審理法院：重慶市第二中級人民法院
案號：（2020）渝02民終2577號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-11
案由：商品房預售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人何艾師因與被上訴人重慶恒森實業(yè)集團有限公司（以下簡稱恒森公司）商品房預售合同糾紛一案，不服重慶市萬州區(qū)人民法院（2020）渝0101民初811號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年10月13日立案受理后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
何艾師上訴請求：1.判令被上訴人將恒森·云熙臺小區(qū)7-10號樓與11-14號樓之間的通道變更為“小區(qū)人行出入口”（只供特殊車輛通行）；2.判令被上訴人向上訴人支付違約金100000元；3.判令被上訴人向上訴人支付自2020年1月1日起至實際交付之日止按每月421.47元的標準計算的物管費；4.一、二審訴訟費由被上訴人承擔。事實及理由：一、沙盤上“小區(qū)人行出入口”的標識牌本身就是被上訴人對購房人的一個具體明確承諾，他的設(shè)置對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。1.售房部的沙盤模型上的標識牌一直處于變化中，后來就取消了。這些變化證實了被上訴人存在虛假宣傳。2.售樓顧問在銷售房屋時向所有購房戶宣傳小區(qū)為人車分流的高檔小區(qū)，7-10號樓與11-14號樓之間就是一個小區(qū)。小區(qū)業(yè)主何金嶺與售樓顧問的微信證明7-10號樓后面的通道是消防通道。另有業(yè)主向萬州區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)辦公室反映車道變更的情況。3.上訴人購買7-10號樓的房屋是因為售樓顧問宣傳的人車分流。4.一審法院認定沙盤上的“小區(qū)人行出入口”標識牌容易產(chǎn)生誤解，為什么在判決時不按照有利于上訴人的意思判決？購房合同是格式合同，被上訴人在簽訂合同時并沒有就小區(qū)人行出入口進行提示與說明，這個責任誰承擔？根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第九條的規(guī)定，一審法院應(yīng)當支持上訴人的請求。二、被上訴人沒有交付房屋，不具備交房條件，其物管費由被上訴人承擔。1.被上訴人提供的快遞信息單不能證明其已經(jīng)履行通知義務(wù)。2.2020年1月1日五橋辦事處張書記到恒森·云熙臺售房部處理業(yè)主維權(quán)時，告訴工程負責人該工程項目存在欺詐行為，道路和綠化沒有建好，不具備交房條件。3.2020年1月，被上訴人張貼告業(yè)主書，該告知書證明7-10號樓南則邊坡人行通道和排水溝進行拓寬改造，對坡面進行美化處理，告知書通知2020年3月30日完工，但是并未完工。4.天然氣管道安裝不安全。5.萬州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)辦公室要求開發(fā)商進行整改，政府要求整改的房屋不具備交付條件。至今，上訴人仍未接到接房通知書。三、被上訴人在沙盤上標注的“本廣告僅供參考”和《購房合同》附件中“所有廣告、宣傳資料……樓盤模型等僅供參考”，是被告所作的“免死金牌”，屬于霸王條款，是無效的。
被上訴人辯稱
恒森公司辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，判決結(jié)果也是恰當合理。上訴人的上訴請求不能成立，請依法駁回。第一、關(guān)于小區(qū)人行出口問題，從項目整體規(guī)劃方案到實施規(guī)劃方案，均明確中間道路為車行道，設(shè)計寬度為5米。在沙盤上的標識牌是指11-14號樓一側(cè)的專用電梯。沙盤僅供參考，最終以規(guī)劃部門批準為準，我方不存在違約。第二、根據(jù)合同約定，我方是取得備案登記證。我方通知上訴人來接房，上訴人拒不來接房。物管費是另外的法律關(guān)系，不屬于本案的調(diào)整范圍。
一審原告訴稱
何艾師向一審法院起訴請求：1.判令被告將恒森·云熙臺小區(qū)7、8、9、10號樓與11、12、13、14號樓之間的道路變更為小區(qū)人行道路（只能供特殊車輛通行）；2.判決被告立即整改7號樓的電梯至能直達該樓棟車庫；3.判決被告將8號樓出入口的道路寬度增加至3至5米；4.判決被告對8號樓2單元701號房的入戶門進行整改至不遮擋電梯按鈕，且不能內(nèi)開；5.判決被告將8號樓入戶道路外的排水溝整改至該道路與綠化帶之間，且排水溝頂部與路面齊平；6.判決被告將8號樓入戶道路旁的綠化帶的綠化標準整改至與售房部一致；7.判決被告支付違約金140490元（按房價每平方米折價1000元計算）；8.判決被告向原告支付自2020年1月1起至實際交房之日止按每月421.47元的標準計算的物管費；9.判決被告向原告支付自2020年1月1日起至實際交房之日止按每日105.68元計算的逾期交房違約金；10.本案訴訟費由被告承擔。
一審法院查明
一審法院認定事實，2018年8月11日，原告何艾師（乙方）與被告恒森公司（甲方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，合同約定了房屋的位置、面積、價款、交房條件及違約責任等內(nèi)容。雙方簽訂的合同附件約定了建筑材料、設(shè)備安裝標準及補充約定了房屋交付的標準、方式和違約責任等內(nèi)容。
云熙臺小區(qū)（一期）邊坡及基坑支護工程，1-10號樓、24-29號樓、37號車庫工程之項目施工圖設(shè)計文件分別于2018年2月7日及2018年4月10日經(jīng)重慶市萬州區(qū)工程勘察設(shè)計技術(shù)服務(wù)中心審查合格。云熙臺小區(qū)（一期）場坪土石方、邊坡支護及5號、6號、26號樓工程于2018年4月3日取得建筑工程施工許可證；于2019年11月22日取得建設(shè)工程竣工驗收備案登記證。云熙臺小區(qū)（一期）1-4號、7號、8號、24號、25號、27號樓及37號車庫樓工程于2018年4月23日取得建筑工程施工許可證；于2019年11月22日取得建設(shè)工程竣工驗收備案登記證。云熙臺小區(qū)（一期）9號、10號、28號、29號樓工程于2018年5月22日取得建筑工程施工許可證；于2019年11月22日取得建設(shè)工程竣工驗收備案登記證。
2019年12月4日，恒森公司向何艾師寄送郵政快遞通知接房?？爝f投遞查詢結(jié)果顯示該郵件于2019年12月4日收件人拒收，后于2019年12月5日退回恒森公司。何艾師至今未接房。中國郵政集團有限公司萬州片區(qū)分公司出具的快遞信息清單顯示，恒森公司于同日向多人寄出郵政快遞，但未能顯示具體的收件人地址及郵件內(nèi)容。
2019年12月，云熙臺小區(qū)9號樓業(yè)主向主管部門反映其所購房屋存在的問題主要有：1.購房時說的人車分流，僅用于特殊車輛的道路，沙盤上也是標注的人行通道，現(xiàn)在變成了社會車行通道；2.入戶大門設(shè)計在邊坡下，存在安全隱患；并且沒有做美化處理；3.入戶通道窄，并且通道未做排水處理，積水在入戶通道上；4.電梯不能直接到地下車庫；5.天然氣管道安裝在廚房內(nèi)，存在極大的安全隱患；6.單號房門打開會與電梯打架。
2019年12月31日，萬州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)辦公室作出回復，載明“一、根據(jù)經(jīng)批準的云熙臺小區(qū)（一期）建筑方案設(shè)計圖、審查合格的施工圖及施工單位簽章的竣工圖，經(jīng)核實，該項目7-10號樓南側(cè)道路為小區(qū)車行通道；二、結(jié)合項目建設(shè)實施情況，我們要求開發(fā)商對8-10號樓南側(cè)邊坡下方人行通道和排水溝進行拓寬改造，對邊坡坡面進行美化處理，加大小區(qū)車庫等公共區(qū)域的清掃保潔力度，進一步提升小區(qū)居住品質(zhì)；三、該項目沙盤模型上雖注明模型僅供參考，以規(guī)劃部門批準的方案為準等字樣，但因沙盤模型和現(xiàn)場局部不一致引起業(yè)主門誤解，我們已要求開發(fā)商主動與業(yè)主充分交流溝通，征得諒解。若發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有虛假宣傳和欺詐行為，一經(jīng)查實，我們將移送有關(guān)部門依法查處；四、關(guān)于您反映的天然氣管道安裝位置問題，請咨詢重慶萬州燃氣有限公司?！?/p>
在與何艾師簽訂《商品房買賣合同》時，恒森公司在售房部設(shè)置的沙盤模型上，7-10號樓后方（南側(cè)）道路端頭小區(qū)出入口處放置有小區(qū)人行出入口標識牌；在該道路另一端處放置有一車輛模型；在該出入口內(nèi)，南側(cè)處設(shè)置有一電梯模型。現(xiàn)恒森公司將該標識牌內(nèi)容更換為小區(qū)車行出入口。
恒森云熙臺（一期）7、8、10號樓的車庫為地下車庫。10號樓電梯可以達到車庫地面。7、8號樓電梯可以達到車庫層，但電梯首層地面與車庫地面之間有高度不等的臺階，行人需經(jīng)過該臺階方可達到車庫地面。該樓梯旁設(shè)置有無障礙通道，通向車庫地面。恒森·云熙臺（一期）7-10號樓南側(cè)為一坡形道路，外側(cè)為道路護坡。護坡與8-10號樓之間為該三棟樓的人行道路。8號樓2單元、7號樓原人行道路寬1.2米。8號樓1、2單元首層入戶大廳地面與坡形道路的落差約4米。10號樓首層入戶大廳地面與該坡形道路的落差約10米。
現(xiàn)恒森公司已經(jīng)對7-10號樓外的人行道路進行擴寬改造完畢，在護坡根部重新設(shè)置了排水溝，并在排水溝與人行道路間重新設(shè)置了綠化帶。
云熙臺小區(qū)7、8、10號樓為1梯2戶，其中1號房入戶門完全開啟會遮擋住電梯按鈕，并部分遮擋電梯轎廂門。
2020年4月21日，云熙臺小區(qū)（一期）工程設(shè)計單位中機中聯(lián)有限公司向恒森公司復函，載明“關(guān)于云熙臺項目一期洋房1-5#、6#、7-8#、9#、10#樓入戶門與電梯門位置關(guān)系的問題作如下回復。經(jīng)核查，云熙臺一期洋房施工圖入戶門與電梯位置的關(guān)系無相關(guān)規(guī)范進行明確。且其方案及施工設(shè)計經(jīng)過外審審圖機構(gòu)審核及相關(guān)部門審查，沒有違反相關(guān)設(shè)計規(guī)范”。
一審法院認為
一審法院認為，本案的基礎(chǔ)法律關(guān)系為商品房買賣合同。雙方的權(quán)利、義務(wù)應(yīng)當以合同約定為準。原告的所有訴訟請求均以被告構(gòu)成違約為前提。
一、關(guān)于房屋及相關(guān)設(shè)施是否符合約定的標準，被告對此是否構(gòu)成違約的問題。此問題的核心在于雙方就相關(guān)問題是否有約定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，雙方就相關(guān)問題的約定不僅限于商品房買賣合同及其補充協(xié)議中載明的內(nèi)容，還包含被告所制作的廣告和宣傳資料中所具體確定的內(nèi)容。
就本案實際情況而言，針對原告提出的第1-6項訴訟請求中所涉及的事項，雙方在商品房買賣合同及補充協(xié)議中均未作出特別約定。被告在其微信公眾號上的宣傳語多為寬泛的用詞，就原告第1-6項訴訟請求所涉事項亦未具體明確。該宣傳語中載明的內(nèi)容并不能視為合同內(nèi)容。被告在售房部設(shè)置的項目沙盤模型上明確作出了“模型僅供參考，以規(guī)劃部門批準的方案為準”的提示。在現(xiàn)實生活中，沙盤不可能反映房屋和相關(guān)設(shè)施的全部情況。沙盤模型亦不可能與實際情況完全一致。故沙盤所體現(xiàn)的房屋及相關(guān)設(shè)施的情況不能視為具體明確，不能視為合同內(nèi)容。
關(guān)于被告在7-10號樓南側(cè)道路端頭出入口處放置的“小區(qū)人行出入口”標識牌能否認定被告已明確告知購房人7-10樓南側(cè)道路為人行道路的問題。因該出入口內(nèi)側(cè)同時設(shè)置有電梯模型，可以反映7-10樓南側(cè)業(yè)主可通過該電梯，經(jīng)由電梯旁出入口出入小區(qū)。該出入口為小區(qū)人行出入口之一。且因該出入口對應(yīng)道路實為車行道路，車輛進出亦需經(jīng)過該出入口。該出入口實際為人、車共行出入口。被告在該出入口處設(shè)置的“人行出入口”標識牌的表述不準確，容易造成誤解。但該標識牌的設(shè)立并未明確表明7-10號樓南側(cè)道路即為人行道路。且在沙盤上，該道路的另一端放置有車輛模型，亦可以反映被告對該道路性質(zhì)為車行道路向購房人做出了一定提示。所以，現(xiàn)有證據(jù)并不能標明在簽訂買賣合同時，被告向原告宣傳的宣傳資料中已具體明確的標明其所購房屋南側(cè)道路為人行道路。雙方對該道路的性質(zhì)未作特別約定。
綜上，雖然被告所修建房屋部分設(shè)施在布局、使用功能等方面存在一定瑕疵。被告在設(shè)置的沙盤上所做的標識也不盡準確，容易造成誤解。但因原、被告并未對上述問題作出明確約定。被告并不因此構(gòu)成違約。原告提出的第1-6項訴訟請求不能成立，不予支持。同理，因雙方并未對案涉房屋及附屬設(shè)施的品質(zhì)，相關(guān)設(shè)施的設(shè)置作出具體明確的約定，而云熙臺一期項目已經(jīng)通過竣工驗收，具備了雙方合同所約定的基本屬性。原告以房屋及相關(guān)設(shè)施品質(zhì)差，具有安全隱患；房屋及相關(guān)設(shè)施與被告宣傳內(nèi)容嚴重不符為由，要求被告按1000元/平方米折價支付違約金的訴訟請求，亦不予支持。
二、關(guān)于被告是否構(gòu)成逾期交房的問題。此問題涉及被告是否于約定的交房期間內(nèi)履行了通知義務(wù)以及案涉房屋是否達到了交房條件。
（一）從被告提供的郵政快遞信息清單可以反映，被告于2019年12月4日同時向多人寄送郵政快遞。雖然該清單未能顯示收件人地址及郵件內(nèi)容，但結(jié)合被告取得《建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》的時間（2019年11月22日）、寄交郵件的時間、合同約定的交房時間（2019年12月31日前）、集中郵寄的情況以及其他購房人向主管部門反映的時間（2019年12月）及內(nèi)容（“開發(fā)商寄函通知我們7、8、9、10號業(yè)主接房時，我去看了房子現(xiàn)場”）等事實，應(yīng)當認定被告已于2019年12月4日通過郵寄的方式通知被告接房。郵件送達結(jié)果為拒收。故被告已經(jīng)履行了合同約定的通知義務(wù)。
（二）原、被告約定的交房條件為“已進行建設(shè)工程竣工驗收備案登記”。被告已經(jīng)于2019年11月22日取得案涉工程的《建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》，本已具備了約定的交房條件。如前述，被告對樓棟外人行通道、綠化帶、護坡等的設(shè)置并不構(gòu)成違約。被告的整改行為系在部分購房人及主管部門要求之下所為。目的是為了提升業(yè)主的居住品質(zhì)。雖然被告此后的整改行為會對樓棟外道路的通行造成影響。但因該道路并非進出樓棟的唯一通道。原告尚可通過車庫及電梯進出樓棟及運送裝修材料。即被告的整改行為，并不會對原告使用所購房屋造成直接影響。因此，在被告已具交房條件的情況下，原告不能以此拒絕接房。
原告所提出未收到被告發(fā)出的接房通知；被告不具備交房條件，因而被告構(gòu)成逾期交房的理由不能成立。對原告提出的第8項、第9項訴訟請求，不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第十條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回原告何艾師的全部訴訟請求。案件受理費3110元，由原告何艾師負擔。
本院查明
本院二審期間，上訴人何艾師提交了兩份新證據(jù)；一份微信聊天記錄，此證據(jù)為一審證據(jù)的補強證據(jù)，擬證明被上訴人恒森公司存在虛假宣傳，沒有實施人車分流；一份微信聊天記錄，擬證明被上訴人恒森公司出售車庫存在虛假宣傳。被上訴人恒森公司質(zhì)證認為，對該兩份證據(jù)的真實性無法核實，售樓工作人員不能代表被上訴人恒森公司作出任何實質(zhì)性的承諾、更改合同約定內(nèi)容，合同沒有這些約定。本院認為，擬證明沒有人車分流的證據(jù)為一審補強證據(jù)，非為新證據(jù)，不予采信；本案的爭議事實是被上訴人恒森公司是否違約交房的問題，擬證明車庫虛假宣傳的證據(jù)與本案爭議事實無關(guān)，亦不予采信。
經(jīng)本院二審查明的其他事實與一審判決認定事實相同，本院對一審判決查明的事實予以確認。
本院認為
本院認為，二審中雙方爭議的焦點為：被上訴人恒森公司是否應(yīng)當承擔違約交房的責任？
首先，關(guān)于小區(qū)道路性質(zhì)問題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任?！鄙显V人何艾師稱被上訴人恒森公司在沙盤上的“小區(qū)人行出入口”標志牌為要約，是屬于對小區(qū)設(shè)施的明確約定，應(yīng)當認定為7-10號樓南側(cè)道路為人行通道，除特殊車輛外，一律不準通行。其訴稱理由不能成立：第一、上訴人何艾師未能提供證據(jù)證明雙方對此道路的性質(zhì)進行了明確的約定。第二、售樓部的沙盤模型上明確作出了“模型僅供參考，以規(guī)劃部門批準的方案為準”的提示，此提示說明沙盤上的標識牌不是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的相關(guān)設(shè)施所作的具體確定的說明和允諾，并且“小區(qū)人行出入口”并非是對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的事項，因此7-10號樓南側(cè)道路是人行通道還是車行通道需要以規(guī)劃部門批準的方案為準。在恒森·云熙臺被批準的規(guī)劃設(shè)計圖中，并未將7-10號樓南側(cè)道路設(shè)計為人行通道，上訴人何艾師要求被上訴人恒森公司將此通道改為人行通道，禁止除特殊車輛以外的車輛通行的請求既無法律上的根據(jù)，又無合同上的約定，其上訴理由不能成立，不予采納。
其次，關(guān)于是否逾期交房的問題。上訴人何艾師與被上訴人恒森公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》和《重慶市商品房買賣合同補充協(xié)議》中明確約定了交房期限及交付條件、交房手續(xù)以及逾期交房的違約責任等內(nèi)容。被上訴人恒森公司在2019年11月22日取得《建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》時，已經(jīng)滿足合同中約定的交房條件。其在2019年12月4日通過郵政快遞同時向多人寄送交房通知，雖然上訴人何艾師的送達結(jié)果為拒收，但是根據(jù)雙方合同中約定的內(nèi)容可以視為被上訴人恒森公司按照約定時限履行了通知義務(wù)，上訴人何艾師應(yīng)當承擔未按時接房的全部后果和相關(guān)責任。被上訴人恒森公司按照合同約定按時交房，上訴人何艾師逾期交房的上訴理由不能成立，不予采納，其要求被上訴人恒森公司支付違約金的請求不能得到支持。
最后，關(guān)于是否支付物管費的問題。雙方簽訂的合同中并未對物管費的繳付進行約定，物管費與本案不屬于同一法律關(guān)系，本案不予調(diào)整，當事人可另行主張權(quán)利。
綜上所述，上訴人何艾師的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2376元，由上訴人何艾師負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 楊繼偉
審判員 黃文革
審判員 劉紅霞
二〇二〇年十一月十一日
法官助理 崔明莉
書記員 魏椿林
