案??由 房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
案??號(hào) （2020）遼民終1326號(hào)
上訴人沈陽(yáng)市沈河區(qū)城市建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱沈河城建局）因與被上訴人王美琪、被上訴人遼寧麗嘉百貨有限公司（以下簡(jiǎn)稱麗嘉百貨）及原審被告沈陽(yáng)市沈河區(qū)人民政府（以下簡(jiǎn)稱沈河區(qū)政府）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2019）遼01民初766號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月9日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。沈河城建局、沈河區(qū)政府的共同委托訴訟代理人姜春連，王美琪的委托訴訟代理人劉艷珊、陳蓓蓓，麗嘉百貨的法定代表人馮宇及委托訴訟代理人章學(xué)峰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
沈河城建局上訴請(qǐng)求：1.撤銷原審判決，依法改判駁回王美琪的訴訟請(qǐng)求，或降低安置補(bǔ)償費(fèi)及延遲交付房屋損失費(fèi)用。2.對(duì)王美琪的安置補(bǔ)償費(fèi)用及延遲交付房屋損失費(fèi)用由麗嘉百貨承擔(dān)；3.一、二審訴訟費(fèi)用由王美琪承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.原審認(rèn)定沈河城建局違約導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的，屬事實(shí)認(rèn)定不清。（1）關(guān)于房屋面積問(wèn)題。沈河城建局提供的測(cè)繪單中已明確表明，訴爭(zhēng)房屋的分?jǐn)偯娣e為55.92平方米，建筑面積621.16平方米，套內(nèi)面積565.24平方米，與王美琪要求的建筑面積569平方米僅差3.76平方米，并未對(duì)王美琪使用房屋造成根本上的影響。（2）關(guān)于訴爭(zhēng)房屋的樓梯使用問(wèn)題。王美琪簽訂本協(xié)議的目的在于取得商業(yè)用房，獲得商業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益，而非取得一專屬使用樓梯。綜上，假使沈河城建局履行合同義務(wù)存在瑕疵，王美琪仍可以實(shí)現(xiàn)其商業(yè)經(jīng)營(yíng)的合同目的，并不屬于根本違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形。2.假使認(rèn)定不能實(shí)現(xiàn)合同目的，原審計(jì)算安置補(bǔ)償費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)誤，且不符合合同約定。《回遷安置協(xié)議書(shū)》第八條第1項(xiàng)約定適用的前提是異地安排的情況，并非是本案所涉情形。同時(shí)，《回遷安置協(xié)議書(shū)》第二條是雙方關(guān)于案涉房屋市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)意思表示，故假使認(rèn)定沈河城建局應(yīng)支付安置補(bǔ)償費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)按照此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。3.《回遷安置協(xié)議書(shū)》約定的遲延交付房屋違約金過(guò)高，應(yīng)適當(dāng)予以調(diào)減。違約損失應(yīng)當(dāng)以守約方的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧違約方的過(guò)錯(cuò)程度、預(yù)期利益以及合同的履行情況等因素綜合考量。損失填補(bǔ)是違約責(zé)任承擔(dān)的基本要求，在王美琪沒(méi)有證據(jù)證明其損失存在的情況下，按照案涉協(xié)議約定的年租金雙倍計(jì)算，明顯過(guò)高，應(yīng)依法予以調(diào)減。同時(shí)，沈河城建局對(duì)未能完全按照約定交付房屋并不存在違約的故意，且一直在能力范圍內(nèi)積極推進(jìn)《回遷安置協(xié)議書(shū)》的依約履行。根據(jù)公平原則，應(yīng)依據(jù)王美琪的實(shí)際損失，兼顧合同的履行情況、沈河城建局的過(guò)錯(cuò)程度以及王美琪的合同預(yù)期利益等綜合因素適當(dāng)調(diào)減違約金額。4.假如認(rèn)定王美琪存在安置補(bǔ)償費(fèi)用損失和遲延交付房屋損失，該責(zé)任也應(yīng)由被上訴人麗嘉百貨承擔(dān)。訴爭(zhēng)房屋由麗嘉百貨承建，該房屋的地址、面積、結(jié)構(gòu)與質(zhì)量等約定均與《回遷安置協(xié)議書(shū)》的約定相同。同時(shí)，根據(jù)《施工及回購(gòu)協(xié)議》第九條，該賠償責(zé)任也應(yīng)由麗嘉百貨承擔(dān)。且沈河城建局在一審中已經(jīng)提出追加麗嘉百貨為共同被告的申請(qǐng)，為減輕當(dāng)事人訴累，減少司法成本，應(yīng)判令麗嘉百貨承擔(dān)對(duì)王美琪的安置補(bǔ)償費(fèi)用和遲延交付房屋損失費(fèi)用。
王美琪辯稱，1.沈河城建局?jǐn)M交付的房屋，不符合合同約定，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚、證據(jù)充分。(1)沈河城建局?jǐn)M交付的房屋，即使按照其主張的建筑面積為621.16平，但設(shè)備間公攤面積為55.92平，嚴(yán)重違反了設(shè)備間公攤面積不超過(guò)10平的約定。沈河城建局主張門(mén)臉寬度為9.22米，但大廈公用樓梯就占據(jù)了4.6米，剩余的門(mén)臉寬度不足5米，與協(xié)議約定完全不符。且沈河城建局也未按照協(xié)議約定向王美琪交付房屋平面、立面設(shè)計(jì)圖，及協(xié)議第七條約定的由沈陽(yáng)市規(guī)劃土地局審定并加蓋沈河城建局和開(kāi)發(fā)商印章的標(biāo)準(zhǔn)施工圖復(fù)印件，導(dǎo)致擬交付的房屋不符合約定，王美琪簽訂合同的目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。(2)案涉房屋一層用途為門(mén)廳，為整個(gè)大廈的門(mén)廳，根本不能作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用（事實(shí)上，二、三、四層也存在相同的情況）；案涉房屋內(nèi)的防火門(mén)與樓梯系整個(gè)大廈的消防通道，供整個(gè)大廈使用，屬于公用空間；而且，為查明事實(shí)，一審法院也曾多次到案涉房屋現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地勘察。王美琪對(duì)案涉房屋不可能享有獨(dú)立占有、使用、處分的排他物權(quán)，沈河城建局已構(gòu)成根本性違約，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。2.一審判決參照異地安置標(biāo)準(zhǔn)給付貨幣補(bǔ)償，符合協(xié)議約定與法律規(guī)定。沈河城建局不僅未在協(xié)議約定的2015年6月30日前交付房屋，其在多年后擬向王美琪交付的房屋也嚴(yán)重不符合合同約定，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故王美琪參照《回遷安置協(xié)議書(shū)》第八條第一款約定的異地安置的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主張貨幣補(bǔ)償，既符合協(xié)議約定，也符合法律規(guī)定。沈河城建局所主張的4萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)協(xié)議第二條約定，系沈河城建局向王美琪交付了符合協(xié)議約定的房屋后，如所交付的房屋實(shí)際面積超出569平，超出面積按照每平方米4萬(wàn)元計(jì)算，并非是雙方對(duì)案涉房屋市場(chǎng)價(jià)格的約定，沈河城建局的主張無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)。3.協(xié)議中關(guān)于違約金的約定，不屬于約定過(guò)高的情形?！痘剡w安置協(xié)議書(shū)》第八條第一款中約定的違約金系雙方在充分考慮了房屋經(jīng)營(yíng)收入獲利及物價(jià)增長(zhǎng)問(wèn)題，且參照了租金損失和過(guò)渡補(bǔ)償費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，最終一致同意按照年240萬(wàn)元計(jì)算，因此不屬于約定過(guò)高的情形，按照此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金既符合協(xié)議約定，也符合法律規(guī)定。且根據(jù)《回遷安置協(xié)議書(shū)》第八條第一款中的約定不僅遲延交付房屋，多年后擬交付的房屋還嚴(yán)重不符合協(xié)議約定，原審法院雖按照每年240萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，但其僅支持了2015年7月1日至2018年7月1日的違約金，判決的違約金總金額僅720萬(wàn)元，但根據(jù)《回遷安置協(xié)議書(shū)》第八條第一款中約定的違約行為及王美琪的損失，實(shí)際自2015年7月1日起，持續(xù)至今，故一審判決的三年違約金，仍不足以彌補(bǔ)王美琪5年半的損失，更不存在違約金過(guò)高的情形。另外，關(guān)于沈河城建局主張的安置補(bǔ)償費(fèi)用損失和遲延交付房屋損失，應(yīng)由第三人承擔(dān)的問(wèn)題。沈河城建局與麗嘉百貨之間的協(xié)議與王美琪無(wú)關(guān)，根據(jù)合同相對(duì)性原則，沈河城建局系案涉協(xié)議的合同相對(duì)方，故協(xié)議責(zé)任應(yīng)由其承擔(dān)。如果沈河城建局認(rèn)為其與麗嘉百貨之間有協(xié)議約定，可另行向麗嘉百貨主張。
麗嘉百貨辯稱，1.沈河城建局所述責(zé)任由麗嘉百貨承擔(dān)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。麗嘉百貨不是本案《回遷安置協(xié)議書(shū)》中的一方主體，不具合同相對(duì)性。其協(xié)議不能約束及適用于麗嘉百貨。其《回遷安置協(xié)議書(shū)》性質(zhì)、簽訂目的與麗嘉百貨、沈河城建局簽訂的《中街同仁堂地塊非住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋施工及回購(gòu)協(xié)議》有著根本不同，包括違約責(zé)任等條款的約定、標(biāo)準(zhǔn)、適用等是其雙方的協(xié)商結(jié)果，與麗嘉百貨無(wú)關(guān)，且對(duì)回遷安置協(xié)議書(shū)內(nèi)容也不知情。麗嘉百貨與沈河城建局之間不同于本案的回遷安置關(guān)系，期間該地塊的征收、拿地、建設(shè)等諸多環(huán)節(jié)非常復(fù)雜，且時(shí)間跨度之大，同時(shí)包括就地塊在沈河區(qū)政府征用中出現(xiàn)的各項(xiàng)問(wèn)題，以及導(dǎo)致麗嘉百貨在開(kāi)發(fā)建設(shè)的中斷、土地被退回、竣工后無(wú)手續(xù)驗(yàn)收等諸多問(wèn)題，就本案來(lái)講，包括延期交付等都不是麗嘉百貨造成的。2014年10月該房屋已經(jīng)竣工，包括消防等均已完成審批，因沈河區(qū)政府征收中的一些糾紛未解決，導(dǎo)致麗嘉百貨沒(méi)有相關(guān)手續(xù)進(jìn)行驗(yàn)收。后來(lái)歷經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間后，最后政府只能退回部分征用地塊，麗嘉百貨才在2017年辦理相關(guān)手續(xù)，最后在2018年通過(guò)全部驗(yàn)收。關(guān)于新的消防規(guī)定也是在此期間出臺(tái)并適用的。所以沈河城建局不能簡(jiǎn)單的對(duì)兩份不同的合同進(jìn)行類比，在沒(méi)有查明具體相關(guān)事實(shí)及書(shū)面約定等情況下直接要求麗嘉百貨承擔(dān)責(zé)任，不但有失公允也無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。2.一審判決麗嘉百貨不承擔(dān)責(zé)任沒(méi)有異議。麗嘉百貨作為一審第三人，對(duì)于判決書(shū)中第9頁(yè)“按照新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，疏散樓梯寬度不滿足消防要求，麗嘉百貨在未經(jīng)原告同意下，私自將原告門(mén)市房墻體打通作為消防通道，以滿足商場(chǎng)消防要求”這一認(rèn)定有異議。一審審理期間經(jīng)多次庭審，內(nèi)容均為回遷安置協(xié)議及房屋狀況審查，麗嘉百貨只參加一次庭審，之后法院并未通知麗嘉百貨到庭，最后就消防驗(yàn)收等證據(jù)材料單獨(dú)通知麗嘉百貨做了質(zhì)證意見(jiàn)，麗嘉百貨已明確提出是消防部門(mén)告知麗嘉百貨消防驗(yàn)收適用新標(biāo)準(zhǔn)，具體處理也是消防部門(mén)要求的，不存在麗嘉百貨單方、私自處理消防通道的事實(shí),沈河城建局也是知情的。
沈河區(qū)政府陳述稱，同意沈河城建局的意見(jiàn)。
王美琪向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告支付安置補(bǔ)償費(fèi)用6543.5萬(wàn)元（共569平方米，暫按照每平方米11.5萬(wàn)元的價(jià)格計(jì)算，應(yīng)按照實(shí)際支付安置補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)確定價(jià)格并計(jì)付）；2.判令被告立即賠償原告損失1020萬(wàn)元（自2015年7月1日起至2018年7月1日，按照年租金240萬(wàn)元，自2018年7月1日起，每年以增加租金60萬(wàn)元比例逐年疊加，暫計(jì)算至2019年7月1日，應(yīng)支付至實(shí)際付清之日止）；3.判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
一審法院審理查明：
2012年11月28日，沈河城建局作為甲方與乙方王美琪簽訂《回遷安置協(xié)議書(shū)》，協(xié)議主要約定：甲方為中街郵局地塊拆遷人，乙方為中街郵局地塊拆遷范圍內(nèi)沈河區(qū)朝陽(yáng)街104號(hào)門(mén)市房（1-5層，建筑面積569平方米）的房主。一、甲方在中街郵局地塊向開(kāi)發(fā)商在此地段所建商廈中購(gòu)買(mǎi)一處商業(yè)門(mén)市房，實(shí)測(cè)建筑面積569平方米，以房屋東側(cè)、北側(cè)外墻面和西側(cè)、南側(cè)墻體中心線為準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)測(cè)，除設(shè)備間外（設(shè)備間公攤面積不超過(guò)10平方米），不再承擔(dān)商廈的其他任何公攤面積。設(shè)備間公攤面積數(shù)和原569平方米回遷建筑面積之和，要落實(shí)在私有房屋產(chǎn)權(quán)證上，層數(shù)1-4層作為乙方的回遷安置用房?！撋虡I(yè)用房實(shí)測(cè)建筑面積569平方米，每層均為142.25平方米左右（本協(xié)議所附該房屋具體位置圖必須經(jīng)甲方和開(kāi)發(fā)商蓋章并經(jīng)乙方確認(rèn)。本協(xié)議還應(yīng)附該房屋平面、立面設(shè)計(jì)圖、待有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后提交乙方。在房屋設(shè)計(jì)方案未批準(zhǔn)前，甲方負(fù)責(zé)與開(kāi)發(fā)商溝通，在能獲得有關(guān)審批部門(mén)同意的前提下，滿足乙方房屋內(nèi)部設(shè)計(jì)要求）。同時(shí)，該商業(yè)用房應(yīng)當(dāng)具備如下條件：（1）……經(jīng)驗(yàn)收后具備沈陽(yáng)市質(zhì)量驗(yàn)收合格證書(shū)及消防驗(yàn)收合格證書(shū)。（2）門(mén)臉寬度不低于9米，進(jìn)深長(zhǎng)度不低于15.8米?！?。該房屋同時(shí)應(yīng)具備獨(dú)立計(jì)量的供水系統(tǒng)……及所需要的其他消防設(shè)施、設(shè)備等國(guó)家規(guī)定的在售商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)的配套設(shè)施?！繉右邢腊踩ǖ篮桶踩T(mén)設(shè)施。如不設(shè)置消防安全通道和安全門(mén)，造成消防驗(yàn)收不合格，導(dǎo)致乙方無(wú)法出租或自營(yíng)，視為甲方違約。二、甲方保證在2015年6月30日前交房，甲方保證交付房屋實(shí)測(cè)面積不少于569平方米，如超出乙方569平方米的回遷面積，乙方需按實(shí)際超出面積，以每平方米4萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交超額款?！?、甲方保證乙方對(duì)回遷房屋569平方米的建筑面積享有完全的排他物權(quán)，乙方有權(quán)在該獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋內(nèi)依法自主經(jīng)營(yíng)和管理，甲方無(wú)權(quán)干預(yù)。……五、從2012年7月1日起至交房為止乙方出租房屋的過(guò)渡費(fèi)用，按每月10萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)由甲方支付給乙方。甲方在本協(xié)議簽訂后一次性向乙方支付36個(gè)月的過(guò)渡費(fèi)共計(jì)360萬(wàn)元，待甲方按此協(xié)議約定達(dá)標(biāo)交房后，按照實(shí)際過(guò)渡日期多退少補(bǔ)進(jìn)行結(jié)算。六、關(guān)于乙方提出的其他損失，經(jīng)協(xié)商甲方對(duì)乙方的損失費(fèi)、房屋鑒定費(fèi)、修復(fù)、加固及裝修預(yù)算費(fèi)用共計(jì)60萬(wàn)元給予一次性補(bǔ)償。七、甲方支付乙方過(guò)渡費(fèi)和其他損失費(fèi)共計(jì)420萬(wàn)元后，同時(shí)提供甲方為乙方購(gòu)買(mǎi)所建商廈中由沈陽(yáng)市規(guī)劃土地審定的標(biāo)準(zhǔn)施工圖復(fù)印件并加蓋甲方和開(kāi)發(fā)商法定有效印章交付乙方。但考慮甲方與開(kāi)發(fā)商施工緊迫，乙方暫同意甲方提供為乙方回遷安置的具體位置圖后，乙方將沈河區(qū)朝陽(yáng)街104號(hào)569平方米建筑面積的門(mén)市房交給甲方拆除。八、違約責(zé)任。（1）甲方保證并承諾，在中街郵局地塊購(gòu)買(mǎi)一處建筑面積不少于569平方米商業(yè)門(mén)市房，作為乙方的回遷安置用房，接受乙方不在其他任何地段選址的回遷要求。如果甲方未在本協(xié)議約定的期限內(nèi)向乙方交付回遷安置商業(yè)用房，或向乙方交付的回遷安置商業(yè)用房未在本協(xié)議約定的地址，或甲方交付的回遷安置商業(yè)用房實(shí)測(cè)面積不符合本協(xié)議約定，或甲方交付安置回遷商業(yè)用房未達(dá)到本協(xié)議約定任何一種條件，甲方承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任按照該地段569平方米年經(jīng)營(yíng)收入所獲利益及逐年物價(jià)增長(zhǎng)指數(shù)兩項(xiàng)之和綜合計(jì)算，比照現(xiàn)行年租金120萬(wàn)元為基數(shù)，由甲方向乙方支付雙倍年租金240萬(wàn)元，計(jì)算時(shí)間以2015年7月1日起至2018年7月1日止；若甲方屆時(shí)仍不能為乙方提供本協(xié)議約定地段之商業(yè)用房或所有功能按協(xié)議未能達(dá)標(biāo)，該違約責(zé)任從2018年7月1日起，每年以增加租金60萬(wàn)人民幣逐年疊加，至商業(yè)用房所有功能按協(xié)議約定達(dá)標(biāo)，交付乙方正常使用為止。若甲方違約，不能按約定在郵局地段為乙方購(gòu)買(mǎi)商業(yè)門(mén)市房而改變?yōu)橐曳疆惖匕仓?，甲方同意為乙方門(mén)市房安置價(jià)格以本地段商業(yè)門(mén)市房現(xiàn)行價(jià)每平方米10萬(wàn)元補(bǔ)償，甲方同意每拖延一年每平方米在10萬(wàn)元基礎(chǔ)上再增加安置價(jià)格5000元，以此類推，計(jì)算時(shí)間從2015年7月1日起。協(xié)議還對(duì)其他條款進(jìn)行了約定。
協(xié)議簽訂后，王美琪收到沈河城建局支付的過(guò)渡費(fèi)用420萬(wàn)元。
王美琪表示麗嘉百貨2018年7月口頭通知其收房，其經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查看，認(rèn)為房屋不符合合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，拒絕接收房屋。沈河城建局、沈河區(qū)政府未能說(shuō)明通知王美琪收房時(shí)間。
沈河城建局提供的訴爭(zhēng)房屋在房產(chǎn)局備案的房屋建筑面積測(cè)算審核分層分戶表顯示，訴爭(zhēng)房屋套內(nèi)面積565.24平方米，分?jǐn)偯娣e55.92平方米。沈河城建局表示分?jǐn)偯娣e分?jǐn)偟氖堑叵率以O(shè)備間面積。
訴爭(zhēng)房屋與南側(cè)的大廈相連，構(gòu)成整體商廈。
根據(jù)案涉房屋的平面圖及竣工圖顯示：訴爭(zhēng)房屋獨(dú)立的消防剪刀型樓梯寬度為2.320米*2=4.640米，而訴爭(zhēng)房屋的門(mén)臉寬度為9.22米。訴爭(zhēng)房屋的與南側(cè)的商廈相連處每一層均有兩個(gè)逃生防火門(mén)，其中涉及覆蓋面積一個(gè)為2.5米*2.1米，另一個(gè)為2.1米*1.5米。訴爭(zhēng)房屋一層用途為門(mén)廳，即為整個(gè)大廈的門(mén)廳。
根據(jù)法院依職權(quán)調(diào)取的包括訴爭(zhēng)房屋在內(nèi)的大廈消防檔案材料顯示：建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)備案日期為2018年4月16日。3.4疏散設(shè)置，本工程位于建筑物第1-4層，1層直通室外疏散出口共4個(gè)，2-4層設(shè)有4個(gè)安全出口，通往疏散樓梯的門(mén)均向疏散方向開(kāi)啟，疏散門(mén)的凈寬度均大于0.9m。室內(nèi)最不利點(diǎn)到安全疏散出口的距離為30米。4層要求疏散寬度1746*0.42/100=7.33米，實(shí)際疏散寬度3.4+1.75+2.5=7.6米；3層要求疏散寬度1746*0.43/100=7.5米，實(shí)際疏散寬度為3.4+1.75+2.5=7.6米；2層要求疏散寬度1746*0.43/100=7.5米，實(shí)際疏散寬度為3.4+1.75+2.5=7.6米；1層要求疏散寬度1746*0.43/100=7.5米，實(shí)際疏散寬度為3.4+1.75+2.5=7.6米。6.安全出口及疏散樓梯的設(shè)置。根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）,地下室設(shè)兩部防煙樓梯間，并直通室外。地上設(shè)一部設(shè)置機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)的樓梯間、一部封閉樓梯間及一部剪刀封閉樓梯間。
沈河城建局依據(jù)法院要求核實(shí)訴爭(zhēng)房屋消防門(mén)及樓梯在設(shè)計(jì)上是否是整個(gè)大廈共用，依據(jù)調(diào)查情況先后向法院提交了三份情況說(shuō)明，兩份備忘錄，一份包括案涉房的在內(nèi)的大廈的土建設(shè)計(jì)單位出具情況說(shuō)明。具體內(nèi)容如下：
1.2020年5月19日出具情況內(nèi)容是：經(jīng)我局調(diào)查，麗嘉百貨于2014年申報(bào)消防驗(yàn)收時(shí)，將商場(chǎng)與原告門(mén)市房按整體進(jìn)行申報(bào)并獲審批。2018年進(jìn)行裝修并申報(bào)消防驗(yàn)收，由于當(dāng)時(shí)已出臺(tái)消防驗(yàn)收新規(guī)，即《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）,按照新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，疏散樓梯寬度不滿足消防要求，麗嘉百貨在未經(jīng)原告同意下，私自將原告門(mén)市房墻體打通作為消防通道，以滿足商場(chǎng)消防要求。以上兩次消防驗(yàn)收工作均由沈河區(qū)消防大隊(duì)負(fù)責(zé)，自2019年7月1日起消防建審驗(yàn)收只能轉(zhuǎn)至城市建設(shè)局。由于麗嘉百貨與原告門(mén)市房作為兩個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位，因此我局已責(zé)令麗嘉百貨通過(guò)增設(shè)內(nèi)部疏散樓梯或外掛樓梯的方式解決其二、三樓消防疏散問(wèn)題，并將原告王美琪門(mén)市房消防門(mén)關(guān)閉，目前麗嘉百貨正積極整改中。
2.2020年6月4日出具情況說(shuō)明內(nèi)容是：經(jīng)我局調(diào)查，麗嘉百貨于2017年申報(bào)土建消防驗(yàn)收及2018年申報(bào)裝修消防驗(yàn)收時(shí)，均將商場(chǎng)與原告門(mén)市房按整體進(jìn)行申報(bào)并獲批（按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）要求，麗嘉百貨疏散樓梯寬度不滿足消防要求，在未經(jīng)原告同意情況下，私自將原告門(mén)市房墻體打通作為消防通道使用）。以上兩次消防驗(yàn)收工作均由沈河區(qū)消防大隊(duì)負(fù)責(zé)，自2019年7月1日起消防建審驗(yàn)收職能轉(zhuǎn)至區(qū)城市建設(shè)局。由于麗嘉百貨與原告門(mén)市房未按照兩個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行消防驗(yàn)收申報(bào)，導(dǎo)致原告無(wú)法正常收房使用。因此，我局已責(zé)令麗嘉百貨限期整改，并將原告王美琪門(mén)市房墻體進(jìn)行恢復(fù)。目前，麗嘉百貨正在積極研究方案，爭(zhēng)取早日完成整改。
3.2020年6月17日的會(huì)議備忘錄（01號(hào)）內(nèi)容是：2020年5月21日下午14時(shí)，區(qū)建設(shè)局局長(zhǎng)黃偉在辦公室召開(kāi)會(huì)議，研究關(guān)于王美琪訴訟案相關(guān)事宜，會(huì)議聽(tīng)取了消防科張彤一同志及麗嘉百貨相關(guān)負(fù)責(zé)人的情況匯報(bào)。會(huì)議認(rèn)為，由于麗嘉百貨與原告王美琪門(mén)市房未按兩個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行消防驗(yàn)收申報(bào)，導(dǎo)致原告無(wú)法正常收房使用。因此建設(shè)局責(zé)令麗嘉百貨委托設(shè)計(jì)部門(mén)按消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)解決其二、三樓消防疏散問(wèn)題，麗嘉百貨須嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)方案進(jìn)行整改并將原告王美琪門(mén)市房墻體進(jìn)行恢復(fù)。（02號(hào)）備忘錄內(nèi)容是：2020年5月26日下午13時(shí)30分，副區(qū)長(zhǎng)王文勇在區(qū)政府505會(huì)議室召開(kāi)專題會(huì)議，研究關(guān)于王美琪訴訟案相關(guān)事宜。會(huì)議聽(tīng)取了消防科張彤一同志及麗嘉百貨相關(guān)負(fù)責(zé)人的情況匯報(bào)。會(huì)議指出，麗嘉百貨有責(zé)任和義務(wù)解決原告王美琪訴訟案相關(guān)事宜。會(huì)議要求，麗嘉百貨應(yīng)立即聯(lián)系設(shè)計(jì)部門(mén)，研究通過(guò)增設(shè)內(nèi)部疏散樓梯或外掛樓梯的方式解決其二三樓消防疏散問(wèn)題的可能性，并將安排時(shí)間進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研。
4.2020年6月30日的情況說(shuō)明內(nèi)容是：經(jīng)我局與麗嘉百貨土建設(shè)計(jì)單位遼寧省建筑設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行咨詢，沈河區(qū)朝陽(yáng)街112號(hào)門(mén)市房消防樓梯從設(shè)計(jì)角度屬于自用樓梯……，因此我局已經(jīng)責(zé)令麗嘉百貨會(huì)同設(shè)計(jì)部門(mén)按消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)解決其二三樓消防疏散的方案，經(jīng)報(bào)審?fù)ㄟ^(guò)后進(jìn)行整改并將與朝陽(yáng)街112號(hào)門(mén)市房墻體恢復(fù)。所有整改事宜預(yù)計(jì)在2020年12月31日前完成?！?/p>
5.2020年7月7日，我院以律師調(diào)查令形式委托沈河城建局的委托訴訟代理人遼寧卓政律師事務(wù)所律師姜春連向遼寧省建筑設(shè)計(jì)研究院調(diào)查案涉樓梯在設(shè)計(jì)上的功能用途。2020年7月13日，遼寧省建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司出具的《關(guān)于麗嘉百貨項(xiàng)目東北角樓梯間設(shè)計(jì)的情況說(shuō)明》，內(nèi)容是：“麗嘉百貨項(xiàng)目于2013年12月完成施工圖設(shè)計(jì)，2014年1月通過(guò)施工圖審查。設(shè)計(jì)執(zhí)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006相關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目東北角的樓梯在消防上供‘王美琪’店面使用。業(yè)主于2017年重新報(bào)送施工圖外審、規(guī)劃、消防等部門(mén)，由于《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》于2015年5月1日?qǐng)?zhí)行新版，經(jīng)業(yè)主認(rèn)可，設(shè)計(jì)圖紙依據(jù)新版《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》及外審意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整。依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2014及外審意見(jiàn)的要求，調(diào)整后該項(xiàng)目東北角的樓梯在消防上供‘王美琪’店面及整個(gè)商場(chǎng)使用。”
本案審理期間，在沈河城建局出具了情況說(shuō)明及備忘錄之后，釋明王美琪如果法院認(rèn)為沈河城建局?jǐn)M交付的房屋不屬于根本不能實(shí)現(xiàn)合同目的，是否變更訴訟請(qǐng)求就貶損部分要求補(bǔ)償，王美琪堅(jiān)持表示其訴訟請(qǐng)求是基于無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，要求給付貨幣補(bǔ)償及賠償損失，不變更訴訟請(qǐng)求。
一審法院認(rèn)為，一、關(guān)于本案是否屬于民事案件受理費(fèi)范圍。訴爭(zhēng)房屋是在具有拆遷許可證下發(fā)后簽訂的《回遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，故該協(xié)議各方均是平等的民事主體。王美琪與沈河建設(shè)局2012年11月28日簽訂的《回遷安置協(xié)議書(shū)》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。
二、關(guān)于案涉房屋是否存在不符合合同約定的問(wèn)題。第一，《回遷安置協(xié)議書(shū)》第一條約定：“甲方在中街郵局地塊向開(kāi)發(fā)商在此地段所建商廈中購(gòu)買(mǎi)一處商業(yè)門(mén)市房，實(shí)測(cè)建筑面積569平方米，以房屋東側(cè)、北側(cè)外墻面和西側(cè)、南側(cè)墻體中心線為準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)測(cè)，除設(shè)備間外（設(shè)備間公攤面積不超過(guò)10平方米），不再承擔(dān)商廈的其他任何公攤面積。設(shè)備間公攤面積數(shù)和原569平方米回遷建筑面積之和，要落實(shí)在私有房屋產(chǎn)權(quán)證上，層數(shù)1-4層作為乙方的回遷安置用房?！北景父鶕?jù)沈河城建局提供的房產(chǎn)測(cè)繪單顯示分?jǐn)偯娣e占了55.92平方米，并且分?jǐn)偟氖堑叵率以O(shè)備間的公用面積。表明訴爭(zhēng)房屋公攤面積與約定不符。第二，《回遷安置協(xié)議書(shū)》第五條約定的“甲方保證乙方對(duì)回遷房屋569平方米的建筑面積享有完全的排他的物權(quán)，乙方有權(quán)在該獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋內(nèi)依法自主經(jīng)營(yíng)和管理，甲方無(wú)權(quán)進(jìn)行干預(yù)”。案涉房屋的樓梯及安全門(mén)是否屬于公用空間占用了訴爭(zhēng)房屋獨(dú)立的專屬空間面積，需要從消防審批圖紙、竣工圖及設(shè)計(jì)圖紙中體現(xiàn)。該項(xiàng)舉證責(zé)任在交付房屋一方即沈河城建局，其應(yīng)該提供相應(yīng)證據(jù)證明爭(zhēng)議的安全門(mén)、樓梯、門(mén)廳屬于擬交付房屋專屬空間，不屬于公用空間。最終經(jīng)過(guò)沈河城建局核實(shí)，提供了《情況說(shuō)明》及遼寧省建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司出具的《情況說(shuō)明》，上述“情況表明”綜合表明在執(zhí)行新版設(shè)計(jì)消防驗(yàn)收規(guī)范后，訴爭(zhēng)房屋的樓梯、安全門(mén)是作為整個(gè)大廈整體使用。因新版消防規(guī)范是在2015年5月1日?qǐng)?zhí)行，是在合同約定的交房前執(zhí)行的，而沈河城建局在適用消防規(guī)范發(fā)生變化后，并沒(méi)有向王美琪告知該情況，直接在設(shè)計(jì)上調(diào)整了消防門(mén)及樓梯的使用功能，致使訴爭(zhēng)房屋的消防門(mén)及樓梯供整個(gè)大廈使用，屬于公用空間，訴爭(zhēng)房屋不具有完全的排他物權(quán)。因此，擬交付訴爭(zhēng)房屋不符合該條約定。第三，《回遷安置協(xié)議書(shū)》第一條約定“本協(xié)議還應(yīng)附該房屋平面、立面設(shè)計(jì)圖，待有關(guān)審批部門(mén)批準(zhǔn)后提交乙方，在房屋設(shè)計(jì)方案未批準(zhǔn)前，甲方負(fù)責(zé)與開(kāi)發(fā)商溝通，在能夠獲得有關(guān)審批部門(mén)同意的前提下，滿足乙方房屋內(nèi)部的設(shè)計(jì)要求?！薄痘剡w安置協(xié)議書(shū)》第七條還約定“提供甲方為乙方購(gòu)買(mǎi)所建商廈中由沈陽(yáng)市規(guī)劃土地局審定的標(biāo)準(zhǔn)施工圖復(fù)印件并加蓋甲方和開(kāi)發(fā)商法定有效印章交付乙方”等，上述約定表明沈河城建局在交付房屋前，在房屋審批建設(shè)時(shí)應(yīng)向王美琪披露審批、設(shè)計(jì)情況?，F(xiàn)沈河城建局未按約定提交上述材料予王美琪知情，導(dǎo)致交付房屋不符合約定。
三、關(guān)于是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，如何承擔(dān)違約責(zé)任問(wèn)題。雖然沈河城建局在2020年6月30日出具的《情況說(shuō)明》中已經(jīng)明確了責(zé)令麗嘉百貨進(jìn)行整改，預(yù)計(jì)在2020年12月31日完成，但該情況說(shuō)明中僅提到消防門(mén)的整改，認(rèn)為消防樓梯屬于自用樓梯，并且在此后的2020年7月13日遼寧省建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司出具的《情況說(shuō)明》中設(shè)計(jì)院明確消防樓梯也是屬于整個(gè)商場(chǎng)使用。綜上，可以認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋不符合合同約定，不能達(dá)到獨(dú)立的使用目的。并且事實(shí)上樓梯是無(wú)法整改的，故可以認(rèn)定沈河城建局違約導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的。
四、關(guān)于王美琪第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求要求沈河城建局支付安置補(bǔ)償費(fèi)用6543.5萬(wàn)元問(wèn)題。按照《回遷安置協(xié)議書(shū)》第八條違約責(zé)任中約定的“若甲方屆時(shí)仍不能為乙方提供本協(xié)議約定地段之商業(yè)用房或所有功能按協(xié)議未能達(dá)標(biāo)，該違約責(zé)任從2018年7月1日起，每年以增加租金60萬(wàn)元逐年疊加，至商業(yè)用房所有功能按協(xié)議約定達(dá)標(biāo)，交付乙方正常使用為止。若甲方違約，不能按約定在郵局地段為乙方購(gòu)買(mǎi)商業(yè)門(mén)市房而改變?yōu)楫惖匕仓?，安置價(jià)格以本地段商業(yè)門(mén)市房現(xiàn)行價(jià)每平方米10萬(wàn)元補(bǔ)償，甲方同意每拖延一年每平方米在10萬(wàn)元基礎(chǔ)上再增加安置價(jià)格5000元，以此類推，計(jì)算時(shí)間從2015年7月1日起?！币蛏蚝映墙ň纸桓斗课莶环霞s定，王美琪提出的參照安置價(jià)格給付貨幣補(bǔ)償?shù)闹鲝?予以支持。關(guān)于具體安置補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)從2018年7月1日至2019年6月27日（起訴之日）計(jì)算，每平米價(jià)格應(yīng)該按照10.5萬(wàn)元計(jì)算，總計(jì)為6543.5萬(wàn)元，沈河城建局應(yīng)該支付給原告。
五、關(guān)于王美琪第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，要求沈河城建局賠償損失1020萬(wàn)元問(wèn)題。因《回遷安置協(xié)議書(shū)》約定的交房日期為2015年6月30日，至2018年7月1日，沈河城建局未交付符合約定的房屋，故應(yīng)承擔(dān)該階段的遲延交付房屋責(zé)任。按照協(xié)議第八條約定的“違約責(zé)任按照該地段569平方米經(jīng)營(yíng)收入所利益及逐年物價(jià)增長(zhǎng)指數(shù)兩項(xiàng)之和綜合計(jì)算，比照現(xiàn)行年租金120萬(wàn)元為基數(shù)，由甲方向乙方支付雙倍年租金240萬(wàn)元，計(jì)算時(shí)間以2015年7月1日起至2018年7月1日止”。因沈河城建局已經(jīng)支付過(guò)渡補(bǔ)償費(fèi)至2015年6月30日，故沈河城建局應(yīng)承擔(dān)自2015年7月1日至2018年6月30日期間的遲延交付房屋責(zé)任，按照約定，給付雙倍的租金即年租金240萬(wàn)元計(jì)算，三年共計(jì)為720萬(wàn)元。對(duì)于王美琪訴訟請(qǐng)求符合約定部分予以支持。關(guān)于沈河城建局提出的違約金過(guò)高要求調(diào)整的主張，因約定的違約金系參照租金損失及過(guò)渡補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，故不屬于約定過(guò)高情形，對(duì)該抗辯本無(wú)法支持。
六、關(guān)于沈河區(qū)政府及第三人是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任問(wèn)題。根據(jù)合同相對(duì)性，本案沈河區(qū)政府及第三人麗嘉百貨在本案中不承擔(dān)責(zé)任，故對(duì)于王美琪要求沈河區(qū)政府承擔(dān)責(zé)任的主張不予支持。
綜上，一審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、被告沈陽(yáng)市沈河區(qū)城市建設(shè)局于本判決生效后十日內(nèi)支付原告王美琪安置補(bǔ)償費(fèi)用6543.5萬(wàn)元。二、被告沈陽(yáng)市沈河區(qū)城市建設(shè)局于本判決生效后十日內(nèi)支付原告王美琪遲延交付房屋損失720萬(wàn)元（自2015年7月1日起至2018年7月1日止的延期交付損失）。三、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)419975元，由沈陽(yáng)市沈河區(qū)城市建設(shè)局承擔(dān)403176元。由王美琪承擔(dān)16799元。
本院審理期間，各方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。一審法院審理查明的事實(shí)有證據(jù)予以證明，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，關(guān)于一審法院認(rèn)定因沈河城建局違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題，根據(jù)一審法院審理查明的事實(shí)，沈河城建局違反《回遷安置協(xié)議書(shū)》第一條、第七條約定內(nèi)容，未向王美琪提交房屋平面、立面設(shè)計(jì)圖，及由沈陽(yáng)市規(guī)劃土地局審定并加蓋沈河城建局和開(kāi)發(fā)商印章的標(biāo)準(zhǔn)施工圖復(fù)印件等材料，并擅自調(diào)整消防門(mén)及樓梯的使用功能，最終所提供的房屋不符合《回遷安置協(xié)議書(shū)》第一條及第五條的約定，特別是房屋的樓梯及安全門(mén)并非專屬空間，而是作為整個(gè)大廈整體使用，屬于公用空間，導(dǎo)致該房屋不具有《回遷安置協(xié)議書(shū)》約定的完全的排他物權(quán)，構(gòu)成根本違約，故一審法院認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋不符合合同約定，無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的并無(wú)不當(dāng)。
關(guān)于一審法院認(rèn)定的違約責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，《回遷安置協(xié)議書(shū)》第八條第一款約定了不同的違約情形下兩種不同的違約責(zé)任承擔(dān)方式，第一種是雖出現(xiàn)違約情形，但最終商業(yè)用房所有功能達(dá)標(biāo)，能夠交付正常使用的情況；第二種是不能按約定在郵局地段安置而改為異地安置的情況。本案中，因沈河城建局違約，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，王美琪起訴主張安置補(bǔ)償費(fèi)用及經(jīng)濟(jì)損失，實(shí)質(zhì)是要求解除合同，不再要求原地安置而改為異地安置，故本案屬于上述第二種情形，應(yīng)當(dāng)適用第二種違約責(zé)任承擔(dān)方式。第二種違約責(zé)任承擔(dān)方式中：“安置價(jià)格以本地段商業(yè)門(mén)市房現(xiàn)行價(jià)每平方米10萬(wàn)元補(bǔ)償，為保證乙方經(jīng)濟(jì)利益不因安置時(shí)間拖延而受損失，甲方同意以每拖延一年每平方米在10萬(wàn)元基礎(chǔ)上再增加安置價(jià)格每平方米5000元，以此類推累計(jì)疊加，計(jì)算時(shí)間從2015年7月1日起”的內(nèi)容，能夠體現(xiàn)雙方在協(xié)議時(shí)已考慮到“保證乙方經(jīng)濟(jì)利益不因安置時(shí)間拖延而受損失”一節(jié)，即上述安置價(jià)格中已包含有賠償內(nèi)容。王美琪于2019年6月27日向一審法院提起本案訴訟，則自2015年7月1日起每年累計(jì)疊加5000元，至2019年6月27日止，應(yīng)為2萬(wàn)元。故沈河城建局應(yīng)給付王美琪房屋安置補(bǔ)償費(fèi)用（包括經(jīng)濟(jì)損失）為：（10萬(wàn)元＋2萬(wàn)元）×569平方米﹦6828萬(wàn)元。一審法院混合適用第一、二種違約責(zé)任承擔(dān)方式確定安置補(bǔ)償費(fèi)用，以及適用第一種違約責(zé)任承擔(dān)方式確定經(jīng)濟(jì)損失不當(dāng)。關(guān)于沈河城建局主張按《回遷安置協(xié)議書(shū)》第二條支付安置補(bǔ)償費(fèi)的問(wèn)題，《回遷安置協(xié)議書(shū)》第二條系沈河城建局向王美琪交付了符合協(xié)議約定的房屋后，如所交付的房屋實(shí)際面積超出569平，超出面積按照每平方米4萬(wàn)元計(jì)算，并非是雙方對(duì)案涉房屋無(wú)法交付情況下關(guān)于安置價(jià)格的約定，故沈河城建局的該項(xiàng)主張無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)。
關(guān)于沈河城建局主張應(yīng)由麗嘉百貨承擔(dān)違約責(zé)任以及麗嘉百貨提出對(duì)一審判決載明的《情況說(shuō)明》中部分內(nèi)容有異議的問(wèn)題，沈河城建局系案涉協(xié)議的合同相對(duì)方，根據(jù)合同相對(duì)性原則，本案違約責(zé)任應(yīng)由沈河城建局承擔(dān)。至于沈河城建局與麗嘉百貨之間的爭(zhēng)議，非本案審理內(nèi)容，雙方應(yīng)另行解決。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律有誤，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
一、撤銷遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2019）遼01民初766號(hào)民事判決；
二、沈陽(yáng)市沈河區(qū)城市建設(shè)局于本判決生效后十日內(nèi)支付王美琪安置補(bǔ)償費(fèi)用（包含經(jīng)濟(jì)損失）6828萬(wàn)元；
三、駁回王美琪的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一、二審案件受理費(fèi)各419975元，由王美琪各負(fù)擔(dān)40840元，沈陽(yáng)市沈河區(qū)城市建設(shè)局各負(fù)擔(dān)379135元。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 趙 偉
審判員 賀立春
審判員 金 瑩
二〇二〇年十二月三十日
