審理法院：淮安市清江浦區(qū)人民法院
案號：（2017）蘇0812民初10806號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2018-02-23
審理經(jīng)過
原告厲正昌訴被告淮安華都置業(yè)有限公司(以下簡稱華都公司)、淮安市青浦房屋拆遷安置有限公司(以下簡稱拆遷公司)房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2017年12月5日立案后，依法適用簡易程序，于2018年2月11日公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人王照輝、被告華都公司委托訴訟代理人隋秀娟、被告拆遷公司委托訴訟代理人杜強均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
原告厲正昌向本院提出訴訟請求：1、判令被告華都公司協(xié)助辦理華都名邸3-902室及配套車庫的不動產(chǎn)權證書，并判令被告華都公司承擔公共維修基金12184元、被告拆遷公司承擔公共維修基金23元；2、被告承擔本案訴訟費用。事實和理由：原告因華都名邸小區(qū)項目建設需要，2007年11月，原告和兩被告簽訂了《淮安市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議書》。協(xié)議簽訂后，原告依約將自己所有的房屋交由被告華都公司拆除。2012年10月，原告遷入被告華都公司安置的華都名邸小區(qū)居住至今。被告華都公司為原告所安置的房屋辦理了初始登記，登記權利人均為華都公司，然而華都公司以各種借口拒絕提供辦理房產(chǎn)證的相關材料，也未按約定交納公共維修基金，致原告至今無法辦理房屋產(chǎn)權證。故訴至法院。
被告辯稱
被告華都公司辯稱：1、華都公司并非拆遷的實際主體，無需承擔拆遷人的責任。2、華都公司有權依據(jù)合同法規(guī)定行使后履行抗辯權，在原告付清房款前有權拒絕交付產(chǎn)權登記的材料。3、原告要求華都公司支付公共維修基金無事實和法律依據(jù)，原告與被告拆遷公司及清浦區(qū)人民政府訂立的關于安置房有關問題協(xié)議第四條約定，房屋維修基金由原告按照同時期同地段多層安置房屋的標準交納，超出部分由被告拆遷公司承擔。原告自愿承擔房屋維修基金，因此無權要求華都公司承擔公共維修基金。4、華都公司建設的車庫，原告并未支付車庫款，且車庫并無初始產(chǎn)權登記，無法辦理產(chǎn)權登記。
被告拆遷公司辯稱：原告辦理產(chǎn)權證的協(xié)助主體應該是華都公司，而不是拆遷公司，拆遷公司不應承擔任何責任。
本院查明
本院經(jīng)審理認定事實如下：2007年11月16日，原告（乙方）與被告華都公司（甲方）、拆遷公司（丙方）簽訂《淮安市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議書》1份，主要內(nèi)容為：甲方因華都名邸項目建設需要，經(jīng)批準拆遷乙方房屋，面積為121.84㎡，乙方自愿選擇的補償安置方式為產(chǎn)權調(diào)換；甲方提供的安置房為商住樓的，除住宅部分的樓梯、圍護結構和地下室的公共通道外，其余公有建筑面積可以參加公共面積的分攤，但不參與產(chǎn)權調(diào)換的價格結算；安置房與被拆遷房屋面積相等部分的公共維修基金由甲方承擔，超過面積部分由乙方承擔。
2012年9月19日，被告拆遷公司（甲方）、業(yè)主（乙方）與第三方淮安市清浦區(qū)人民政府就華都名邸小區(qū)回遷安置房有關問題達成如下協(xié)議：“1、物管費用問題：因華都名邸小區(qū)部分回遷安置房由多層變成小高層，存在物管費用差價，乙方按華都名邸小區(qū)同期多層收費標準繳納物管費用。多層與小高層同期物管費用的差額部分（包括電梯運行、維保費、二次供水費），由甲方負責按年度補貼給物管公司。乙方若將房屋出售給他人，買受人將不再享受本條權利。2、公攤面積問題：根據(jù)法定專業(yè)測繪部門提供的房屋面積測繪結果，計算出多層公攤與小高層公攤之間的差額面積，由甲方按該地塊拆遷時靠檔單價的最高價標準（3360/㎡）對乙方進行一次性補貼。3、套型改變問題：因套型由三室一廳變更為兩室兩廳，經(jīng)三方協(xié)商，由甲方一次性補貼乙方1萬元。4、房屋維修基金問題：乙方按照同時期同地段多層安置房屋的規(guī)定標準繳納，超出部分由甲方承擔。5、樓層系數(shù)優(yōu)惠問題：因華都名邸小區(qū)部分回遷安置房由多層變更成小高層，存在樓層系數(shù)計算方式改變，……?！?/p>
2012年10月，被告華都公司為原告提供了安置房屋1套，即淮安市清浦區(qū)華都名邸小區(qū)3-902室房屋（高層，122.3㎡）及配套車庫（4.95㎡）。10月21日原告在華都××（××）拆遷安置房決算表上簽字，決算表上載明：安置樓號3-902室房屋。原告搬入后居住、使用至今。原告要求被告華都公司辦理房屋不動產(chǎn)權證書未果，故訴至本院。
另查，被告華都公司已為涉案房屋辦理了初始登記，登記權利人為被告華都公司。涉案房屋系高層住宅，同地段多層住宅專項維修資金為50元/㎡、高層100元/㎡。安置的配套車庫沒有初始登記。
上述事實，有當事人庭審陳述、原告提供的《淮安市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議書》、華都××（××）拆遷安置房結算（存根）、不動產(chǎn)登記查詢信息各1份及被告華都公司提供的2012年9月19日協(xié)議書等證據(jù)在卷佐證，本院予以確認。
本院認為
本院認為：《中華人民共和國合同法》第六十條定,當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。本案中，原、被告簽訂的《淮安市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，內(nèi)容合法有效，對雙方具有約束力，雙方當事人應當依據(jù)上述合同約定全面履行自己的義務。原告通過產(chǎn)權調(diào)換的方式取得了涉案房屋的所有權，華都公司作為拆遷人，負有協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權證和土地使用權證的義務。原告要求被告華都公司協(xié)助辦理涉案房屋的不動產(chǎn)權證書，符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告要求協(xié)助辦理配套車庫的不動產(chǎn)權證書，因車庫未經(jīng)過初始登記，不具備辦證條件，故對原告此項訴訟請求本院不予支持。
關于專項維修資金問題。原告被拆遷房屋合法面積為121.84㎡，涉案房屋為高層，根據(jù)拆遷補償安置協(xié)議，被告華都公司應承擔的維修資金為121.84㎡×100元/㎡=12184元，根據(jù)原告與被告拆遷公司簽訂的協(xié)議，被告拆遷公司應承擔的維修資金為(122.3㎡-121.84㎡）×50元/㎡=23元。上述維修資金由原告自行前往相關部門進行繳納。
被告華都公司辯稱其不是拆遷的實際主體且原告未付清差價款，無事實依據(jù)，本院不予采信。被告華都公司還辯稱，2012年9月19日協(xié)議第四條約定，房屋維修基金由原告按照同時期同地段多層安置房屋的標準交納，超出部分由被告拆遷公司承擔。因該協(xié)議主要針對回遷安置房由多層變更成小高層超出部分的公共維修基金問題，并未推翻原告與華都公司之間簽訂的拆遷補償安置合同中關于被告華都公司承擔安置房與被拆遷房屋面積相等部分的公共維修基金的約定，故對華都公司此項抗辯本院也不予采納。
依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、被告淮安華都置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告厲正昌辦理淮安市清江浦區(qū)華都名邸小區(qū)3-902室房屋的不動產(chǎn)權證；
二、被告淮安華都置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性支付原告厲正昌3-902室房屋專項維修資金12184元；
三、被告淮安市青浦房屋拆遷安置有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性支付原告厲正昌3-902室房屋專項維修資金23元；
四、駁回原告厲正昌的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費50元，減半收取25元（原告已預交），由被告淮安華都置業(yè)有限公司負擔24元，由被告淮安市青浦房屋拆遷安置有限公司負擔1元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省淮安市中級人民法院。同時根據(jù)《訴訟費用交納辦法》的有關規(guī)定，向該院預交上訴案件受理費。
如本判決依法生效后，一方當事人拒絕按期履行本判決確定的義務的，對方當事人可以按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十四條、第二百三十六條、第二百三十九條規(guī)定向本院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算;法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算;法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。申請執(zhí)行時效的中止、中斷，適用法律有關訴訟時效中止、中斷的規(guī)定。
審判人員
審判員吳均
裁判日期
二〇一八年二月二十三日
書記員
書記員孫娟
