審理法院： 成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院
案 號(hào)： （2015）高新民初字第4513號(hào)
案件類型： 民事
案 由： 案外人執(zhí)行異議之訴
裁判日期： 2015-12-30
法 官： 梁林軍
審理程序： 一審
審理經(jīng)過
本院于2015年6月30日受理了原告趙曉甦訴被告艾惟毅、艾惟剛、趙丕君案外人執(zhí)行異議之訴，依法組成合議庭，于2015年8月3日、2015年9月17日、2015年12月25日三次公開開庭進(jìn)行了審理。原告趙曉甦及其委托代理人郭鵬、被告艾惟剛及其與艾惟毅的共同委托代理人陳秋紅、被告趙丕君到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告趙曉甦訴稱，2014年6月28日，原告趙曉甦與被告趙丕君簽訂《房屋出售協(xié)議》，原告趙曉甦購買了訟爭房屋，總房款80萬元，原告趙曉甦以借款10萬元轉(zhuǎn)作定金，另代為支付了貸款52萬元，尾款在抵押權(quán)解除并辦理好過戶手續(xù)后支付。原告趙曉甦占有使用房屋的時(shí)間為2014年7月9日，同時(shí)因?yàn)樯姘阜课荼环ㄔ翰榉猓课輿]有及時(shí)過戶原告趙曉甦也不存在過錯(cuò)。原告趙曉甦認(rèn)為涉案房屋應(yīng)確認(rèn)歸其所有，被告艾惟毅、艾惟剛無權(quán)申請(qǐng)查封房屋，故訴至法院請(qǐng)求判令確認(rèn)位于成都市武侯區(qū)沙堰西二街20號(hào)13棟1單元1層2號(hào)房屋歸其所有，被告趙丕君配合原告趙曉甦辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；終止對(duì)上述房屋的執(zhí)行，并解除對(duì)該房屋的查封。
被告辯稱
被告艾惟毅、艾惟剛辯稱，1、原告趙曉甦與被告趙丕君簽訂了房屋買賣協(xié)議，但原告趙曉甦只享有要求被告趙丕君過戶的債權(quán)，不享有訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)，同時(shí)該協(xié)議存在偽造的可能性，另外支付10萬元定金沒有付款依據(jù)。2、涉案房屋處于第三人租賃狀態(tài)，原告趙曉甦并沒有合法占有，原告趙曉甦收取租金的時(shí)間為2014年10月23日，但該期間也不是原告趙曉甦實(shí)際占有使用房屋的時(shí)間。請(qǐng)求駁回原告趙曉甦的訴訟請(qǐng)求。
被告趙丕君辯稱，被告艾惟毅、艾惟剛與被告趙丕君因股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案，經(jīng)法院調(diào)解，被告趙丕君應(yīng)支付二百多萬元。被告趙丕君當(dāng)時(shí)有一套房屋，銀行按揭貸款尚欠62萬元，被告趙丕君讓被告艾惟剛賣了房子余款抵作欠款。但艾惟剛說由被告趙丕君自己賣房子，后被告趙丕君通過網(wǎng)上賣房，原告趙曉甦看到后就買了該房子，并把銀行貸款還清了。但原告趙曉甦把尾款給被告艾惟剛時(shí)，被告艾惟剛就變卦了。
本院查明
經(jīng)審理查明，（一）、2014年6月28日，被告趙丕君與原告趙曉甦簽訂《房屋出售協(xié)議》，約定被告趙丕君將位于成都市武侯區(qū)沙堰西二街20號(hào)13棟1單元1層2號(hào)房屋出售給原告趙曉甦，該協(xié)議另約定：房款合計(jì)80萬元，原告趙曉甦于2014年2月26日給被告趙丕君支付招商銀行貸款的借款10萬元作為購房定金；原告趙曉甦在2014年7月10日前支付招商銀行剩余貸款52萬元；原告趙曉甦在被告趙丕君解除房屋抵押，并在辦理號(hào)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，原告趙曉甦拿到新房屋產(chǎn)權(quán)證的同時(shí)支付尾款；雙方辦理此房的過戶換證手續(xù)或辦理公證手續(xù)，所產(chǎn)生的一切費(fèi)用在80萬元內(nèi)支付（含買賣雙方各項(xiàng)稅費(fèi)）；原告趙曉甦支付完招商銀行貸款后，此房的一切權(quán)利全部轉(zhuǎn)到原告趙曉甦名下，屬原告趙曉甦所有，包括出租房屋未到期的租金所得。同日，被告趙丕君在出具給原告趙曉甦的借條上加注“此款已于6月28日轉(zhuǎn)為購房定金”，2014年7月3日，原告趙曉甦向被告趙丕君在招商銀行的還款賬戶轉(zhuǎn)賬40萬元，被告趙丕君同時(shí)向原告趙曉甦出具了收條，2014年7月9日，原告趙曉甦再次向被告趙丕君在招商銀行的還款賬戶轉(zhuǎn)賬124000元，被告趙丕君同時(shí)向原告趙曉甦出具了收條。
2014年1月，被告趙丕君與案外人彭某簽訂《房屋租賃合同》，被告趙丕君將訟爭房屋出租給案外人彭某使用，租期12個(gè)月，自2014年1月12日至2015年1月11日，月租金2500元。2014年6月下旬，原告趙曉甦、被告趙丕君將房屋出售的事情告知了案外人彭某，2014年7月5日，被告趙丕君向原告趙曉甦交付了訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)證、房屋鑰匙以及租房押金，2014年10月23日，被告趙丕君將收取的訟爭房屋租金15000元支付給了原告趙曉甦。2015年1月，原告趙曉甦將訟爭房屋出租給案外人彭某。
本院認(rèn)為
（二）、2014年7月15日，被告艾惟毅、艾惟剛與被告趙丕君股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案訴至本院，經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議：被告趙丕君在2014年11月30日前向被告艾惟毅、艾惟剛支付欠款2000000元及利息384000元。因被告趙丕君未按時(shí)支付，被告艾惟毅、艾惟剛于2014年12月30日向本院申請(qǐng)執(zhí)行【執(zhí)行案號(hào)為（2015）高新執(zhí)字第172號(hào)】，在執(zhí)行過程中，本院于2014年8月12日對(duì)登記在被告趙丕君名下的位于成都市武侯區(qū)沙堰西二街20號(hào)13棟1單元1層2號(hào)房屋（業(yè)務(wù)件號(hào)：權(quán)：XXX，建筑面積159.30平方米）予以查封。
原告趙曉甦于2015年3月26日向本院提出案外人執(zhí)行異議，本院于2015年6月12日作出（2015）高新執(zhí)裁字第4號(hào)民事裁定：駁回案外人趙曉甦的異議，原告趙曉甦收到該裁定書后在十五內(nèi)向本院提起了案外人執(zhí)行異議之訴。
另外，原告趙曉甦以馮應(yīng)奎的名義向本院案款賬戶轉(zhuǎn)賬支付176000元作為購買被告趙丕君的房屋尾款。
以上事實(shí)有雙方當(dāng)事人提交的身份證；本院（2015）高新執(zhí)裁字第4號(hào)民事裁定書、送達(dá)回證；房屋出售協(xié)議、轉(zhuǎn)賬憑證、收條、借條；房屋信息摘要；（2014）高新民初字第3330號(hào)民事調(diào)解書、執(zhí)行通知書；房屋租賃合同、收條、證人彭某的證言；轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)在卷佐證。
本院認(rèn)為，本院在執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人艾惟毅、艾惟剛與被執(zhí)行人趙丕君股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案中，對(duì)登記在被告趙丕君名下的訟爭房屋予以查封，原告趙曉甦作為案外人起訴請(qǐng)求本院停止對(duì)其購買的房屋的執(zhí)行并解除查封措施，故原告趙曉甦就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益為本案爭議焦點(diǎn)。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，被告趙丕君因與被告艾惟毅、艾惟剛股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，經(jīng)本院提交被告趙丕君應(yīng)當(dāng)支付被告艾惟毅、艾惟剛二百多萬元，屬于金錢債權(quán)執(zhí)行。訟爭房屋的查封時(shí)間為2014年8月12日，而原告趙曉甦與被告趙丕君簽訂的《房屋出售協(xié)議》的時(shí)間為2014年6月28日，該合同未經(jīng)生效法院判決或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定為無效合同，應(yīng)認(rèn)定為有效合同，被告艾惟毅、艾惟剛主張?jiān)孚w曉甦與趙丕君系親戚關(guān)系，同時(shí)為同一公司的股東，雙方簽訂的合同屬于惡意串通的合同，但雙方為親戚關(guān)系或者同一公司的股東之間也可以進(jìn)行房屋買賣，原告趙曉甦轉(zhuǎn)賬支付了被告趙丕君大部分房款，房屋也轉(zhuǎn)移了占有，可以認(rèn)定雙方存在真實(shí)的買賣關(guān)系，被告艾惟毅、艾惟剛的主張缺乏事實(shí)依據(jù)。原告趙曉甦向被告趙丕君支付的購房款524000元，具有轉(zhuǎn)賬憑證印證，另支付的10萬元也有收條證明，同時(shí)向本院轉(zhuǎn)賬176000元，用于交付執(zhí)行，故原告趙曉甦已經(jīng)向被告趙丕君支付全部購房款。訟爭房屋在轉(zhuǎn)讓時(shí)由第三人彭某承租，雙方在2014年6月下旬就通知了承租人彭某房屋轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，同時(shí)在2014年7月5日被告趙丕君向原告趙曉甦交付了房屋產(chǎn)權(quán)證、鑰匙及租賃押金，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告趙丕君向原告趙曉甦已經(jīng)交付了房屋，至于案外人彭某向被告趙丕君交付下半年的房屋租金，被告趙丕君在2014年10月再向原告趙曉甦交付房租，不影響雙方交付房屋時(shí)間的認(rèn)定。因?yàn)樵孚w曉甦購買被告趙丕君的房屋后，訟爭房屋就被法院查封，無法辦理過戶，故原告趙曉甦對(duì)沒有及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶沒有過錯(cuò)。綜上，為保護(hù)原告趙曉甦的住房保障權(quán)，其合法占有使用訟爭房屋，可以排除被告艾惟毅、艾惟剛對(duì)該房屋申請(qǐng)的執(zhí)行，原告趙曉甦的執(zhí)行異議成立，本院予以支持。故本院不得對(duì)位于成都市武侯區(qū)沙堰西二街20號(hào)13棟1單元1層2號(hào)房屋進(jìn)行執(zhí)行，同時(shí)法院對(duì)該房屋的查封措施屬于對(duì)上述房屋的執(zhí)行措施，應(yīng)當(dāng)一并予以解除。
本案為案外人執(zhí)行異議之訴，主要審查原告趙曉甦就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，可以附帶審理房屋權(quán)屬糾紛。原告趙曉甦要求確認(rèn)訟爭房屋歸其所有，因其與被告趙丕君之間屬于房屋買賣合同關(guān)系，原告趙曉甦可以以房屋買賣合同糾紛要求被告趙丕君協(xié)助過戶，在過戶之前原告趙曉甦尚未取得訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)，故原告趙曉甦的確權(quán)請(qǐng)求以及協(xié)助辦理過戶的訴訟請(qǐng)求，不屬于本案審理范圍，原告趙曉甦應(yīng)當(dāng)另案主張權(quán)利。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用
裁判結(jié)果
一、不得對(duì)位于成都市武侯區(qū)沙堰西二街20號(hào)13棟1單元1層2號(hào)房屋（業(yè)務(wù)件號(hào)，權(quán)XXX，建筑面積159.30平方米）進(jìn)行執(zhí)行；
二、解除對(duì)位于成都市武侯區(qū)沙堰西二街20號(hào)13棟1單元1層2號(hào)房屋的查封措施；
三、駁回原告趙曉甦的其他訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)收取100元，由被告艾惟毅、艾惟剛負(fù)擔(dān)（原告趙曉甦已預(yù)交11800元，本院將在本判決生效后退還原告趙曉甦11700元，被告艾惟毅、艾惟剛于本判決生效后十日內(nèi)向被告趙曉甦支付100元）。
如不服本判決，可在領(lǐng)取判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省成都市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判長梁林軍
人民陪審員武灝
人民陪審員李成靜
裁判日期
二〇一五年十二月三十日
書記員
書記員劉苡辰
