案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀09民終4743號(hào)
上訴人（原審被告）：肖紅升，男，漢族，1985年3月5日出生，漢族，住河北省滄州市鹽山縣，現(xiàn)住天津市東麗區(qū)。
委托訴訟代理人：肖福德（肖紅升大伯），男，1944年11月11日出生，漢族，住河北省滄州市海興縣。
上訴人肖紅升因與滄州光瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱光瑞公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省滄州市新華區(qū)人民法院（2020）冀0902民初589號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月20日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
光瑞公司上訴請(qǐng)求：1．撤銷一審判決第二項(xiàng)判決內(nèi)容，改判肖紅升支付光瑞公司違約金280,704元，并協(xié)助光瑞公司辦理解除《商品房買賣合同》的網(wǎng)簽手續(xù)；2．本案一審、二審的訴訟費(fèi)由肖紅升承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、光瑞公司在《商品房買賣合同》的簽訂及履行過程中不存在過錯(cuò)，一審法院認(rèn)為光瑞公司未及時(shí)解除合同導(dǎo)致肖紅升損失擴(kuò)大存在過錯(cuò)屬于認(rèn)定事實(shí)不清。首先，肖紅升明知其征信存在問題簽訂了合同，且向光瑞公司承諾通過還清消費(fèi)貸款等方式盡快通過銀行貸款審批，因此光瑞公司給予了肖紅升貸款寬限期。其次，肖紅升違約屬于過錯(cuò)方，其不存在損失或損失擴(kuò)大的情況。二、關(guān)于違約金過髙的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)問題，九民紀(jì)要及最高院的公報(bào)案例均有明確的意見，一審法院錯(cuò)誤地將認(rèn)定違約金過髙的標(biāo)準(zhǔn)理解為減少違約金的標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)械地將合同約定的違約金數(shù)額減少至實(shí)際損失的百分之一百三十沒有法律依據(jù)，屬于適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)2019年11月8日最高院發(fā)布的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第50條違約金過高標(biāo)準(zhǔn)及舉證責(zé)任，“認(rèn)定約定違約金是否過高，一般應(yīng)當(dāng)以《合同法》第113條規(guī)定的損失為基礎(chǔ)進(jìn)行判斷，這里的損失包括合同履行后可以獲得的利益?！鲝堖`約金過高的違約方應(yīng)當(dāng)對(duì)違約金是否過高承擔(dān)舉證責(zé)任”。最高院公報(bào)案例【（2011）民再申字第84號(hào)】明確，“對(duì)于前述司法解釋中‘當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十’的規(guī)定應(yīng)當(dāng)全面、正確地理解”?！鞍俜种辈⒉皇且怀刹蛔兊墓潭?biāo)準(zhǔn)；另一方面，前述規(guī)定解決的是認(rèn)定違約金是否過高的標(biāo)準(zhǔn)，不是人民法院適當(dāng)減少違約金的標(biāo)準(zhǔn)。因此，審理案件中，既不能機(jī)械地將“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十”的情形一概認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”，也不能在依法“適當(dāng)減少違約金”數(shù)額時(shí)，機(jī)械地將違約金數(shù)額減少至實(shí)際損失的百分之一百三十”。因此：1.光瑞公司的損失除利息損失，還包括合同履行后可以獲得的利益損失、該商品房房?jī)r(jià)下跌的損失、融資損失（根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的慣例，開發(fā)商就項(xiàng)目的融資利率一般在18%左右），且肖紅升為違約方其應(yīng)當(dāng)對(duì)違約金是否過高承擔(dān)舉證責(zé)任，而肖紅升未提供證據(jù)證明。故合同約定的解約違約金不存在過高的情況，應(yīng)有效適用。第2.一審法院將違約金認(rèn)定為利息的百分之一百三十屬于法律理解適用錯(cuò)誤，不符合立法原意及最高院的指導(dǎo)意見。三、肖紅升違約導(dǎo)致合同解除，根據(jù)《商品房買賣合同》附件四第十八條4款的約定，肖紅升應(yīng)承擔(dān)全部的訴訟費(fèi)。
肖紅升對(duì)光瑞公司的上訴意見其答辯理由同肖紅升的上訴狀內(nèi)容。
肖紅升上訴請(qǐng)求：撤銷一審民事判決第二、三項(xiàng)，依法改判光瑞公司退還已收取的全部購房款285,680元，并自2019年2月11日按照銀行貸款利率向肖紅升支付利息損失（不服金額20,000元）；案件受理費(fèi)由光瑞公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，光瑞公司存在明顯欺詐，使肖紅升在認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤的情況下簽訂合同，光瑞公司對(duì)于合同無法履行存在主觀故意，一審法院未考慮該合同履行的前因后果，孤立地看因?yàn)樾ぜt升征信導(dǎo)致未能辦理貸款從而認(rèn)定肖紅升違約，以形而上學(xué)片面的方式看待動(dòng)態(tài)發(fā)展的民事行為，錯(cuò)誤加重肖紅升的責(zé)任，讓肖紅升為光瑞公司的不誠信行為承擔(dān)法律責(zé)任，本末倒置，也顯失公平。一、光瑞公司存在欺詐行為，使肖紅升在認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤的情況下簽訂《商品房買賣合同》。肖紅升在簽訂《商品房買賣合同》前已經(jīng)明確表明自己需要通過銀行按揭的方式購買案涉房產(chǎn)：而且也向光瑞公司披露自己征信花的情況。鑒于此，肖紅升多次向光瑞公司的置業(yè)顧問邢曉青核實(shí)自己能否辦理貸款，也是在邢曉青明確告知其審核都通過了，貸款沒有問題的情況下，才決定簽署《商品房買賣合同》，購買涉案房產(chǎn)?？梢哉f，能否辦理貸款決定了肖紅升是否購買房屋。而對(duì)于肖紅升能否辦理貸款實(shí)際上是由光瑞公司向銀行核實(shí)，在雙方微信聊天截圖第五張肖紅升問“大概多久審核”，邢曉青說“征信他們都看過了，應(yīng)該沒啥問題”，第十八張邢曉青說“你這個(gè)網(wǎng)簽都簽完了就說明審核都通過了等著房款了”，以上聊天內(nèi)容和通話錄音可以充分證明這一事實(shí)。正是因?yàn)楣馊鸸酒垓_肖紅升貸款放款沒有問題，使肖紅升在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的情況下才簽訂的買賣合同。如果肖紅升知曉自己不能辦理貸款的情況是斷不會(huì)簽署該合同，而這一錯(cuò)誤信息也是光瑞公司傳達(dá)給肖紅升。綜觀雙方的合同履行過程，肖紅升已經(jīng)全面披露了影響合同簽訂和履行的己方信息，也要求光瑞公司為自己核實(shí)相關(guān)信息，肖紅升不存在明知自己不能辦理貸款卻簽署合同的主觀惡意，那么光瑞公司在明知肖紅升無法辦理按揭貸款卻謊稱貸款審核通過，其居心何在？二、本案雙方當(dāng)事人對(duì)于合同的履行和簽訂情況不一致，締約主體的實(shí)際行為變更了合同約定的事項(xiàng)和權(quán)利義務(wù)。對(duì)于各方責(zé)任和過錯(cuò)不能以書面合同衡量標(biāo)準(zhǔn)。肖紅升一審當(dāng)中的舉證，足以說明雙方之間《商品房買賣合同》的訂立和實(shí)際履行是不一致的。雙方之間備案的《商品房買賣合同》簽訂于2019年3月20日，肖紅升一審的舉證也說明在本合同簽訂前雙方已經(jīng)就買賣合同進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的磋商和履行，足以說明《商品房買賣合同》所約定的買受人自行辦理貸款手續(xù)一事已經(jīng)變更為出賣人為買受人辦理銀行貸款事宜。且實(shí)際履行中肖紅升也是將辦理貸款的材料、手續(xù)轉(zhuǎn)給邢曉青，由光瑞公司與銀行信貸機(jī)構(gòu)聯(lián)系，具體肖紅升能不能辦理按揭手續(xù)，銀行如果有反饋也是直接回復(fù)給光瑞公司，因此不存在由肖紅升自行辦理手續(xù)的情況。三、締約雙方雖然為民事主體，但客觀上存在信息、資源的不對(duì)等。肖紅升作為一個(gè)知識(shí)水平和社會(huì)經(jīng)驗(yàn)有限的個(gè)人，對(duì)于購買商品房所涉及的諸多繁瑣流程并不完全清楚知曉；且不可否認(rèn)的現(xiàn)實(shí)情況是，房地產(chǎn)銷售企業(yè)在面對(duì)潛在客戶時(shí)，為了成單，會(huì)主動(dòng)上門接客戶看房子，為客戶跑貸款或承諾為客戶提供其他與購房有關(guān)的服務(wù)。對(duì)于長(zhǎng)期從事房產(chǎn)銷售的光瑞公司及其工作人員應(yīng)該對(duì)辦理房屋買賣流程和注意事項(xiàng)更為清楚，會(huì)更了解哪個(gè)銀行的貸款利率相對(duì)較低，哪個(gè)銀行的放款會(huì)相對(duì)寬松，基于合理信賴?yán)?，肖紅升相信光瑞公司向其披露的貸款信息是真實(shí)的，其主觀上不存在過錯(cuò)。四、本案表面上看是肖紅升無法辦理貸款出現(xiàn)了合同所約定的逾期付款違約行為，但是此違約結(jié)果是由光瑞公司一手導(dǎo)演，如果不是光瑞公司隱瞞肖紅升不能辦理貸款的真實(shí)情況，肖紅升必然不會(huì)簽署該合同，那么違約行為自然不會(huì)發(fā)生。在光瑞公司有意設(shè)定騙局的情況下，只是從光瑞公司提供的書面材料上看，其自然不會(huì)將故意欺騙的行徑書寫的書面合同上。但是法院作為司法裁決機(jī)關(guān)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)日常生活行為法則公平公正審查當(dāng)事人的行為，從一般邏輯看，如果肖紅升明知道自己的貸款辦不下來，還要簽這樣一份對(duì)自己明顯不利的合同，顯然是荒唐的，現(xiàn)在的結(jié)果只能證明，在肖紅升有意向購買該房屋時(shí)，光瑞公司明確告知其貸款沒有問題，使肖紅升在沒有顧慮的情況下簽署合同。如果肖紅升明知自己貸款有問題，也不會(huì)在與邢曉青3月20日之前的聊天中一直圍繞貸款問題溝通。退一步講，即便肖紅升沒有自己向銀行核實(shí)征信問題存在過錯(cuò)，這也是基于相信光瑞公司能夠?yàn)樾ぜt升核實(shí)清楚，其過錯(cuò)為過于疏忽大意的過失。光瑞公司隱瞞肖紅升不能辦理貸款的真實(shí)情況，欺騙其簽署案涉合同，對(duì)于引發(fā)肖紅升違約存在主觀故意。五、光瑞公司陳述的買房經(jīng)過和貸款辦理經(jīng)過也并非事實(shí)。一審對(duì)姜林明的詢問筆錄中姜林明言明查詢征信情況不需要網(wǎng)簽合同，只要草簽合同即可，但是實(shí)際情況是肖紅升與光瑞公司也并未草簽合同，光瑞公司是依據(jù)什么得出“審核都通過了等著放款了”的結(jié)論？另外光瑞公司提交的合同落款日期為3月28日，想以此說明在簽訂合同前肖紅升已經(jīng)知道貸款不能辦理仍簽合同的主觀過失。但是真實(shí)情況是雙方在2019年3月20日就簽訂了正式的《商品房買賣合同》，然后在當(dāng)天繳納契稅，因?yàn)椴荒茉跊]有簽訂合同前就繳納契稅，光瑞公司如此拙劣偽造事實(shí)的行為應(yīng)當(dāng)被法律所否定。六、誠實(shí)信用是從事民事活動(dòng)所應(yīng)當(dāng)恪守的基本原則，根據(jù)該原則的要求民事活動(dòng)的參與者應(yīng)當(dāng)具備誠實(shí)、守信、善意的主觀心理狀態(tài)，在從事民事活動(dòng)的過程中，應(yīng)當(dāng)忠于事實(shí)的真相，不能欺騙他人、損人利己，不能采用欺詐脅迫等手段促成民事合同的訂立。但是追究本案發(fā)生的前因后果，恰恰是光瑞公司在雙方磋商合同前期違反誠實(shí)信用原則，將肖紅升圈定在其設(shè)定的騙局中，如果合同正常履行，光瑞公司賺取房款，如果買房者不能貸款，也能從違約金中受益。案涉房屋對(duì)于光瑞公司而言是用以獲取商業(yè)利益的商品，但對(duì)于肖紅升而言是安身立命之所。對(duì)于一個(gè)理性行為人而言誰也不會(huì)用全部積蓄去買一個(gè)違約行為的代價(jià)。肖紅升簽訂案涉合同是為了取得房屋所有權(quán)，也為此按照約定足額支付了首付款，并繳納了契稅、擔(dān)保等各類費(fèi)用，對(duì)于未能辦理貸款肖紅升主觀上不存在任何惡意或是明顯過失。光瑞公司虛假披露影響合同成立的重要信息，使肖紅升在受欺詐的情況下簽訂合同，又在肖紅升交付款項(xiàng)一年多的時(shí)間里占有、使用肖紅升的資金，并未給其造成任何損失，如果按照一審判決認(rèn)定，還要由肖紅升向光瑞公司支付違約金，也是對(duì)社會(huì)主義公平正義的徹底否定。
光瑞公司答辯稱：1、雙方簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按照其履行；2、在合同簽訂及履行過程中，光瑞公司不存在過錯(cuò)，肖紅升貸款無法辦理是因其征信存在問題導(dǎo)致，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《置業(yè)指南》認(rèn)購須知第二條，購房人有義務(wù)向按揭銀行確認(rèn)其信貸狀況是否滿足貸款要求，根據(jù)《商品房買賣暢通》補(bǔ)充協(xié)議第19條，銷售人員的任何承諾不構(gòu)成合同內(nèi)容，對(duì)出賣人沒有約束力，因此肖紅升在簽訂合同之前沒有盡到向按揭銀行確認(rèn)其貸款狀況的責(zé)任，且根據(jù)光瑞公司提交的證據(jù)，肖紅升說明自己征信花的情況是在2019年11月22日，而合同簽訂的時(shí)間是在2019年3月22日，因此肖紅升沒有在簽訂合同前向滄州光瑞公司提供其真實(shí)的信貸情況，存在過錯(cuò)。
光瑞公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、依法解除光瑞公司、肖紅升之間訂立的《商品房買賣合同》，肖紅升配合光瑞公司辦理完畢解除《商品房買賣合同》的房管局網(wǎng)簽手續(xù)。2、肖紅升依照合同約定支付違約金280,704元。3、本案訴訟費(fèi)由肖紅升承擔(dān)。事實(shí)與理由：光瑞公司與肖紅升訂立了《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱本協(xié)議），肖紅升購買了光瑞公司開發(fā)的滄州【翡麗公園】項(xiàng)目21號(hào)樓1單元23層2303室的房屋，總房?jī)r(jià)款為人民幣935,680元。肖紅升已支付285,680元，根據(jù)本協(xié)議約定，肖紅升應(yīng)于2019年5月13日前支付剩余購房款650,000元。截止至起訴之日，肖紅升仍未支付上述剩余購房款。光瑞公司就肖紅升逾期未支付款的行為進(jìn)行多次催告，無果。故依照本協(xié)議約定，訴請(qǐng)法院解除光瑞公司、肖紅升之間訂立的《商品房買賣合同》并由肖紅升向光瑞公司支付違約金280,704元。
肖紅升辯稱：（一）合同簽訂過程和貸款事實(shí)與理由。逾期未付款65萬元是指銀行貸款。光瑞公司在起訴狀上沒有明確說明，是否對(duì)方有意回避這一根本性的關(guān)鍵問題，不得而知。但是，我必須要把貸款的事實(shí)和理由一一申訴清楚。①、2019年2月11號(hào)交付購房首付款285620元，團(tuán)購費(fèi)2萬元。按照光瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陽光城翡麗公園營(yíng)銷中心售樓員邢小青（157××××0556）提供指定的中國(guó)銀行開發(fā)區(qū)支行，按照該行的要求，提供了貸款所需全部申請(qǐng)資料，只等待審批了。當(dāng)時(shí)還有缺少的資料，售樓員邢小青說，“你先把該簽的簽了吧，回頭補(bǔ)了，我給銀行送件”（有錄音為證）。兩天后售樓員邢小青又說，轉(zhuǎn)農(nóng)行辦理貸款，利率低也好辦，后來我分析可能是中行的貸款申請(qǐng)沒有通過。②、2019年2月16日到中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行滄州解放路支行提交了符合銀行要求的全部申請(qǐng)資料，包括銀行征信記錄。③、3月14日下午15：51，售樓員邢小青給我打電話說：“哥，可以回來簽合同了，下周一或者周二來吧”（錄音為證）。我問邢小青銀行貸款申請(qǐng)通過了嗎？邢小青說“過了”（有錄音為證）。④、3月20日上午簽訂了商品房買賣合同，在簽訂合同的當(dāng)天下午按照售樓員邢小青的意見，又交了擔(dān)保費(fèi)5200元，房屋契稅14025元。當(dāng)天晚上與邢小青通話時(shí)她說：“你不是交完契稅了嗎？然后擔(dān)保和預(yù)告也都辦了，就都辦齊了，啥也不差了，你這個(gè)網(wǎng)簽都簽完了，就說明審核都通過了，就等著放款了”，“會(huì)提前給你發(fā)短信，如果快的話，下個(gè)月開始還款”。（錄音為證）本人積極配合銀行和開發(fā)商向兩個(gè)銀行提供申請(qǐng)貸款所需的全部資料，并且真實(shí)、無半點(diǎn)虛假，履行了本人應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。⑤、貸款未獲批準(zhǔn)3月20日在簽完商品房買賣合同僅相隔一天后，3月22日接到了中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行解放路支行姜經(jīng)理（185××××1029）的電話通知我征信不合格，貸款沒批準(zhǔn)。姜經(jīng)理說“我們首先看你的征信，一看征信不合格我們就退了，電話通知的售樓員，他這個(gè)不行做不了，貸不下來”，“不行就是不行，始終沒有通知開發(fā)商批下來了，這一條能確定”。（有錄音為證）。（二）締約過失，合同無效。①、售樓方明明知道銀行貸款沒有批準(zhǔn)，還通知購樓方說審批通過了來簽訂購房合同吧，這是明顯的有誘導(dǎo)購房方簽訂合同的欺詐行為，根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第52條、53條的規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定所簽訂的購房合同為無效合同。②、關(guān)于商品房買賣合同在中國(guó)法治網(wǎng)上也有解釋闡述，“購售雙方在簽訂商品房購房合同時(shí)約定的按揭付款方式只是效力待定條款，是以銀行批準(zhǔn)貸款為成立要件，如果銀行未批準(zhǔn)貸款申請(qǐng)，購售雙方約定的按揭付款方式就成了無效條款”。以此對(duì)照，購房人剩余未付購房款65萬元?dú)w于合同中的無效條款，自然光瑞公司方要求支付違約金（280704）元也就不成了。③、售樓方如果認(rèn)為銀行貸款批下來了，是有效合同，請(qǐng)?jiān)诜ㄍド铣鍪俱y行批準(zhǔn)貸款的證據(jù)，舉證證明。④、按照商品房買賣規(guī)程，在售樓方得知購樓人征信不合格、貸款沒有批下來，就不應(yīng)該簽訂購房合同，更不應(yīng)該在簽訂合同的當(dāng)天，讓購樓人繳納契稅和擔(dān)保費(fèi)。這件事說明售樓方懷有目的，別有用心，把購樓人逼入進(jìn)退兩難的困境，這在房地產(chǎn)行業(yè)中是少有的。⑤、不完備合同，在購售雙方簽訂的商品房買賣合同，末尾未署名簽訂合同的年月日，難道像寫文章一樣留有埋伏筆嗎？不得而知。（三）購樓人要求退房，開發(fā)商借故推辭。①、2019年3月22日獲悉銀行貸款沒有批準(zhǔn)三天后即3月25日，我就向開發(fā)商提出了退房要求。4月1日售樓員邢小青說：“經(jīng)理說再等兩天，經(jīng)理給農(nóng)行行長(zhǎng)打電話”。4月16日再次提出退房要求，售樓員邢小青講：“這個(gè)我要跟領(lǐng)導(dǎo)，再溝通一下”，4月16日上午1：34,小青說回話說：“我們財(cái)務(wù)經(jīng)理的意見就是先緩一段時(shí)間，然后讓你把你的消費(fèi)貸還還，然后再看貸款能不能批過”。（有錄音為證）。②、開發(fā)商在民事起訴狀上講：“光瑞公司就肖紅升未付款的行為進(jìn)行多次催告，無果”。實(shí)際情況是：光瑞公司一次催要都沒有，相反的是售樓員邢小青又是聯(lián)系中信銀行，又是讓我辦理假離婚，以我女人的名義貸款等等，拖延時(shí)間，維持合同。期間我也沒有接到開發(fā)商撤銷合同的書面通知書，直到2020年3月2日，突然間接到法院的電話起訴我了。從2019年3月25日我要求退房，到2020年3月2日接到起訴我的電話通知整整一年零二十三天的時(shí)間，請(qǐng)問開發(fā)商是辦事效率低呢，還是故意拖延時(shí)間呢，很值得分析研究，很值得追究責(zé)任。（四）答辯請(qǐng)求。①、請(qǐng)求法官注重購售雙方當(dāng)事人在簽訂合同前后過程中所發(fā)生的事實(shí)，判定雙方所簽訂的《商品房買賣合同》19021029號(hào)為無效合同。②、要求解除合同，退回已交的全部房款及利息。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年2月14日，肖紅升在光瑞公司提供的置業(yè)指南（包括認(rèn)購須知、付款須知、簽約須知、按揭須知等）上簽字確認(rèn)，其中認(rèn)購須知第二條（認(rèn)購注意事項(xiàng)）第三款規(guī)定：如您選擇銀行按揭付款方式購房，請(qǐng)您先向按揭銀行確認(rèn)購房人的信貸狀況是否滿足貸款要求，按揭銀行聯(lián)系方式請(qǐng)向置業(yè)顧問索取。2019年3月20日光瑞公司、肖紅升簽訂編號(hào)為1902110029號(hào)《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充協(xié)議），約定肖紅升購買光瑞公司開發(fā)的滄州開發(fā)區(qū)翡麗公園小區(qū)21號(hào)樓1單元2303室的房屋，房款總價(jià)為935,680元。合同第二條約定：買受人購買的商品房為預(yù)售商品房。合同第六條“付款方式及期限”約定：首期款在2019年2月11日前支付全部房?jī)r(jià)款的30．53%金額285,680元，剩余房款65萬元應(yīng)于2019年3月28日前申請(qǐng)辦理商業(yè)貸款，并按照按揭方式付款。出賣人預(yù)售商品房或現(xiàn)售配套設(shè)施未全部竣工驗(yàn)收交付使用的商品住房，收取買受人的購房款最多不超過其總額的90%，其余10%待配套設(shè)施全部竣工，經(jīng)有買受人代表參加的驗(yàn)收并確認(rèn)合格后方予收取?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第三條約定：1、買受人應(yīng)在簽約后3日內(nèi)自行辦理貸款手續(xù)，包括但不限于向貸款銀行提供符合銀行要求的辦理貸款時(shí)需要買受人提供的全部申請(qǐng)資料，按照銀行要求簽訂貸款合同及配合辦理商品房抵押預(yù)告登記，繳納買受人應(yīng)繳納的相關(guān)費(fèi)用，出賣人在買受人辦理貸款手續(xù)時(shí)應(yīng)給予買受人必要的配合……。2、買受人應(yīng)在本合同簽訂后45日內(nèi)將貸款部分房款支付至出賣人賬戶。若非因出賣人原因（包括但不限于買受人不具備貸款銀行所要求的條件，或銀行的原因，或法律法規(guī)政策管理的原因等）導(dǎo)致貸款的房?jī)r(jià)款未能在本合同簽訂后45日內(nèi)全部到達(dá)出賣人銀行賬戶的，視為買受人逾期支付，買受人應(yīng)自該日起按本補(bǔ)充協(xié)議第5條的約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第五條第6款約定：逾期付款超過30日的，出賣人有權(quán)解除合同，出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日按照總房款的30%向出賣人支付違約金?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第十六條約定：1、在出賣人和買受人任何一方根據(jù)本合同和/或本補(bǔ)充協(xié)議的規(guī)定行使解除權(quán)時(shí)，本合同和/或本補(bǔ)充協(xié)議在書面解除通知送達(dá)對(duì)方之日即視為解除。2、無論何種原因?qū)е卤竞贤?或本補(bǔ)充協(xié)議解除的，買受人應(yīng)當(dāng)在出賣人發(fā)出書面通知之日起10日內(nèi)配合出賣人按照房地產(chǎn)主管部門要求辦理完畢本合同注銷手續(xù)或該商品房返還過戶手續(xù)，包括但不限于簽署解約協(xié)議、提供相應(yīng)資料、到房地產(chǎn)主管部門辦理網(wǎng)上簽約的解除手續(xù)等?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第十九條特別確認(rèn)：第2款：買受人的付款安排是在充分了解不斷調(diào)整的相關(guān)貸款政策以及充分評(píng)估自身的付款能力后，經(jīng)綜合考慮予以確定，買受人已充分考慮并確定其有能力在無法貸款或無法足額貸款的情況下，按照本補(bǔ)充協(xié)議約定的期限付清全部購房款并承諾不會(huì)以無法貸款或無法足額貸款為由，要求解除本合同或調(diào)整付款時(shí)限，如無法及時(shí)付款的，將嚴(yán)格按照本補(bǔ)充協(xié)議第五條承擔(dān)違約責(zé)任。第6款：出賣人明確告知：銷售人員、代理公司銷售人員及銷售現(xiàn)場(chǎng)的其他工作人員，無權(quán)對(duì)能否獲得貸款、貸款條件、能否預(yù)告登記及能否產(chǎn)權(quán)過戶作出任何承諾，如有承諾，則該等承諾不構(gòu)成合同內(nèi)容，對(duì)出賣人無約束力。合同簽訂后，肖紅升如約交納了首付款285,680元和相應(yīng)的契稅、擔(dān)保費(fèi)等，之后因肖紅升的征信問題其貸款未能獲得貸款銀行的審批通過，以致不能在簽訂合同后45日內(nèi)（即2019年5月4日之前）支付剩余房款導(dǎo)致違約。
一審法院認(rèn)為：光瑞公司、肖紅升雙方簽訂的《商品房買賣合同》和附件四《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充協(xié)議）系當(dāng)事人雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)按照合同的約定履行自己的義務(wù)。肖紅升未按合同約定交納剩余房款的原因是按揭貸款沒有批下來，而貸款未批的原因是肖紅升的征信出了問題，導(dǎo)致違約的責(zé)任在肖紅升，故肖紅升應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于目前肖紅升已無法繼續(xù)履行合同，故對(duì)光瑞公司訴求的解除光瑞公司、肖紅升之間訂立的《商品房買賣合同》，肖紅升配合光瑞公司辦理解除《商品房買賣合同》在房管部門的網(wǎng)簽手續(xù)，一審法院予以支持。
對(duì)于光瑞公司訴求的依照合同約定支付違約金280,704元，明顯過高，依法應(yīng)予以調(diào)整?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的違約金過高，請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況，當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的30%的一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。
光瑞公司并未提交除利息之外有其他損失的證據(jù)，且本案的商品房買賣合同實(shí)際為商品房預(yù)售合同，依據(jù)《商品房買賣合同》第六條，收取剩余房款應(yīng)為總房款的90%減去首付后的余額（935680×90%-285680）為556,432元。故本案的利息損失經(jīng)測(cè)算為23,281.72元（附測(cè)算表）。23348.03元乘以130%為30,266.24元。
本案肖紅升的違約是因征信有問題，但是肖紅升的違約主觀上并不存在故意，雖有過錯(cuò)但確屬無奈。光瑞公司作為開發(fā)商應(yīng)該表現(xiàn)出應(yīng)有的大度和寬容。光瑞公司在得知肖紅升征信有問題后應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取有效措施避免損失擴(kuò)大，及時(shí)止損。但光瑞公司為了盡量促成合同的履行，客觀上拖延了時(shí)間，對(duì)于損失的擴(kuò)大也有過錯(cuò)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十九條規(guī)定：當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。綜合考量本案的實(shí)際情況，一審法院酌定肖紅升承擔(dān)違約金2萬元。
關(guān)于貸款和簽訂房屋買賣合同的先后順序問題，《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人一手住房貸款操作規(guī)程》（農(nóng)銀規(guī)章［2012］151號(hào)）第三章第十八條規(guī)定：“貸款申請(qǐng)借款人填寫《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》并提供以下資料：……（四）借款人與售房人簽訂的合法有效的房屋買賣合同；（五）購房首付款證明……”。由此可見，雙方簽訂房屋買賣合同是貸款的前提條件。肖紅升在簽訂合同之前應(yīng)當(dāng)按照置業(yè)指南“先向按揭銀行確認(rèn)購房人的信貸狀況是否滿足貸款要求”。
關(guān)于肖紅升辯稱其簽訂合同系被誘導(dǎo)、被欺詐，合同無效的主張。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通、損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。由此可見，肖紅升主張的合同無效不符合上述法律的規(guī)定，肖紅升作為一個(gè)完全民事行為能力人，對(duì)于簽訂購房合同和按揭貸款中應(yīng)注意的事項(xiàng)應(yīng)該有正常的認(rèn)知，其對(duì)自身的征信情況也是完全清楚的，其本人也承認(rèn)“征信花”。其簽訂的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》完全是自愿的行為，并且在貸款未批的情況下，也是想方設(shè)法辦理貸款繼續(xù)履行合同。故對(duì)于肖紅升的答辯意見一審法院不予采納。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十九條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)和合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，判決：一、解除肖紅升與滄州光瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間簽訂的1902110029號(hào)《商品房買賣合同》；二、肖紅升于本判決生效后10日內(nèi)賠償滄州光瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違約金2萬元并協(xié)助光瑞公司辦理解除《商品房買賣合同》的網(wǎng)簽手續(xù)；三、滄州光瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將收取肖紅升交納的購房款扣除2萬元的賠償金后退回肖紅升；四、駁回光瑞公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)2,755.28元由滄州光瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)2,558.97元、由肖紅升承擔(dān)196．31元。
本院經(jīng)審理查明，肖紅升與光瑞公司邢曉青的微信記錄，其中2019年2月8日的微信記錄主要內(nèi)容：“邢曉青：您是擔(dān)心辦不下貸款嗎？是之前有過逾期還是什么原因？肖紅升：征信花。沒逾期。邢曉青：沒有逾期基本就沒啥問題了”。2月14日的微信記錄：“肖紅升：要農(nóng)行過不去咋辦？邢曉青：主要就是看征信征信他們都看過了應(yīng)該沒啥問題了”。3月20日微信記錄：“肖紅升：別總說應(yīng)該啊，我這情況特殊，要幫我上點(diǎn)心啊。邢曉青：…你這個(gè)網(wǎng)簽都簽完了就說明審核都通過了等著放款了”。
本院經(jīng)審理查明，對(duì)一審查明事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，光瑞公司、肖紅升對(duì)解除雙方之間的《商品房買賣合同》均無異議，雙方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)是合同履行中，肖紅升是否存在違約行為，應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。2019年2月10日肖紅升交納了涉案房屋的首付款，其提供的交納首付款之前與光瑞公司售房人員的微信記錄中，顯示肖紅升已明確了其征信記錄中存在“征信花”情況，即存在征信不良或征信被金融機(jī)構(gòu)查詢太多的情形；在雙方簽訂《商品房買賣合同》之前、之后肖紅升與光瑞公司售房人員的微信聊天記錄中，亦能反映光瑞公司知道肖紅升存在征信異常的情況。肖紅升明知自身存在征信異常仍簽訂以按揭貸款形式支付房款的《商品房買賣合同》，肖紅升存在違約行為；光瑞公司在簽訂《商品房買賣合同》之前已知曉肖紅升存在征信異常的情況下，仍與肖紅升簽訂以按揭貸款形式支付房款的《商品房買賣合同》，亦存在違約行為；即雙方對(duì)簽訂的《商品房買賣合同》不能履行均存在過錯(cuò)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十條規(guī)定：“當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，因雙方的違約行為產(chǎn)生的違約責(zé)任是同種責(zé)任，依其性質(zhì)可以抵銷的，雙方可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)將各自負(fù)擔(dān)的責(zé)任抵銷；就本案而言，肖紅升與光瑞公司之間解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，肖紅升配合光瑞公司解除涉案商品房的網(wǎng)簽手續(xù)；同時(shí)，為減少訴累，在解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》后，認(rèn)定光瑞公司退還肖紅升交納的購房款，雙方互不追究違約責(zé)任，合情、合理、合法。
綜上所述，肖紅升的上訴請(qǐng)求成立。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
一、維持河北省滄州市新華區(qū)人民法院（2020）冀0902民初589號(hào)民事判決第一項(xiàng)；
二、撤銷河北省滄州市新華區(qū)人民法院（2020）冀0902民初589號(hào)民事判決第二、三、四項(xiàng)；
三、肖紅升于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助滄州光瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理解除《商品房買賣合同》的網(wǎng)簽手續(xù)；
四、滄州光瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于肖紅升協(xié)助滄州光瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理解除《商品房買賣合同》的網(wǎng)簽手續(xù)后十日內(nèi)將收取的肖紅升的購房款退還肖紅升；
五、駁回滄州光瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)2755.28元，由滄州光瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)2655.28元，肖紅升承擔(dān)100.0元；二審案件受理費(fèi)5,810.0元，由滄州光瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 范秉華
審判員 潘艷輝
審判員 王蘭英
二〇二〇年九月二十七日
書記員 蘇虹文
