審理法院：北京市第三中級人民法院
案號：（2020）京03民終14196號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-30
案由：商品房預售合同糾紛
審理經過
上訴人王愛國與上訴人北京黃金實業(yè)有限公司（以下簡稱黃金實業(yè)公司）因商品房預售合同糾紛一案，均不服北京市密云區(qū)人民法院（2020）京0118民初3905號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月17日立案受理后，根據《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2020年11月26日公開開庭審理了本案。上訴人王愛國及其委托訴訟代理人馬曉勝、王興華，上訴人黃金實業(yè)公司委托訴訟代理人黃立斌、吳濤到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
上訴人訴稱
王愛國上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持王愛國的一審訴訟請求。事實和理由：一、一審法院認定黃金實業(yè)公司關于溫泉入戶的允諾為要約且屬于合同的一部分，其違反了該允諾應當承擔違約責任，該認定正確，但是酌定的經濟損失金額過低。王愛國為了享受溫泉才購買的位于北京市密云區(qū)溪翁莊鎮(zhèn)立新村北密云密溪路36號院遠大美域莊園×住宅樓×層×單元×號房屋（以下簡稱涉案房屋），溫泉是影響房價和成交的主要因素。王愛國已經提供了有無溫泉的房價對比的證據，并且說明了不能享受自家溫泉造成溫泉消費的損失。影響房價的因素不僅包括建設用地使用權成本、工程土建成本，溫泉入戶也是影響房價的主要因素，開發(fā)商為溫泉入戶所做的投入，都包含在房價之中，而業(yè)主卻沒有享受到。涉案房屋生活半徑范圍內沒有任何教育、醫(yī)療、商業(yè)、銀行、人文景觀、文化場所等配套設施，一審法院卻說以上因素給購房人帶來無形利益，一審法院沒有實地考察卻草率認定。因此，在沒有教育、醫(yī)療、商業(yè)、銀行、人文景觀、文化場所等配套設施的情況下，更能說明影響該房價的主要因素為溫泉入戶。一審法院酌定的經濟損失數額不足房價的百分之一，其沒有考慮到溫泉入戶對房價的重大影響，沒有明確說明組成房屋價格所有因素的構成和占比，是自由裁量權的濫用，且完全不能彌補王愛國未能溫泉入戶的經濟損失。一審法院認定訴爭的溫泉入戶并非天然溫泉系認定錯誤，黃金實業(yè)公司允諾的就是4000米天然溫泉，雖然不是天然形成但是通過深井開發(fā)，所以溫泉水是天然溫泉水。溫泉未能入戶的經濟損失有三個方面：第一，房屋價款的損失；第二，未能享受溫泉入戶的便利、服務，未能享受溫泉入戶高品質生活的損失；第三，為溫泉入戶準備設備管道所產生的損失。根據同地段同期建設同檔次的小區(qū)有無溫泉的房價對比，有無溫泉的房款差價在總房價的30%到50%之間，所以沒有溫泉對房屋價款有重大影響。按照一家享受兩次溫泉并以順義春暉園溫泉門票價格計算，1年62784元，55年3453120元。王愛國的損失是顯而易見的，故一審法院應當在此基礎上合理酌定。經濟損失的法律依據為《中華人民共和國合同法》第一百零七條，并可參照《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引（2017）》第三十八條的規(guī)定。二、一審法院對王愛國的第二項訴訟請求，認定事實和法律適用錯誤。王愛國關于“開放酒店配套，開放周邊7萬平米綠地”的訴訟請求非常具體明確，就是要求開放酒店周邊綠地，而且對合同的訂立有重大影響。北京海灣半山五星級溫泉酒店和涉案房屋所在小區(qū)是同一規(guī)劃項目，而且都是由黃金實業(yè)公司開發(fā)建設的，所以也是在規(guī)劃范圍之內。以上兩點都符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定。三、王愛國要求“黃金實業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)域內綠化達到8190平方米、域內代征綠化達到15037.743平方米的標準”的訴訟請求，在《北京市商品房預售合同》第35頁合同附件五第二項建設內容里有明確約定。一審法院確認綠化工程符合規(guī)劃許可證的要求，根據規(guī)劃圖紙，開發(fā)商確實規(guī)劃了8190平方米的綠化面積，但是小區(qū)綠化的現狀與規(guī)劃不符，存在綠化養(yǎng)護不到位、綠化養(yǎng)護的綠植種類以及綠化面積被車位占據等問題，綠化面積未達到合同約定以及規(guī)劃的標準。四、一審法院認為物業(yè)服務標準與本案不是同一法律關系是錯誤的。物業(yè)都約定在一個大合同里，而且合同編號和合同頁數都是統(tǒng)一編碼，這是一份總的合同，而且簽訂合同的主體也都是黃金實業(yè)公司。王愛國認為起訴的法律關系與實際訴爭的法律關系不符時，應當以法院查明的當事人之間實際存在的法律關系進行審理。黃金實業(yè)公司取得商品房預售許可證時就已經確定物業(yè)服務等級的評估，但交房后卻未達到五級物業(yè)服務標準，所以應當一并審理。另外，北京市住建委的《物業(yè)服務標準》對五級物業(yè)標準做了明確的規(guī)定，同時合同里也有明確的約定，黃金實業(yè)公司沒有做到五級物業(yè)標準，其提供的人員照片和表格沒有任何證明力，不能反映現實情況。黃金實業(yè)公司應履行合同約定的五級物業(yè)服務標準，履行合同約定的綠化養(yǎng)護要求和內容，對此王愛國提供了《北京市商品房預售合同》第48頁即合同附件十以及北京市前期物業(yè)服務合同第六條約定。五、一審法院認定雨水倒灌是由于自然災害造成的屬于不可抗力，黃金實業(yè)公司不承擔責任，屬事實認定錯誤。首先，雨水倒灌問題是因為黃金實業(yè)公司接通市政下水管道沒有經過市政部門的驗收，并且沒有備案。黃金實業(yè)公司所謂的驗收屬于自己驗收，萬家水務不是政府建設施工主管部門，不能進行驗收，所以黃金實業(yè)公司應當對涉案房屋所在小區(qū)故障排水管道以及因雨水倒灌造成損壞的房屋設施進行維修、賠償損失，并進行驗收合格備案。黃金實業(yè)公司未提供萬家水務是政府住建部門委托的單位的證據，即使是委托關系也應當以委托人的名義進行驗收、備案，而不能以萬家水務的名義進行驗收。其次，黃金實業(yè)公司提供的氣象局出具的證據僅能證明當天的雨量，并沒有確定其為自然災害，更不屬于不可抗力的范疇。因為北京地區(qū)每到雨季都可能遇到大雨、暴雨，可以通過清理管道淤泥、維修、分流山上管道雨水、機器抽水等方法避免克服，所以一次大雨就認定成不可抗力太過牽強，明顯認定錯誤。業(yè)主王某家房屋就造成三次雨水倒灌，前兩次雨量并不大也造成了雨水倒灌，說明該未經驗收的工程存在施工缺陷問題。最后，王愛國已經提供了充足的證據證明因雨水倒灌造成的損失的金額以及計算依據。王愛國不可能預想到會發(fā)生雨水倒灌的意外，也不可能對這種意外損害提前準備證據，王愛國已經履行了舉證義務，應當由黃金實業(yè)公司提供驗收合格的證據，但一審中黃金實業(yè)公司并沒有提供，其應當承擔舉證不能的不利后果。
被上訴人辯稱
黃金實業(yè)公司辯稱，對王愛國訴訟請求中的第2、3、4、5、6項，一審法院認定事實清楚，應予維持。溫泉入戶屬于要約邀請，不是要約。王愛國未提交其遭受損失的證據，不認可王愛國提出的損失計算方式，溫泉問題對房價沒有影響。前期宣傳屬于要約邀請性質，現在不能過戶的原因不是黃金實業(yè)公司違約，而是國家政策形勢變更，對于情勢變更雙方不負賠償責任。
上訴人訴稱
黃金實業(yè)公司上訴請求：撤銷一審判決主文第一項，改判駁回王愛國的全部訴訟請求。事實和理由：一、一審法院對王愛國共用的溫泉入戶的宣傳資料來源未查明，對涉案房屋的房價與溫泉入戶無關聯性未查明，對政府政策導致的溫泉不能入戶這一情勢變更未查明，以上三點均是本案的關鍵事項，但一審法院卻作出錯誤認定，系事實認定不清。（一）王愛國共用的溫泉入戶宣傳資料并非黃金實業(yè)公司在訂立《北京市商品房預售合同》時和為簽訂《北京市商品房預售合同》前向王愛國提供的資料。一審法院對該材料來源未查明，僅是因為關聯案件中案外人提供了該資料，一審法院就徑直認定該資料系黃金實業(yè)公司向王愛國提供，且將該溫泉入戶宣傳資料徑直作為合同條款，系重大錯誤。1.溫泉入戶的宣傳資料系黃金實業(yè)公司為了更好地銷售涉案房屋的廣告性質的資料，系黃金實業(yè)公司向社會上有購房需求的不特定人群發(fā)出的要約邀請，在宣傳資料中黃金實業(yè)公司使用的均是符合商業(yè)廣告規(guī)范的諸如“罕有、較深、數千米以下、溫度高”一類的概括性表述，并未涉及對房屋及相關設施具體確定的允諾。2.溫泉入戶資料并非黃金實業(yè)公司向王愛國提供，該事實從王愛國與案外27人共用同一份溫泉入戶資料可以證明。如果像王愛國所言溫泉入戶是其最看重的因素，對簽訂購房合同及房屋價格產生重大影響的話，王愛國不可能在簽訂《北京市商品房預售合同》時不在合同中作出特殊約定，王愛國也不可能無法提供其從黃金實業(yè)公司取得的溫泉入戶資料，王愛國更不可能在2017年交房至一審立案長達2年有余的時間里不提出異議。3.因黃金實業(yè)公司未向王愛國提供過溫泉入戶的宣傳資料，且宣傳資料中就溫泉事項并未作出明確具體的表述，因此該宣傳資料不是合同內容，對于王愛國在交房后長達2年才提出的溫泉入戶要求，并不是要約而系要約邀請。王愛國未就宣傳資料對訂立房屋買賣合同及房屋價格的重大影響完成舉證責任，一審法院在王愛國未完成舉證責任的前提下，認定溫泉入戶系要約，系事實認定錯誤。（二）溫泉入戶對涉案房屋買賣合同的訂立和房屋價格無重大影響，從黃金實業(yè)公司向一審法院提交的住建委的房屋價格統(tǒng)計可以得到直觀的體現。涉案房屋價格的最大影響因素在于建設用地使用權成本、工程土建成本和自然環(huán)境，而非人工的溫泉入戶。住建委房屋價格統(tǒng)計證明涉案房屋售價遠低于密云區(qū)房屋出售均價，而高于涉案房屋價格的房屋并無溫泉入戶設施，即有溫泉入戶的涉案房屋價格低于無溫泉入戶的其他房屋價格，這與王愛國主張的和一審法院認定的溫泉入戶對房屋價格有重大影響相矛盾。一審法院認定溫泉入戶對房屋價格有重大影響進而定性為要約而非要約邀請系事實認定不清。（三）因政府政策這一情勢變更因素導致溫泉入戶不具有客觀現實性，而情勢變更導致的不履行行為，雙方不互負賠償責任。一審審理過程中，黃金實業(yè)公司提交了一系列證據證明為溫泉入戶所進行的工作，包括機井、機房、管路鋪設等工程，以及溫泉水探礦權之行政許可辦理手續(xù)，王愛國在一審庭審中對以上事實予以認可。但因政府暫停采礦行政許可辦理，導致黃金實業(yè)公司無法進一步辦理溫泉開采手續(xù)，導致無法入戶。一審判決對于以上事實既未在查明中記載，也未進一步查明溫泉無法入戶的原因，屬于事實不清。雖然雙方的合同條款不包括溫泉入戶事項，但黃金實業(yè)公司基于自身打造品牌的需求，自愿在合同之外盡量為業(yè)主提供更好的服務。為此，黃金實業(yè)公司一直在跟管理部門溝通續(xù)期問題，但因為政策這一情勢變更因素無法繼續(xù)額外提供合同之外的溫泉入戶服務。二、一審法院對溫泉入戶對房屋預售合同簽訂及房屋價格的重大影響的舉證責任、對溫泉入戶系要約邀請而非要約條款、對情勢變更導致的溫泉無法入戶的責任的承擔，適用法律錯誤。（一）溫泉入戶對房屋預售合同的簽訂及房屋價格的重大影響應由王愛國承擔舉證責任，否則王愛國應承擔敗訴后果。王愛國主張溫泉入戶的損失中包括房價的損失，但并未就此進行舉證。一審庭審中，黃金實業(yè)公司已向法院提交住建委關于涉案房屋項目價格的證據，用以反證涉案房屋并未因未進行溫泉入戶而遭受損失。王愛國未就此申請評估鑒定，應承擔舉證不能的責任。一審法院忽視舉證責任而將房價損失強行加給黃金實業(yè)公司，有失公正。（二）溫泉入戶系要約邀請而非要約條款，溫泉入戶與《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定不符，應適用《中華人民共和國合同法》和《商品房銷售管理辦法》中要約邀請的原則性規(guī)定?！吨腥A人民共和國合同法》第十五條規(guī)定的商業(yè)廣告原則上屬于要約邀請，只有符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定的情形，才視為要約。對于不符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定的商業(yè)廣告，均應根據《中華人民共和國合同法》第十五條和《商品房銷售管理辦法》第十五條商業(yè)廣告系要約邀請進行定性。本案的溫泉入戶廣告，不符合允諾的“具體”“確定”要求，也未對買賣合同的訂立以及房屋價格的確定產生重大影響，應為要約邀請。（三）政府政策屬于情勢變更事項，對于情勢變更因素導致的溫泉無法入戶，無論溫泉入戶是否構成合同條款，黃金實業(yè)公司均不應承擔責任。本案中，國家基于推進清潔能源開發(fā)利用的需求，在雙方購房合同關系成立后，新政策禁止了商品房屋開發(fā)項目辦理礦業(yè)權審批，才導致溫泉入戶手續(xù)無法辦理，黃金實業(yè)公司不應承擔責任。
被上訴人辯稱
王愛國辯稱，不同意黃金實業(yè)公司的上訴請求。溫泉入戶對房價構成重大影響，溫泉入戶是涉案房屋最大的賣點，宣傳冊里的重點都是溫泉，也是溫泉別墅特有的，不是每個房屋都有溫泉。不認可黃金實業(yè)公司關于政府行為影響導致無法申請的理由，直到裝修時黃金實業(yè)公司也沒有明示申請不下來，為此還專門安裝了管道和溫泉玉石等。黃金實業(yè)公司明確告知可以享受五星級酒店的服務，但是入住之后沒有享受到這些服務，綠化大部分也不屬于業(yè)主所有。
一審原告訴稱
王愛國向一審法院起訴請求，1.請求判令黃金實業(yè)公司對王愛國履行承諾接通溫泉入戶；2.請求判令黃金實業(yè)公司履行承諾對王愛國開放北京海灣半山五星級溫泉酒店配套、開放周邊7萬平方米綠地、給予酒店VIP待遇；3.請求判令黃金實業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)域內綠化達到8190平方米、域內代征綠化達到15037.743平方米的標準；4.請求判令黃金實業(yè)公司履行合同約定的五級物業(yè)標準，履行合同約定的綠化養(yǎng)護要求和內容；5.請求判令黃金實業(yè)公司對涉案小區(qū)故障排水管道以及因雨水倒灌造成損壞的房屋設施進行維修；6.訴訟費由黃金實業(yè)公司承擔。一審訴訟過程中，王愛國變更第1訴訟請求：請求判令黃金實業(yè)公司支付因其未履行溫泉入戶給王愛國造成的經濟損失50萬元。
一審法院查明
一審法院認定事實：2016年6月16日，王愛國與黃金實業(yè)公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定黃金實業(yè)公司將涉案房屋出售給王愛國，房屋總價3659148元。王愛國已將房款全額支付給黃金實業(yè)公司，黃金實業(yè)公司已向王愛國交付涉案房屋。房屋交付后，王愛國認為黃金實業(yè)公司存在沒有按照宣傳時的承諾接通溫泉入戶等違約行為，故訴于法院。
王愛國為證明其主張向法院提交證據如下：證據1.購房合同、房產證、房屋登記表，證明雙方存在商品房買賣合同關系，具有訴訟主體資格；證據2.遠大美域?？C明黃金實業(yè)公司宣傳涉案小區(qū)遠大美域源自大地深處的天然溫泉，引入每一戶業(yè)主家中，遠大美域業(yè)主優(yōu)享五星級酒店完備配套；證據3.遠大美域別院系宣傳冊，證明黃金實業(yè)公司宣傳涉案小區(qū)遠大美域有北京最深4000米地脈溫泉，有7萬平米五星級酒店配套；證據4.遠大美域宣傳截圖，證明黃金實業(yè)公司在出售涉案小區(qū)時一直宣傳溫泉入戶，五星級酒店配套，以溫泉地產為賣點，王愛國是沖著溫泉入戶購買的房屋。證據5.判例，證明已有法院判例黃金實業(yè)公司應對不能履行的溫泉入戶承諾承擔違約責任，給王愛國予以相應賠償；證據6.房屋被淹視頻，證明黃金實業(yè)公司所售房屋設計有問題，下雨天雨水倒灌，王愛國家中被淹，給王愛國造成損失；證據7.業(yè)主手冊，其中業(yè)主手冊第5頁里有注明溫泉水水費，證明黃金實業(yè)公司承諾溫泉入戶的事實，同時也證明王愛國入住時沒有接通溫泉水；證據8.住建委網站截圖，證明同一個區(qū)域，相鄰兩個小區(qū)相同時間段內，有無溫泉入戶的兩個小區(qū)，價格存在較大差距，有無溫泉對房屋價格有明顯影響，沒有溫泉對房屋價格影響很大，黃金實業(yè)公司后期不按約定提供溫泉入戶，給王愛國造成損失；證據9.五級物業(yè)標準；證據10.涉案小區(qū)內部環(huán)境錄像，證明黃金實業(yè)公司沒有達到合同約定的五級物業(yè)標準。經質證，黃金實業(yè)公司認可證據1的真實性，認可王愛國具有起訴資格但認為雙方簽訂的合同中并沒有溫泉入戶、酒店配套內容，且合同《補充協(xié)議》第十七條第1款明確地約定“相關廣告、宣傳資料、樓書、沙盤模型、展示品、樣板房等所表達或提供的信息僅作為參考，不構成合同內容，對出賣人、買受人均沒有任何法律約束力，出賣人買受人均不受其約束。除非出賣人書面公章明確確認，否則出賣人及其銷售人員或銷售代理人員的任何陳述、承諾或保證均不視為出賣人的陳述、承諾或保證，對出賣人不具有任何約束力”。證明雙方應以合同為準，合同以外的均不屬于合同內容，對雙方沒有約束力；對證據2-3美域?？?、宣傳冊的真實性、關聯性及證明目的均不認可，因宣傳冊上面都注明“所有圖文僅供參考，以政府最終審定為準，不代表合同要約”，即前期宣傳中，黃金實業(yè)公司已經明確告知王愛國溫泉入戶最終要以政府許可為準，而非明確承諾溫泉入戶，因此宣傳單內容對雙方沒有約束力。王愛國沒有保留原件，本身對溫泉入戶并不重視，可見溫泉入戶并非對其簽訂合同有重大影響的因素；對證據4宣傳截圖的真實性、合法性、關聯性均不予認可，同時認為王愛國的證明目的中“王愛國是沖著溫泉入戶購買房屋”可以證明，從王愛國本身的自認來看，王愛國認為溫泉是其購買房屋的主要目的，也說明王愛國并不認為酒店配套是其購房的決定性因素；對證據5的證明目的不予認可，該案例與本案情況完全不一致，不具有參考價值；對證據6的真實性不予認可，該證據無法證明其損失。且王愛國認可雨水倒灌是去年8月9日發(fā)生的，當天密云區(qū)下大暴雨，屬于自然災害造成的不可抗力；對證據7業(yè)主手冊的真實性認可，不認可關聯性。該份手冊是由物業(yè)公司發(fā)放與黃金實業(yè)公司無關，也可證明物業(yè)服務實際是由黑龍江遠大公司提供；對證據8住建委網站的截圖真實性認可，不認可關聯性；對證據9、10的質證意見為：五級物業(yè)服務標準里面說的巡視時間是早6點至晚10點巡視4次，建筑垃圾2日內清運，王愛國提交視頻無法證明物業(yè)服務不達標準。
黃金實業(yè)公司提交證據如下：第一組證據：1.商品房預售合同及附件；2.房屋交付通知書；3.房屋交付手續(xù)單；4.鑰匙交接單；5.房屋交接驗收單；6.密云遠大美域競品數據（來源于住建委及網絡）。證明：雙方簽訂合同及房屋交付情況，合同中并無溫泉入戶、酒店配套之約定，涉案房屋房價也屬于該地區(qū)偏低，可見溫泉入戶、酒店配套并非對合同訂立有重大影響。第二組證據：7.2014年5月26日北京市國土資源局關于確定北京市密云縣溪翁莊鎮(zhèn)立新村北地區(qū)地熱勘探探礦權出讓價款的通知；證據8.北京市探礦權出讓合同；證據9.中華人民共和國礦產資源勘查許可證；證據10.2014年8月18日北京市國土資源局關于準予進行地熱勘查鉆井的通知；證據11.2016年1月18日地熱及礦泉水礦產資源儲量登記證；證據12.地熱井及溫泉機房照片。證明：黃金實業(yè)公司為溫泉入戶投入了大量資金進行了大量工作。第三組證據：13.物業(yè)服務照片及工作簡報；證據14.園區(qū)綠化工作記錄表；證據15.物業(yè)費催繳函；證據16.《業(yè)主臨時管理規(guī)約》承諾書。證明：黃金實業(yè)公司并非提供物業(yè)服務實際主體，物業(yè)服務達標，業(yè)主存在物業(yè)費欠繳情況。第四組證據：17.工程竣工驗收記錄；18.建設單位竣工報告；19.北京市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表；20.2017規(guī)（密）竣字0010號建設工程規(guī)劃核驗（驗收）意見書；21.山外住宅規(guī)劃驗收附件；22.綠化工程驗收報告；23.代征綠地移交書；證明：涉案房屋小區(qū)建設工程及規(guī)劃均通過驗收，綠化面積符合工程許可證和規(guī)劃許可證，符合合同約定。第五組證據：24.密溪路36號院項目大市政雨污水工程施工合同三方協(xié)議；25.密溪路36號院項目大市政雨污水工程施工合同；26.密溪路36號院項目大市政雨污水工程施工合同竣工驗收單；27.密溪路36號院山外項目小市政雨污水工程竣工驗收單；28.關于2019年8月9日密云區(qū)暴雨情況的新聞報道；29.關于2019年8月9日密云區(qū)暴雨情況的視頻資料光盤。經質證，王愛國對第一組證據中證據1商品房預售合同及附件的真實性認可，不認可其證明目的，認為黃金實業(yè)公司允諾過溫泉入戶等；對證據2、3、4、5（2.房屋交付通知書；3.房屋交付手續(xù)單；4.鑰匙交接單；5.房屋交接驗收單）的真實性認可，不認可其證明目的，認為房屋的交接并不代表其沒有對溫泉入戶提出具體意見，也不代表認可房屋現狀；對證據6的證明目的不予認可，涉案小區(qū)所有房屋已經出售完，與其他小區(qū)不具有可比性。黃金實業(yè)公司的遠大美域的宣傳冊、網上的宣傳廣告、業(yè)主手冊、遠大美域?？手Z過溫泉入戶、酒店配套，對合同訂立和價款有重大影響；對第二組證據中有原件的證據認可其真實性，不認可其證明目的，黃金實業(yè)公司提交的第二組證據正好印證了其通過遠大美域的宣傳冊、網上的宣傳廣告、業(yè)主手冊、遠大美域?？手Z溫泉入戶的事實，并且也為溫泉入戶做了相關的設施建設，也證明北京市國土資源局等部門允許其進行地熱探礦權、地熱勘查鉆井許可，但黃金實業(yè)公司未提供北京市政府等相關部門停止溫泉勘探、開采的相關文件以及停止的時間；對第三組證據的真實性及證明目的均不認可，該組證據本身不能證明黃金實業(yè)公司物業(yè)服務達到了五級標準，不能反映真實的情況，涉案小區(qū)幾乎就沒有綠化，物業(yè)服務中包括人員、設備的配置、綠化均未達到合同約定的五級物業(yè)服務標準。其中證據15物業(yè)費催繳函上加蓋的是遠大美域莊園物業(yè)服務中心客戶服務部專用章，不是物業(yè)公司的章，且無法證明王愛國收到了該函件，因此與本案無關。對證據16的證明目的不認可，與本案無關聯性，前期物業(yè)服務合同中明確乙方是黃金實業(yè)公司且有該公司的蓋章；對第四組證據中有原件的證據真實性認可，不認可其證明目的，實際的綠化面積不符合工程許可證和規(guī)劃許可證及合同的約定，黃金實業(yè)公司亦沒有提交小區(qū)綠化實際現狀符合合同約定的證據；對第五組證據中對證據24的真實性認可，不認可證明目的，認為該證據與雨水倒灌不具有關聯性；對證據25的證明目的不認可，認為萬家水務不是政府部門，不能進行驗收；對證據26、27的真實性認可，不認可證明目的，驗收材料上都是企業(yè)蓋章，沒有經過住建部門的驗收及住建部門的備案；對證據28、29的真實性認可，不認可證明目的，認為雨水倒灌系黃金實業(yè)公司人為因素造成，不能歸因于自然災害，而且在此之后每遇大雨黃金實業(yè)公司都通過抽水的方法避免了雨水倒灌。
訴訟過程中，經黃金實業(yè)公司申請，法院為黃金實業(yè)公司委托訴訟代理人開具調查令，調取2019年8月9日涉案小區(qū)所在地段氣象情況。密云國家基準氣候站出具證明一份，內容為：2019年8月9日15～16時密云國家基準氣候站降雨量50.7毫米，16～17時降雨量37.3毫米。密云溪翁莊自動氣象站15～16時降雨量64.5毫米，16～17時降雨量7.4毫米。經質證，王愛國對真實性認可，但認為雨水倒灌系黃金實業(yè)公司人為因素造成，不能歸因于自然災害；黃金實業(yè)公司認為涉案小區(qū)市政工程施工符合國家規(guī)定，并通過驗收，不存在故障，2019年8月9日密云暴雨系自然災害，屬于不可抗力。
就其主張的溫泉未能入戶的經濟損失，王愛國稱包括以下三個方面：1.房屋價款的損失；2.未能享受溫泉入戶的便利、服務，未能享受溫泉入戶高品質生活的損失；3.為溫泉入戶準備設備管道所產生的損失。
一審法院認為
一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。王愛國與黃金實業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預售合同》系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應按照約定切實履行。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”關于王愛國要求黃金實業(yè)公司賠償未履行溫泉入戶給其造成的經濟損失，經法院詢問后，王愛國表示該經濟損失包括房屋價款的損失；未能享受溫泉入戶的便利服務，未能享受溫泉入戶高品質生活的損失；為溫泉入戶準備設備管道所產生的損失。關于王愛國主張的房屋價款損失，根據王愛國提交的黃金實業(yè)公司銷售樓盤時的宣傳圖冊“全北京較深地脈泉水，引入每一戶業(yè)主家中”的表述，可見溫泉入戶雖未作為雙方所簽《北京市商品房預售合同》內容列明，但上述宣傳屬于黃金實業(yè)公司就房屋規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的具體確定的說明，對于買房人訂立買賣合同滿足特定的心理預期產生一定的影響，應視為合同內容。黃金實業(yè)公司未按照約定提供溫泉入戶已構成違約，應承擔違約責任，但王愛國在訴訟中就其主張的經濟損失未提供充分證據證實，且影響房價的因素不僅包括建設用地使用權成本、工程土建成本等顯性價值；還包括以該房屋為中心在購房人生活半徑范圍內的各項附屬設施，如周邊的綠化環(huán)境、交通、市政基礎設施、自然或人文景觀以及文化、健身、教育、醫(yī)療、商業(yè)設施等給購房人帶來的無形利益，本案雙方訴爭的溫泉入戶是黃金實業(yè)公司開發(fā)的溫泉，并非天然溫泉，溫泉入戶后亦屬于個人消費項目，因此溫泉入戶并非影響房價的主要因素，且王愛國在收房時已知曉溫泉未入戶的情況，故法院結合雙方舉證情況及溫泉入戶對房價的影響情況，酌定王愛國主張的經濟損失。關于王愛國主張的未能享受溫泉入戶的便利、服務，未能享受溫泉入戶高品質生活的損失及為溫泉入戶準備設備管道所產生的損失，缺乏證據證實，法院不予支持。黃金實業(yè)公司辯稱合同附件中明確約定“相關廣告、宣傳資料、樓書、沙盤模型、展示品、樣板房等所表達或提供的信息僅作為參考，不構成本合同內容，對出賣人、買受人均沒有任何法律約束力，出賣人買受人均不受其約束”，有悖于上述司法解釋的規(guī)定，法院不予采納。關于王愛國要求黃金實業(yè)公司開放北京海灣半山五星級溫泉酒店配套、開放周邊7萬平方米綠地及給予酒店VIP待遇的訴訟請求，王愛國提交證據所載的宣傳內容中，并無對其所訴請求的明確具體的說明及允諾，且其未提供證據證明上述宣傳內容對房屋價格確定有重大影響，故王愛國所述的黃金實業(yè)公司的上述宣傳，應視為要約邀請，尚不構成上述司法解釋規(guī)定的視為要約的條件，該宣傳內容不應視為雙方之間商品房預售合同內容，王愛國的該項訴訟請求，缺乏依據，法院不予支持。關于王愛國要求黃金實業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)區(qū)域內綠化達到8190平方米的訴訟請求，根據黃金實業(yè)公司提交的綠化工程驗收報告，涉案小區(qū)綠地面積為10280平方米，綠化工程符合規(guī)劃許可證要求，故王愛國的該項訴訟請求，缺乏依據，法院不予支持。關于王愛國要求黃金實業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)域內代征綠化達到15037.743平方米標準的訴訟請求，根據黃金實業(yè)公司提交的代征綠地移交書和北京市園林綠化局代征城市綠地移交備案表，黃金實業(yè)公司已經履行代征綠化用地15037.743平方米的合同約定，王愛國的該項訴訟請求，缺乏依據，法院不予支持。關于王愛國要求黃金實業(yè)公司履行合同約定的五級物業(yè)服務標準及綠化養(yǎng)護要求及內容的訴訟請求，與本案不屬于同一法律關系，本案不予涉及。關于王愛國要求黃金實業(yè)公司對小區(qū)故障排水管道及因雨水倒灌造成損壞的房屋設施進行維修的訴訟請求，根據黃金實業(yè)公司提交的竣工驗收記錄，涉案小區(qū)市政雨污水處理工程及房屋建筑和市政基礎設施工程已經竣工驗收合格，因目前暫無證據證明小區(qū)排水管道出現故障，房屋設施存在損壞，故對王愛國的該項訴訟請求，法院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十七條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決：一、北京黃金實業(yè)有限公司于本判決生效之日起七日內支付王愛國未履行溫泉入戶造成的經濟損失二萬元。二、駁回王愛國的其他訴訟請求。
本院查明
二審中，黃金實業(yè)公司向本院提交了下列證據：1.北京市規(guī)劃和自然資源委員會網站上信息公開申請網頁截圖；2.與北京市規(guī)劃和自然資源委員會的通話錄音光盤和文字對應稿；3.北京市規(guī)劃和自然資源委員會信息公開信函；4.北京市規(guī)劃和自然資源委員會登記回執(zhí)；5.北京市規(guī)劃和自然資源委員會《政府信息公開申請答復告知書》及附件；6.網頁截圖《本市停止固體礦產采礦權審批現有采礦權到期后不再辦理采礦權延續(xù)審批》。上述證據證明：2020年6月北京市規(guī)劃和自然資源委員會不再新批采礦權，對于期滿的采礦權予以注銷，黃金實業(yè)公司雖然一直努力辦理采礦權但因國家政策原因未能成功，溫泉不能入戶并非黃金實業(yè)公司原因所致。本院組織當事人進行了證據交換和質證。王愛國對黃金實業(yè)公司提交的證據發(fā)表如下質證意見：對證據1、2、6的真實性無法核實，關聯性不認可；對證據3、4、5真實性認可；對上述證據的證明目的不認可，黃金實業(yè)公司在尚未取得采礦權的情況下，就許諾可以溫泉入戶，涉及虛假宣傳，在采礦權收緊之前即2016年至2018年具備辦理采礦權的條件時，沒有及時申請辦理，自身存在過錯。本院認為，黃金實業(yè)公司提交的證據1、6系網站截圖，證據2系通話錄音，本院對其真實性無法確認；黃金實業(yè)公司提交的證據3、4、5，因王愛國認可其真實性，本院對其真實性予以確認，關于上述證據的證明力問題將在本院認為部分予以論述。
本院二審期間依法補充查明以下事實：王愛國與黃金實業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預售合同》附件十補充協(xié)議第十七條約定：相關廣告、宣傳資料、樓書、沙盤模型、展示品、樣板房等所表達或提供的信息僅作為參考，不構成本合同內容，對出賣人、買受人均沒有任何法律約束力，出賣人、買受人均不受其約束。
關于涉案房屋宣傳資料的來源，王愛國稱系其購房時從售樓處取得。王愛國在一審中提交的遠大美域?？d有下列內容：1.“中國遠大始創(chuàng)五星級溫泉家族別墅區(qū)”；2.“遠大五星級酒店+溫泉家族別墅區(qū)”；3.“近7萬平國際五星級酒店成為了家族別墅的配套”；4.“深層地熱礦物溫泉，密云真溫泉，北京罕有。源自大地深處的天然溫泉，全北京較深地脈泉水，引入每一戶業(yè)主家中……遠大美域泉水來自于萃取地表數千米以下的沉積層優(yōu)質泉水，出水溫度高……”。該?？疉版最后一行載明“所有圖文僅供參考，以政府最終審定為準，不代表合同要約，最終解釋權歸開發(fā)商所有”，上述內容字體并未加大、加粗、加黑。王愛國在一審中提交的遠大美域別院系宣傳冊載有下列內容：1.“完全享受酒店式服務的私屬別墅，7萬平米五星級酒店配套”；2.“北京最深4000米地脈溫泉，成為私家湯泉靜院的極致體驗”。
2020年11月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會向吳某送達《政府信息公開申請答復告知書》及兩份附件，附件1為《北京市規(guī)劃和自然資源委員會關于我市地熱資源礦業(yè)權審批工作的公告》，附件2為《北京市規(guī)劃和自然資源委員會關于我市固體礦產和礦泉水資源礦業(yè)權審批工作的公告》。2020年7月13日的《北京市規(guī)劃和自然資源委員會關于我市地熱資源礦業(yè)權審批工作的公告》主要內容為：今后，國家及市政府重點工程、公益性項目、供暖項目經申請并報市政府批準后可依法辦理地熱礦業(yè)權審批，即符合上述用途的開發(fā)利用項目可依法辦理礦業(yè)權新立審批等。2020年6月19日的《北京市規(guī)劃和自然資源委員會關于我市固體礦產和礦泉水資源礦業(yè)權審批工作的公告》主要內容為：停止我市固體礦產和礦泉水企業(yè)礦業(yè)權（探礦權、采礦權）新立審批，現有采礦權到期后，不再辦理采礦權延續(xù)審批等。
對一審法院查明的其他事實，本院予以確認。
本院認為
本院認為，王愛國與黃金實業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預售合同》，系雙方當事人的真實意思表示，且內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應依約履行。根據雙方當事人訴辯意見，本案二審爭議焦點為：一、涉案房屋宣傳資料中關于溫泉入戶的內容系要約還是要約邀請；二、黃金實業(yè)公司是否應承擔違約責任以及損失賠償數額的認定；三、王愛國關于開放五星級溫泉酒店配套、小區(qū)綠化、五級物業(yè)、綠化養(yǎng)護等訴訟請求能否得到支持。
關于焦點一，涉案房屋宣傳資料中關于溫泉入戶的內容系要約還是要約邀請。
《中華人民共和國合同法》第十四條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定：（一）內容具體確定；（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束?！钡谑鍡l第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約。”《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！备鶕鲜鲆?guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料對房屋及相關設施所作的說明和允諾具體明確，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格有重大影響的，視為要約。商品房的銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，主要表現為：對商品房購房優(yōu)惠或附帶贈送禮品的說明、對商品房美觀性質量的陳述、對商品房使用功能質量的陳述、對商品房環(huán)境性質量的陳述等。本案中，王愛國提交的黃金實業(yè)公司銷售涉案樓盤時的宣傳資料（遠大美域專刊、別院系宣傳冊），系黃金實業(yè)公司向不特定的購房者或潛在購房者對外宣傳的資料，且根據王愛國所述其從售樓處獲得上述材料具有高度可能性，現黃金實業(yè)公司上訴主張上述宣傳資料并非其向王愛國提供，缺乏事實依據，本院不予采信。根據上述宣傳資料顯示，黃金實業(yè)公司將涉案樓盤表述為“溫泉家族別墅區(qū)”“全北京較深地脈泉水，引入每一戶業(yè)主家中”“北京最深4000米地脈溫泉，成為私家湯泉靜院的極致體驗”等，該宣傳資料關于溫泉入戶的內容具體明確，屬于對涉案房屋使用功能質量的陳述。而且，該宣傳資料中“溫泉”字樣顯著、頻繁，明顯將溫泉作為涉案樓盤的顯著特征，對于買受人訂立商品房買賣合同滿足特定的心理預期以及房屋價格的確定有一定的影響，應當視為要約。即使溫泉入戶的內容未載入王愛國與黃金實業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預售合同》，亦應當視為合同內容。關于遠大美域專刊中“所有圖文僅供參考，以政府最終審定為準，不代表合同要約，最終解釋權歸開發(fā)商所有”以及《北京市商品房預售合同》附件十補充協(xié)議第十七條“相關廣告、宣傳資料、樓書、沙盤模型、展示品、樣板房等所表達或提供的信息僅作為參考，不構成本合同內容，對出賣人、買受人均沒有任何法律約束力，出賣人、買受人均不受其約束”的內容，屬于黃金實業(yè)公司單方擬定的條款，免除了其責任，且其未采取合理方式提醒買受人注意，故上述內容對買受人無效，亦不足以證明宣傳資料中關于溫泉入戶的內容不構成要約及合同內容。綜上，黃金實業(yè)公司上訴主張宣傳資料中關于溫泉入戶的內容屬于要約邀請，缺乏事實和法律依據，本院不予采信。
關于焦點二，黃金實業(yè)公司是否應承擔違約責任以及損失賠償數額的認定。
黃金實業(yè)公司主張因出現政府政策情勢變更因素導致溫泉無法入戶，故其不應因此承擔責任。對此，本院認為，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！睋?，情勢變更原則須為當事人所不能預見的，且不可歸責于雙方當事人。具體到本案而言，黃金實業(yè)公司主張因新政策禁止商品房開發(fā)項目辦理礦業(yè)權審批，導致溫泉入戶手續(xù)無法辦理，其不應承擔責任。但是，黃金實業(yè)公司未能提供證據證明其在與王愛國簽訂《北京市商品房預售合同》前已經取得涉案樓盤所在地的采礦權許可證，而其在宣傳資料中卻已許諾溫泉入戶。且根據黃金實業(yè)公司提供的證據，北京市規(guī)劃和自然資源委員會2020年6月才公告停止北京市固體礦產和礦泉水企業(yè)礦業(yè)權的新立審批，而自雙方2016年6月簽訂合同至發(fā)布上述公告有4年時間，黃金實業(yè)公司亦未能說明其在上述期間未能獲得采礦權的原因。因此，黃金實業(yè)公司對其不能取得采礦權系其可以預見的商業(yè)風險，并不屬于情勢變更，黃金實業(yè)公司的該項上訴主張缺乏法律依據，本院不予采信。
關于王愛國主張的溫泉未能入戶給其造成的經濟損失數額。如前所述，黃金實業(yè)公司未按照約定提供溫泉入戶已構成違約，應承擔相應的違約責任。王愛國主張因溫泉未能入戶給其造成的經濟損失包括房屋價款的損失、未能享受溫泉入戶的便利服務以及未能享受溫泉入戶高品質生活的損失、為溫泉入戶準備設備管道所產生的損失。對此，本院認為，首先，本案《北京市商品房預售合同》沒有約定溫泉未能入戶時違約金數額或者損失賠償額的計算方法，故根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條之規(guī)定，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。其次，王愛國一審中提供的住建委網站截圖的內容為順義區(qū)、通州區(qū)其他小區(qū)的房屋價格，該證據不足以證明其主張的涉案房屋價款損失。另，王愛國提供的春暉園門票價格，亦不足以證明其因溫泉未能入戶給其造成的經濟損失數額。結合王愛國已付購房款數額、溫泉入戶對房價的影響以及雙方舉證情況等，本院酌情確定黃金實業(yè)公司給付王愛國未履行溫泉入戶造成的經濟損失73000元。一審法院確定的該項經濟損失數額過低，本院依法予以調整。
關于焦點三，王愛國關于開放五星級溫泉酒店配套、小區(qū)綠化、五級物業(yè)、綠化養(yǎng)護等訴訟請求能否得到支持。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果?！钡谝唬P于王愛國提出的黃金實業(yè)公司開放北京海灣半山五星級溫泉酒店配套、開放周邊7萬平方米綠地及給予酒店VIP待遇的上訴請求，王愛國提交的宣傳資料中僅有7萬平方米五星級酒店配套等內容，對此并無明確具體的說明及允諾，且其未提供證據證明上述宣傳內容對于其購買房屋及房屋價格的確定有重大影響，故關于五星級酒店配套的相關宣傳內容為要約邀請，其不應視為雙方之間商品房預售合同的內容。因此，王愛國的該項上訴請求，缺乏依據，本院不予支持。第二，關于王愛國提出的黃金實業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)區(qū)域內綠化達到8190平方米的上訴請求，根據黃金實業(yè)公司提交的綠化工程驗收報告，涉案小區(qū)綠地面積為10280平方米，綠化工程符合規(guī)劃許可證要求，故王愛國的該項上訴請求，缺乏事實依據，本院不予支持。第三，關于王愛國提出的黃金實業(yè)公司依約履行涉案小區(qū)域內代征綠化達到15037.743平方米標準的上訴請求，根據黃金實業(yè)公司提交的代征綠地移交書和北京市園林綠化局代征城市綠地移交備案表，黃金實業(yè)公司已經履行代征綠化用地15037.743平方米的合同約定，王愛國的該項上訴請求，亦缺乏事實依據，本院不予支持。第四，關于王愛國提出的黃金實業(yè)公司履行合同約定的五級物業(yè)服務標準及綠化養(yǎng)護要求及內容的上訴請求，一審法院認為與本案不屬于同一法律關系并不予處理，并無不當，本院予以維持。第五，關于王愛國提出的黃金實業(yè)公司對小區(qū)故障排水管道及因雨水倒灌造成損壞的房屋設施進行維修的上訴請求，根據黃金實業(yè)公司提交的竣工驗收記錄，涉案小區(qū)市政雨污水處理工程及房屋建筑和市政基礎設施工程已經竣工驗收合格，現無證據表明涉案房屋受損，故對王愛國的該項上訴請求，本院亦不予支持。王愛國關于上述請求的上訴理由，均缺乏依據，本院不予采納。
綜上所述，王愛國關于溫泉未能入戶給其造成的經濟損失的上訴請求部分成立，本院依法予以支持。黃金實業(yè)公司的上訴請求不能成立，應予駁回。依照《中華人民共和國合同法》第十四條、第十五條第二款、第一百零七條、第一百一十三條第一款，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、撤銷北京市密云區(qū)人民法院（2020）京0118民初3905號民事判決；
二、北京黃金實業(yè)有限公司于本判決生效之日起七日內支付王愛國未履行溫泉入戶造成的經濟損失73000元；
三、駁回王愛國的其他上訴請求；
四、駁回北京黃金實業(yè)有限公司的上訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費4400元，由王愛國負擔3758元（已交納），由北京黃金實業(yè)有限公司負擔642元（于本判決生效之日起七日內交納）。
二審案件受理費8800元，由王愛國負擔7515元（已交納），由北京黃金實業(yè)有限公司負擔1285元（已交納300元，余款985元于本判決生效之日起七日內交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判員 解學鋒
二〇二〇年十二月三十日
法官助理 佳 麗
書記員 李星月
