審理法院：仁壽縣人民法院
案號(hào)：（2015）仁壽民初字第965號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-05-04
審理經(jīng)過(guò)
原告雷新建訴被告廖建剛房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由審判員辜玉剛適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告雷新建、被告廖建剛委托代理人廖家軍到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告雷新建訴稱，2012年被告廖建剛在原告的磚瓦房背面修建六樓商品房出售（原告磚瓦房座落在原仁壽縣XX鎮(zhèn)供銷社糖果廠內(nèi)）。被告在修建商品房基礎(chǔ)時(shí)，想多修建房子出售，擅自將原房屋的位置向原告及原告鄰里李準(zhǔn)備兩家房子方向擴(kuò)展了4米以上，且修建的是六層高的商品房，因此被告將商品房建成后，將嚴(yán)重影響原告房屋的通風(fēng)及采光。為解決好鄰里相關(guān)矛盾，被告先后與李準(zhǔn)備及原告簽訂協(xié)議，被告與原告的協(xié)議主要內(nèi)容是，由被告拆除原告現(xiàn)有的磚瓦房，在此基礎(chǔ)上，修建成商品房，按雙方達(dá)成條件，在被告所修的商品房中，置換一套給原告，以此來(lái)消除因被告修建房屋給原告房屋造成的通風(fēng)采光矛盾。該協(xié)議第四條約定被告置換給原告的房子必須在2014年6月30日前交付給原告，協(xié)議第七條又約定被告超過(guò)協(xié)議第四條規(guī)定的交房期，被告就要支付給原告違約金40000元。時(shí)至今日，已過(guò)交房日期幾個(gè)月了，被告沒(méi)有將置換房屋交付給原告，也沒(méi)有向原告支付違約金。根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，被告不履行雙方自愿達(dá)成的協(xié)議內(nèi)容，不履行協(xié)議約定的義務(wù)，是違反合同法的行為，被告不支付違約金給原告，原、被告之間已經(jīng)形成了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，故原告訴至法院，請(qǐng)求法院判令被告支付原告違約金40000元。
被告辯稱
被告廖建剛辯稱：1.原告陳述的事實(shí)與實(shí)際事實(shí)不符，實(shí)際事實(shí)是，2012年5月份，被告幫陳伯春、陳建等7戶人修建房屋，期間原告想將他的房屋重新修建，于是多次找被告，雙方才簽訂了1份《房屋置換協(xié)議書(shū)》，合同簽訂后，被告先后多次找原告要求看看其房屋產(chǎn)權(quán)證，可原告總是推三阻四。原告的房屋與其他居民的住房是連在一起的，根本無(wú)法進(jìn)行拆遷修建，原告向被告承諾由他負(fù)責(zé)周邊房屋業(yè)主的關(guān)系協(xié)調(diào)，可經(jīng)他協(xié)調(diào)過(guò)很多次都協(xié)調(diào)不好。協(xié)議簽訂后，原告沒(méi)有將房屋交給被告拆除，被告也沒(méi)有給原告過(guò)渡費(fèi)，原告也沒(méi)有搬遷，雙方?jīng)]有實(shí)際履行合同。2.原告的訴訟請(qǐng)求不能成立，原、被告之間簽訂的《房屋置換協(xié)議書(shū)》系無(wú)效合同，根據(jù)法律規(guī)定，要征收個(gè)人的住房只能是政府，個(gè)人是沒(méi)有資質(zhì)和權(quán)力來(lái)征收房屋的，根據(jù)合同法之規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，故《房屋置換協(xié)議書(shū)》系無(wú)效合同。綜上所述，原、被告之間簽訂的《房屋置換協(xié)議書(shū)》系無(wú)效合同，雙方簽訂合同后，沒(méi)有實(shí)際履行，由此原告的訴訟請(qǐng)求不能成立，請(qǐng)求法院依法判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
原告雷新建為證明其訴稱的事實(shí)及請(qǐng)求，向本院提交了
以下證據(jù)：
1.《房屋置換協(xié)議書(shū)》原件1份，待證明原、被告雙方自愿達(dá)成對(duì)房屋置換的約定，雙方約定由被告于2014年6月30日前交房于原告，最遲不超過(guò)2014年12月31日前，至今被告仍未交房，故被告應(yīng)根據(jù)雙方約定承擔(dān)違約責(zé)任，給付原告違約金40000元；
2.證人王莉出具的書(shū)面證詞1份，待證明被告在原告的屋外修建了房屋后，原告房屋的通風(fēng)、采光受到了影響；
3.證人李準(zhǔn)備出具的情況說(shuō)明1份，待證明原告鄰居李準(zhǔn)備與被告廖建剛因房屋采光產(chǎn)生的爭(zhēng)議及協(xié)商解決的情況；
4.仁房權(quán)證北斗鎮(zhèn)字第R號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證原件1本、仁國(guó)用（2001）字第號(hào)國(guó)有土地使用證原件1本，待證明《房屋置換協(xié)議書(shū)》中約定的原告的房屋兩證齊全，房屋所有權(quán)人為原告。
經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，被告廖建剛對(duì)原告雷新建提供的證據(jù)1真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)待證明的事實(shí)有異議，因?yàn)樵摲輩f(xié)議屬于無(wú)效協(xié)議；對(duì)證據(jù)2、3真實(shí)性有異議，因?yàn)槎C人未出庭作證，且二人的證言與本案亦無(wú)關(guān)聯(lián)；對(duì)證據(jù)4真實(shí)性無(wú)異議，但房產(chǎn)證上載明的建筑面積為48.89平方米，而原、被告雙方在協(xié)議中記載的房屋面積又為62.77平方米，國(guó)有土地使用證上載明土地的用途為劃撥，國(guó)有土地上的房屋要拆遷安置，則要遵守房屋拆遷安置的相關(guān)法律規(guī)定。
被告廖建剛為證實(shí)其辯稱的事實(shí)及主張，向本院提交了以下證據(jù)：
1.被告廖建剛身份證復(fù)印件1份，待證明被告身份信息及訴訟主體資格；
2.房屋現(xiàn)場(chǎng)照片12張，待證明被告廖建剛幫陳佰春等7戶人修建的房屋與原告的房屋橫向距離有4米，水平高度差有2.3米，原告的房屋現(xiàn)在還在，沒(méi)有任何損壞。
經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，原告雷新建對(duì)被告廖建剛提供的證據(jù)1無(wú)異議，對(duì)證據(jù)2真實(shí)性無(wú)異議，但被告修建的房屋有6層樓，故影響了我房屋的通風(fēng)與采光。
綜合分析原、被告的陳述及本院采信的證據(jù)，本院對(duì)本案事實(shí)確認(rèn)如下：
原告雷新建在位于仁壽縣XX鎮(zhèn)老街有房屋一套，房屋結(jié)構(gòu)為磚木結(jié)構(gòu)瓦房，建筑面積為48.89平方米，房產(chǎn)證號(hào)為仁房權(quán)北斗鎮(zhèn)字第R號(hào)，房屋所有權(quán)人為雷新建，土地使用證號(hào)為仁國(guó)用（2001）字第號(hào)，土地用途為劃撥。2012年9月21日，原告雷新建與被告廖建剛簽訂了《房屋置換協(xié)議書(shū)》，雙方在協(xié)議中約定，原告將其所有的上述房屋，置換給被告廖建剛，由廖建剛拆除并按規(guī)劃修建；房屋置換標(biāo)準(zhǔn)為1：1.1計(jì)算，被告置換給原告的房屋面積為69平方米，雙方以協(xié)商價(jià)格2000元／㎡計(jì)算，若原告不要置換的房屋，則被告按協(xié)商價(jià)格購(gòu)買(mǎi)；原告置換房的房權(quán)手續(xù)由被告負(fù)責(zé)辦理，原告負(fù)責(zé)提供原房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，并協(xié)助被告完善辦理后，原告才給付超面積房款，原告并負(fù)責(zé)周邊置換房屋業(yè)主的關(guān)系協(xié)調(diào)；被告負(fù)責(zé)在2014年6月30日前交房，如有特殊情況需延遲交房，由原、被告雙方協(xié)商，但最遲不超過(guò)2014年12月31日前；原告選房時(shí)在置換房屋的范圍內(nèi)選房，房屋單元及樓層以抽簽為準(zhǔn)，交房標(biāo)準(zhǔn)按規(guī)劃設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；原、被告雙方必須嚴(yán)格遵守協(xié)議約定，如被告超期交房給原告，則給付原告違約金4萬(wàn)元（大寫(xiě)肆萬(wàn)元），若原告違約也按相同的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；協(xié)議由原、被告雙方簽字生效。原、被告在協(xié)議上簽字捺印，協(xié)議落款時(shí)間為2012年9月21日。協(xié)議簽訂后，被告未拆除原告的房屋重新按規(guī)劃修建，至今原告的房屋仍由原告出租與他人居住，被告也未將置換房屋交付與原告。2015年2月13日原告以被告違約為由訴至法院，請(qǐng)求法院判令被告支付違約金40000元。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的《房屋置換協(xié)議書(shū)》實(shí)屬房屋拆遷安置補(bǔ)償合同，房屋拆遷安置補(bǔ)償合同必須是取得房屋拆遷許可證的單位作為拆遷人與被拆遷人之間所簽訂的合同，本案中，被告廖建剛不具備拆遷的主體資格，無(wú)權(quán)與原告簽訂《房屋置換協(xié)議書(shū)》，且《房屋置換協(xié)議書(shū)》中約定的拆遷房屋的土地用途為劃撥，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！钡囊?guī)定，綜上所述，原、被告之間簽訂的協(xié)議無(wú)效，無(wú)效的合同或者被撤銷的合同自始沒(méi)有法律約束力，故原告主張被告給付原告違約金40000元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十六條，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回原告雷新建的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)400元，由原告雷新建負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省眉山市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判員辜玉剛
裁判日期
二〇一五年五月四日
書(shū)記員
書(shū)記員湯徐波
