(xié)議》的效力問題。鄔潛新委托其女鄔茜與華罡公司簽訂《拆遷還建合同書》、《補充協(xié)議》，《補充協(xié)議》明確約定《拆遷還建合同書》與《補充協(xié)議》不一致的內(nèi)容應以《補充協(xié)議》內(nèi)容為準，上述合同均系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律和行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合法有效，應受法律保護。華罡公司關于鄔潛新對華罡公司實施敲詐才被迫與其簽訂《補充協(xié)議》的抗辯理由，因未提交證據(jù)，不予采納。華罡公司關于鄔潛新未履行《補充協(xié)議》約定的保密義務的抗辯理由，因鄔潛新進行訴訟并未違反該約定，同時簽訂《補充協(xié)議》時有見證人在場，不予采納。鄔潛新按《補充協(xié)議》約定將房屋交予華罡公司還建，華罡公司應當按約向鄔潛新交付符合《補充協(xié)議》約定的住房和門面。華罡公司將住宅樓建成后未按雙方之間的約定交付住房及門面，構(gòu)成違約，應承擔相應的民事責任。
2、關于鄔潛新應分配住房的樓層的問題。《補充協(xié)議》約定鄔潛新應在2-5樓之間參與抽簽，鄔潛新認為該2-5樓相對于七層（其中門面為一樓）樓中的2-5樓。但《補充協(xié)議》并未明確確定頂樓屬于哪一層，參照《6號樓分房方案》中“房源24套，一樓4戶每戶出5000元用于補助六樓住房”的規(guī)定，另外，門店并非4套且并非抽簽確定，可認定《補充協(xié)議》中的2-5樓對應住宅樓層在門面不算樓層，頂樓為六樓時，鄔潛新參與分配的住房在住宅樓（門面不算樓層、頂樓為六樓）中系一樓除外、頂樓除外，抽簽范圍為中間四層。博華評估公司對案涉樓房系按總樓層為七層（門面為一樓）進行的估價，為與該估價報告相對應，再審將鄔潛新應分配的樓層（2-5樓）按3-6樓（門面為一樓、頂樓為七樓）進行表述。
3、關于華罡公司應交付鄔潛新的門面面積及住房、門面的套數(shù)問題。（1）門面房面積問題?！堆a充協(xié)議》約定兩套門面原地址上還建（即鄔潛新原土地證坐標地址）且左右相鄰。但對門面面積沒有約定，鄔潛新主張按原土地使用權(quán)面積199.92平方米確定?？紤]到案涉樓房每層為4戶，共24戶，每戶建筑面積約為120平方米，如按此理解，則門面遠大于房屋建筑面積，且勢必會影響到其他被拆遷戶的權(quán)利，故對鄔潛新的該主張不予支持。鄔潛新原有住房建筑面積為31.2平方米，廚房建筑面積為14.4平方米，合計面積為45.6平方米?！堆a充協(xié)議》約定門面按鄔潛新原土地證坐標地址還建，且還建過程中必然會對鄔潛新原有房屋占地面積之外的土地予以利用，門面面積按鄔潛新原有住房（含廚房）面積計算更符合雙方當事人對門面面積約定的真實意思。故認定華罡公司應交付鄔潛新的每套門面面積為45.6平方米。（2）應交付住房及門面房的套數(shù)?！堆a充協(xié)議》并無分兩期交付房屋的約定，而是約定華罡公司無償為鄔潛新還建兩套門面和兩套住房且門面“左右相鄰”，按該約定，華罡公司應一次性向鄔潛新交付兩套門面、兩套住房，并非先交付一套住房后再在第二期交付第二套住房。華罡公司關于鄔潛新的第二套住房應在第二期分配的理由不符合雙方約定，不予采納。
4、關于華罡公司交付的住房是否符合雙方約定的問題。華罡公司抗辯系總口農(nóng)場組織相關單位及全體被拆遷戶參與住宅樓分配抽簽，鄔潛新在多次通知后拒絕參與?！?號樓分房方案》中并未對鄔潛新與華罡公司約定鄔潛新應在3-6樓之間抽簽作出安排，況且《拆遷還建合同書》、《補充協(xié)議》的合同相對方為鄔潛新與華罡公司，總口農(nóng)場及其他單位并非合同相對方，合同只在相對方之間產(chǎn)生約束力。在已對住房進行了分配的情況下，不論華罡公司系主觀不能還是客觀不能滿足鄔潛新的抽簽要求，華罡公司均存在違約，鄔潛新可以在不符合雙方約定的抽簽方式下拒絕抽簽，并不違約。
5、關于鄔潛新?lián)p失金額的確定問題?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定“合同當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”、第一百一十三條規(guī)定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益……”。在華罡公司已不能按《補充協(xié)議》約定向鄔潛新交付住房及門面的情況下，鄔潛新可以要求華罡公司賠償其損失（合同履行后可獲得的利益）。（1）關于房屋的價格。按《補充協(xié)議》約定，鄔潛新應在3-6樓之間參與抽簽，鄔潛新可就3-6樓房屋的均價計算其損失并向華罡公司主張賠償。博華評估公司對四樓、六樓中的兩套房屋予以了估價，相對于3-6樓而言，六樓價格最便宜，三樓價格最貴、四樓其次，估價的房屋均價小于3-6樓之間的房屋均價，即此估價方式不利于鄔潛新，但鄔潛新對此不持異議，故可按已估價的兩套房屋價格均價計算鄔潛新的房屋損失，其每套房屋的均價為211193.50元[（221666元+200721元）÷2]。（2）關于門面的價格。估價的門面并非已建成的最大門面，只選取其中18.09平方米的門面進行估價，此估價方式同樣不利于鄔潛新，但鄔潛新亦不持異議，故可按已估價的門面的每平方米單價計算鄔潛新的門面損失，其每套門面價格為204196.80元（4478元／平方米×45.6平方米）。綜上，華罡公司應賠償鄔潛新兩套房屋及兩套門面的損失共計830780.60元[（211193.50元+204196.80元）×2]。（3）關于鄔潛新主張華罡公司工程延期致不能按時交房應支付違約金的問題。華罡公司認為鄔潛新在簽訂《拆遷還建合同書》后兩年多不履行合同，致工程延期并致其被迫與其簽訂《補充協(xié)議》，但華罡公司提交的13份證據(jù)，即《拆遷還建合同書》，上述合同中有在“2012年8月28日”、“2013年9月15日”的時間簽訂合同，故鄔潛新并未存在兩年多不履行合同的情形。案涉還建房工程的開工時間、順延時間及完工時間，法院已向華罡公司釋明其應提交證據(jù)證明，否則將依鄔潛新原有住房拆除時間予以推定，但華罡公司未提交證據(jù)。鄔潛新原有住房拆除時間為2013年9月，華罡公司對此無異議，考慮到還建項目還涉及到其他被拆遷戶的搬遷問題，酌定還建工程于2013年10月開工，2014年5月完工（共8個月）。華罡公司應在2014年6月交付房屋，但房屋的實際分配時間在2015年11月，其延期交房17個月。依《拆遷還建合同書》約定，華罡公司應自不能按期交房之月起每月向鄔潛新支付違約金200元，合計3400元（200元／月×17個月）。鄔潛新主張華罡公司應支付按兩套房屋計算的違約金，因雙方合同中并無此約定，另外，此違約金性質(zhì)主要指被拆遷戶因工程延期需另尋住所產(chǎn)生的損失，故對鄔潛新主張兩倍違約金的請求不予支持。關于鄔潛新主張的其他損失，因其未提交相關有效證據(jù)，不予支持。關于華罡公司要求鄔潛新現(xiàn)仍需支付房屋補差款的抗辯理由，因與《補充協(xié)議》約定不符，不予采納。華罡公司對鄔潛新的損失予以賠償后，雙方之間簽訂的《拆遷還建合同書》及《補充協(xié)議》不再履行。
潛江市人民法院再審依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第二百零七條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零七條第二款，《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第一百零七條、第一百一十條第（一）項、第一百一十三條第一款、第一百一十四條規(guī)定，判決：一、1、撤銷（2016）鄂9005民初841號民事判決；二、原審被告湖北華罡建筑工程有限公司賠償原審原告鄔潛新?lián)p失共計830780.60元；三、原審被告湖北華罡建筑工程有限公司支付原審原告鄔潛新違約金3400元；四、駁回原審原告鄔潛新的其他訴訟請求。原審案件受理費16500元，由湖北華罡建筑工程有限公司負擔15000元，鄔潛新負擔1500元。鑒定費3000元，由湖北華罡建筑工程有限公司負擔。
本院二審期間，被上訴人鄔潛新提交兩份證據(jù)材料：1、鄔潛新所寫《情況說明》一份、2012年10月16日總口農(nóng)場危房改造辦公室與江漢油田天恩建設有限公司簽訂的《協(xié)議》一份，擬證實其與上訴人簽訂拆遷協(xié)議和補充協(xié)議的時間為2013年9月、涉案拆遷還建工程于2012年才立項的事實。對上述兩份證據(jù)材料，上訴人華罡公司認為第一份《情況說明》不符合證據(jù)的形式要件，不予認可；第二份《協(xié)議》與本案無關。本院二審經(jīng)審查認為《情況說明》系鄔潛新自己所寫，不屬于新證據(jù)，且在該說明上簽字的秦守忠、莫士超、彭其壽、蘇現(xiàn)峰等人也未證實兩份合同是于同一天簽訂的事實，不予采信；《協(xié)議》與本案無關，不予采信。
潛江市人民法院再審判決認定的事實屬實，本院二審予以確認。
本院認為，雙方當事人分別簽訂了《拆遷還建合同書》、《補充協(xié)議》，《補充協(xié)議》的簽訂除雙方當事人外，還有總口司法所工作人員及總口農(nóng)場城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理局作為見證人簽字蓋章，上訴人華罡公司認為該《補充協(xié)議》受被上訴人鄔潛新勒索而簽訂，但并未提供相關證據(jù)予以證實，故華罡公司認為《補充協(xié)議》無效的上訴理由不能成立。
雖然雙方當事人在《拆遷還建合同書》中約定了被上訴人應按工程進度交付房款的義務，否則視為自動放棄補償住房的權(quán)利。但該約定已被雙方重新簽訂的《補充協(xié)議》所取代，雙方約定補差費等任何費用由華罡公司承擔，故華罡公司認為被上訴人未按《拆遷還建合同》約定按期交付房款，存在違約行為，應當視為自動放棄了補償住房權(quán)利的上訴理由不能成立。
上訴人華罡公司認為住房位置應當以總口農(nóng)場決定的分配方案和組織的抽簽結(jié)果為準，鄔潛新拒絕參加抽簽應視為放棄住房分配。本院認為，因簽訂《拆遷還建合同書》、《補償協(xié)議》的合同雙方為華罡公司、鄔潛新，在簽訂兩份合同時總口農(nóng)場并非合同一方。兩份合同均約定了分房以抓閹或抽簽的方式進行，《補償協(xié)議》進一步限定了住忘記抽簽的樓層和套數(shù)以及門面房相鄰、方位等。但《6號樓分房方案》是在工程竣工后由總口農(nóng)場制訂，不是由合同雙方制訂的，且方案中就抽簽方式、樓層位置等內(nèi)容與《補償協(xié)議》的約定不符，并未得到被上訴人鄔潛新的認可，對被上訴人鄔潛新不具有約束力，故華罡公司該上訴理由不能成立。
華罡公司與鄔潛新簽訂的《補充協(xié)議》約定，華罡公司應還建兩套門面和兩套住房，且兩套門面左右相鄰（原土地證坐標地址），兩套住房參與公平抽簽（二樓至五樓之間）。按上述約定，華罡公司應一次性向鄔潛新交付兩套住房和兩套門面，但實際上涉案拆遷還建房鄔潛新并未參加抽簽，其他被拆遷戶抽簽后，僅剩余一套住房，與雙方當事人簽訂的《補充協(xié)議》中約定明顯不符，且門面房也與合同約定不符，現(xiàn)華罡公司已不能按合同約定交付，致鄔潛新不能實現(xiàn)合同目的，華罡公司應就住房及門面房折價賠償。
上訴人華罡公司認為其不應支付違約金的理由是被上訴人未按雙方簽訂的《拆遷還建合同書》的約定按期將被拆遷房騰空交付給上訴人，致使工程延期兩年多才開工，同時還應考慮因延遲開工材料、機械、人工費的增加以及天氣因素導致工期的延長，而《補充協(xié)議》并未對工程竣工和交付房屋的時間進行約定。本院認為，《拆遷還建合同書》第十條約定“從破土開工之日起，工程竣工時間為八個月（雨霧天氣順延）。若甲方不能按時交房，則每月應向乙方支付二百元違約金，按月計算，以此類推”，而《補充協(xié)議》并未廢止《拆遷還建合同書》，只是約定《拆遷還建合同書》與《補充協(xié)議》相悖的條款不具有實際法律效力，故雖然《補充協(xié)議》未約定工程竣工和交房時間，但《拆遷還建合同書》第十條的約定仍然有效，也就是工程竣工的時間是從破土開工之日起八個月，并非從合同簽訂之日起八個月。華罡公司稱是鄔潛新拒絕騰空被拆遷房的行為導致工期延誤，但并未充分舉證予以證明，且華罡公司所舉該公司與其他部分被拆遷戶簽訂的《拆遷還建合同書》時間為2011年7月至2013年9月，也與華罡公司的主張不符，而華罡公司所舉其他證據(jù)也不能證實其延遲竣工有充足的理由。華罡公司從2013年10月動工，直到2015年11月竣工，延期17個月，應根據(jù)合同約定賠償違約金。
綜上所述，潛江市人民法院再審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持潛江市人民法院（2018）鄂9005民再2號民事判決。
二審案件受理費16500元，由湖北華罡建筑工程有限公司承擔。
本判決為終審判決。
審判長 伍新明
審判員 張少華
審判員 王興無
二〇一九年五月五日
書記員 胡 婷
