案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀08民終1969號(hào)
上訴人聶玉明、承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大其公司）因與被上訴人承德中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中岳公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省承德市雙橋區(qū)人民法院（2019）冀0802民初3535號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年7月23日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人聶玉明及其委托訴訟代理人經(jīng)萬隆與黃建軍、上訴人承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原審被告承德中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人宋連生到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
聶玉明對(duì)承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提起上訴，上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第二項(xiàng)，改判被上訴人承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償上訴人損失529372.00元，并由被上訴人承擔(dān)鑒定費(fèi)用8000.00元；本案一審、二審訴訟費(fèi)用由承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審判決認(rèn)定的基礎(chǔ)事實(shí)正確。首先，案涉德潤(rùn)莊園項(xiàng)目性質(zhì)。德潤(rùn)莊園項(xiàng)目系城中村改造項(xiàng)目，分一期和二期實(shí)施。該項(xiàng)目原由唐山嘉潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承德分公司（以下簡(jiǎn)稱嘉潤(rùn)承德分公司）承攬，后因其經(jīng)營(yíng)管理不善，該項(xiàng)目由承德中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中岳公司）承接組織實(shí)施，并中岳公司承接其債權(quán)債務(wù)。中岳公司后亦因經(jīng)營(yíng)管理不善，再由新組建的承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承接繼續(xù)組織實(shí)施。其次，案涉德潤(rùn)莊園項(xiàng)目承攬實(shí)施企業(yè)關(guān)系。嘉潤(rùn)承德分公司負(fù)責(zé)人為張才茂，中岳公司法定代表人為張述泰，大其公司法定代表人為郭志玲。其中張才茂系張述泰之父，郭志玲為張述泰岳母，三家企業(yè)的實(shí)際控制人均為張述泰，故三家公司實(shí)為關(guān)聯(lián)公司。且關(guān)聯(lián)公司的關(guān)聯(lián)關(guān)系由案涉項(xiàng)目的發(fā)展演變過程顯而易見，2012年10月18日嘉潤(rùn)承德分公司與項(xiàng)目相對(duì)方承德市雙橋區(qū)水泉溝鎮(zhèn)高廟村村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱水泉溝村委會(huì)）解除項(xiàng)目協(xié)議書，2012年12月5日中岳公司即與水泉溝村委會(huì)簽訂項(xiàng)目協(xié)議書，承接案涉項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)繼續(xù)組織實(shí)施案涉項(xiàng)目。2015年7月10日大其公司設(shè)立，設(shè)立后即承接中岳公司組織實(shí)施的案涉德潤(rùn)莊園項(xiàng)目。由此，根據(jù)三家企業(yè)法定代表人或者負(fù)責(zé)人的親屬關(guān)系，結(jié)合案涉項(xiàng)目的發(fā)展演變過程，極易得出三家企業(yè)系關(guān)聯(lián)企業(yè)，且其中不乏為逃避債務(wù)而不斷更換項(xiàng)目實(shí)施主體之嫌。再次，大其公司承接案涉項(xiàng)目后，雖然發(fā)生了土地競(jìng)拍的行為，但是該土地競(jìng)拍亦只是完善案涉項(xiàng)目用地手續(xù)，而非商業(yè)用途的國(guó)有土地出讓。根據(jù)上訴人提交的相關(guān)證據(jù)能夠證明大其公司受讓土地的土地出讓金并非其自有資金。案涉項(xiàng)目用地土地出讓金總額為4730萬元，其中政府出資2000萬元，利用嘉潤(rùn)承德分公司在該項(xiàng)目實(shí)施過程中一級(jí)土地開發(fā)成本3200萬元，合計(jì)5200萬元。該款項(xiàng)除支付土地出讓金4730萬元后，尚剩余470萬資金。由此可見，大其公司在所謂的國(guó)有土地出讓過程中，非但未實(shí)際出資，反而從中獲利，并且大其公司亦享受了嘉潤(rùn)承德分公司對(duì)于案涉項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)成果和利潤(rùn)。由此，更進(jìn)一步證明案涉項(xiàng)目為城中村改造項(xiàng)目，而非商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，大其公司系承接在建項(xiàng)目，而非受讓國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，大其公司既然享有項(xiàng)目成果，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)項(xiàng)目義務(wù)。并且，大其公司對(duì)于原歸屬于嘉潤(rùn)承德分公司所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，亦予承接并在實(shí)際履行過程中，上訴人權(quán)益即屬其中。最后，關(guān)于案涉樓房編號(hào)問題。案涉樓房原在嘉潤(rùn)承德分公司組織實(shí)施過程中編號(hào)為B7號(hào)樓第3單元202號(hào)房屋，后在大其公司承接組織實(shí)施過程中，改變了原樓房編號(hào)。根據(jù)上訴人提交的2-2號(hào)證據(jù)閔寶學(xué)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書及收款收據(jù)亦可印證。且上訴人在多次與被上訴人大其公磋商過程中，大其公司并未就樓房編號(hào)提出異議。二、一審判決有關(guān)損失賠償?shù)恼J(rèn)定錯(cuò)誤。首先，大其公司在承接嘉潤(rùn)公司、中岳公司債務(wù)后，即應(yīng)當(dāng)全面履行其所承接的債務(wù)，而不應(yīng)當(dāng)擅自調(diào)整房屋價(jià)格，其擅自調(diào)整樓房?jī)r(jià)格實(shí)為違約。其次，大其公司擅自銷售已售房屋即構(gòu)成違約，甚至構(gòu)成欺詐。對(duì)此，大其公司不僅需要承擔(dān)違約責(zé)任，向上訴人支付違約金，如果違約金不足以彌補(bǔ)損失的則應(yīng)當(dāng)對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整，以彌補(bǔ)上訴人之損失。上訴人在訴訟過程中，為支持自己的訴訟請(qǐng)求，向一審法院提出鑒定申請(qǐng)，就案涉樓房同期同地段價(jià)格進(jìn)行了鑒定，根據(jù)鑒定結(jié)論，案涉樓房同期同地段的價(jià)格為87.11萬元，超出樓房?jī)r(jià)款一倍以外的價(jià)值即構(gòu)成上訴人的損失。對(duì)此，違約甚至于實(shí)施欺詐一方的被上訴人大其公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付。否則，違約方即會(huì)因此獲利。故上訴人認(rèn)為一審判決有關(guān)上訴人損失的認(rèn)定是錯(cuò)誤的。三、一審判決有關(guān)上訴人損失項(xiàng)判決適用法律錯(cuò)誤。鑒于上述上訴理由，一審判決對(duì)本案的基礎(chǔ)事實(shí)的認(rèn)定是正確的。但是，對(duì)于上訴人有關(guān)損失的認(rèn)定是錯(cuò)誤的。因此，導(dǎo)致一審判決對(duì)該項(xiàng)判決在法律適用上出現(xiàn)錯(cuò)誤。綜上所述，上訴人請(qǐng)求貴院依法判決撤銷(2019)冀0802民初3535號(hào)民事判決，依法改判支持上訴人聶玉明的原審全部訴訟請(qǐng)求。
承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)聶玉明提起上訴，上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求；被上訴人承擔(dān)本案一審、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：一、上訴人與唐山嘉潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承德分公司（以下簡(jiǎn)稱嘉潤(rùn)公司）沒有權(quán)利義務(wù)承繼關(guān)系，上訴人與嘉潤(rùn)公司原購(gòu)房人換簽協(xié)議附有條件。上訴人取得德潤(rùn)莊園二期土地使用權(quán)，不是從嘉潤(rùn)公司或中岳公司承繼而來，而是經(jīng)過競(jìng)拍取得；上訴人對(duì)嘉潤(rùn)公司沒有權(quán)利義務(wù)承繼關(guān)系。上訴人‘于2017年6．啁發(fā)布的《關(guān)于德潤(rùn)莊園二期已售商品房的解決方：案》中明確聲明：“我公司通過競(jìng)拍程序取得該地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，與，嘉潤(rùn)公司沒有權(quán)利義務(wù)承繼關(guān)系”。為協(xié)助雙橋區(qū)政府解決因嘉潤(rùn)公司售房產(chǎn)生的信訪問題，上訴人同意與嘉潤(rùn)公司原購(gòu)房人有條件的換簽協(xié)議，并最終由政府負(fù)責(zé)解決上訴人擔(dān)負(fù)的嘉潤(rùn)公司債務(wù)問題。上訴人于2017年6月發(fā)布的《關(guān)于德潤(rùn)莊園期已售商：品房的解決方案》，明確要求“與嘉潤(rùn)公司簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議并且在我公司已經(jīng)進(jìn)行過統(tǒng)一登記的購(gòu)房客戶憑原購(gòu)房協(xié)議、身份證、交款憑證等手續(xù)，由我公司銷售部、財(cái)務(wù)部進(jìn)行逐戶核實(shí)，如全部屬實(shí)則認(rèn)定為有效購(gòu)房客戶，如有信息不符或虛假，廁認(rèn)定為無效購(gòu)房客戶”。有效的交款憑證，是上訴人換簽協(xié)議的前提；被上訴人始終未提供交款憑證，不具備上訴人要求的條件，上訴人有權(quán)拒簽新的購(gòu)房協(xié)議。據(jù)被上訴人庭審陳述真，：其購(gòu)房款實(shí)質(zhì)是工程款，說明被上訴人與嘉潤(rùn)公司之間實(shí)質(zhì)是施工合同糾紛，而不是商品房預(yù)售合同糾紛，不是上訴人協(xié)助政府解決信訪問題的范疇。另外，被上訴人主張以工程款34：方元和現(xiàn)款1728元支付了購(gòu)房款，即未提供嘉潤(rùn)公司：與被上訴人之間的施工合同、結(jié)算書、頂賬協(xié)議，也未提供匯款憑證，不能證明雙方之間以工程款抵付了購(gòu)房款。二、上訴人從未出售過被上訴人，購(gòu)買的房屋。被上訴人與嘉潤(rùn)公司簽訂的《德潤(rùn)莊園二期商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中被上訴人認(rèn)購(gòu)的房屋為“德潤(rùn)莊園項(xiàng)目中的B7號(hào)樓第3單元202號(hào)”，而嘉潤(rùn)公司，從未建設(shè)該棟樓，上訴人也從未出售過嘉潤(rùn)公司建設(shè)的房屋。&B7號(hào)樓第3。單元202號(hào)房屋“根本不存在信—審判決認(rèn)定“所涉房屋已另行售出”不知從何而來。三、關(guān)于上訴人發(fā)布的《關(guān)于德潤(rùn)莊園二期已售商品房的解決方案》的性質(zhì)。上訴人與嘉潤(rùn)公司系兩個(gè)獨(dú)立法人，上訴人沒有法定義務(wù)或約定義務(wù)承擔(dān)嘉潤(rùn)公司的倖務(wù)。上訴人發(fā)布的《關(guān)于德潤(rùn)莊園二期已售商品房的解決方案》：屬于承接莂閏公司部分合同義務(wù)的單方意思表示，上訴人有權(quán)設(shè)定承接的條件，任何人無權(quán)強(qiáng)令上訴人與其簽訂合同或承擔(dān)他人的合同義務(wù)。一審判決適用《合同法》第八十六條，屬于適用法律錯(cuò)誤，違反了契約自由原則，侵犯了上訴人的合法權(quán)益。四、一審判決存在嚴(yán)量程序錯(cuò)誤急。其一審判決遺漏了嘉潤(rùn)公司作為必要的訴訟參與人參加訴-訟。被上訴人與嘉潤(rùn)公司簽訂的德潤(rùn)莊園商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議（編號(hào)B0222號(hào)），合同相對(duì)方患嘉潤(rùn)公司。L：，．因此，嘉潤(rùn)公司應(yīng)當(dāng)作為本案的必要訴訟參與人參加訴訟，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。嘉潤(rùn)公司不到庭，無法查明商品房認(rèn)購(gòu)合同的真?zhèn)危瑹o法確認(rèn)被上訴人是否支付了購(gòu)房款，無法確定雙方是否存在施工合同關(guān)系以及嘉潤(rùn)公司是否拖欠工程款）真：諸多事實(shí)都無法查明。其二、被上訴人的訴訟請(qǐng)求缺乏請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。請(qǐng)求返還合同價(jià)款的前提，除合向約定的返還條件成就外，只有在合同無效或解除合同的情況下：，合同相對(duì)方才享有返還財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)。就本案而言，廣方面，被上訴人并未主張合同無效或解除合同；另一方面，一審，判決也未確認(rèn)訴爭(zhēng)的合同無效或解除該合同。合同在法律意義上還存在的情況下，一審徑行判決返還財(cái)產(chǎn)，缺乏請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。綜合以上上訴理由，寺審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，程序違法，適用法律錯(cuò)誤。為此提出上訴，請(qǐng)求二審：法院查明事實(shí)并依法改判。補(bǔ)充上訴理由，聶玉明與嘉潤(rùn)公司簽訂了認(rèn)購(gòu)書，屬于預(yù)約合同，并非本約合同，也就是說聶玉明與嘉潤(rùn)公司之間商品房買賣合同還未成立，不存在適用最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛中關(guān)于一房二賣的問題，一審立案案由錯(cuò)誤，雙方之間的合同既不是預(yù)售合同，嘉潤(rùn)公司也沒有取得預(yù)售許可證；一審既判決支持已交購(gòu)房款的利息，又判決賠償已付購(gòu)房款一倍的損失，屬于重復(fù)計(jì)算，即使損失存在，一審判決也是不合法的。
承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)聶玉明的上訴辯稱，我公司是通過招牌管程序取得的土地使用權(quán)我公司在取得土地使用權(quán)過程中，無論對(duì)外是否存在債務(wù)，均不是我公司應(yīng)當(dāng)對(duì)嘉潤(rùn)公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的理由；聶玉明從嘉潤(rùn)公司認(rèn)購(gòu)的房子并未建成，不存在我公司銷售嘉潤(rùn)公司房屋的事實(shí)；一審法院所做的鑒定結(jié)論不合法，不應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，因?yàn)榉课莞静淮嬖?，?duì)不存在的標(biāo)的物進(jìn)行鑒定缺乏事實(shí)及法律依據(jù)；嘉潤(rùn)公司、中岳公司、大其公司均是獨(dú)立法人，均是單獨(dú)出資設(shè)立的，相互之間不存在權(quán)利義務(wù)的承接關(guān)系，這幾家公司無論法定代表人之間是否存在關(guān)系，但不存在資產(chǎn)混同，因此我公司不應(yīng)對(duì)嘉潤(rùn)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
承德中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)聶玉明的上訴辯稱，同大其公司意見。
聶玉明對(duì)承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴辯稱，我方認(rèn)為一審判決對(duì)于基礎(chǔ)事實(shí)認(rèn)定清楚，本案案涉工程是德潤(rùn)莊園項(xiàng)目，是一個(gè)城中村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目最初建設(shè)單位為嘉潤(rùn)承德分公司，后因分公司管理不善，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與中岳公司，后中岳公司又轉(zhuǎn)讓與大其公司。嘉潤(rùn)公司承德分公司的負(fù)責(zé)人叫張才茂，中岳公司法定代表人張樹泰，大其公司法定代表人郭志玲，郭志玲是張樹泰岳母，張才茂是張樹泰的兒子，三家公司是在進(jìn)行脫殼，我方在一審中提交的證據(jù)能夠證明中岳公司接受了項(xiàng)目工程與債權(quán)債務(wù)，大其公司在水泉溝鎮(zhèn)政府借款時(shí)也提到了《關(guān)于解決高廟村德潤(rùn)莊園項(xiàng)目遺留問題專題會(huì)議紀(jì)要》，借款協(xié)議的產(chǎn)生也說明了項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓流程，及大其公司承接該項(xiàng)目所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，所以我方認(rèn)為三家公司存在關(guān)聯(lián)，除了法定代表人的親情關(guān)系，也存在項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓關(guān)系；聶玉明與原嘉潤(rùn)公司訂立的合同符合最高院關(guān)于商品房買賣司法解釋第五條的規(guī)定，具體的房號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià)均具備合同的成立要件；大其公司稱其對(duì)案涉項(xiàng)目的土地系通過招拍掛形式取得，與事實(shí)不符，根據(jù)大其與水泉溝政府的協(xié)議，實(shí)際上只是為了履行相關(guān)手續(xù)，當(dāng)時(shí)一期項(xiàng)目已經(jīng)完成，在進(jìn)行二期，在出讓協(xié)議的履行中大其公司并未付款，大其公司利用嘉潤(rùn)公司就案涉項(xiàng)目土地開發(fā)成本投入分?jǐn)偟蕉?870.021萬元，同時(shí)也有中岳公司當(dāng)時(shí)剩余的96套房屋的房款，再加上政府出借的2000萬元，這兩筆資金共計(jì)5800余萬元，實(shí)際上該土地的土地出讓金僅為4700萬元，所以大其公司在土地取得的過程中不但沒有支付相應(yīng)的款項(xiàng)，反而對(duì)款項(xiàng)利用之后上有剩余，大其公司并非李勇自由資金取得土地開發(fā)，實(shí)際上是對(duì)德潤(rùn)莊園項(xiàng)目的承接，是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，并非商品房開發(fā)協(xié)議。在大其公司承接項(xiàng)目以后，對(duì)原購(gòu)房戶進(jìn)行安置，也是大其公司承接項(xiàng)目的義務(wù)的履行；對(duì)房屋的編號(hào)問題，聶玉明與嘉潤(rùn)公司簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，標(biāo)號(hào)為B7號(hào)樓3-202，但是大其公司承擔(dān)項(xiàng)目之后對(duì)原有樓房編號(hào)進(jìn)行了更改，在我方一審提交的三份交款項(xiàng)目中可以印證，該三人在簽訂協(xié)議支付貸款的時(shí)候?qū)7編為4號(hào)樓，B6編為3號(hào)，B5編為2號(hào)樓，大其認(rèn)為案涉房屋并未建成是不屬實(shí)的，只是為了混淆案件事實(shí)；因?yàn)槲曳秸J(rèn)購(gòu)協(xié)議符合司法解釋的規(guī)定，應(yīng)擔(dān)認(rèn)定為商品房買賣合同，在聶玉明主張履行該合同時(shí)，大其公司明確表示該樓房已經(jīng)出售，不存在了，我方主張的是返還房款并賠償損失，通過一審法院委托鑒定，該套樓房在鑒定時(shí)價(jià)值是87.11萬元，一審法院判決雙倍返還不足以彌補(bǔ)聶玉明的全部損失，因此一審法院認(rèn)定事實(shí)正確，但是在法律適用上存在偏頗，應(yīng)當(dāng)除返還購(gòu)房款以外，補(bǔ)償聶玉明房屋差價(jià)損失。
承德中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴未發(fā)表答辯意見。
聶玉明向一審法院起訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求法院依法判決被告返還購(gòu)房款871100.00元并賠償損失；二、由被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：嘉潤(rùn)公司承德分公司與水泉溝鎮(zhèn)高廟村村民委員會(huì)合作高廟城中村改造項(xiàng)目，開發(fā)德潤(rùn)莊園。嘉潤(rùn)公司承德分公司開發(fā)德潤(rùn)莊園項(xiàng)目,原告聶玉明承包部分工程項(xiàng)目建設(shè)。后原告與嘉潤(rùn)公司承德分公司就340000.00元工程款協(xié)商以商品房抵頂，并于2010年7月20日簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，約定聶玉明認(rèn)購(gòu)嘉潤(rùn)公司承德分公司開發(fā)的德潤(rùn)莊園B7號(hào)樓202號(hào)房屋，建筑面積94.14平方米，單價(jià)3630.00元/平方米，一次性付全款。出賣人在2011年12月31日前交房，合同亦約定了逾期付款及逾期交房的違約責(zé)任。原告聶玉明同日將房屋尾款1728.00元付至嘉潤(rùn)公司承德分公司賬戶，嘉潤(rùn)公司承德分公司向聶玉明出具購(gòu)房款收據(jù)，載明收到聶玉明購(gòu)房款341728.00元。2012年10月18日，承德市雙橋區(qū)水泉溝鎮(zhèn)高廟村村民委員會(huì)與唐山嘉潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂解除協(xié)議書，約定解除雙方于2007年8月21日、2008年7月22日就德潤(rùn)莊園項(xiàng)目簽訂的《合作開發(fā)建設(shè)協(xié)議》、《補(bǔ)充協(xié)議書》。2017年6月，大其公司發(fā)布公告，聲明為解決嘉潤(rùn)公司遺留問題，大其公司對(duì)與嘉潤(rùn)公司簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的購(gòu)房客戶予以登記，登記人憑原購(gòu)房協(xié)議、身份證、交款憑證等手續(xù)由大其公司核實(shí)屬實(shí)后，大其公司按均價(jià)4800.00元/平方米重新與其簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并由購(gòu)房人補(bǔ)齊差價(jià)款。大其公司以原告并未實(shí)際交納房款為由未與原告重新簽訂購(gòu)房協(xié)議，現(xiàn)本案所涉房屋已另行售出。
一審法院認(rèn)為，原告聶玉明與嘉潤(rùn)公司承德分公司以工程款抵頂購(gòu)房款并簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議行為系雙方真實(shí)意思表示且并不違反法律規(guī)定，因此商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議合法有效。該認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。在德潤(rùn)莊園項(xiàng)目的開發(fā)公司沿革中，大其公司在2017年后承接該城中村改造項(xiàng)目，并公告聲明針對(duì)與嘉潤(rùn)公司承德分公司簽訂的有效購(gòu)房協(xié)議，大其公司承擔(dān)合同繼續(xù)履行之義務(wù)。聶玉明與嘉潤(rùn)公司承德分公司所簽合同具有法律效力，大其公司應(yīng)與聶玉明重新簽訂購(gòu)房協(xié)議。大其公司以聶玉明未履行實(shí)際付款義務(wù)為由認(rèn)定聶玉明購(gòu)房無效缺乏法律依據(jù)，其拒絕與聶玉明重新簽訂購(gòu)房協(xié)議且將該房屋另行出售行為違反其承接商品房預(yù)售的法律義務(wù)，對(duì)聶玉明的損失，大其公司應(yīng)予賠償?，F(xiàn)原告聶玉明依據(jù)鑒定意見主張被告按本案所涉房屋現(xiàn)價(jià)值予以賠償差價(jià)損失，本院認(rèn)為即便大其公司與聶玉明重新簽訂購(gòu)房協(xié)議，依據(jù)大其公司公告及原告提交的案外人與大其公司重新簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)合同及收款收據(jù)，均表明房屋價(jià)格較原認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定價(jià)格發(fā)生上浮，原告以鑒定價(jià)值與已交房款差價(jià)作為損失缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。但在商品房買賣合同生效且大其公司承擔(dān)合同繼續(xù)履行義務(wù)后，大其公司另將該房屋出售，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規(guī)定返還原告已付購(gòu)房款及利息，并賠償原告已付房款一倍的賠償責(zé)任，利息應(yīng)自大其應(yīng)履行簽訂合同義務(wù)而未履行之日起計(jì)算，鑒于公告于2017年6月23日發(fā)出，本院確定大其公司應(yīng)自2017年7月1日向原告支付利息。即大其公司應(yīng)返還原告聶玉明已付房款341728.00元，及該款自2017年7月1日起的利息，并賠償原告341728.00元。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八十六條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條之規(guī)定，判決：一、承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告聶玉明341728.00元及該款自2017年7月1日起至本判決確定的履行之日止的利息（2019年8月19日之前按中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，2019年8月20日起按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）。二、承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告聶玉明已付房款一倍的損失即341728.00元。三、駁回原告聶玉明其它訴訟請(qǐng)求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。加倍部分債務(wù)利息依據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于執(zhí)行程序中計(jì)算遲延履行期間的債務(wù)利息適用法律若干問題的解釋〉》第一條計(jì)算。
本院二審期間，聶玉明提交新證據(jù)4份，1號(hào)證據(jù)“天城公司出具的說明一份”、2號(hào)證據(jù)“嘉潤(rùn)公司收取聶玉明工程保證金的收款收據(jù)一份”，證實(shí)德潤(rùn)莊園一起C5號(hào)樓實(shí)際施工人是聶玉明，工程保證金也是聶玉明繳納；3號(hào)證據(jù)“德潤(rùn)莊園一期5號(hào)樓的工程結(jié)算審核報(bào)告一份”，證明扣除甲供和甩項(xiàng)剩余應(yīng)當(dāng)支付的工程價(jià)款是1180余萬元；4號(hào)證據(jù)“承諾書一份”，是嘉潤(rùn)公司向水泉溝鎮(zhèn)政府出具的，證實(shí)其以3870.021萬元和06套房屋抵扣大其公司的借款。承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交新證據(jù)1份，2019年12月31日的審計(jì)報(bào)告，證實(shí)橋區(qū)城改辦委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)大其公司協(xié)助處理德潤(rùn)莊園二期遺留問題成本進(jìn)行了審計(jì)，當(dāng)時(shí)審計(jì)已經(jīng)支付9012萬余元，就是說原來一期成本的3000萬余元，無法達(dá)到大其公司為政府解決問題所支付的款項(xiàng)。承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)聶玉明提交新證據(jù)的質(zhì)證意見,1號(hào)證據(jù)，對(duì)實(shí)際施工人是聶玉明不認(rèn)可，嘉潤(rùn)公司與天城公司簽訂的施工合同，其中施工方并沒有聶玉明；2號(hào)證據(jù)“工程保證金”，兩張是天城公司的，一張是聶玉明的，因此我方才要求追加嘉潤(rùn)公司來確認(rèn)證據(jù)的真實(shí)性；3號(hào)證據(jù)，恰恰證明施工單位是天城公司，聶玉明僅是項(xiàng)目經(jīng)理，不能證明其是實(shí)際施工人，實(shí)際施工人顯名化以后，依據(jù)施工條例，需要工程竣工驗(yàn)收合格，聶玉明沒有驗(yàn)收合格的證據(jù)，也沒有關(guān)于轉(zhuǎn)讓方面的證據(jù)；4號(hào)證據(jù)，是中岳公司的，上訴人陳述中岳公司不享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)，因此中岳公司的陳述是沒有約束力的，只能看出中岳公司負(fù)有債務(wù)，無論是向政府還是向銀行借貸，借貸不是其承擔(dān)責(zé)任的理由。承德中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)聶玉明提交新證據(jù)的質(zhì)證意見，同大其公司意見。聶玉明對(duì)承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交的新證據(jù)的質(zhì)證意見，對(duì)真實(shí)性認(rèn)可，但是其陳述的9000余萬元并非指大其已經(jīng)支付的費(fèi)用，有的費(fèi)用是城改辦的費(fèi)用，并非大其公司已經(jīng)實(shí)際承擔(dān)支付的。承德中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的質(zhì)證意見，同大其公司意見。本院結(jié)合一審在卷證據(jù)和當(dāng)事人陳述對(duì)當(dāng)事人提交的新證據(jù)進(jìn)行綜合分析，二審認(rèn)定的事實(shí)與一審認(rèn)定的事實(shí)基本一致。另查明，聶玉明與唐山嘉潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承德分公司在《德潤(rùn)莊園商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中交易的B7號(hào)樓3單元202號(hào)房屋在大其公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目建設(shè)后并未實(shí)際建設(shè)施工，一審法院對(duì)此事實(shí)認(rèn)定有誤，本院依法予以糾正。
本院認(rèn)為，大其公司系通過土地招拍掛取得德潤(rùn)莊園項(xiàng)目開發(fā)權(quán)利，故大其公司對(duì)嘉潤(rùn)公司在德潤(rùn)莊園項(xiàng)目土地開發(fā)中負(fù)有的債務(wù)并不必然的承擔(dān)承接責(zé)任。大其公司在負(fù)責(zé)德潤(rùn)莊園而其項(xiàng)目建設(shè)后為解決嘉潤(rùn)公司遺留問題，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益而發(fā)布公告，應(yīng)根據(jù)公告內(nèi)容負(fù)擔(dān)責(zé)任。根據(jù)公告處理方法第1條，大其公司對(duì)嘉潤(rùn)公司已簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議進(jìn)行審查，審查內(nèi)容包括原購(gòu)房協(xié)議、身份證、交款憑證的真實(shí)性。大其公司在本案中未舉證證明聶玉明所提交的購(gòu)房協(xié)議、房款收據(jù)及身份信息虛假，故根據(jù)大其公司公告，應(yīng)認(rèn)定聶玉明為有效購(gòu)房客戶。聶玉明的購(gòu)房款雖然期來源為以工程款抵頂，但在其與嘉潤(rùn)公司簽訂協(xié)議并由嘉潤(rùn)公司出具收據(jù)后已經(jīng)轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款性質(zhì)，大其公司根據(jù)購(gòu)房款的來源主張本案應(yīng)為聶玉明與嘉潤(rùn)公司之間的施工合同糾紛的理由不能成立，本院不予支持。因大其公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)后，大其公司拒絕與聶玉明重新簽訂購(gòu)房協(xié)議，違反大其公司公告承諾責(zé)任，聶玉明訴請(qǐng)大其公司應(yīng)返還購(gòu)房款的主張應(yīng)予以支持。一審法院認(rèn)定大其公司應(yīng)返還聶玉明購(gòu)房款，并支付自應(yīng)履行簽訂合同義務(wù)而未履行之日起計(jì)算的利息，并無不當(dāng)，本院予以支持。因大其公司與聶玉明之間并無房屋買賣合同關(guān)系，且根據(jù)公告內(nèi)容解決德潤(rùn)莊園而其項(xiàng)目中嘉潤(rùn)公司遺留問題的方式為與購(gòu)房人重新簽訂協(xié)議，結(jié)合本案事實(shí)，不能認(rèn)定大其公司負(fù)有應(yīng)建設(shè)《德潤(rùn)莊園商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》涉及的B7號(hào)樓3單元202號(hào)房屋的責(zé)任。因該房屋并未實(shí)際建設(shè)，不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定的因?qū)⒎课萘硎鬯硕袚?dān)賠償責(zé)任的情況。故一審法院認(rèn)定大其公司應(yīng)支付聶玉明已付購(gòu)房款一倍金額作為損失賠償，缺乏法律依據(jù)，本院依法予以糾正。聶玉明主張依據(jù)鑒定結(jié)論評(píng)估的樓房?jī)r(jià)格認(rèn)定其在本案中的損失，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，聶玉明的上訴請(qǐng)求不能成立，承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請(qǐng)求部分成立。本院依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
一、維持河北省承德市雙橋區(qū)人民法院（2019）冀0802民初3535號(hào)民事判決第一項(xiàng)【第一項(xiàng)：一、承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告聶玉明341728.00元及該款自2017年7月1日起至本判決確定的履行之日止的利息（2019年8月19日之前按中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，2019年8月20日起按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）】；
二、撤銷維持河北省承德市雙橋區(qū)人民法院（2019）冀0802民初3535號(hào)民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)（第二項(xiàng)：二、承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告聶玉明已付房款一倍的損失即341728.00元。第三項(xiàng)：三、駁回原告聶玉明其它訴訟請(qǐng)求。）
三、駁回聶玉明的其他訴訟請(qǐng)求；
四、駁回承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他上訴請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)12511.00元，二審案件受理費(fèi)21648.72元，合計(jì)34159.72，由聶玉明負(fù)擔(dān)14159.72元，由承德大其房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)20000.00元。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 裴赤博審判員高伶麗審判員錢麗艷
二〇二〇年十二月二十四日
法官助理 顧 成 龍
書 記 員 蔄 麗 麗
