作者：劉強(qiáng)律師，安徽金亞太律師事務(wù)所
筆者近期對(duì)一起房產(chǎn)糾紛案件提供了專(zhuān)業(yè)審核意見(jiàn)，該案案情較為復(fù)雜，在法律適用方面具有普遍意義，不揣冒昧，歡迎批評(píng)指正：
一、案情簡(jiǎn)介
2020年11月，當(dāng)事人通過(guò)淘寶網(wǎng)資產(chǎn)競(jìng)價(jià)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)向某銀行拍賣(mài)購(gòu)得3套房屋，并于2021年1月取得3本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，用途為商服用地/商業(yè)服務(wù)。該房產(chǎn)原為某開(kāi)發(fā)商抵債給某銀行資產(chǎn)。當(dāng)事人入手后發(fā)現(xiàn)房屋三條樓梯已被開(kāi)發(fā)商某公司違法拆除、改建，目前僅有1條樓梯，導(dǎo)致房屋存在嚴(yán)重消防隱患，無(wú)法對(duì)外出租。當(dāng)事人于2021年5月以相鄰權(quán)糾紛為由起訴與所購(gòu)房產(chǎn)有相鄰關(guān)系8套房屋的實(shí)際使用人，訴請(qǐng)恢復(fù)通道，排除妨礙，消除危險(xiǎn)。
經(jīng)庭審查明，原來(lái)在2015年4月，開(kāi)發(fā)商某公司在未向規(guī)劃主管部門(mén)重新報(bào)批規(guī)劃手續(xù)、未經(jīng)消防主管部門(mén)備案的情況下，將訴爭(zhēng)房屋所在整棟建筑違法改建為13個(gè)小單間，違法拆除該房產(chǎn)一、二層的3個(gè)樓梯并封堵消防疏散通道，并將原樓梯區(qū)域改建為單獨(dú)的小單間商業(yè)用房對(duì)外出售，向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割。涉案8套房屋業(yè)主均從某開(kāi)發(fā)商購(gòu)得，且均有真實(shí)產(chǎn)證。
在已知相鄰這8套房屋產(chǎn)證均為真實(shí)情況下，當(dāng)事人撤回起訴，準(zhǔn)備提起行政訴訟撤銷(xiāo)8本相鄰業(yè)主的產(chǎn)證。
二、分析論證行政訴訟撤銷(xiāo)之訴方案可行性
當(dāng)事人邀請(qǐng)本律師論證行政訴訟撤銷(xiāo)之訴可行性，筆者經(jīng)過(guò)詳細(xì)研判證據(jù)材料分析論證如下：
1、當(dāng)事人原告資格。8套房屋產(chǎn)證是在未經(jīng)規(guī)劃許可和消防驗(yàn)收下取得，當(dāng)事人入手3套房屋與這8套房屋相鄰，皆因房屋登記部門(mén)把關(guān)不嚴(yán)變更登記，進(jìn)而轉(zhuǎn)移登記對(duì)相鄰權(quán)人帶來(lái)不利影響，當(dāng)事人對(duì)此具有利害關(guān)系，具有原告資格。
2、起訴期限。根據(jù)法律及相關(guān)司解規(guī)定，當(dāng)事人不知道行政行為內(nèi)容，起訴期限自其知道或應(yīng)當(dāng)知道該行政行為內(nèi)容之日起計(jì)算。因不動(dòng)產(chǎn)提起訴訟的案件自行政行為作出之日起超過(guò)二十年，提起訴訟的，人民法院不予受理。結(jié)合本案案情，撤銷(xiāo)之訴應(yīng)在起訴期限內(nèi)。
3、訴訟類(lèi)型選擇。訴訟類(lèi)型化是行政訴訟特殊要求，當(dāng)事人提起行政訴訟時(shí)必須選擇合適的法定類(lèi)型才有可能登記立案，而且不同的訴訟類(lèi)型對(duì)應(yīng)不同的起訴條件乃至起訴期限。本案當(dāng)事人意欲選擇撤銷(xiāo)之訴解決相鄰問(wèn)題，看似可以一勞永逸解決，但根據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定，在涉案8套房屋產(chǎn)證善意取得情形下，法院對(duì)撤銷(xiāo)訴請(qǐng)不予支持。如果要證明8套房屋業(yè)主主觀(guān)惡意，與開(kāi)發(fā)商惡意串通，對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)不僅收集證據(jù)困難大，而且證明力要求高，幾乎難以完成。
剩下的只有確認(rèn)違法之訴，本律師經(jīng)過(guò)研判認(rèn)為，當(dāng)事人訴訟目的在于通過(guò)排除隱患實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房租房獲利目的，但即便確認(rèn)房屋登記違法也難以立即實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)目的，實(shí)質(zhì)解決后續(xù)問(wèn)題可能涉及國(guó)家賠償和開(kāi)發(fā)商補(bǔ)救等措施，這樣就會(huì)導(dǎo)致解決問(wèn)題程序繁雜周期長(zhǎng)、難以取得實(shí)效，對(duì)當(dāng)事人意欲達(dá)成經(jīng)濟(jì)目的極為不利。
三、可供選擇建議
放棄撤銷(xiāo)房屋登記之訴思路，服務(wù)于當(dāng)事人意欲達(dá)成租房獲益經(jīng)濟(jì)目的，本律師建議先采取行政程序途徑解決問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)《建筑法》、《消防法》有關(guān)規(guī)定，具有火災(zāi)隱患的建筑應(yīng)當(dāng)限期整改，未經(jīng)消防驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的禁止投入使用。消防應(yīng)急管理部門(mén)對(duì)此類(lèi)建筑具有法定管理職責(zé)，當(dāng)事人對(duì)此可以向該部門(mén)投訴，要求相關(guān)責(zé)任人整改，啟動(dòng)行政調(diào)查、處罰程序。相較房屋登記部門(mén)而言，消防應(yīng)急管理部門(mén)的行政措施可以直接消除房屋安全隱患，對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)便捷迅速成本低。如果消防應(yīng)急管理部門(mén)不作為，當(dāng)事人還可以采取行政復(fù)議、訴訟救濟(jì)手段。
