湖北某房地產(chǎn)公司申請執(zhí)行監(jiān)督案
（檢例第109號）
【關(guān)鍵詞】
鑒定材料? 評估結(jié)果明顯失實? 評估異議? 執(zhí)行人員違法? 執(zhí)行監(jiān)督
【要旨】
對于民事執(zhí)行監(jiān)督中當(dāng)事人有證據(jù)證明執(zhí)行標(biāo)的物評估結(jié)果失實問題，人民檢察院應(yīng)當(dāng)依法受理并圍繞影響評估結(jié)果的關(guān)鍵性因素進行調(diào)查核實；經(jīng)過調(diào)查核實查明違法情形屬實的，人民檢察院應(yīng)當(dāng)依法監(jiān)督糾正；對于發(fā)現(xiàn)的執(zhí)行人員和相關(guān)人員違紀(jì)、違法犯罪線索應(yīng)當(dāng)及時移送有關(guān)單位或部門處理。
【基本案情】
2004年9月，某銀行與某娛樂公司、某房地產(chǎn)公司因借款合同糾紛，向武漢仲裁委員會申請仲裁。武漢仲裁委員會裁決某娛樂公司向某銀行償還貸款本息共計3590.45萬元，某銀行對擔(dān)保人某房地產(chǎn)公司抵押的財產(chǎn)優(yōu)先受償。裁決生效后，某銀行于2004年11月向湖北省武漢市中級人民法院申請強制執(zhí)行，后因某銀行以當(dāng)時拍賣變現(xiàn)抵押物會對該行造成較大損失為由，向武漢市中級人民法院申請暫緩拍賣，該院于2005年10月裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序，并向申請執(zhí)行人發(fā)放債權(quán)憑證。2013年1月，某銀行申請恢復(fù)執(zhí)行，武漢市中級人民法院于2013年2月作出（2004）武執(zhí)字第428號執(zhí)行裁定，對某房地產(chǎn)公司唯一資產(chǎn)——位于武漢市硚口區(qū)某地塊1.3萬余平方米的土地進行為期兩年的查封，并于2015年1月作出（2004）武執(zhí)字第00428-1號執(zhí)行裁定，對上述土地續(xù)查封一年。上述兩份執(zhí)行裁定均未向某房地產(chǎn)公司和某銀行送達。2014年7月，武漢市中級人民法院委托評估機構(gòu)對上述土地使用權(quán)價值進行評估，評估價為5778.57萬元。某房地產(chǎn)公司對上述評估結(jié)果不服，提出執(zhí)行異議，武漢市中級人民法院未對評估過程中是否存在程序違法進行審查，亦未交評估機構(gòu)對異議內(nèi)容進行復(fù)核。
2015年2月25日，涉案土地公開拍賣，某置業(yè)公司經(jīng)兩輪競價，以5798.57萬元的價格競買成交。2016年6月，武漢市土地交易中心為競買人辦理變更使用權(quán)人登記時，為確定稅費對涉案土地再次委托評估，確定總地價為21300.7萬元。后武漢市土地交易中心與某置業(yè)公司簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認書》。
【檢察機關(guān)履職情況】
線索來源? 2018年3月，某房地產(chǎn)公司認為本案執(zhí)行行為違反法律規(guī)定，向湖北省武漢市人民檢察院申請監(jiān)督，主要理由是執(zhí)行程序中涉案土地的容積率明顯有誤，土地價值嚴重低估。武漢市人民檢察院依法受理。
調(diào)查核實? 武漢市人民檢察院通過調(diào)查核實查明以下事實：一是武漢市國土資源和規(guī)劃局保存的原始地籍資料顯示，涉案土地出讓時容積率為4.16。二是武漢市中級人民法院執(zhí)行人員曾于委托評估前調(diào)取該地籍資料并入卷，但委托評估時未向評估機構(gòu)提供。三是本案土地價格評估時，評估人員未查實涉案土地容積率，自行依據(jù)周邊情況設(shè)定容積率為2.0。四是某房地產(chǎn)公司及本案其他債權(quán)人曾于2014年9月和2015年2月提出執(zhí)行異議，法院未予處理。五是競買后，某置業(yè)公司變更權(quán)屬登記時，武漢市國土資源和規(guī)劃局硚口分局經(jīng)核算確定涉案土地的容積率為4.61，并依此辦理權(quán)屬變更登記公示；為確定土地交易稅費，武漢市土地交易中心委托三家評估機構(gòu)分別進行價值評估，其中估價為21300.7萬元的結(jié)果居中，該交易中心按21300.7萬元的總地價確定交易稅費。六是某置業(yè)公司后已在涉案土地上開發(fā)“盛世公館”項目并銷售，建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明用地面積13214.19平方米，建設(shè)規(guī)模60969.75平方米，據(jù)此計算容積率為4.61。
監(jiān)督意見? 武漢市人民檢察院認為武漢市中級人民法院在本案執(zhí)行程序中存在下列違法情形：第一，在已調(diào)取地籍資料的情況下，未將地籍資料移交給評估公司，未對委托評估資料的完整性負責(zé)，致使涉案土地評估價格5778.57萬元明顯低于實際市場價格；第二，未依法對某房地產(chǎn)公司提出的執(zhí)行異議進行審查并作出處理；第三，未依法送達法律文書。2018年4月13日，武漢市人民檢察院向武漢市中級人民法院發(fā)出檢察建議書，建議依法糾正錯誤執(zhí)行行為；采取有效措施，統(tǒng)籌解決執(zhí)行糾錯及某房地產(chǎn)公司破產(chǎn)問題，維護某房地產(chǎn)公司及其債權(quán)人的合法權(quán)益；對執(zhí)行人員的失職行為按照《人民法院工作人員處分條例》的規(guī)定予以處理。另，本案在啟動監(jiān)督程序后，對發(fā)現(xiàn)的職務(wù)犯罪線索已移送有關(guān)部門。
監(jiān)督結(jié)果? 武漢市中級人民法院收到檢察建議書后，于2018年6月6日立案審查；2018年11月8日，該院復(fù)函武漢市人民檢察院，確認執(zhí)行人員委托鑒定時未依法移交調(diào)取的鑒定資料，未能保證鑒定資料的充分性、完整性，導(dǎo)致評估價格明顯低于市場價格、評估結(jié)果失實，損害被執(zhí)行人合法權(quán)益，且存在其他程序違法問題；2018年12月29日，該院作出（2018）鄂01執(zhí)監(jiān)9號執(zhí)行裁定，撤銷該院對案涉地塊土地使用權(quán)的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣；2019年1月14日，武漢市中級人民法院再次復(fù)函武漢市人民檢察院，確認競買人之間存在惡意串通的行為，嚴重擾亂司法拍賣秩序。
就本案造成的財產(chǎn)損害，某房地產(chǎn)公司以某置業(yè)公司為被告，提起財產(chǎn)損害賠償之訴，武漢市中級人民法院已作出二審判決，判令某置業(yè)公司賠償某房地產(chǎn)公司財產(chǎn)損失11760.09萬元及相應(yīng)利息；就該判決的履行，雙方已達成具體的履行協(xié)議。
另，對本案移送的犯罪線索，有關(guān)部門已分別對某置業(yè)公司法定代表人翟某、某評估公司法定代表人賈某、估價師黃某4人立案。經(jīng)湖北省武漢市洪山區(qū)人民檢察院依法提起公訴，洪山區(qū)人民法院經(jīng)審理認定翟某以威脅手段，強迫他人退出拍賣，導(dǎo)致翟某所控制的公司拍得土地使用權(quán)的價格遠低于實際價值，以翟某犯強迫交易罪，判處有期徒刑二年，緩刑二年，并處罰金二萬元，判決現(xiàn)已生效。賈某、黃某被武漢市中級人民法院二審以提供虛假證明文件罪分別判處有期徒刑一年零三個月、一年零六個月，并處罰金。
【指導(dǎo)意義】
（一）對于可能存在的執(zhí)行標(biāo)的物評估結(jié)果失實的問題，人民檢察院應(yīng)著重圍繞影響評估結(jié)果的關(guān)鍵性因素進行調(diào)查核實。執(zhí)行標(biāo)的物評估結(jié)果失實，特別是評估結(jié)果明顯低于市場價格損害財產(chǎn)權(quán)利人利益，是執(zhí)行監(jiān)督中當(dāng)事人反映比較集中的一類問題，尤以土地、房產(chǎn)和重大設(shè)備價值評估為多發(fā)領(lǐng)域。評估結(jié)果失實是檢察機關(guān)依法履職的線索來源，人民檢察院應(yīng)據(jù)此重點審查是否存在違法情形導(dǎo)致評估結(jié)果失實，查明違法情形屬實的，應(yīng)當(dāng)依法監(jiān)督。土地作為執(zhí)行標(biāo)的物時，其市場價格與土地容積率、地段、周邊配套等因素密切相關(guān)，人民檢察院調(diào)查核實違法情形時應(yīng)當(dāng)重點圍繞決定土地價格的密切相關(guān)因素進行。以土地容積率為例，可以查實地塊出讓時確定的容積率、執(zhí)行人員對容積率的查明掌握情況、評估鑒定機構(gòu)確定容積率的方法、權(quán)屬變更登記公示時的容積率和確定土地交易稅費時的容積率，遇有容積率的確定存在前后明顯差異的情形，應(yīng)重點查實確定容積率的方法、途徑和變化因素等。
（二）查實執(zhí)行活動存在違法情形的，應(yīng)當(dāng)予以監(jiān)督糾正，對于相關(guān)人員可能存在的違紀(jì)違法和犯罪線索，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定移送有關(guān)部門處理。人民檢察院開展執(zhí)行監(jiān)督工作，對確有錯誤的執(zhí)行案件，應(yīng)當(dāng)建議人民法院依法糾正；發(fā)現(xiàn)執(zhí)行人員違紀(jì)違法的，應(yīng)建議人民法院予以處理；發(fā)現(xiàn)涉嫌犯罪的，應(yīng)當(dāng)將案件線索依法移送有關(guān)單位或部門。辦理涉及評估鑒定的執(zhí)行監(jiān)督案件時，應(yīng)當(dāng)注意查明人民法院委托評估鑒定是否向評估鑒定機構(gòu)提供了真實、完整、充分的評估鑒定材料，是否將已掌握的相關(guān)情況全部告知評估鑒定機構(gòu)，從中發(fā)現(xiàn)委托評估鑒定過程中是否存在違法行為。
【相關(guān)規(guī)定】
《中華人民共和國拍賣法》第三十七條
《司法鑒定程序通則》第十三條
