地產(chǎn)行業(yè)新一季并購大戲開幕，主角卻不再是只有圈內的房企，以“包裝并出售項目”為導向的私募基金正以“加速度”進入并購舞臺。
清科研究中心最新發(fā)布的研報顯示：今年三季度，國內私募房地產(chǎn)基金募集21只，共到位19.35億美元，超過了今年一、二季度募集的14支及總金額15.28億美元。其中，并購基金共募集完成16只，涉及金額6.20億美元。
在重慶本土，地產(chǎn)私募基金也迎來了第二季的新劇情?！斑^去兩年，私募基金采取的多為股債結合的投資方式。如今，大家都面臨著向并購基金轉型的問題?！?br />
昨日，本土多家私募基金管理人在接受商報記者采訪時都認為，市場分化加劇，部分中小房企打折出售手中的項目，這為并購基金的登場創(chuàng)造了環(huán)境。上述私募管理人普遍認為，重慶將在明年初迎來并購基金的集中成立。
個案
基金5折拿下“半成品”
“在 股債結合的基金中，私募扮演的是風險控制人的角色，主要考慮對方能否按時歸還資金；而作為并購的主角，私募則要關心這個項目能否被重新包裝，包裝之后又能 否賣個好價錢。”陳浩宇是北京嘉富誠股權投資公司(國內最早進入地產(chǎn)行業(yè)的私募基金)重慶分公司的總經(jīng)理，他目前正經(jīng)歷著從風險控制人向并購主角轉變的過 程。
“從2013年嘉富誠落戶重慶以來，我們已發(fā)行過數(shù)只私募基金，看過的項目也不下百個?，F(xiàn)在轉向做并購基金，挑選的還是地產(chǎn)項目，但是 標準卻變了?！痹陉惡朴羁磥?，能否找到好項目是并購成功的第一步。為此，從今年3月以來，陳浩宇就不斷往返于重慶主城和各大區(qū)縣之間。經(jīng)過大半年的奔波， 陳浩宇目前已為公司并購基金的項目池挑到了20個儲備項目。
“債權基金挑項目，主要審查房企的資產(chǎn)，看對方有多少房產(chǎn)、土地。為并購基金挑 項目，我們需要審查的內容更多、標準更嚴?！标惡朴罡嬖V記者，嘉富誠在選擇并購項目時制定了3條最重要的標準：房企已取得預售證，這可以保證項目能在一年 內上市；房企在項目中的自有資金超過4成，這可以保證項目股權相對清晰；并購基金進入后，可以全面監(jiān)控資金的動向。
最遲明年初，嘉富誠就將 在重慶推出首只地產(chǎn)并購基金，該基金的投資項目就來自于上述項目池?！斑@個項目是區(qū)縣的一個 半成品 樓盤，包括住宅和商業(yè)兩種業(yè)態(tài)。我們的出價只相當于該樓盤周邊項目均價的5折?！标惡朴罡嬖V記者，在找到項目的同時，公司還組建了專門的管理團隊，負責該 項目后期的包裝和銷售。
動向
龍頭房企并購私募搶食
和陳浩宇一樣，負責私募營銷渠道建設的何曉也在經(jīng)歷著角色的轉變?！?005年，我從金融行業(yè)辭職進入私募，最早做的是PE(風險投資)。”何曉告訴記者，在2009年10月到2011年底，創(chuàng)業(yè)板經(jīng)歷了瘋漲到暴跌的過程，而何曉也見證了一場“全民PE”大潮的消潮；2012年，在PE投資退潮之后，何曉進入了國內一家大型的私募基金，擔任地產(chǎn)私募的項目總監(jiān)。
“2012 年到2013年，地產(chǎn)私募也經(jīng)歷過一輪爆發(fā)式的增長。由于多為股權加債權的投資方式，私募雖然在短期內解決了房企融資的問題，但也壓縮了房企的利潤空 間。”何曉告訴記者，今年在國內地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的情況下，房企不再盲目融資上馬項目，投資人對于地產(chǎn)行業(yè)也變得更為審慎，因此地產(chǎn)私募陷入了募投兩難的 困境。
“只有并購基金例外。資金緊張的房企，進入退出期的老基金，目前都有大把的項目需要出手?！焙螘哉f，急于退出的資金往往打折出售手中 的項目?！霸谝弧⒍€城市，五六折的項目并不少見，在三、四線城市，甚至可以看到4折的 便宜貨 。”何曉告訴記者，其所在的私募今年下半年已到重慶調研過4次，最遲明年也將在重慶發(fā)售首只并購基金。
“同為一線城市，北上廣等地區(qū)的競爭更激烈，除了國內的大型私募之外，上市房企也盯上了這一市場?！焙螘哉f，地產(chǎn)龍頭和上市房企有現(xiàn)成的管理團隊和營銷渠道，因此只要資金允許，他們無疑比私募更具備“抄底”的實力。
Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)已完成并購交易73宗，總價值152.93億元，同比增長2.09倍；未完成交易92宗、交易總額1609.62億元，同比增長4.37倍。地產(chǎn)行業(yè)內部并購案的數(shù)量和交易金額都往往超過了私募基金。
因 此，和何曉所在的公司一樣，九鼎投資、盛世神州等一線私募都將目光轉向了重慶等競爭相對較小的中西部城市。“今年下半年，我們在調研時遇到的外地私募明顯 增多。估計明年將有大批的并購基金集中成立。”盡管已提前一步進入了重慶并購市場，嘉富誠的管理人陳浩宇也感到了壓力。
瓶頸
買易賣難考驗基金
業(yè) 內有一種說法，如今的地產(chǎn)格局三分天下，1/3企業(yè)被收購和兼并，1/3在“掙扎”中生存，1/3企業(yè)會越做越強大?！皟r格合適的項目到處都是，但是買下 來之后，如何才能賣得出去，這才是考驗基金的關鍵。”在陳浩宇看來，并購其實是一個門檻相對較高的市場，私募管理人既要會挑項目、包裝項目，還得有暢通的 銷售渠道?！皩τ谧≌偷奈飿I(yè)，只要價格比周邊樓盤低，就不愁賣。但是，商業(yè)物業(yè)則要考慮更多的因素?！标惡朴钫f，如果招租效果不好，私募基金不能按時拿 到回款，就很難向投資人交待。
與陳浩宇不同，另一只并購基金放棄項目的原因則是沒有找到合適的“管理方”。張宜是重慶本土一家私募基金公司 的管理人，上個月他剛剛將手中的一個項目讓給了外地的一家公司?！绊椖课恢煤茫瑑r格也相當?shù)?。但是，我們不具備這類物業(yè)的包裝能力，同時也找不到合適的第 三方來共同投資管理?！睆堃苏f，盡管“眼饞”，他也只能將這個項目“拱手讓人”。
探路
存量時代上演“并購大戲”
“2014年房地產(chǎn)走勢出現(xiàn)了微妙性的轉折，不同地域走勢逐漸分化。今年中國私募房地產(chǎn)市場募投較2013年大幅下滑?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉在接受商報記者采訪時稱，前幾年募投火爆的地產(chǎn)私募面臨“洗牌”，部分有實力的地產(chǎn)基金則開始積極探索并購模式。
“現(xiàn) 在是地產(chǎn)進入了存量時代，每年的增量很難超越2013年的峰值，但是存量不斷創(chuàng)新高，開發(fā)型基金面臨局限，增值型基金正當其時，通過并購交易加資產(chǎn)增值就 是超額收益?！?0月14日，德信·天朝房地產(chǎn)并購基金正式發(fā)行，德信資本董事長陳義楓認為，做房地產(chǎn)并購比單純給房企融資的利潤要高得多，年化收益率能 達到百分之三四十。
“流動性緊缺，必將催生三類 困境 ——困境資產(chǎn)、困境項目和困境企業(yè)。這三類 困境 會產(chǎn)生大量的折價購買優(yōu)質資產(chǎn)的交易機會?！标惲x楓認為，一場“并購大戲”已經(jīng)正式上演，這為房地產(chǎn)基金轉型提供了方向和機會。
如何甄別
并購基金？
聯(lián) 合創(chuàng)投董事長徐志強給投資者的建議是：首先要看該基金投向標的所處的區(qū)域、地段、用途以及周邊的業(yè)態(tài)和自身的租售價格狀況，其次是要看基金管理方和項目方 的實力。而德信資本董事長陳義楓則提出兩點考核因素：第一，并購基金的交易結構有沒有風險裸露的問題要關注；第二，并購往往意味著短周期，如果說風險窗口 可以很好地解決，那么收益的分配也比較公道。至于其他的維度，跟一般的基金并沒有兩樣，這兩點是特殊之處。
清科研究中心最新發(fā)布的研報顯示：今年三季度，國內私募房地產(chǎn)基金募集21只，共到位19.35億美元，超過了今年一、二季度募集的14支及總金額15.28億美元。其中，并購基金共募集完成16只，涉及金額6.20億美元。
在重慶本土，地產(chǎn)私募基金也迎來了第二季的新劇情?！斑^去兩年，私募基金采取的多為股債結合的投資方式。如今，大家都面臨著向并購基金轉型的問題?！?br />
昨日，本土多家私募基金管理人在接受商報記者采訪時都認為，市場分化加劇，部分中小房企打折出售手中的項目，這為并購基金的登場創(chuàng)造了環(huán)境。上述私募管理人普遍認為，重慶將在明年初迎來并購基金的集中成立。
個案
基金5折拿下“半成品”
“在 股債結合的基金中，私募扮演的是風險控制人的角色，主要考慮對方能否按時歸還資金；而作為并購的主角，私募則要關心這個項目能否被重新包裝，包裝之后又能 否賣個好價錢。”陳浩宇是北京嘉富誠股權投資公司(國內最早進入地產(chǎn)行業(yè)的私募基金)重慶分公司的總經(jīng)理，他目前正經(jīng)歷著從風險控制人向并購主角轉變的過 程。
“從2013年嘉富誠落戶重慶以來，我們已發(fā)行過數(shù)只私募基金，看過的項目也不下百個?，F(xiàn)在轉向做并購基金，挑選的還是地產(chǎn)項目，但是 標準卻變了?！痹陉惡朴羁磥?，能否找到好項目是并購成功的第一步。為此，從今年3月以來，陳浩宇就不斷往返于重慶主城和各大區(qū)縣之間。經(jīng)過大半年的奔波， 陳浩宇目前已為公司并購基金的項目池挑到了20個儲備項目。
“債權基金挑項目，主要審查房企的資產(chǎn)，看對方有多少房產(chǎn)、土地。為并購基金挑 項目，我們需要審查的內容更多、標準更嚴?！标惡朴罡嬖V記者，嘉富誠在選擇并購項目時制定了3條最重要的標準：房企已取得預售證，這可以保證項目能在一年 內上市；房企在項目中的自有資金超過4成，這可以保證項目股權相對清晰；并購基金進入后，可以全面監(jiān)控資金的動向。
最遲明年初，嘉富誠就將 在重慶推出首只地產(chǎn)并購基金，該基金的投資項目就來自于上述項目池?！斑@個項目是區(qū)縣的一個 半成品 樓盤，包括住宅和商業(yè)兩種業(yè)態(tài)。我們的出價只相當于該樓盤周邊項目均價的5折?！标惡朴罡嬖V記者，在找到項目的同時，公司還組建了專門的管理團隊，負責該 項目后期的包裝和銷售。
動向
龍頭房企并購私募搶食
和陳浩宇一樣，負責私募營銷渠道建設的何曉也在經(jīng)歷著角色的轉變?！?005年，我從金融行業(yè)辭職進入私募，最早做的是PE(風險投資)。”何曉告訴記者，在2009年10月到2011年底，創(chuàng)業(yè)板經(jīng)歷了瘋漲到暴跌的過程，而何曉也見證了一場“全民PE”大潮的消潮；2012年，在PE投資退潮之后，何曉進入了國內一家大型的私募基金，擔任地產(chǎn)私募的項目總監(jiān)。
“2012 年到2013年，地產(chǎn)私募也經(jīng)歷過一輪爆發(fā)式的增長。由于多為股權加債權的投資方式，私募雖然在短期內解決了房企融資的問題，但也壓縮了房企的利潤空 間。”何曉告訴記者，今年在國內地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的情況下，房企不再盲目融資上馬項目，投資人對于地產(chǎn)行業(yè)也變得更為審慎，因此地產(chǎn)私募陷入了募投兩難的 困境。
“只有并購基金例外。資金緊張的房企，進入退出期的老基金，目前都有大把的項目需要出手?！焙螘哉f，急于退出的資金往往打折出售手中 的項目?！霸谝弧⒍€城市，五六折的項目并不少見，在三、四線城市，甚至可以看到4折的 便宜貨 。”何曉告訴記者，其所在的私募今年下半年已到重慶調研過4次，最遲明年也將在重慶發(fā)售首只并購基金。
“同為一線城市，北上廣等地區(qū)的競爭更激烈，除了國內的大型私募之外，上市房企也盯上了這一市場?！焙螘哉f，地產(chǎn)龍頭和上市房企有現(xiàn)成的管理團隊和營銷渠道，因此只要資金允許，他們無疑比私募更具備“抄底”的實力。
Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)已完成并購交易73宗，總價值152.93億元，同比增長2.09倍；未完成交易92宗、交易總額1609.62億元，同比增長4.37倍。地產(chǎn)行業(yè)內部并購案的數(shù)量和交易金額都往往超過了私募基金。
因 此，和何曉所在的公司一樣，九鼎投資、盛世神州等一線私募都將目光轉向了重慶等競爭相對較小的中西部城市。“今年下半年，我們在調研時遇到的外地私募明顯 增多。估計明年將有大批的并購基金集中成立。”盡管已提前一步進入了重慶并購市場，嘉富誠的管理人陳浩宇也感到了壓力。
瓶頸
買易賣難考驗基金
業(yè) 內有一種說法，如今的地產(chǎn)格局三分天下，1/3企業(yè)被收購和兼并，1/3在“掙扎”中生存，1/3企業(yè)會越做越強大?！皟r格合適的項目到處都是，但是買下 來之后，如何才能賣得出去，這才是考驗基金的關鍵。”在陳浩宇看來，并購其實是一個門檻相對較高的市場，私募管理人既要會挑項目、包裝項目，還得有暢通的 銷售渠道?！皩τ谧≌偷奈飿I(yè)，只要價格比周邊樓盤低，就不愁賣。但是，商業(yè)物業(yè)則要考慮更多的因素?！标惡朴钫f，如果招租效果不好，私募基金不能按時拿 到回款，就很難向投資人交待。
與陳浩宇不同，另一只并購基金放棄項目的原因則是沒有找到合適的“管理方”。張宜是重慶本土一家私募基金公司 的管理人，上個月他剛剛將手中的一個項目讓給了外地的一家公司?！绊椖课恢煤茫瑑r格也相當?shù)?。但是，我們不具備這類物業(yè)的包裝能力，同時也找不到合適的第 三方來共同投資管理?！睆堃苏f，盡管“眼饞”，他也只能將這個項目“拱手讓人”。
探路
存量時代上演“并購大戲”
“2014年房地產(chǎn)走勢出現(xiàn)了微妙性的轉折，不同地域走勢逐漸分化。今年中國私募房地產(chǎn)市場募投較2013年大幅下滑?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉在接受商報記者采訪時稱，前幾年募投火爆的地產(chǎn)私募面臨“洗牌”，部分有實力的地產(chǎn)基金則開始積極探索并購模式。
“現(xiàn) 在是地產(chǎn)進入了存量時代，每年的增量很難超越2013年的峰值，但是存量不斷創(chuàng)新高，開發(fā)型基金面臨局限，增值型基金正當其時，通過并購交易加資產(chǎn)增值就 是超額收益?！?0月14日，德信·天朝房地產(chǎn)并購基金正式發(fā)行，德信資本董事長陳義楓認為，做房地產(chǎn)并購比單純給房企融資的利潤要高得多，年化收益率能 達到百分之三四十。
“流動性緊缺，必將催生三類 困境 ——困境資產(chǎn)、困境項目和困境企業(yè)。這三類 困境 會產(chǎn)生大量的折價購買優(yōu)質資產(chǎn)的交易機會?！标惲x楓認為，一場“并購大戲”已經(jīng)正式上演，這為房地產(chǎn)基金轉型提供了方向和機會。
如何甄別
并購基金？
聯(lián) 合創(chuàng)投董事長徐志強給投資者的建議是：首先要看該基金投向標的所處的區(qū)域、地段、用途以及周邊的業(yè)態(tài)和自身的租售價格狀況，其次是要看基金管理方和項目方 的實力。而德信資本董事長陳義楓則提出兩點考核因素：第一，并購基金的交易結構有沒有風險裸露的問題要關注；第二，并購往往意味著短周期，如果說風險窗口 可以很好地解決，那么收益的分配也比較公道。至于其他的維度，跟一般的基金并沒有兩樣，這兩點是特殊之處。
