審理法院：淮安市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2014）淮中民終字第0578號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2014-05-16
審理經(jīng)過(guò)
淮安市青浦房屋拆遷安置有限公司（以下簡(jiǎn)稱拆遷安置公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，淮安市清浦區(qū)人民法院于2014年2月28日作出（2013）浦民初字第2825號(hào)民事判決。上訴人周守霞不服該判決，向本院提起上訴。本院于2014年3月21日立案受理后，依法組成合議庭，于2014年4月21日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。上訴人周守霞的委托代理人吳振善、周美華，被上訴人資產(chǎn)公司的委托代理人閆懷國(guó)，被上訴人拆遷安置公司的委托代理人魏海洋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審查明，因城市建設(shè)需要，原告所在的本市清浦區(qū)城南社區(qū)城南村二組屬拆遷范圍。2006年3月26日，被告資產(chǎn)公司作為拆遷人，被告拆遷安置公司作為拆遷實(shí)施單位，原告作為被拆遷人，三方簽訂《淮安市房屋拆遷協(xié)議書(shū)（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》一份，協(xié)議約定：被拆除房屋樓上113.69平方米（評(píng)估單價(jià)1760.36元／平方米）、樓下111.24平方米（評(píng)估單價(jià)3284.58元／平方米），房屋補(bǔ)償費(fèi)用56.5512萬(wàn)元，附屬物補(bǔ)償7.4616萬(wàn)元，其他補(bǔ)助費(fèi)6.1509萬(wàn)元（搬家費(fèi)、停業(yè)、停產(chǎn)補(bǔ)助、住改非、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)），合計(jì)70.163826萬(wàn)元。原告自愿選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式接受補(bǔ)償安置，協(xié)議載明原告安置房面積105平方米、單價(jià)1850元／平方米，車庫(kù)：17平方米＊600元／平方米，合計(jì)20.445萬(wàn)元。安置房?jī)r(jià)款與拆遷補(bǔ)償款相抵后，原告還應(yīng)得補(bǔ)償款49.718826萬(wàn)元。協(xié)議約定原告自行過(guò)渡，過(guò)渡期限初步定為18個(gè)月，從2006年3月9日起至2007年9月9日止。協(xié)議第5條約定：提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)5000元。協(xié)議簽訂后，原告將房屋交付被告拆除，并于同年3月31日領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款50.218826萬(wàn)元（49.718826萬(wàn)元拆遷補(bǔ)償款＋5000元獎(jiǎng)勵(lì)）。原告在領(lǐng)取該補(bǔ)償款的同時(shí)，結(jié)算組在協(xié)議的下方注明：乙方（原告）對(duì)本協(xié)議無(wú)異議，自愿結(jié)算，乙方應(yīng)得拆遷補(bǔ)償款70.663826萬(wàn)元，回遷安置20.445萬(wàn)元整，乙方應(yīng)得50.218826萬(wàn)元。
原告領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款后，以拆遷協(xié)議未對(duì)其營(yíng)業(yè)用房進(jìn)行安置為由找被告交涉，要求拆遷安置公司安置商業(yè)用房，拆遷安置公司因當(dāng)時(shí)無(wú)商業(yè)用房可供安置，故答復(fù)原告如果將來(lái)有商業(yè)用房可用于安置，可以根據(jù)具備安置條件時(shí)商業(yè)用房?jī)r(jià)格，給予原告一定的優(yōu)惠進(jìn)行安置。拆遷指揮部于2006年4月1日向原告出具一份《證明》，內(nèi)容為：“我組周守霞被拆房屋系國(guó)有土地商住樓，現(xiàn)已簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，該戶要求底層111.24平方米商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)調(diào)換小區(qū)沿柯山路的商業(yè)用房。根據(jù)指揮部意見(jiàn)，該戶回遷的商業(yè)用房同原被拆遷的底層商業(yè)用房等面積部分按回遷房評(píng)估價(jià)的10%給予優(yōu)惠，超出面積部分按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，回遷商業(yè)用房待條件具備時(shí)由指揮部統(tǒng)一組織選購(gòu)、結(jié)算、安置。特此證明。”2007年下半年，原告領(lǐng)取了位于淮安市清浦區(qū)逸翠園小區(qū)17幢507室回遷安置房。
2011年6月20日，沿柯山路商業(yè)用房建成后，拆遷指揮部委托
江蘇先河房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司對(duì)該商業(yè)用房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)評(píng)估確定柯山路一層商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格為9000元／平方米。同年7月1日，拆遷指揮部在《淮海晚報(bào)》刊登公告，告知2006年城南鄉(xiāng)政府地塊部分臨街商業(yè)用房拆遷戶，如果有意購(gòu)買原地門面房、且持有當(dāng)時(shí)該地塊拆遷指揮部相關(guān)手續(xù)的，請(qǐng)務(wù)必于7月15日前持相關(guān)手續(xù)到城南結(jié)算組登記，逾期未登記的視為放棄。原告知情后，找被告要求安置門面房，被告同意以8000元／平方米進(jìn)行安置，原告認(rèn)為價(jià)格高不予接受，雙方因此未達(dá)成一致意見(jiàn)。
原告仍希望在原地得到商業(yè)用房安置，遂與同地段其他被拆遷戶向有關(guān)部門信訪。2012年10月12日，清浦區(qū)城南鄉(xiāng)政府對(duì)原告等人信訪問(wèn)題作出書(shū)面答復(fù)：對(duì)原告等人住宅部分產(chǎn)權(quán)調(diào)換及其他貨幣補(bǔ)償已經(jīng)到位，雙方協(xié)議已經(jīng)履行完畢，指揮部的證明并非拆遷協(xié)議的一部分；作為一種獎(jiǎng)勵(lì)措施，回遷商業(yè)用房?jī)r(jià)格以實(shí)際交付時(shí)的門面房評(píng)估價(jià)結(jié)算，在此基礎(chǔ)上給予一定優(yōu)惠，并非拆遷時(shí)的價(jià)格。原告等人已經(jīng)領(lǐng)取了商業(yè)用房的補(bǔ)償款，拆遷人無(wú)權(quán)制定門面房的價(jià)格。拆遷公司亦沒(méi)有承諾回遷商業(yè)用房?jī)r(jià)格3400-3500元／平方米，如果原告等人按照公告要求如期登記的，優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)不變；未按時(shí)登記及登記后不愿購(gòu)買者，視同放棄優(yōu)惠。原告等人不滿意城南鄉(xiāng)政府的答復(fù)，又向上一級(jí)清浦區(qū)人民政府信訪，同年12月10日，清浦區(qū)政府書(shū)面答復(fù)如下：拆遷公司與原告等人的拆遷協(xié)議已經(jīng)履行完畢，未侵犯拆遷戶的利益，上訪戶反映拆遷指揮部承諾給安置商業(yè)用房缺乏證據(jù)。原告等人已經(jīng)領(lǐng)取了商業(yè)用房的補(bǔ)償款，協(xié)議書(shū)沒(méi)有載明門面房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的約定，故原告訴求缺乏證據(jù)，不予支持。原告等人仍不能接受，繼續(xù)向淮安市人民政府信訪，2013年3月11日，市政府復(fù)核意見(jiàn)稱：原告在協(xié)議簽訂后領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)，拆遷協(xié)議均履行完畢。有關(guān)部門告知原告通過(guò)訴訟渠道解決問(wèn)題，原告遂于同年7月30日訴至法院。
原審審理中，被告拆遷安置公司主張?jiān)谘乜律铰飞虡I(yè)用房建成并經(jīng)過(guò)價(jià)格評(píng)估后，曾以電話和上門方式通知原告前來(lái)登記選購(gòu)，原告否認(rèn)接到過(guò)拆遷公司上述通知，被告對(duì)其主張未提供證據(jù)證明。
一審法院認(rèn)為
原審原告周守霞訴稱，2006年3月26日，原、被告簽訂拆遷協(xié)議，約定原告樓上113.09平方米房屋作為住宅、樓下111.24平方米房屋作為商業(yè)用房被拆遷，樓上下房屋加上附屬物裝飾裝潢等各項(xiàng)補(bǔ)償合計(jì)70.1638萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，原告應(yīng)得的補(bǔ)償款已經(jīng)領(lǐng)取，但原告看到拆遷協(xié)議對(duì)111.24平方米商業(yè)用房沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原告立即終止搬遷。后經(jīng)交涉，被告為彌補(bǔ)其工作失誤，由淮安市城南鄉(xiāng)政府地塊拆遷指揮部（以下簡(jiǎn)稱拆遷指揮部）出具《證明》給原告，承諾日后給予回遷安置門面房。2011年7月，原告接到通知到拆遷指揮部商談如何安置商業(yè)用房時(shí)，得知商業(yè)用房?jī)r(jià)格為8000元／平方米，而當(dāng)初拆遷時(shí)約定的商業(yè)用房?jī)r(jià)格為3284.58元／平方米，現(xiàn)時(shí)隔6年之久被告才安置原告商業(yè)用房，因時(shí)間造成的價(jià)格差應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)。后原告不斷上訪，市政府建議原告提起訴訟。原告認(rèn)為，拆遷指揮部出具的《證明》代表被告的意思表示，拆遷協(xié)議明確約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但被告僅對(duì)原告住宅進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對(duì)商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)調(diào)換沒(méi)有具體約定，至今才進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，形成的價(jià)格差完全是被告造成的，故請(qǐng)求判令被告為原告安置111.24平方米商業(yè)用房，安置門面房總價(jià)格為365367.78元（111.24平方米＊3284.5元／平方米）。
原審被告資產(chǎn)公司辯稱，原告起訴無(wú)事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。資產(chǎn)公司委托拆遷安置公司具體實(shí)施拆遷工作，被告與原告簽訂的拆遷協(xié)議合法有效，各方均應(yīng)依據(jù)協(xié)議履行，原告在簽訂協(xié)議并領(lǐng)取了拆遷補(bǔ)償款后未主張權(quán)利，造成了所謂的商業(yè)用房差價(jià)，應(yīng)當(dāng)由其本人承擔(dān)。即使按照拆遷指揮部當(dāng)年出具的《證明》，也是沿柯山路有可供安置的營(yíng)業(yè)用房時(shí)，根據(jù)條件具備時(shí)的評(píng)估價(jià)格對(duì)原告給予優(yōu)惠，而在此之前，原告已經(jīng)領(lǐng)取了其營(yíng)業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償款，因此，原告的商住房并沒(méi)有受到實(shí)際損失。綜上，請(qǐng)求駁回原告訴訟請(qǐng)求。
原審被告拆遷安置公司辯稱，房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)所約定的補(bǔ)償安置內(nèi)容已經(jīng)全部履行，原告已經(jīng)領(lǐng)取了全部拆遷補(bǔ)償款。依據(jù)評(píng)估報(bào)告，沿柯山路商業(yè)用房評(píng)估價(jià)為9000元／平方米，拆遷安置公司以8000元／平方米安置，沒(méi)有損害原告的利益，原告放棄以該價(jià)格購(gòu)置商業(yè)房，過(guò)錯(cuò)不在被告，故請(qǐng)求駁回原告訴訟請(qǐng)求。
原審認(rèn)為，原告因房屋被拆遷與兩被告簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，約定對(duì)原告住宅房以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行安置，對(duì)其商業(yè)用房以貨幣形式進(jìn)行補(bǔ)償，協(xié)議簽訂后，原、被告均按約定履行了各自義務(wù)，原告將被拆遷房屋交與被告拆除，并從拆遷結(jié)算組領(lǐng)取了商業(yè)用房及其他拆遷補(bǔ)償款，協(xié)議約定的回遷安置房建好后，被告已將安置房交付原告，至此，拆遷協(xié)議已經(jīng)履行完畢，現(xiàn)原告主張其領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款次日即表示反悔，向被告提出原地安置其商業(yè)用房，被告認(rèn)為拆遷指揮部出具的《證明》，承諾對(duì)其商業(yè)用房按拆遷補(bǔ)償價(jià)格給予原地安置，兩被告應(yīng)以3284.58元／平方米的價(jià)格安置沿柯山路營(yíng)業(yè)房111.24平方米給原告，而兩被告則表示拆遷指揮部出具的《證明》不能視為被告作出的承諾，《證明》中所稱“按回遷房評(píng)估價(jià)的10%給予優(yōu)惠”，是指回遷商業(yè)房具備安置條件時(shí)，由評(píng)估公司出具評(píng)估價(jià)格，在此基礎(chǔ)上對(duì)原告優(yōu)惠10%，原告堅(jiān)持認(rèn)為根據(jù)《證明》內(nèi)容，兩被告應(yīng)按拆遷協(xié)議中其被拆除商業(yè)用房的補(bǔ)償價(jià)格3284.58／平方米給予原地安置商業(yè)用房，由于雙方對(duì)商業(yè)用房安置價(jià)格理解不一致，致使在被告通知原告選購(gòu)商業(yè)用房時(shí)，雙方未能達(dá)成一致意見(jiàn)。原審認(rèn)為，合法有效的協(xié)議應(yīng)當(dāng)具備標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)款、履行期限、違約責(zé)任等等。在拆遷安置協(xié)議中，雙方當(dāng)事人應(yīng)約定被拆遷房屋價(jià)值以及所調(diào)換房屋的具體位置、價(jià)格，并明確二者之間的差價(jià)。本案中，拆遷指揮部出具給原告的《證明》中既未對(duì)日后安置給原告的商業(yè)房?jī)r(jià)格作出明確的約定，也沒(méi)有對(duì)何時(shí)具備安置房條件、安置原告具體房屋位置作出承諾，僅表明可供安置的回遷商業(yè)用房條件具備時(shí)由指揮部統(tǒng)一組織選購(gòu)、結(jié)算、安置，價(jià)格按回遷房評(píng)估價(jià)給予原告10%的優(yōu)惠。因此，該《證明》不具備拆遷安置協(xié)議的主要條款，不具有合同的效力，對(duì)原、被告沒(méi)有約束力，原告據(jù)此主張兩被告給予其原地原價(jià)格安置商業(yè)用房，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。關(guān)于原告主張被告提供的安置商業(yè)用房?jī)r(jià)格與其房屋拆遷時(shí)評(píng)估價(jià)格之間的差價(jià)，系因被告未及時(shí)安置所造成，要求被告承擔(dān)彌補(bǔ)差價(jià)的責(zé)任，因原告當(dāng)年已經(jīng)領(lǐng)取了其營(yíng)業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償款，原告完全可以根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情自愿選擇是否購(gòu)買及在何處購(gòu)買商業(yè)用房，并不受拆遷指揮部出具的《證明》所限；對(duì)于兩被告而言，既未在拆遷協(xié)議中與原告約定按3284.58元／平方米給予原告在原地安置商業(yè)用房，亦未在原告持有的《證明》中承諾日后對(duì)原告在原地按3284.58元／平方米價(jià)格安置商業(yè)用房。綜上，原審對(duì)原告關(guān)于按拆遷補(bǔ)償款價(jià)格安置其商業(yè)用房的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第十二條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決：駁回原告周守霞的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)6700元，由原告周守霞負(fù)擔(dān)。
上訴人訴稱
判決后，上訴人周守霞不服，向本院提起上訴稱：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1、一審判決認(rèn)定上訴人領(lǐng)取了拆遷補(bǔ)償款，又認(rèn)定上訴人自愿選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行安置；2、淮安市城南鄉(xiāng)地塊拆遷指揮部出具的《證明》上載明周守霞要求底層111.24平方米商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)調(diào)換小區(qū)沿柯山路的商業(yè)用房，一審判決竟然認(rèn)定《證明》沒(méi)有寫明具體的安置位置，吳建華、杜強(qiáng)在淮安市房屋拆遷協(xié)議書(shū)上分別代表資產(chǎn)公司、拆遷安置公司在《證明》上簽名，該《證明》對(duì)雙方均有約束力；二、一審法院超出上訴人的訴訟請(qǐng)求判決。上訴人一審時(shí)要求被上訴人資產(chǎn)公司、拆遷安置公司按原來(lái)拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定的價(jià)格為上訴人安置商業(yè)用房，而一審判決卻認(rèn)為：“關(guān)于原告主張被告提供的安置商業(yè)用房?jī)r(jià)格與其房屋拆遷時(shí)的評(píng)估價(jià)格之間的差價(jià)，系因被告未及時(shí)安置造成，”事實(shí)上，上訴人一審時(shí)并未要求補(bǔ)差價(jià)；三、雙方簽定拆遷協(xié)議時(shí)，沒(méi)有將商業(yè)用戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換的時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)格、過(guò)渡費(fèi)用等在協(xié)議中敘述，被上訴人拆遷后又不積極安排商業(yè)用房進(jìn)行調(diào)換，七年后才安排商業(yè)用房進(jìn)行調(diào)換，還要求按現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)來(lái)結(jié)算，顯然不公平。請(qǐng)求二審法院依法改判。
被上訴人辯稱
被上訴人拆遷安置公司、資產(chǎn)公司答辯稱，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，請(qǐng)求二審依法維持原判。
本院查明
二審經(jīng)審理確認(rèn)原審查明的事實(shí)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，雙方于2006年3月26日簽定《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，約定對(duì)上訴人的住宅房以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行安置，商業(yè)用房以貨幣形式進(jìn)行補(bǔ)償，《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》已經(jīng)履行完畢?，F(xiàn)上訴人提出以《證明》為依據(jù)，按《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》約定的價(jià)款，即3284.58元／平方米原地安置其商業(yè)用房。對(duì)此，本院認(rèn)為，拆遷指揮部出具的《證明》中載明“該戶回遷的商業(yè)用房同原被拆遷的底層商業(yè)用房等面積部份按回遷房評(píng)估價(jià)的10%給予優(yōu)惠，超出面積按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，回遷商業(yè)用房待條件具備時(shí)由指揮部統(tǒng)一組織選購(gòu)、結(jié)算、安置?！币馑急硎臼腔剡w商業(yè)房具備安置條件時(shí)，由評(píng)估公司出具評(píng)估價(jià)格，在此基礎(chǔ)上對(duì)上訴人優(yōu)惠10%，但評(píng)估價(jià)肯定超過(guò)3284.58元／平方米。上訴人主張當(dāng)時(shí)簽定《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》時(shí)，雙方口頭約定以后商業(yè)用房就按3284.58元／平方米安置，但被上訴人不認(rèn)可，因上訴人不能提供充分證據(jù)證明其主張，對(duì)其主張，本院不予采納。上訴人上訴理由不成立，本院不予支持。原審判決正確，應(yīng)予維持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)6700元，由上訴人周守霞負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)汪青
審判員孫艷
審判員孫潔
裁判日期
二〇一四年五月十六日
書(shū)記員
書(shū)記員高榮超
