裁判要旨
房屋出賣人破產(chǎn)后，即使買受人已支付全款并占有房屋，只要房屋未變更登記至買受人名下，仍屬于出賣人的破產(chǎn)財產(chǎn)，買受人無權(quán)取回。
案情簡介
王單群與浙江凱旋萬豪置業(yè)有限公司取回權(quán)糾紛申訴、申請民事裁定書【（2017）浙民申1366號】
一、2006年6月11日，王單群與凱旋公司簽訂《商品房買賣合同》，約定預售位于勝利廣場商街B35號商品房。用途為商住。王單群通過銀行按揭的方式支付了全款。合同第十一條“交接”中約定，商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面告知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進行驗收交接。
二、同日，王單群與發(fā)展公司簽訂《勝利廣場商街商鋪租賃合同》，將前述商鋪租賃給發(fā)展公司，租賃期限自2007年7月1日至2010年6月30日止。由凱旋公司為發(fā)展公司的租金提供擔保。合同期內(nèi)發(fā)展公司已經(jīng)按約支付王單群租金。
三、后凱旋公司的債權(quán)人向桐鄉(xiāng)市人民法院申請凱旋公司破產(chǎn)，桐鄉(xiāng)市人民法院于2013年7月11日裁定凱旋公司破產(chǎn)。
四、2015年，王單群向桐鄉(xiāng)市法院起訴，請求確認勝利廣場商街B35號房不屬于凱旋公司的破產(chǎn)財產(chǎn)，應由其本人取回該商品房并辦理預告登記。桐鄉(xiāng)市法院案涉商品房不具備交付條件，王單群尚未取得該商品房為由，駁回了王單群的訴訟請求。
五、王單群不服一審判決，向嘉興中院提起上訴，嘉興中院維持原判。
六、王單群仍不服，向浙江高院申請再審，浙江高院以王單群未實際取得案涉房屋所有權(quán)，不符合行使取回權(quán)的條件為由，駁回了王單群再審申請。
法院判決
本院經(jīng)審查認為，本案主要爭議焦點是王單群是否可以取回涉案商鋪。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務人占有的不屬于債務人的財產(chǎn)，該財產(chǎn)的權(quán)利人可以通過管理人取回。但是，本法另有規(guī)定的除外。因此，通過管理人取回財產(chǎn)的前提是取回權(quán)人系該財產(chǎn)的權(quán)利人。因本案取回權(quán)爭議的標的系不動產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律后果必須以依法登記為公示方式。因此，在當事人未對涉案商鋪進行所有權(quán)變更登記的情況下，王單群無法取得涉案商鋪的所有權(quán)，不具備通過管理人從凱旋萬豪公司處取回商鋪的前提條件，其取回權(quán)主張不能成立。但其可以就該《商品房買賣合同》支付的款項，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》、《最高人民法院關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》等法律規(guī)范，在破產(chǎn)程序中主張相應的民事權(quán)利。原審判決以交付作為判定不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式雖有不妥，但實體處理并無不當。針對王單群關(guān)于債權(quán)人會議將其列為合同債權(quán)人不當?shù)闹鲝?，原審判決認為不屬本案審理范圍符合法律規(guī)定。
敗訴原因
本案中，案涉商品房并未竣工驗收，實際不具備交付使用的條件，王單群與凱旋公司之間自然也未辦理房屋過戶登記。雖然王單群與凱旋公司簽訂的合同名稱為《商品房買賣合同》，其內(nèi)容實際為商品房預售。合同第十一條“交接”中明確約定，商品房達到交付使用條件后，雙方才進行驗收交接。由于案涉房屋所在商業(yè)廣場項目一直未竣工驗收，王單群未實際取得該房屋所有權(quán)。
雖然王單群主張其在購買勝利廣場商街B35號房時已支付全款，并將房屋出租給發(fā)展公司，相當于已經(jīng)占有房屋，但房屋作為不動產(chǎn)，其權(quán)利公示的方式為登記而非占有，王單群應提供房屋產(chǎn)權(quán)證書予以證明其已取得勝利廣場商街B35號房。故此，三級法院均認為，《破產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定的取回權(quán)行使的前提條件是，取回權(quán)人系財產(chǎn)的權(quán)利人。由于當事人未對涉案商鋪進行所有權(quán)變更登記，王單群無法取得涉案商鋪的所有權(quán)，不具備通過管理人從凱旋萬豪公司處取回商鋪的前提條件，其取回權(quán)主張不能成立。故駁回了王單群的訴訟請求。
我們在檢索中發(fā)現(xiàn)，部分法院存在相反的裁判觀點，即認為根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條（五）項之規(guī)定，只要購房協(xié)議有效且購房人已支付全款，對房屋享有取回權(quán)。
實務經(jīng)驗總結(jié)
1.對于購房者而言，占有房屋并不等同于取得房屋所有權(quán)，購買房屋支付房款后，應盡快辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，才算最終取得該房屋的所有權(quán)。
2.與執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴中優(yōu)先保護購房人的權(quán)利不同，破產(chǎn)程序中，并未設定例外規(guī)定優(yōu)先保護購房人的權(quán)利，而是嚴格依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的不動產(chǎn)變更以登記作為生效要件的規(guī)定，以購房人是否登記為所有權(quán)人作為判斷房屋是否納入破產(chǎn)財產(chǎn)，用于清償破產(chǎn)債權(quán)的依據(jù)。
3.在建設部門進行的備案登記并不等同于預告登記，不具有物權(quán)效力。本案中，王單群主張其已向桐鄉(xiāng)市建設局就案涉房屋進行備案登記，從未主張其已取得案涉房屋，未獲法院支持。我們建議，購房人在房屋尚不具備登記條件時，可先向房管部門進行預告登記，加強對房屋的物權(quán)效力，待能進行不動產(chǎn)登記時即刻辦理不動產(chǎn)登記。
相關(guān)法律規(guī)定
《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》
第三十八條 人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務人占有的不屬于債務人的財產(chǎn)，該財產(chǎn)的權(quán)利人可以通過管理人取回。但是，本法另有規(guī)定的除外。
《中華人民共和國民法典》（2021年1月1日生效）
第二百零九條第一款 不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
《中華人民共和國物權(quán)法》（2021年1月1日廢止）
第九條第一款 不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問題的規(guī)定（二）》（法釋[2013]22號）
第二十六條 權(quán)利人依據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法第三十八條的規(guī)定行使取回權(quán)，應當在破產(chǎn)財產(chǎn)變價方案或者和解協(xié)議、重整計劃草案提交債權(quán)人會議表決前向管理人提出。權(quán)利人在上述期限后主張取回相關(guān)財產(chǎn)的，應當承擔延遲行使取回權(quán)增加的相關(guān)費用。
《最高人民法院＜關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定＞》
第七十一條 下列財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)：
（一）債務人基于倉儲、保管、加工承攬、委托交易、代銷、借用、寄存、租賃等法律關(guān)系占有、使用的他人財產(chǎn)；
（二）抵押物、留置物、出質(zhì)物，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)的或者優(yōu)先償付被擔保債權(quán)剩余的部分除外；
（三）擔保物滅失后產(chǎn)生的保險金、補償金、賠償金等代位物；
（四）依照法律規(guī)定存在優(yōu)先權(quán)的財產(chǎn)，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)或者優(yōu)先償付特定債權(quán)剩余的部分除外；
（五）特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物；
（六）尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn)；
（七）債務人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財產(chǎn)；
（八）所有權(quán)專屬于國家且不得轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)；
（九）破產(chǎn)企業(yè)工會所有的財產(chǎn)。
