案??由 商品房預售合同糾紛
案??號 （2020）冀10民終6324號
上訴人河北萬昌房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱萬昌公司）因與被上訴人崔晨商品房預售合同糾紛一案，不服河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初3958號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年12月3日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
萬昌公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或發(fā)還重審；二審訴訟費由崔晨承擔。事實和理由：1．崔晨與霸州市益津商業(yè)經營管理有限公司簽訂《委托市場培育合同》，并出具授權委托書，該合同及委托書系崔晨真實意思表示，合法有效，應視為崔晨對自身權益的處置。根據《委托市場培育合同》及《授權委托書》，商業(yè)廣場未開業(yè)前崔晨享受購房優(yōu)惠，不再要求其它，也不再要求向其交付房屋。萬昌公司不應該承擔違約責任。2．崔晨沒有損失，更未提供損失證
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據，根據司法解釋規(guī)定，不應判令萬昌公司承擔違約金。原判判令萬昌公司承擔違約金錯誤。3．原判扣減因大氣環(huán)保停工天數過少，且與廊坊市中級人民法院同樣判決不一致，導致原判計算的違約金過高，應糾正。補充理由：1．根據萬昌公司與霸州市城區(qū)街道辦事處的協(xié)議，用電由辦事處負責，但至今辦事處未按協(xié)議提供正式用電，由于商場屬于專項用電，沒有正式用電，無法運營也無法驗收。2017年后房產驗收由單項驗收改為綜合驗收。電力屬于綜合驗收前置環(huán)節(jié)，項目無法驗收屬于政府原因，屬不可抗力。不是萬昌公司違約，而是職權改革，政府原因造成的，不應由萬昌公司承擔此責任。2．基于商品房買賣合同約定，購房人退房，萬昌公司只按1%承擔違約責任。原判認定的違約金數額錯誤。
崔晨答辯稱，1．萬昌公司與霸州市益津商業(yè)經營管理有限公司系關聯(lián)企業(yè)，兩個公司的股東一致，且萬昌公司向法庭提交的《委托市場培育合同》與本案沒有關聯(lián)性。合同約定，逾期交房超過60日，買受人有權解除合同，并要求出賣人支付違約金。2．萬昌公司至今未交付房屋，已經構成違約事實，理應承擔相應違約責任。違約金計算方式為：如崔晨要求履行合同，崔晨可要求萬昌公司自最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按日向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行；如崔晨要求解除合同的，萬昌公司應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向崔晨支付違約金。相關系列案件，在2019年7月12日霸州市人民法院作出（2019）冀1081民初2514號，2019年11月4日廊坊市中級人民法院作出（2019）冀10民終5180號判決，該兩份判決是宋**要求繼續(xù)履行合同并要求萬昌公司支付日萬分之五的違約金，但一、二審法院均判決認定宋**的訴求過分高于損失，故法院依法調整為按中國人民銀行同期貸款利率4.75%的1.3倍計算違約金。另外，在（2020）冀1081民初5242號民事判決中霸州市人民法院也已經確認了分階段計算違約金的依據，且萬昌公司未提出異議或上訴。3．萬昌公司與霸州市城區(qū)辦簽訂的
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協(xié)議書與本案無關，其驗收是否合格屬于萬昌公司自身的原因導致的，違約責任應當由萬昌公司自行承擔，與崔晨無關。綜上，萬昌公司的上訴請求沒有事實和法律依據，請求二審法院依法駁回，維持原判。
崔晨向一審法院起訴請求：要求依法解除原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同，依約返還購房款1109058元并給付原告至實際給付購房款之日止的違約金；本案訴訟費用由被告承擔。
一審法院認定事實：原告崔晨與被告于2015年4月16日簽訂三份商品房買賣合同，2015年4月22日再次簽訂一份商品房買賣合同，原告在被告處購買益津國際廣場第Ａ區(qū)，該四處商品房的用途為商業(yè)，建筑面積分別為：35.67平方米、36.54平方米、67.58平方米、36.54平方米，每平方米價格分別為：7035.46元、6935.69元、5197.44元、6935.69元，價款分別為：250955元、253430元、351243元、253430元，以上四商鋪合計總價款1109058元。該合同約定被告應在2016年12月30日前交付房屋，如逾期交房，被告應按日向原告支付已付房價款萬分之五的違約金，遭遇不可抗力出賣人可據實予以延期。合同還約定逾期交房超過60日，買受人有權解除合同，買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按已付款的1％向買受人支付違約金。
2014年11月13日，原告按合同約定向被告交付了全部的購房款，同日被告向原告出具了金額為250955元、253430元、351243元、253430元的收據四張，以上四商鋪合計總價款1109058元。涉案房屋至今未進行工程驗收。
另查，原告和霸州市益津商業(yè)經營管理有限公司簽訂了《“益津國際購物中心”委托市場培育合同》一份，該協(xié)議第一條約定，委托經營場所為A區(qū)A1、A2座1單元1-2145號商鋪；第七條規(guī)定……5、雙方約定，原告委托霸州市益津商業(yè)經營管理有限公司與
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被告直接辦理房屋交接手續(xù)，包括房屋的交接與驗收，原告無需再與被告直接辦理房屋交付手續(xù)。依照上述協(xié)議，2016年12月8日，霸州市益津商業(yè)經營管理有限公司與被告萬昌公司就“益津國際項目”第A區(qū)A1、A2號樓整棟樓進行了移交。霸州市建設局文件、霸州市大氣辦通知及霸州市人民政府辦公室關于印發(fā)《霸州市重污染天氣應急實施方案》（2017）的通知證實，重污染天氣應急響應分為四個等級，由低到高依次為四級、三級、二級、一級，其中四級應急響應的措施中不包括建筑工程停止施工的措施。在原、被告購房合同簽訂之日（2015年1月30日）起至原、被告約定的交房的日期（2016年12月30日）期間，因政府行為導致停工162天，在2016年12月31日至2017年6月9日前停工84天。
一審法院認為，原、被告簽訂的商品房買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效。在原、被告購房合同簽訂之日起至原、被告約定的交房的日期（2016年12月30日）期間，因政府行為導致停工162天，交房日期應順延至2017年6月9日，在2016年12月31日至2017年6月9日前停工84天，交房日期應順延至2017年9月1日，而被告至今未交付房屋，原告依約交付了全部房款，被告應于2017年9月1日前交付房屋，被告逾期交房，致使合同目的無法實現(xiàn)，原告作為買受人，原告主張解除《商品房買賣合同》并返還購房款1109058元，符合法律規(guī)定，依法予以支持。被告主張已于2016年12月8日將包含原告房屋的整棟樓交付給受原告委托收房的霸州市益津商業(yè)經營管理有限公司，應視為向原告交付了涉案房屋。但在本案中，涉案房屋并未進行工程驗收，不符合交付的條件，故對被告的此項主張不予支持。被告主張原告沒有損失，根據司法解釋規(guī)定實際損失是確定違約金的基礎，原告一方面享受了收益，另外一方面沒有提供任何損失依據，所以不應計算違約金；從2014年起至2018年11月16日，因大氣環(huán)保、政府原因造成累計停工760天的停工期，不應計入；被告的上述主張無事實和法律依據，不予支持。被告至今未交付房屋，屬違約行為，被告違約應
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承擔相應的違約責任；原告主張違約金自2014年11月13日至2019年8月19日止，以1109058元為基數，按中國人民銀行同期同類貸款利率4.75%計算違約金，自2019年8月20日至被告實際給付購房款之日止，以1109058元為基數，按全國銀行業(yè)間同業(yè)拆借中心貸款市場報價利率4.2%計算違約金。符合相關法律規(guī)定，予以支持。綜上所述，該院判決：一、解除原告崔晨與被告萬昌公司于2015年4月16日、2015年4月22日簽訂的四份《商品房買賣合同》；二、被告萬昌公司于判決生效后十日內返還給原告崔晨購房款1109058元；三、被告萬昌公司于判決生效后十日內給付原告崔晨違約金，自2014年11月13日至2019年8月19日止，以1109058元為基數，按中國人民銀行同期同類貸款利率4.75%計算違約金；自2019年8月20日至被告實際給付購房款之日止，以1109058元為基數，按全國銀行業(yè)間同業(yè)拆借中心貸款市場報價利率4.2%計算違約金。
本院二審期間，萬昌公司提交證據：1．霸州市城區(qū)辦事處與萬昌公司簽訂的協(xié)議書，證明用電由城區(qū)辦事處負責；2．國有建設用地使用權出讓合同，編號為C1310812013071，證明萬昌公司所獲得的土地面積；3．不動產權證，冀（2017）霸州市不動產權第0003505號，證明在綜合驗收前萬昌公司是可以完成驗收并辦證的，也可以交付的；4．霸州市規(guī)劃竣工驗收報告，證明萬昌公司實際的規(guī)劃面積為六萬多平方米，因綜合驗收的原因只驗收了七千多平米，當時六萬多平方米一起提交的，由于后期一部分施工沒有做完，當時沒有完成驗收，結果政府改變?yōu)榫C合驗收，由于電力的原因就無法驗收。以上證據證明萬昌公司未違約。
崔晨發(fā)表質證意見：1．證據一為復印件，請法庭依法核實，但我們認為與本案無關聯(lián)性，該份協(xié)議當中約定的甲方責任即霸州市城區(qū)辦，只是負責協(xié)調解決乙方用水、用電、信號塔及光纜遷移等相關問題。因此，萬昌公司認為的用電設施屬于城區(qū)辦的原因導致無法交接驗收，沒有事實和法律依據；2．證據二為復印件，請法庭依法核實，不認可關聯(lián)性以及證明目的，該份合同只能表明出讓宗地的面
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積，出讓宗地面積是否與本案有直接的關系，在該合同當中未體現(xiàn)。根據該合同第六條的規(guī)定，萬昌公司應當滿足宗地紅線外六通，該份證據與本案無關，不能證明萬昌公司的證明目的；3．證據三不動產權證，真實性同證據一和證據二，關聯(lián)性不認可，根據雙方簽訂的商品房買賣合同第8條的規(guī)定，萬昌公司將具備商品房取得商品住宅交付使用批準文件的情況下才能進行交付，不能證明萬昌公司的證明目的；4．證據四真實性同證據一、證據二、證據三。關聯(lián)性和證明目的不認可，萬昌公司未完成驗收是其自身原因導致的，與是否綜合驗收以及分期驗收并無關聯(lián)性，只是因為萬昌公司在約定的期限內整體房屋框架剛剛完工，內部裝修還未完成，不符合交付的條件，因此才不滿足驗收的標準。對萬昌公司舉證目的，本院難以采信。
對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：《商品房買賣合同》第九條出賣人逾期交房的違約責任：如逾期交房，按逾期時間分別處理（不作累加）。（1）逾期不超過60日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的l%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金。
本院經審理查明的其他事實，與一審法院查明的事實無異。
本院認為，綜合審查在案證據，一審法院認定崔晨與萬昌公司簽訂購房合同之日起至合同約定的交房的日期（2016年12月30日）期間，因政府行為導致停工162天，交房日期應順延至2017年6月9日，在2016年12月31日至2017年6月9日前停工84天，交房日期應順延至2017年9月1日，有事實基礎。萬昌公司上訴稱一審判決扣減因大氣環(huán)保停工天數過少，無充足有效證據支持。
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萬昌公司未能在2017年9月1日前交付房屋，構成違約。案涉合同約定逾期交房超過60日后，崔晨有權解除合同。本案中，萬昌公司在2017年11月1日未能交房，崔晨有權解除合同。
雙方于2015年4月16日、2015年4月22日簽訂的四份《商品房買賣合同》約定崔晨解除合同的，萬昌公司應當自崔晨解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按已付款的1％向崔晨支付違約金。崔晨未提交“解除合同通知”及“解除合同通知”到達萬昌公司之日的證據，故以崔晨訴至法院日（2020年8月25日）為通知到達萬昌公司之日。萬昌公司應于2020年9月25日前退還全部已付款，并按已付款的1％向崔晨支付違約金，即萬昌公司應向崔晨支付違約金為11090.58元。一審法院判令萬昌公司自2014年11月13日起向崔晨支付違約金，沒有合同依據。
雙方約定“解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款”，對于超過30天未退還全部購房款的違約責任，雙方沒有約定。但，萬昌公司自崔晨主張解除合同訴至法院仍未退還崔晨已付款，應當支付占用資金的利息，即以1109058元為基數，自2020年9月25日起按全國銀行業(yè)間同業(yè)拆借中心貸款市場報價利率計算。
綜上所述，河北萬昌房地產開發(fā)有限公司的上訴請求部分成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：
一、維持河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初3958號民事判決第一項，即解除崔晨與河北萬昌房地產開發(fā)有限公司于2015年4月16日、2015年4月22日簽訂的四份《商品房買賣合同》；
二、變更河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初3958號民事判決第二項為河北萬昌房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內退還崔晨購房款1109058元并支付占用資金利息（以1109058元為基數，自2020年9月25日起至萬昌公司實際退還購房款之日止，按全國銀行業(yè)間同業(yè)拆借中心貸款市場報價利率計算）；
三、變更河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初3958號民
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事判決第三項為河北萬昌房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內給付崔晨違約金11090.58元；
四、駁回河北萬昌房地產開發(fā)有限公司其他上訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費14782元，減半收取7391元，由河北萬昌房地產開發(fā)有限公司負擔7000元，由崔晨負擔391元。二審案件受理費14782元，由河北萬昌房地產開發(fā)有限公司負擔14000元，由崔晨負擔782元。
本判決為終審判決。
審 判 長 楊心冰
審 判 員 趙洪亮
審 判 員 宋 強
二〇二〇年十二月十五日
法官助理 宋 巍
書 記 員 于學嬌
