網(wǎng)友：法院拍賣房產(chǎn)可靠嗎？有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)問(wèn)題？過(guò)戶會(huì)不會(huì)順利？
蘇義飛律師：首先，參拍者要獲取拍賣信息，需關(guān)注本地報(bào)紙、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)等媒體上的公告。
第二，看到自己感興趣的拍賣公告后，應(yīng)與相關(guān)拍賣公司咨詢聯(lián)系，了解拍賣房產(chǎn)的有關(guān)信息。其中需了解確定競(jìng)拍標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)是否清晰，閱讀拍賣公司提供的房產(chǎn)狀況說(shuō)明或評(píng)估報(bào)告，了解房屋產(chǎn)權(quán)的使用年限、面積、周邊房源價(jià)格等情況。最好去現(xiàn)場(chǎng)看房，了解房屋實(shí)際狀況，所處區(qū)域、環(huán)境、交通等。一般拍賣公告上都會(huì)明確注明看房的時(shí)間和地點(diǎn)。
第三，需提前準(zhǔn)備充足的資金。買受人在拍賣成交后，需要在法院規(guī)定的期限內(nèi)將價(jià)款全部匯入指定賬戶。目前大多數(shù)銀行不提供拍賣房按揭貸款服務(wù)，因此這筆錢需要購(gòu)房者提前準(zhǔn)備好。如果到期付不了全額款項(xiàng)，那數(shù)萬(wàn)元的保證金就會(huì)被沒(méi)收。
需注意的是，成功競(jìng)得房產(chǎn)，買受人需按一定比例向拍賣機(jī)構(gòu)支付傭金。據(jù)介紹，目前成交價(jià)50萬(wàn)元以下的，收取傭金比例為5%；超過(guò)50萬(wàn)元的部分，為3%。假如一套房成交價(jià)為200萬(wàn)元，需繳納傭金為：50萬(wàn)×5%+（200萬(wàn)－50萬(wàn)）×3%＝7萬(wàn)元。
此外，他提醒有意者注意，如果參與競(jìng)拍住宅，那還需弄清是不是符合相應(yīng)限購(gòu)政策。
競(jìng)拍來(lái)的房產(chǎn)如何過(guò)戶？
法院強(qiáng)制拍賣的房產(chǎn)，過(guò)戶時(shí)需要法院工作人員和競(jìng)買所得人帶上法院出具的判決書(shū)、裁定書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)、拍賣成交確認(rèn)書(shū)以及身份證明等材料辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
另外，經(jīng)普通拍賣程序獲得的房產(chǎn)過(guò)戶：與一般二手房過(guò)戶手續(xù)差不多，由原產(chǎn)權(quán)人和買受人持原房產(chǎn)權(quán)屬證、土地證、契證和身份證明申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。不過(guò)，原產(chǎn)權(quán)人不能到場(chǎng)辦理的，還是需要通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行程序方能辦理其后的過(guò)戶手續(xù)。
無(wú)論是通過(guò)哪種形式競(jìng)拍購(gòu)買的房屋，房屋登記費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均是：住宅80元/件，非住宅550元/件。至于稅收方面，也可以參考二手房買賣。普通住房，90平方米及以下且為家庭唯一住房，契稅稅率為1%；90平方米以上140平方米以下且為家庭唯一住房，契稅稅率1．5%；非家庭唯一住房，稅率3%；非住宅契稅稅率也為3%。
競(jìng)拍房屋會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎？
強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房子是經(jīng)法院裁判后產(chǎn)權(quán)相對(duì)清晰的房產(chǎn)。按照規(guī)定，進(jìn)入拍賣程序的房產(chǎn)已經(jīng)解除抵押，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)理順，卷入債務(wù)糾紛的可能性很小?！斑^(guò)戶不存在問(wèn)題，不過(guò)，需要了解房屋是否已經(jīng)騰空?！?br />
拍賣前的合法租賃，是得到法律保護(hù)的，這就是買賣不破租賃。如果沒(méi)到期的租賃，拍賣后也是要繼續(xù)履行的?！叭绻I受人不了解情況，雖然辦理了過(guò)戶，原居住人拒絕騰空，那就費(fèi)周折了?！贝送?，還需了解拍賣物的瑕疵，是否有拖欠水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、維修基金等情況。
