審理法院：懷化市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2015）懷中民一終字第25號(hào)
案件類(lèi)型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2015-01-30
審理經(jīng)過(guò)
上訴人李曉林因與被上訴人懷化好安居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)好安居公司）、被上訴人金林松房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服湖南省懷化市鶴城區(qū)人民法院（2014）懷鶴民一初字第984號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月12日受理后，依法組成合議庭于2015年1月27日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人李曉林的委托代理人梁榮、被上訴人金林松及其委托代理人李光家、被上訴人懷化好安居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托代理人丁健到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院查明：2010年11月28日，好安居公司（甲方）因開(kāi)發(fā)“新天地城市廣場(chǎng)”項(xiàng)目，與金林松（乙方）簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》，約定：甲方拆遷乙方所有的房屋（戶(hù)名金林松，房產(chǎn)證號(hào)：懷房權(quán)證字第××號(hào)，國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào)：懷國(guó)用（2005）第出231號(hào)，總產(chǎn)權(quán)面積1284.87平方米）；門(mén)面按1：1補(bǔ)償給乙方，甲方確保乙方的門(mén)面臨人民北路的臨街長(zhǎng)度為15.2米，即四個(gè)門(mén)面，每個(gè)門(mén)面寬度3.8米，臨街長(zhǎng)度定下后，根據(jù)應(yīng)補(bǔ)門(mén)面面積，往步行街延伸長(zhǎng)度；二樓及以上樓層按產(chǎn)權(quán)面積1：1.3補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)面積，具體位置在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后由乙方選定6樓以上的房屋；甲方為乙方辦理乙方名義下的土地、房產(chǎn)兩證，所需的稅費(fèi)由甲方全額承擔(dān)，兩證在交房后一年內(nèi)辦完，同時(shí)還就過(guò)渡期限等內(nèi)容進(jìn)行了約定。2010年11月29日，好安居公司（甲方）與原告（乙方）簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議》，其中約定一樓門(mén)面產(chǎn)權(quán)置換，從原《合同》中房屋面積置換比例1：1提高到1：1.08?！靶绿斓爻鞘袕V場(chǎng)”項(xiàng)目完成后，2013年10月5日，好安居公司交付了原告一樓門(mén)面共7個(gè)（111、112、113、114、118、119、155號(hào)）。2013年12月25日，金林松與好安居公司就交房后的相關(guān)事宜形成《拆遷安置紀(jì)要》，雙方就實(shí)際面積的補(bǔ)償進(jìn)行了結(jié)算，確定一樓應(yīng)補(bǔ)原告套內(nèi)建筑面積293.718平方米，實(shí)補(bǔ)了七個(gè)門(mén)面（111、112、113、114、118、119、155號(hào)）套內(nèi)建筑面積283.09平方米，差額面積部分由好安居公司再折價(jià)補(bǔ)償105萬(wàn)元，一樓的155號(hào)門(mén)面金林松委托好安居公司統(tǒng)一出租，該門(mén)面出租給了張春艷（租賃期限自2013年11月24日至2018年11月24日）。此后，金林松收取了該門(mén)面的相應(yīng)租金。2014年8月19日，好安居公司承諾：關(guān)于房產(chǎn)辦證的問(wèn)題，我們將積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)，力爭(zhēng)在2014年12月31日以前辦好。2014年6月28日，好安居公司與李曉林簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定好安居公司將其開(kāi)發(fā)的“新天地城市廣場(chǎng)”門(mén)面15個(gè)（含本案涉及的155號(hào)門(mén)面）出售給李曉林，好安居公司于2014年6月20日開(kāi)具收據(jù)收取了購(gòu)房款500萬(wàn)元，但這筆500萬(wàn)元的購(gòu)房款是肖晚霞于2014年6月13日轉(zhuǎn)賬支付的，李曉林對(duì)該筆500萬(wàn)元購(gòu)房款的支付并不知情。
另查明，2014年9月27日，好安居公司向金林松夫婦出具承諾書(shū)1份，承認(rèn)其公司與李曉林之間實(shí)際上是借貸關(guān)系，借了李曉林本金500萬(wàn)元，利率是月息6分，其公司與李曉林之間就155號(hào)門(mén)面（屬金林松的拆遷安置房）簽了假購(gòu)房合同。
一審法院認(rèn)為
原審法院認(rèn)為：金林松以其擁有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的自有房屋，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式，與好安居公司達(dá)成了《房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》及《房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議》的合同約定，該合同約定明確了拆遷人（被告好安居公司）以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人（原告）予以補(bǔ)償安置，雙方之間的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議內(nèi)容未違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，意思表示真實(shí)，合法有效。金林松與好安居公司之間的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，本質(zhì)上是采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換為補(bǔ)償方式的以物易物的互易合同，該協(xié)議不僅對(duì)房屋的補(bǔ)償方式、安置房屋面積、過(guò)渡期限等一般內(nèi)容進(jìn)行約定，而且對(duì)安置用房的位置、用途也作了明確的約定，因此，該協(xié)議約定的標(biāo)的物（即安置用房）具有了特定性。依照《最高人民法院﹤關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋﹥》第七條之規(guī)定，金林松對(duì)該協(xié)議約定的安置用房的債權(quán)依法具有了物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先效力（即視為一種特種債權(quán)），而特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)作為一種特殊的具有擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先權(quán)，其優(yōu)先權(quán)由法律直接規(guī)定而無(wú)須公示，故金林松對(duì)該協(xié)議約定的安置用房的特種債權(quán)具有對(duì)抗第三人的排他性效力，金林松要求好安居公司履行雙方之間簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》的訴訟請(qǐng)求，予以支持。好安居公司作為拆遷人（相對(duì)于原告），又于2014年6月28日與李曉林簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，將其與金林松之間拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定的155號(hào)門(mén)面出售給李曉林，好安居公司的該民事行為相對(duì)于金林松來(lái)說(shuō)是一種侵權(quán)行為。李曉林與好安居公司于2014年6月28日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，雖然李曉林據(jù)此擁有該合同約定的155號(hào)門(mén)面的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但金林松與好安居公司之間的《房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》于2010年11月28日就早已簽訂，金林松也于2013年10月5日就已經(jīng)收取了該155號(hào)門(mén)面并行使了占有、管理收益權(quán)，且因金林松對(duì)該155號(hào)門(mén)面擁有對(duì)抗第三人的排他性效力的物權(quán)優(yōu)先效力的特種債權(quán)，故好安居公司應(yīng)依法交付該155號(hào)門(mén)面給原告，李曉林不能取得該155號(hào)門(mén)面，可依法向好安居公司主張違約賠償責(zé)任。金林松（乙方）與好安居公司（甲方）簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》約定“甲方為乙方辦理乙方名義下的土地、房產(chǎn)兩證，所需的稅費(fèi)由甲方全額承擔(dān)，兩證在交房后一年內(nèi)辦完”，金林松于2013年10月5日就已經(jīng)收取了該合同約定的155號(hào)門(mén)面，好安居公司至今已交房給金林松使用了一年多，且好安居公司又書(shū)面承諾了在2014年12月31日以前辦好房屋產(chǎn)權(quán)證，故依約應(yīng)為金林松辦理好該155號(hào)門(mén)面的房屋所有權(quán)證及國(guó)有土地使用權(quán)證，考慮到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證需政府職能部門(mén)行政審批，綜合本案案情，酌定好安居公司在本判決生效后60日內(nèi)為金林松辦理好房屋所有權(quán)證及國(guó)有土地使用權(quán)證。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百七十五條，《最高人民法院＜關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)尽返谄邨l、第十八條之規(guī)定，判決如下：一、被告懷化好安居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司履行其與原告金林松簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》；二、被告懷化好安居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為原告金林松辦理好新天地城市廣場(chǎng)臨街40棟一樓的155號(hào)門(mén)面的房屋所有權(quán)證及國(guó)有土地使用權(quán)證到原告金林松名下，于本判決生效后60日內(nèi)辦理完畢。案件受理費(fèi)500元，由被告懷化好安居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。
上訴人訴稱(chēng)
宣判后，李曉林不服，上訴稱(chēng)：一、原判有選擇性地查明認(rèn)定案情，在事實(shí)的認(rèn)定上偏袒被上訴人一方。1、本案訴爭(zhēng)的155號(hào)門(mén)面已由上訴人以公平交易的方式購(gòu)買(mǎi)且辦理了網(wǎng)簽，預(yù)告登記程序也已經(jīng)啟動(dòng)，被上訴人要求155號(hào)門(mén)面過(guò)戶(hù)登記已無(wú)可能，但一審對(duì)這一關(guān)鍵事實(shí)沒(méi)有做任何認(rèn)定。2、原審認(rèn)定上訴人對(duì)500萬(wàn)元的購(gòu)房款支付不知情，并認(rèn)定好安居房地產(chǎn)公司給金林松出具的《承諾書(shū)》的真實(shí)性，完全背離客觀事實(shí)。二、原判適用法律不當(dāng)，判決顯失公正。原判適用最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題司法解釋第七條，與《物權(quán)法》第106條規(guī)定相抵觸。上訴人購(gòu)買(mǎi)155號(hào)門(mén)面是在2014年6月，原判應(yīng)適用物權(quán)法第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定；最高人民法院上述司法解釋于2003年6月1日出臺(tái)，物權(quán)法于2007年10月1日頒布實(shí)施，當(dāng)兩者之間的規(guī)定出現(xiàn)抵觸時(shí)，無(wú)論是從出臺(tái)的時(shí)間先后還是法律的層級(jí)來(lái)看，本案均應(yīng)適用物權(quán)法第106條。請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，依法改判駁回被上訴人金林松的訴訟請(qǐng)求。
被上訴人辯稱(chēng)
被上訴人好安居公司以及被上訴人金林松當(dāng)庭答辯稱(chēng)：一審認(rèn)定事實(shí)清楚，處理正確，請(qǐng)求維持原判。
上訴人李曉林對(duì)一審認(rèn)定其與好安居公司之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系為民間借貸關(guān)系有異議、對(duì)認(rèn)定支付500萬(wàn)元購(gòu)房款李曉林不知情有異議，對(duì)一審認(rèn)定的其他事實(shí)沒(méi)有異議。被上訴人好安居公司與被上訴人金林松對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)沒(méi)有異議。本院對(duì)一審查明的事實(shí)而各方當(dāng)事人沒(méi)有異議的部分予以確認(rèn)。
另查明，2014年6月20日，李曉林向好安居公司交納人民幣500萬(wàn)元房款，2014年6月28日，好安居公司與李曉林簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，向有關(guān)部門(mén)辦理了網(wǎng)簽手續(xù)并申請(qǐng)辦理預(yù)告登記，預(yù)告登記尚在辦理之中。
還查明，好安居公司于2013年8月將155號(hào)門(mén)面交付給金林松，金林松委托管理公司于8月31日將該房屋出租給他人并收取了租金。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案案由為拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，處理的是拆遷人與被拆遷人之間的法律關(guān)系，即好安居公司與金林松之間的關(guān)系。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”。拆遷安置合同是一種以物易物的互易合同。被拆遷人在對(duì)原房屋擁有所有權(quán)的情況下調(diào)換新的房屋，被拆遷人享有的債權(quán)是特種債權(quán)，有優(yōu)先于其它債權(quán)的效力。李曉林與好安居公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，繳納了全部房款，在職能部門(mén)辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，并申請(qǐng)預(yù)告登記，是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系；一審法院認(rèn)定雙方系民間借貸關(guān)系，僅憑好安居公司向被上訴人金林松單方出具的承諾書(shū)，明顯證據(jù)不足。李曉林對(duì)好安居公司的普通債權(quán)，不能對(duì)抗金林松的特種債權(quán)。
關(guān)于上訴人提出應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定的問(wèn)題，因李曉林尚未取得爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)，不符合該條規(guī)定的善意取得的條件，不能適用《物權(quán)法》的該規(guī)定，上訴人該上訴主張不能成立。綜上所述，原審法院認(rèn)定事實(shí)部分錯(cuò)誤，但處理恰當(dāng)，依法應(yīng)予維持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)500元，由上訴人李曉林負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)冷旗幟
審判員周永連
審判員歐曉林
裁判日期
二〇一五年一月三十日
書(shū)記員
代理書(shū)記員唐紅霞
