審理法院：重慶市第一中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）渝01民終5656號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-10-15
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人方平因與被上訴人重慶葆昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱葆昌公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服重慶市北碚區(qū)人民法院（2020）渝0109民初534號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月5日立案后，依法組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理。上訴人方平及其委托訴訟代理人羅全鈺、楊潔，被上訴人葆昌公司的委托訴訟代理人肖松柏到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
方平上訴請(qǐng)求：1.撤銷原審判決；2.改判葆昌公司支付方平層高違約損失345898.05元；3.一、二審訴訟費(fèi)用由葆昌公司承擔(dān)。事實(shí)及理由：一、一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。雙方簽訂的商品房買賣合同第三條第七款約定，房屋層高以批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。方平于二審舉示的經(jīng)批準(zhǔn)的《總平面布置圖》足以證明案涉房屋負(fù)一層規(guī)劃層高為5.2米，該圖紙規(guī)定的房屋層高對(duì)雙方均有約束力。方平于一審舉示的葆昌公司要求其他購(gòu)房者簽字確認(rèn)的《情況告知確認(rèn)書》、樣板房照片等證據(jù)能夠相互印證，亦可證明案涉房屋負(fù)一層層高為5.1米以上的事實(shí)。方平于一審舉示的微信聊天記錄、通話錄音等證據(jù)可證明，葆昌公司的置業(yè)顧問、客戶經(jīng)理曾向方平承諾房屋負(fù)一層層高為5.1米，客戶經(jīng)理李向錦經(jīng)請(qǐng)示公司領(lǐng)導(dǎo)還表示會(huì)對(duì)層高問題進(jìn)行整改，后又不同意整改，但表示愿意賠償。由此可見，雙方對(duì)房屋負(fù)一層層高在5.1米以上達(dá)成了合意，交房后再次對(duì)此進(jìn)行了確認(rèn)。商品房買賣合同約定，未經(jīng)書面授權(quán)的雇員無權(quán)代表公司作出承諾，該約定有違交易慣例及常理，限制了方平的權(quán)利，免除了葆昌公司的責(zé)任，是無效的格式條款。二、葆昌公司嚴(yán)重違反合同約定，擅自變更設(shè)計(jì)進(jìn)行施工，且未按合同約定將設(shè)計(jì)變更書面通知方平，最終交付的房屋負(fù)一層層高與規(guī)劃設(shè)計(jì)的層高不符，構(gòu)成嚴(yán)重違約。案涉房屋負(fù)一層規(guī)劃設(shè)計(jì)層高為5.2米，實(shí)際層高部分為3.46米，部分為4.76米，構(gòu)成嚴(yán)重違約。三、葆昌公司因?qū)痈哌`約，導(dǎo)致方平所購(gòu)房屋負(fù)一層使用空間大幅縮小，房屋使用功能受嚴(yán)重影響，不可避免地造成房屋價(jià)值降低，葆昌公司應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
被上訴人辯稱
葆昌公司答辯稱，1.雙方就涉案房屋的層高在商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中均作出了明確約定，同時(shí)方平也已實(shí)際接收案涉房屋，葆昌公司交付的商品房符合合同約定也符合法律規(guī)定。2.方平混淆了規(guī)劃與設(shè)計(jì)的概念，將規(guī)劃和設(shè)計(jì)混為一談，案涉房屋規(guī)劃由規(guī)劃主管部分負(fù)責(zé)審核，房屋具體設(shè)計(jì)施工以及驗(yàn)收由建設(shè)主管行政部門負(fù)責(zé)，葆昌公司一審中已經(jīng)舉示案涉房屋施工圖，施工過程中也是按照施工圖紙進(jìn)行施工，并不存在任何設(shè)計(jì)變更，方平主張的規(guī)劃條件僅為限制性標(biāo)準(zhǔn)，葆昌公司一審舉示的施工圖可以證明涉案房屋層高符合設(shè)計(jì)規(guī)范要求，房屋現(xiàn)狀與施工圖是一致的。綜上，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審駁回上訴，維持原判。
一審原告訴稱
方平向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判決葆昌公司立即支付層高違約損失345898.05元及利息（利息以層高誤差比在3%以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款即26651.42元為基數(shù)，自2018年6月12日起按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算至付清之日止）；2.本案的訴訟費(fèi)由葆昌公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院審理查明：葆昌公司于2018年5月31日取得重慶市商品房預(yù)售（預(yù)租）許可證（渝國(guó)土房管2018預(yù)字第697號(hào)），預(yù)售房屋包含了案涉房屋。
2018年6月12日，葆昌公司（甲方）與方平（乙方）簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，約定乙方購(gòu)買甲方開發(fā)的位于重慶市北碚區(qū)（預(yù)售許可證號(hào)：渝國(guó)土房管（2018）預(yù)字第（697）號(hào)），建筑面積233.83平方米，其中套內(nèi)建筑面積223.87平方米，本商品房用途為成套住宅。房屋總成交價(jià)為2624261元，建筑面積單價(jià)為11222.94元／平方米，套內(nèi)建筑面積單價(jià)為11722.25元／平方米。合同第三條乙方所購(gòu)商品房的基本情況。（七）關(guān)于本商品房層高、凈高的約定：依照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。第六條約定面積確認(rèn)及面積差異處理。在房屋交付時(shí)，房屋建筑面積和套內(nèi)建筑面積以有資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，如產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積有差異的，按套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積單價(jià)作為面積差異的處理方式，并按下列約定處理：1.合同約定房屋套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。2.合同約定房屋總套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超過3%的，乙方有權(quán)退房。乙方退房的，甲方應(yīng)在乙方提出退房要求之日起30日內(nèi)，將乙方已付房?jī)r(jià)款利息（按銀行同期貸款利率計(jì)算）退還給乙方。乙方不退房的，產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積大于合同約定套內(nèi)建筑面積時(shí)，誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由乙方補(bǔ)足，誤差比絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由甲方承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸乙方；產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積小于合同約定套內(nèi)建筑面積時(shí)，誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款即利息（按銀行同期貸款利率計(jì)算）由甲方返還乙方，誤差比絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由甲方雙倍返還乙方。該合同附件五《補(bǔ)充協(xié)議》第一條：甲方對(duì)乙方的提示。（六）未經(jīng)甲方書面授權(quán)（必須加蓋甲方公章），甲方雇員、部門或委托的銷售代理機(jī)構(gòu)等均無權(quán)代表甲方對(duì)乙方作出任何承諾，更無權(quán)代表甲方向乙方直接收取款項(xiàng)（甲方財(cái)務(wù)部門及人員除外），乙方對(duì)此予以確認(rèn)。第十八條：為防止雙方發(fā)生爭(zhēng)議，甲方在此特別提示。（一）甲乙雙方均同意以《重慶市商品房買賣合同》、本《補(bǔ)充協(xié)議》及其附件所約定之內(nèi)容為確定雙方權(quán)利義務(wù)之最終有效依據(jù)；雙方的權(quán)利義務(wù)均以書面約定為準(zhǔn)，甲方工作人員或銷售代理人的口頭承諾必須經(jīng)過雙方書面確認(rèn)后方才有效；未經(jīng)雙方書面確認(rèn)的，對(duì)雙方均不發(fā)生約束力，乙方在簽訂買賣合同時(shí)應(yīng)特別注意。（二）廣告及宣傳資料、銷售手冊(cè)、樣板房、樓盤模型等所載明的內(nèi)容在簽訂本買賣合同時(shí)可能已經(jīng)作出部分調(diào)整或者改進(jìn)（包括樓盤外觀、造型、色彩等），若與實(shí)物不符或者與本買賣合同內(nèi)容有抵觸或者未作約定的，則以實(shí)物和甲乙雙方簽訂的主買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)，請(qǐng)乙方簽訂合同時(shí)特別注意。（三）甲方設(shè)置的樣板房、樣板房的配置、樣板房的空間尺寸等只作展示和參考所用，不作為交房標(biāo)準(zhǔn)，乙方購(gòu)買房屋的交房標(biāo)準(zhǔn)以本買賣合同附件所確定的配置標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。如乙方所購(gòu)房屋為樣板房，均以現(xiàn)狀交付，樣板房?jī)?nèi)容設(shè)施設(shè)備，如中央空調(diào)等，以甲方實(shí)際購(gòu)買之日計(jì)算質(zhì)保期。
2019年7月10日，葆昌公司取得了保利北碚項(xiàng)目A27-1/02地塊B1組團(tuán)工程的竣工備案登記證。2019年8月27日，方平簽署了《收樓確認(rèn)書》。
一審審理過程中，葆昌公司與方平確認(rèn)了以下事實(shí)：方平已經(jīng)交清了案涉房屋的房款。葆昌公司是按施工圖紙對(duì)案涉房屋進(jìn)行施工，不存在設(shè)計(jì)變更的情況。葆昌公司向方平交付的房屋負(fù)一層套內(nèi)面積為78.30平方米，層高部分為4.76米，部分為3.46米。
方平為了證明雙方約定了層高5.1米，舉示了如下證據(jù)：1.情況告知書復(fù)印件，該告知書是其他業(yè)主的告知書，但上面也有案涉房屋。擬證明葆昌公司承諾了負(fù)一層的層高有5.1米。2.置業(yè)顧問焦嬌與方平的微信聊天記錄截屏、置業(yè)顧問的照片打印件，擬證明葆昌公司的銷售人員在方平購(gòu)買房屋時(shí)一直告知地下層高是5.1米以上。3.照片打印件一張，證明樣板間的地下室層高是6米左右。5.方平與保利客戶經(jīng)理李向錦要求索賠的通話記錄四段及微信聊天記錄，證明葆昌公司承認(rèn)其過失，同意進(jìn)行賠償，只是雙方對(duì)金額沒有協(xié)商一致。對(duì)上述證據(jù)，葆昌公司的質(zhì)證意見為：證據(jù)1的三性及證明目的不認(rèn)可，不能證明雙方就儲(chǔ)藏室的層高約定為5.1米。證據(jù)2的三性及證明目的不認(rèn)可，合同附件五第十八條第一款約定雙方的權(quán)利義務(wù)以書面為準(zhǔn)，未經(jīng)雙方書面確認(rèn)的不作為合同依據(jù)。證據(jù)3三性及證明目的不認(rèn)可，該證據(jù)拍攝時(shí)間、地、地點(diǎn)均無法明確且打印件中有內(nèi)容添加平也未出示照片的原始載體，無法核實(shí)其真實(shí)性。證據(jù)4三性及證明目的不認(rèn)可。視聽資料截取了通話的部分內(nèi)容，并未完整的記錄通話雙方的意思表示。同時(shí)，該四份試聽資料中的內(nèi)容無內(nèi)容任何內(nèi)容證明案涉房屋負(fù)一層儲(chǔ)藏室層高約定為5.1米。根據(jù)雙方簽署的合同約定，雙方的權(quán)利義務(wù)以雙方簽署的合同及書面約定為準(zhǔn)。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，方平與葆昌公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性效力性規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力。本案主要爭(zhēng)議為雙方是否約定了負(fù)一層的層高為5.1米。對(duì)此，本院分析認(rèn)定如下：根據(jù)雙方合同第三條第七項(xiàng)及補(bǔ)充協(xié)議第一條第六項(xiàng)、第十八條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)之約定，案涉商品房的層高、凈高依照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。未經(jīng)甲方書面授權(quán)（必須加蓋甲方公章），甲方雇員、部門或委托的銷售代理機(jī)構(gòu)等均無權(quán)代表甲方對(duì)乙方作出任何承諾，乙方對(duì)此予以確認(rèn)。雙方的權(quán)利義務(wù)均以書面約定為準(zhǔn)，甲方工作人員或銷售代理人的口頭承諾必須經(jīng)過雙方書面確認(rèn)后方才有效；未經(jīng)雙方書面確認(rèn)的，對(duì)雙方均不發(fā)生約束力，乙方在簽訂買賣合同時(shí)應(yīng)特別注意。樣板房不作為交房的依據(jù)。方平與葆昌公司并未在合同及補(bǔ)充協(xié)議中約定了負(fù)一層層高為5.1米，且方平舉示的證據(jù)也不能證明葆昌公司書面授權(quán)其工作人員與方平就負(fù)一層層高為5.1米的另行達(dá)成了協(xié)議。綜上，該院認(rèn)為，方平主張雙方約定了負(fù)一層層高為5.1米，沒有事實(shí)依據(jù)，該院不予采信。方平據(jù)此要求葆昌公司賠償損失及利息，沒有事實(shí)及法律依據(jù)，該院不予支持。
據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二之規(guī)定，判決：“駁回原告方平的其他訴訟請(qǐng)求?！?/p>
本院查明
二審中，方平對(duì)一審查明的事實(shí)提出異議，認(rèn)為案涉房屋存在設(shè)計(jì)變更。方平圍繞其上訴請(qǐng)求，向本院舉示了以下證據(jù)：1.《總平面布置圖》，證明案涉房屋負(fù)一層規(guī)劃設(shè)計(jì)層高為5.2米。2.《公證書》，證明葆昌公司銷售人員曾向方平承諾案涉房屋負(fù)一層層高為5.2米。3.陳銳鋒、蔣坤與葆昌公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議兩份，證明方平與葆昌公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》是格式合同，其中第一條第三款、第十八條第一、三款限制了方平的權(quán)利，免除了葆昌公司的義務(wù)，屬于無效條款。方平還向本院提出證人出庭作證申請(qǐng)，申請(qǐng)陳銳鋒、蔣坤出庭作證，證明葆昌公司要求購(gòu)房者對(duì)房屋情況簽字確認(rèn)并交回葆昌公司。葆昌公司質(zhì)證稱，1.對(duì)規(guī)劃圖紙記載的內(nèi)容無異議。規(guī)劃圖紙只是限制性指標(biāo)，層高不超過5.2米。2.對(duì)《公證書》真實(shí)性無異議，但是不能證明雙方就案涉房屋約定負(fù)一層層高為5.1米，對(duì)《公證書》中光盤記載內(nèi)容的質(zhì)證意見同一審對(duì)微信聊天記錄、通話記錄等相關(guān)證據(jù)的質(zhì)證意見。3.對(duì)兩份合同及補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)性無異議，但與本案沒有關(guān)聯(lián)性，兩份補(bǔ)充協(xié)議第一條第六款，以及其余相關(guān)條款，都是以黑體字突出方式予以標(biāo)注，葆昌公司已經(jīng)通過合理的方式明示相關(guān)的合同條款和合同內(nèi)容，因此方平主張補(bǔ)充協(xié)議無效或者部分無效沒有事實(shí)和法律依據(jù)，該證據(jù)不能達(dá)到其證明目的。4.不同意證人出庭作證，證人無法說明案涉房屋交易情況，證人并不在案涉房屋交易現(xiàn)場(chǎng)，并非案涉房屋相關(guān)當(dāng)事人或者交易過程參與人。葆昌公司向本院舉示《房屋建筑和市政工程基礎(chǔ)設(shè)施施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書》一份，證明葆昌公司在一審中舉示的設(shè)計(jì)圖紙是經(jīng)過建設(shè)行政主管部門審核確認(rèn)的施工設(shè)計(jì)圖。方平質(zhì)證稱，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，但不認(rèn)可其關(guān)聯(lián)性和證明目的，規(guī)劃設(shè)計(jì)明確標(biāo)明的層高為5.2米，該合格書也超過有效期，不具有合法性。針對(duì)合格書有效期問題，葆昌公司解釋稱，合格書是在施工圖審查過程中出具的，具體時(shí)間是在案涉房屋設(shè)計(jì)圖制作完成后，施工開始前，并非本案訴訟中制作。
本院認(rèn)為
對(duì)雙方當(dāng)事人于二審提交的證據(jù)及申請(qǐng)，本院認(rèn)為，1.對(duì)《總平面布置圖》予以采信。理由：首先，葆昌公司對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可。其次，該布置圖載明，29號(hào)樓（案涉房屋所在樓棟）地）地上**層高3米、二層層高3.3米、三層層高3.3米、負(fù)一層層高5.2米。足以證明案涉房屋負(fù)一層規(guī)劃設(shè)計(jì)的層高為5.2米。最后，該布置圖首頁載明，“重慶葆昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，此圖建字第500106201900036之附圖，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。2017年10月12日”并加蓋重慶市規(guī)劃局管理業(yè)務(wù)專用章。葆昌公司稱，規(guī)劃圖紙只是限制性指標(biāo)，無事實(shí)依據(jù)。2.對(duì)《公證書》予以采信。理由：葆昌公司對(duì)《公證書》的真實(shí)性無異議，該證據(jù)能證明方平于一審提交的微信聊天記錄等電子證據(jù)的生成、存儲(chǔ)是完整且可靠的。3.對(duì)兩份買賣合同及補(bǔ)充些與予以采信。理由：葆昌公司對(duì)兩份買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)性無異議，兩份買賣合同第三（七）條均約定，“關(guān)于本商品房層高、凈高的約定：1、依照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)為準(zhǔn)?！眱煞菅a(bǔ)充協(xié)議與本案雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議約定的內(nèi)容基本相同。上述證據(jù)能夠證明，本案雙方當(dāng)事人簽訂的買賣合同第三（七）條及補(bǔ)充協(xié)議是葆昌公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定。4.對(duì)方平提出的證人出庭作證申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。理由：方平申請(qǐng)出庭作證的兩位證人非本案合同當(dāng)事人，方平亦未舉示相應(yīng)證據(jù)證明兩位證人知曉本案合同交易情況。對(duì)葆昌公司舉示的證據(jù)，本院認(rèn)為不應(yīng)采信。理由：該合格書未載明29號(hào)樓負(fù)一層的層高，其載明29號(hào)樓建筑高度為10.2米，與方平舉示的《總平面布置圖》載明的案涉房屋所在樓棟地上三層層高總和為10.2米是一致的。
二審查明：葆昌公司與方平簽訂的《重慶市商品房買賣合同》第二頁“特別告知”第1條載明，本合同文本是根據(jù)《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易慣例條例》和建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局引發(fā)的《商品房買賣合同》示范文本制定的。買賣合同正文第一條約定，本商品房項(xiàng)目暫定名為：保利北碚項(xiàng)目茵夢(mèng)湖岸二期。
二審另查明，一審?fù)徶校狡礁鶕?jù)法庭要求，當(dāng)庭撥打了焦嬌、李向錦的電話。焦嬌稱，其是案涉房屋的置業(yè)顧問，方平的房屋是從其手上購(gòu)買的。李向錦稱，其是保利公司的員工，葆昌公司屬于保利集團(tuán)。方平舉示的《公證書》中展示了微信名為“保利茵夢(mèng)湖置業(yè)顧問焦嬌”、“保利客戶部小李”與其之間的微信聊天記錄。“保利茵夢(mèng)湖置業(yè)顧問焦嬌”稱，“2期地下室層高都是5.1米左右”?！氨＠蛻舨啃±睢狈Q，“一會(huì)我找技術(shù)部要下，上周我們同事說之前出了方案給你說了的，大概意思是給你做到5.1米的層高?！?/p>
二審再查明，本案《重慶市商品房買賣合同》未約定層高違反合同約定時(shí)的違約責(zé)任。方平稱，其訴訟請(qǐng)求主張的違約賠償金額是參照合同第六條有關(guān)面積誤差的違約責(zé)任計(jì)算得出的。葆昌公司稱，即使其構(gòu)成違約，也沒有給方平造成任何損失，方平主張的賠償金額沒有事實(shí)及法律依據(jù)。
二審查明的其余事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯主張，本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，對(duì)案涉房屋雙方當(dāng)事人約定的負(fù)一層層高究竟為多少。
《中華人民共和國(guó)合同法》（下稱合同法）第三十九條第二款規(guī)定：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款?！北景钢校狡脚c葆昌公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》是根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局印發(fā)的《商品房買賣合同》示范文本制定，因此屬于葆昌公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的合同，是格式合同。該合同第三（七）的約定與方平舉示的陳銳鋒、蔣坤與葆昌公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》第三（七）條的約定完全相同。由此可見，雙方在簽訂格式合同時(shí)，葆昌公司未就第三（七）條與方平協(xié)商。因此，本院認(rèn)定買賣合同第三（七）條“關(guān)于本商品房層高、凈高的約定：1、依照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。”屬于格式條款。
合同法第四十一條規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款?！北景纲I賣合同第三（七）條約定，層高、凈高依照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。從雙方舉示的證據(jù)分析，案涉房屋負(fù)一層最初規(guī)劃設(shè)計(jì)的層高為5.2米，此后實(shí)際修建的層高未達(dá)到5.2米，說明施工過程中存在設(shè)計(jì)變更，而變更后的工程經(jīng)過了竣工驗(yàn)收并取得了有關(guān)部門備案登記。雙方當(dāng)事人因此對(duì)“層高、凈高依照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)為準(zhǔn)”在理解上發(fā)生爭(zhēng)議。方平認(rèn)為，應(yīng)以最初規(guī)劃設(shè)計(jì)的層高為準(zhǔn)。葆昌公司認(rèn)為，應(yīng)以經(jīng)過批準(zhǔn)的施工圖紙所載明的層高為準(zhǔn)。本院認(rèn)為，應(yīng)采信方平對(duì)上述格式條款的理解。理由：首先，雙方當(dāng)事人在簽訂買賣合同時(shí)，案涉房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)層高即已確定。方平舉示的《總平面布置圖》加蓋有重慶市規(guī)劃局管理業(yè)務(wù)專用章，其明確要求葆昌公司遵照附圖執(zhí)行，而附圖載明29號(hào)樓負(fù)一層規(guī)劃設(shè)計(jì)的層高為5.2米。方平舉示的《公證書》中展示的焦嬌與其之間的微信聊天記錄亦可佐證，雙方當(dāng)事人在簽訂買賣合同時(shí)已就案涉房屋負(fù)一層層高是5.1米左右達(dá)成了合意。其次，雙方在簽訂買賣合同時(shí)，案涉房屋尚在修建，當(dāng)實(shí)際施工層高與當(dāng)初規(guī)劃設(shè)計(jì)的層高不一致時(shí)，葆昌公司作為建設(shè)單位及出賣人，應(yīng)負(fù)有主動(dòng)告知的義務(wù)，現(xiàn)葆昌公司未舉證證明其履行了告知義務(wù)并取得方平的同意。因此，不能認(rèn)定雙方已就案涉房屋負(fù)一層層高設(shè)計(jì)變更的事宜協(xié)商一致。最后，以變更后的設(shè)計(jì)方案作為確定案涉房屋負(fù)一層層高的依據(jù)，不符合合同法第四十一條有關(guān)格式條款的解釋規(guī)則。在合同簽訂之初，若規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確定，則應(yīng)以該標(biāo)準(zhǔn)作為確定雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，否則，當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)將始終處于不確定的狀態(tài)。變更后的設(shè)計(jì)方案雖不違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，但卻低于雙方簽訂合同之初所確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。若以變更后的設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)，則將不合理地免除葆昌公司的相關(guān)責(zé)任。這與爭(zhēng)議格式條款應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋規(guī)則相悖。
合同法第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”本案因雙方當(dāng)事人約定案涉房屋負(fù)一層層高為5.2米，而實(shí)際層高部分為4.76米，部分為3.46米，故葆昌公司交付的房屋不符合合同約定，構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。房屋層高涉及居住舒適程度，層高降低，影響房屋的使用價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值，但具體損失金額的確難以量化。在合同未明確約定層高不足如何承擔(dān)違約責(zé)任的情況下，本院結(jié)合層高的誤差情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素，酌情按房屋價(jià)款3%的標(biāo)準(zhǔn)即2624261元×3%=78727.83元，判決葆昌公司承擔(dān)層高不足的違約賠償責(zé)任。
綜上，因方平于二審中提交了新的證據(jù)，其上訴請(qǐng)求部分成立，本院予以相應(yīng)支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條第二款、第四十一條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷重慶市北碚區(qū)人民法院作出的（2020）渝0109民初534號(hào)民事判決；
二、由重慶葆昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付方平層高違約損失78727.83元；
三、駁回方平的其余訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)3244元，由方平負(fù)擔(dān)2498元，由被上訴人重慶葆昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)746元；二審案件受理費(fèi)6488.47元，由方平負(fù)擔(dān)4996.12元，由重慶葆昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1492.35元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 陳 瑜
審判員 喬 艷
審判員 吳學(xué)文
二〇二〇年十月十五日
法官助理 汪 騫
書記員 陳 勝
