韋某衛(wèi)等人訴柳州市國土資源局房屋所有權登記案-“一房兩證”時應當依法保護實際權利人合法權益
人民法院案例庫 入庫編號：2024-12-3-006-008
關鍵詞
行政/行政登記/房屋所有權登記/一房兩證/善意第三人權益保護/平衡原則
基本案情
坐落于廣西壯族自治區(qū)柳州市某路某巷2號1棟的房屋，于2000年由廣西某建筑有限公司的職工集資興建。2001年4月4日，原柳州地區(qū)房產管理所頒發(fā)了桂房證字第總-00xxx號房屋所有權證給廣西某建筑有限公司。之后，廣西某建筑有限公司將房屋分別出售給韋某衛(wèi)、余某江、黃某明、譚某恒、龍某斌、白某、謝某華、朱某菊、謝某禮、張某權、范某群、林某川、楊某、鄧某瓊、范某、蔡某毅、鄧某、顧某勇等人。韋某衛(wèi)等人于2001年至2002年間，陸續(xù)獲得了原柳州地區(qū)房產管理所頒發(fā)的房屋所有權證，韋某衛(wèi)等人所占的產權比例均為100%。
2002年，廣西壯族自治區(qū)撤銷柳州地區(qū)設立來賓市，韋某衛(wèi)等人的房屋在柳州市區(qū)劃范圍內。2006年1月5日，柳州市人民政府和來賓市人民政府聯合下發(fā)《柳州市人民政府、來賓市人民政府關于原柳州地區(qū)房產證變更為柳州市房產證的辦理意見》，闡明：原柳州地區(qū)行署頒發(fā)房屋產權證后沒有改造的房屋，可到柳州市房產交易所變更產權證。
2013年5月31日，廣西某建筑有限公司向柳州市房產管理局提交了《柳州市房屋所有權登記申請表》，申請將原柳州地區(qū)房產管理所頒發(fā)的桂房證字第總-00xxx號房屋所有權證換發(fā)為柳州市的房產證。廣西某建筑有限公司同時向柳州市房產管理局提供了房屋所有權證原件，以及來賓市房產管理局確認蓋章的《柳州地區(qū)房屋權屬情況證明》，《單位房產檔案資料移交清單》等原柳州地區(qū)房產管理所頒發(fā)桂房證字第總-00xxx號房屋所有權證所依據的材料。柳州市房產管理局受理后對廣西某建筑有限公司進行了登記詢問，廣西某建筑有限公司并未告知柳州市房產管理局該房屋已出售給韋某衛(wèi)等人，韋某衛(wèi)等人已另行取得了房屋所有權證這一事實。柳州市房產管理局經審核廣西某建筑有限公司提供的材料后，于2014年12月19日頒發(fā)給廣西某建筑有限公司柳房權證字第D027xxxx號房屋所有權證。該房屋現已抵押給張某，張某取得了柳州市國土資源局頒發(fā)的柳房他證字第E021xxxx號房屋他項權證。
另外，從2016年2月18日起，柳州市實行不動產統一登記，原由柳州市房產管理局承擔的房屋登記等相關職責全部整合到柳州市國土資源局下屬的不動產登記中心，由柳州市國土資源局繼續(xù)行使其職權。
原告韋某衛(wèi)等人以柳州市國土資源局為被告，向廣西壯族自治區(qū)柳州市城中區(qū)人民法院提起行政訴訟，請求判令撤銷柳州市房產管理局頒發(fā)給第三人廣西某建筑有限公司位于柳州市某路某巷2號1棟的房屋產權證（證號：柳房權證字第D027xxxx號）。
柳州市城中區(qū)人民法院于2018年2月26日作出（2017）桂0202行初70號行政判決，確認柳州市國土資源局登記柳房權證字第D027xxxx號房屋所有權人為第三人廣西某建筑有限公司的行為違法。宣判后，韋某衛(wèi)等人不服，提起上訴。柳州市中級人民法院于2018年11月20日作出（2018）桂02行終59號行政判決，撤銷柳州市城中區(qū)人民法院（2017）桂0202行初70號行政判決；撤銷柳州市房產管理局核發(fā)的柳房權證字第D027xxxx號房屋所有權證。
裁判理由
根據《不動產登記暫行條例》第六條的規(guī)定，柳州市國土資源局有權負責柳州市市轄區(qū)范圍內的不動產登記工作。雖然韋某衛(wèi)等人所請求撤銷的房屋所有權證是由柳州市房產管理局頒發(fā)的，但根據《中華人民共和國行政訴訟法》第二十六條第六款的規(guī)定，柳州市房產管理局的職權已變更，因此被訴登記行為的法律后果應由繼續(xù)行使其職權的柳州市國土資源局承擔。
本案中，廣西某建筑有限公司取得原柳州地區(qū)房產管理局頒發(fā)的桂房證字第總-00xxx號房屋所有權證后，將房屋產權分割出售給了韋某衛(wèi)等人，韋某衛(wèi)等人于2001年至2002年期間陸續(xù)取得了原柳州地區(qū)房產管理所頒發(fā)的房屋所有權證，并持續(xù)使用柳州市某路某巷2號1棟的房屋。故而，廣西某建筑有限公司名下桂房證字第總-00xxx號房屋所有權證記載的不動產權利事實上已不存在。但廣西某建筑有限公司卻利用柳州、來賓兩地開展不動產換證工作之機，隱瞞其原房產權利已滅失的事實，騙取了柳州市房產管理局核發(fā)的柳房權證字第D027xxxx號房屋所有權證。從該登記行為的性質來看，柳房權證字第D027xxxx號房屋所有權證僅是對桂房證字第總-00xxx號房屋所有權證形式上的換發(fā)，登記內容上并未發(fā)生任何變更，未重新設定當事人的不動產權利義務。柳州市房產管理局在該證換發(fā)的過程中，依據來賓市房產管理局出具的《柳州地區(qū)房屋權屬情況證明》對房屋權屬作出認定，符合《柳州市人民政府、來賓市人民政府關于原柳州地區(qū)房產證變更為柳州市房產證的辦理意見》的規(guī)范要求，并無不當。但該證與韋某衛(wèi)等人仍持有的原柳州地區(qū)房產管理所核發(fā)的房產所有權證客觀上存在“一房兩證”的效力沖突，故依法應當予以撤銷。
至于第三人張某受該登記行為影響后續(xù)可能遭受的權益損害，則應根據前述《柳州市人民政府、來賓市人民政府關于原柳州地區(qū)房產證變更為柳州市房產證的辦理意見》的規(guī)定和廣西某建筑有限公司所涉違法行為的定性另行尋求救濟。
裁判結果
柳州市城中區(qū)人民法院于2018年2月26日作出（2017）桂0202行初70號行政判決，確認柳州市國土資源局登記柳房權證字第D027xxxx號房屋所有權人為第三人廣西某建筑有限公司的行為違法。宣判后，韋某衛(wèi)等人不服，提起上訴。柳州市中級人民法院于2018年11月20日作出（2018）桂02行終59號行政判決，撤銷柳州市城中區(qū)人民法院（2017）桂0202行初70號行政判決；撤銷柳州市房產管理局核發(fā)的柳房權證字第D027xxxx號房屋所有權證。
裁判要旨
審理房屋行政登記案件中，對于一房二賣、客觀上存在的“一房兩證”問題，人民法院應當依法保護具有合法權利基礎的實際權利人的合法權益，判決撤銷缺乏合法權利基礎的買房人的房屋登記行為，而不能簡單以保護善意第三人合法利益為由判決確認該行為違法。
關聯索引
《中華人民共和國行政訴訟法》（2017年修正）第70條、第89條
一審：廣西壯族自治區(qū)柳州市城中區(qū)人民法院（2017）桂0202行初70號行政判決（2018年2月26日）
二審：廣西壯族自治區(qū)柳州市中級人民法院（2018）桂02行終59號行政判決（2018年11月20日）
