審理法院：云南省高級人民法院
案號：（2017）云民申1043號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-12-29
審理經(jīng)過
再審申請人丁蘭因與被申請人曲靖市麒麟?yún)^(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司(以下簡稱城投公司)及一審被告曲靖雄業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱雄業(yè)公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服云南省昆明市中級人民法院（2017）云01民終1604號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
再審申請人稱/抗訴機關(guān)稱
丁蘭申請再審稱，一、原審判決在基本事實缺乏證據(jù)證明的情況下支持被申請方主張調(diào)低逾期交房違約金錯誤。本案雙方事先約定了逾期交房違約金，被申請人并未舉證證明違約金過高，在沒有證據(jù)的前提下原審法院參照房屋租金確認申請人的損失錯誤。被申請人申請調(diào)低違約金但沒有盡舉證責任，應(yīng)承擔舉證不能的責任。雙方在《拆遷安置補償協(xié)議》中約定的拆遷安置費給付方式是《云南省城市房屋拆遷管理規(guī)定》中的行政規(guī)定，也是當時雙方形成的合意，而超過40個月應(yīng)每天賠償500元的逾期違約金是被申請人為了盡快完成拆遷所做的承諾的違約懲罰及保證。拆遷安置費與逾期違約金是兩個不同性質(zhì)的條款，一個是按照對被拆遷人搬遷的政策性補償，一個是對拆遷人不按約定完成交房義務(wù)的懲罰性賠償。二、原審判決適用法律確有錯誤。1、原審判決參照同區(qū)域租金作為逾期交房給再審申請人造成的損失沒有法律依據(jù)。本案由于被申請人逾期交房給再審申請人造成了損失，雙方的拆遷協(xié)議是被申請人提供的格式合同，被申請人作為代表政府的拆遷人提出了逾期交房違約金為每天500元，是向被拆遷戶的一個拆遷保障。本案即使要以再審申請人的損失作為逾期交房違約金計算的依據(jù)，也應(yīng)當以逾期交房時該房屋的市場價值作為被申請人給付違約金的金額來計算利息。再審申請人的回遷房屋參照同案認定的雄業(yè)金都佳園房屋的單價為8350元/平方來計算履行金額。最高人民法院司法解釋中規(guī)定的合法利息為24%，超過損失的30%還應(yīng)當受到保護，這樣計算下來被申請人所承擔的逾期交房違約金每天500元并不過高。2、被申請人擅自變更過渡費支付方式已構(gòu)成違約，應(yīng)按協(xié)議約定支付違約金，原審認定其未違約錯誤。3、被申請人違反協(xié)議約定，隱瞞真實情況，要求再審申請人進行選房是惡意違約，應(yīng)當認定選房行為無效。原審判決認為被申請人沒有違約，且選房過程和活動合法有效錯誤。根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，“回遷戶按簽訂協(xié)議的先后順序在該片區(qū)所有住宅4—20層依次任選”，但選房時被申請人擅自制定所謂的“選房方案”將拆遷戶的選房樓層由4—20層變?yōu)?—22層，并限制拆遷戶只能在很小的范圍內(nèi)進行十分有限的選擇。三、原審追加雄業(yè)公司作為被告沒有法律依據(jù)，并判決被申請人與雄業(yè)公司向再審申請人履行交房義務(wù)系判非所訴，超出了訴訟請求。再審申請人的訴訟請求是要求被申請人依約履行回遷選房及交房義務(wù)，本案中的城投公司是合同相對人，雄業(yè)公司并不是履行義務(wù)的相對人。一審法院追加雄業(yè)公司作為被告沒有法律依據(jù)。再審申請人與雄業(yè)公司沒有任何法律關(guān)系，再審申請人要求被申請人安置、補償、承擔逾期回遷違約金、選房等是基于《安置補償協(xié)議》的約定，被申請人不履行義務(wù)，不能在本案中由案外人代其履行義務(wù)。如果案外人導致被申請人不能向再審申請人履行義務(wù)，也應(yīng)按照城投公司與雄業(yè)公司的約定另案解決。原審強行判決雄業(yè)公司在三個月內(nèi)與城投公司共同向再審申請人交付回遷房，超出了訴訟請求。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一、三、十一項的規(guī)定申請再審，請求撤銷原審判決，依法改判支持再審申請人的一審訴訟請求。
針對再審申請人的申請事由，本院評析如下：
一、關(guān)于原審對每日500元違約金的調(diào)整是否適當?shù)膯栴}。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款及《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第二十七條、二十九條的規(guī)定，違約金性質(zhì)以補償性為主、懲罰性為輔，違約金過高的調(diào)整標準既要以彌補當事人的損失為基準，又要體現(xiàn)一定的懲罰性，違約責任應(yīng)充分考慮雙方當事人的利益均衡。調(diào)整過高違約金時，應(yīng)當根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損失為基準，綜合衡量合同履行程度、當事人的過錯、預(yù)期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以綜合權(quán)衡，合理調(diào)整裁量幅度。違約方對于違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。本案中，拆遷安置戶因逾期交房所遭受的損失可能會受到房屋的用途、房價的漲跌、房屋所處位置給拆遷安置戶帶來生活上的便利程度等諸多因素的影響，故確定逾期交房造成損失的大小很難形成一個客觀統(tǒng)一的標準。在逾期交房所產(chǎn)生的損失難以衡量的情況下可考慮推定適用租金標準，同地段同類房屋租金標準與購房者可能遭受的損失存在一種最大程度上的相似性。在逾期交房的情況下，購房者通過租用同地段同類型的房屋，亦可以實現(xiàn)其對房屋占有、使用、收益的目的。通過對比，合同約定的違約金遠大于房屋同期的租金標準，而再審申請人并未提供充分證據(jù)證明其實際損失，也未提供充分證據(jù)證明除租金損失外，還存在其他損失。故原審依據(jù)租金標準對違約金進行的調(diào)整并無不當。
本院認為
二、關(guān)于安置過渡費的支付問題。經(jīng)查，雙方簽訂的《拆遷安置補償協(xié)議》中僅約定半年支付一次。2015年之前，城投公司對安置過渡費均是半年一付，后城投公司將半年一付變更為一月一付。本院認為，城投公司變更安置過渡費的支付方式并未對再審申請人的權(quán)益造成實際損害，且與回遷安置樓盤臨近交房的客觀實際相符，因此，對再審申請人要求城投公司據(jù)此向其支付相應(yīng)違約金的訴訟請求不應(yīng)支持。
三、關(guān)于重新選房的問題。按照雙方拆遷安置補償協(xié)議的一般理解，城投公司應(yīng)提供相應(yīng)樓層的全部戶型供回遷戶選擇，但實際城投公司僅提供了有限的樓層。由于再審申請人參加了城投公司組織的選房，并與城投公司、雄業(yè)公司簽訂了《雄業(yè)金都佳園回遷安置房選房確認書》，選房過程由公證機構(gòu)進行了現(xiàn)場公證，現(xiàn)再審申請人主張選房行為系在城投公司的誤導下進行，但再審申請人并未就《雄業(yè)金都佳園回遷安置房選房確認書》行使過撤銷權(quán)，即未經(jīng)法定程序主張過變更或撤銷該確認書。再審申請人的行為一定程度上反映了其已自愿對回遷安置房的戶型、面積、坐落進行了選定，且根據(jù)涉訴金都佳園項目的銷售情況及部分業(yè)主的接房、裝修、入住甚至轉(zhuǎn)讓的實際情況，重新選房也無實際可能。故對再審申請人要求重新選房的訴請不應(yīng)支持。
四、關(guān)于原審對雄業(yè)公司訴訟地位的確定及責任承擔是否適當?shù)膯栴}。經(jīng)查，再審申請人一方起訴時未將雄業(yè)公司列為被告，雄業(yè)公司系依城投公司的申請追加為本案被告。本院認為，再審申請人與城投公司簽訂《拆遷安置補償協(xié)議》，相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)在再審申請人與城投公司之間發(fā)生，對于再審申請人而言，應(yīng)由城投公司向其交房或通知其交房，但本案涉訴的房產(chǎn)項目雄業(yè)金都佳園系由雄業(yè)公司實際開發(fā)建設(shè)，再審申請人所選定的回遷安置房處于雄業(yè)公司的實際控制下，再審申請人在選房之后，與城投公司、雄業(yè)公司簽訂了《雄業(yè)金都佳園回遷安置房選房確認書》，城投公司基于選房確認書，依照約定向再審申請人交付回遷安置房屋時，需要雄業(yè)公司的參與和配合。因此，再審申請人雖未起訴要求雄業(yè)公司承擔義務(wù)，但其交房的訴請與雄業(yè)公司之間有所關(guān)聯(lián)，故原審法院追加雄業(yè)公司作為本案被告，有助于查清案件事實及最終交房事宜的解決，并未損害申請人的合法權(quán)益。原審的處理并無不當，再審申請人的該項再審申請事由不能成立。
綜上，再審申請人的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會討論決定，裁定如下：
再審裁判結(jié)果
駁回丁蘭的再審申請。
審判人員
審判長薛麗
審判員郭雅欣
審判員李玲燕
裁判日期
二〇一七年十二月二十九日
書記員
書記員王海燕
