審理法院：同江市人民法院
案號：（2015）同民初字第293號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-09-16
審理經(jīng)過
原告徐玲訴被告黑龍江省豐熙集團宏安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法由審判員張文濤適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告徐玲、委托代理人王新偉、被告的委托代理人黃君威到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
原告徐玲訴稱：2013年6月4日被告與原告簽訂了房屋拆遷置換協(xié)議書，被告承諾，給原告安置20號樓一樓門市房86平方米，車庫21平方米。原告搬出該房屋，被告至今沒有全部履行合同，只是于2015年4月21日給付原告1個82.82平方米住宅樓，而不是合同約定的門市房。現(xiàn)被告已經(jīng)明確表示不履行原合同，故原告訴至法院，請求法院判決被告履行合同，將約定給付門市房和實際給付的住宅相互找差價。并按合同約定給付違約金，本案訴訟費由被告承擔，庭審中原告變更訴訟請求1、拆遷合同約定面積：20號樓一樓門市房86平方米，車庫21平方米。門市房價款每平方5166元，車庫每平方米4600元，合計540876元。已經(jīng)回遷了82.82平方米，每平方米2988元，價款為247466.16元。雙方應找差價293409.84元。要求不超過一倍的賠償價款。被告應支付原告586819.68元。2、按合同約定違約金100萬元，其他合同約定的違約金原告放棄。以上總合計1586819.68元。3、被告承擔本案訴訟費用。
被告辯稱
被告黑龍江豐熙集團宏安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱：原告的原合同并沒有約定，回遷時置換的樓房的性質、位置、面積等內(nèi)容發(fā)生的變更時如何處理，也沒有約定回遷超期時、安置費從何時起算及賠償標準。故按原合同的約定，原告的主張也沒有事實依據(jù)。特別是雙方在履行原合同時，雙方又重新簽訂了回遷安置合同，該合同對原告原房屋的回遷樓房置換比例、位置等內(nèi)容進行了變更。雙方簽字確認，被告已按變更后的合同履行了回遷義務，原告事實上已接手，也是對變更合同的認可。故原告的訴請沒有事實的法律依據(jù)，請求法院駁回原告的訴訟請求。
原告為支持其訴訟主張，提供如下證據(jù)：
證據(jù)一、房屋拆遷置換協(xié)議一份。證明雙方簽訂了房屋置換合同，合同明確約定產(chǎn)權調換內(nèi)容。
經(jīng)庭審質證，被告認為：對該合同真實性沒有異議，證明的問題有異議，該合同在實際履行的過程中，雙方又從新簽訂了回遷安置合同，對回遷樓房的比例、面積、位置進行了變更。雙方應當按照重新簽訂的合同為準。
本院認為
本院經(jīng)審查認為：該證據(jù)是被告黑龍江省豐熙集團宏安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設同江市育才書香苑小區(qū)與原告徐玲簽訂的《房屋拆遷安置補償合同》，雙方約定了特定回遷樓房的位置、面積、違約責任，有原告徐玲、被告的法定代表人宿法禮的簽字，是雙方的真實意思表示，該證據(jù)能證明原告想要證明的問題，本院對該證據(jù)予以采信。
證據(jù)二、雙方于2015年4月21日回遷協(xié)議一份。證明已經(jīng)回遷了82.82平方米，但是回遷安置的是住宅。原拆遷協(xié)議是門市房，應找差價。
經(jīng)庭審質證，被告認為：對該合同真實性沒有異議，證明的問題有異議，該證據(jù)證實原回遷合同的變更，并重新明確了回遷的比例，以及回遷的位置和面積。
本院經(jīng)審查認為：該證據(jù)是被告單位經(jīng)法定代表人宿法禮與原告徐玲蓋章簽字的《育才書香苑小區(qū)回遷安置明細表（合同）》，該明細表載明“應安置面積部分明細、貨幣補償部分明細、實際安置面積部分明細”三部分，該證據(jù)中約定的以上三部分內(nèi)容均是“部分”，而不是原合同中約定內(nèi)容的“全部”，該證據(jù)中并沒有注明對原合同的否定條款，也沒有約定原合同不再履行。經(jīng)審查該合同約定的安置樓房是對原合同約定安置樓房位置的調換，但并沒有約定調換后房屋位置的差價處理方法，該證據(jù)中約定的內(nèi)容不完善，不全面，對沒有約定的內(nèi)容應當按原合同執(zhí)行。樓房的門市與樓房的住宅的價款是有區(qū)別的，因此，原告證明的主張及問題成立，本院對該證據(jù)證明的問題予以采信。對被告的質證意見不予采信。
證據(jù)三、被告方樓盤銷售價格表一份。證明原告主張的返還一倍房屋價是根據(jù)被告銷售育才書香苑價格表計算的。
經(jīng)庭審質證，被告認為：對該證據(jù)的真實性及證明問題有異議，該價格表即使真實，也是被告方單方售價的意愿，并不是實際成交價，買售人在購買被告的樓盤時可以協(xié)商價格。另外原合同沒有約定被告回遷違約時應按公開售價的價格賠償。且法釋（2003）第7號8條的規(guī)定也是不超過一倍的賠償。原合同原被告雙方已經(jīng)協(xié)議變更。
本院經(jīng)審查認為：該證據(jù)是被告單位經(jīng)法定代表人宿法禮簽字公布的“育才書香苑樓盤價格表”，是向社會公布的，具有廣告的性質，本院對該證據(jù)予以采信。
被告對證據(jù)的抗辯主張未提供證據(jù)。
根據(jù)本院審查認定的證據(jù)，結合原告的陳述，本案基本事實如下：
2013年6月4日被告黑龍江豐熙集團宏安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告徐玲簽訂了房屋拆遷置換協(xié)補償合同，合同約定，被告將其開發(fā)建設的育才書香苑小區(qū)通江街20號樓一樓門市房86平方米，車庫21平方米置換給原告，約定回遷樓房在合同生效18個月內(nèi)將證照及辦照所有手續(xù)交付原告，如不按期交付原告辦照的所有手續(xù)，被告向原告賠償100萬元人民幣。原告及時搬出被拆遷的房屋，但被告至原告起訴時沒有全部履行合同。在2015年4月21日原被告又簽訂了一份“《育才書香苑小區(qū)回遷安置明細表（合同）》”，在第三部分實際安置面積部分明細的“回遷安置房號”一欄中注明：21號904室82.82平方米。原合同約定的內(nèi)容沒有重新約定，也沒有履行。
本院認為：合同在平等自愿，協(xié)商一致，符合法律規(guī)定的情況下簽訂生效后，對合同雙方具有約束力，雙方應當按著合同的約定履行義務，享受權利。本案中原告徐玲與被告黑龍江豐熙集團宏安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年6月4日簽訂了《房屋拆遷置換協(xié)補償合同》，合同約定了置換樓房的位置、面積、回遷時間、房照交付時間、違約責任等內(nèi)容，被告應當按照協(xié)議內(nèi)容履行義務，但被告并沒有按時將合同中約定的門市房交付給原告，被告應當承擔違約責任。
原被告在2015年4月21日簽訂了一份“《育才書香苑小區(qū)回遷安置明細表（合同）》”，該明細表（合同）安置給原告住宅一套82.82平方米，該明細表（合同）對原告原房屋的回遷樓房面積、位置進行了變更，而對原合同其他條款內(nèi)容并沒有重新約定、變更和解除，原合同應繼續(xù)有效。被告方安置給原告的住宅價格和安置合同中約定給付的門市價格上存在差異，原告放棄原合同約定的門市房，要求被告給付樓房差價款的主張合理應當支持。
本案中原被告變更了原合同安置的樓房位置和面積，并實際履行了變更后的約定，說明原被告對變更內(nèi)容的認可。原告請求按剩余面積的房款一倍承擔違約責任的主張不符合最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條規(guī)定的情形，對原告的該項訴訟請求不予支持。
被告未按約定給付原告車庫，原告要求被告給付車庫款的請求應當支持，房屋差價款、車庫價格應當按被告法定代表人宿法禮簽發(fā)對外公布的“育才書香苑樓盤價格表”的標準計算。
2013年6月4日原被告簽訂的拆遷置換補償合同中約定了違約條款已經(jīng)超出了法律規(guī)定的實際損失百分之三十的范圍，原告的實際損失應當是住宅和門市的差價款即293409.84元。根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條第二款“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可認定合同法第一百一十四條第二款約定的‘過分高于照成的損失’”的規(guī)定，原告請求被告給付一百萬元的違約金“過分高于照成的損失”，應當調整為293409.84元的30%為宜。
依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款的規(guī)定判決如下：
裁判結果
一、被告黑龍江省豐熙集團紅安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付原告徐玲房屋差價款196809.84元、車庫款9600元；兩項合計293409.84元；
二、被告黑龍江省豐熙集團紅安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付原告徐玲損失293409.84元30%的違約賠償金88023元。
以上二項合計38143.84元被告黑龍江省豐熙集團紅安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后三日內(nèi)給付原告徐玲。
三、駁回原告徐玲的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費10660元由被告黑龍江豐熙集團宏安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔2562.4元，原告徐玲承擔8097.6元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按當事人的人數(shù)提出副本，上訴于佳木斯市中級人民法院。
審判人員
審判員：張文濤
裁判日期
二〇一五年九月十六日
書記員
書記員：孫海星
