審理法院：河南省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）豫民終81號(hào)
案件類型：民事
判決審判日期：2020-07-27
案由：民事主體間房屋拆遷補(bǔ)償合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人曹小橋因與被上訴人郭某某1、朱某某2、郭某某3、郭某某4、郭某某5房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服河南省駐馬店市中級(jí)人民法院（2019）豫17民撤4號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。本案二審期間，郭淘氣死亡，其子郭宴嘉作為繼承人參加訴訟。上訴人曹小橋及其委托訴訟代理人邱志鴻，被上訴人郭某某1、朱某某2、郭某某3、郭某某4、郭某某5的委托訴訟代理人李文慧到庭參加訴訟，恒大公司經(jīng)合法傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
曹小橋上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求撤銷一審判決,并撤銷駐馬店市中級(jí)人民法院（2017)豫17民終1940號(hào)（以下簡(jiǎn)稱第1940號(hào)判決）民事判決和上蔡縣人民法院(2016)豫1722民初3521號(hào)民事判決（以下簡(jiǎn)稱第3521號(hào)判決）;2、請(qǐng)求二審法院判令一、二審訴訟費(fèi)用均由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審法院認(rèn)為:“法律賦予被拆遷人對(duì)特定房屋的債權(quán)具有對(duì)抗第三人的優(yōu)先效力,具有排他性”,即認(rèn)定被上訴人具有取得本案訴爭(zhēng)房屋的優(yōu)先權(quán),判決駁回了上訴人要求撤銷原一、二審生效判決的訴請(qǐng)。安置房是在雙方簽訂安置協(xié)議后才稱安置房,被上訴人協(xié)議晚于上訴人簽訂商品房買賣合同三個(gè)月,且所簽協(xié)議只約定樓層未約定具體位置,屬于種類物,不屬于特定物。與《物權(quán)法》中的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則相沖突.被上訴人提交的證據(jù)證明上訴人巴結(jié)清全款、裝修入住、登記備案(法院亦認(rèn)定事實(shí))書香家園508房不屬于安置房主張權(quán)利。但判決書僅顯示上訴人依簽訂《商品房買賣合同》主張?jiān)V爭(zhēng)房屋的所有權(quán)和優(yōu)先權(quán),無(wú)法律依據(jù)。上訴人不僅僅依據(jù)《商品房買賣合同》,上訴人還依據(jù)簽訂的《商品房買賣合同》時(shí)間早于被上訴人三個(gè)月,及結(jié)清全款、裝修并實(shí)際入住、登記備案、書香家園508房不屬于安置房、安置房位置不特定等主張的權(quán)利。被上訴人不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條的規(guī)定。一審法院在(2019)豫17民撤4號(hào)民事判決書卻給予回避不談，也沒有給予必要的釋明。僅簡(jiǎn)單依據(jù)司法解釋七駁回上訴入的訴請(qǐng),不能使人信服。一審法院判決的依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若于問題的解釋》第七條的規(guī)定(以下稱司法解釋七),該法條內(nèi)容是:“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置,如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”。據(jù)此司法解釋,被拆遷人主張優(yōu)先取得房屋，須具各兩個(gè)條件:1、補(bǔ)償安置協(xié)議的訂立應(yīng)早于拆遷人與第三人之間的房屋買賣協(xié)議的訂立時(shí)間。2、補(bǔ)償安置協(xié)議中用于補(bǔ)償安置的房屋位置需明確、用途需特定。但本案被上訴人的情況顯然不符合這兩個(gè)法定條件。上訴人購(gòu)商品房508簽合同時(shí)間是2016年2月29日,書香家園508房不是安置房,被上訴人于2016年5月5日才與恒大公司簽訂協(xié)議,何談安置?上訴人不屬于另行出賣，而是先期購(gòu)買。不適用司法解釋七的規(guī)定。上訴人提交的證據(jù)證明本人在2015年10月份書香家園開盤期間交付購(gòu)房定金2萬(wàn)元,認(rèn)購(gòu)書香家園508房,于2016年1月16日,2016年2月29日先后支付書香家園開發(fā)商購(gòu)房款13萬(wàn)元,并于2016年2月29日和一審被告上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買該公司開發(fā)的“書香家園”一期5層508號(hào)房屋,并在房產(chǎn)登記部門進(jìn)行了備案。上訴人購(gòu)買508房總價(jià)23萬(wàn)元,余款10萬(wàn)通過(guò)住房公積金貸款,2017年已經(jīng)還清全部貸款。2016年3月份裝修入住至今。被上訴人郭某某1雖然在2009年11月26日與開發(fā)商董繼珍簽訂建房協(xié)議書,但該協(xié)議書約定的是董繼珍為郭某某1“建房五層”、“院保證5米”,且?guī)в械叵率遥瑓f(xié)議對(duì)房屋坐落位置沒明確約定,且協(xié)議約定的“獨(dú)家院”顯然不是指后來(lái)所建的“書香家園”一期工程;2012年8月23日開發(fā)商吳珂珂、趙鵬飛與被上訴人郭某某1所簽訂的建房補(bǔ)充協(xié)議中,取消了2009年協(xié)議中所約定的建設(shè)地下室的內(nèi)容,為被上訴人郭某某1所建設(shè)的房屋由五層變更為六層,協(xié)議對(duì)房屋位置仍然沒有明確約定;一審被告上蔡縣恒大公司受讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，在2016年5月5日與被上訴人郭某某1簽訂協(xié)議書，協(xié)議書約定該公司為郭某某1建造鋼結(jié)構(gòu)房?jī)蓪?在2017年6月30日之前交付;如不能按期交付,上蔡縣恒大公司應(yīng)將“書香家園”一期工程第一至第六層(1-3層為商鋪）北側(cè)每層165平方米補(bǔ)償繪郭某某1。上訴人簽訂合同時(shí)是2016年2月29日,樓層、房間號(hào)都已經(jīng)全部明確,被上訴人簽訂的協(xié)議時(shí)間是2016年5月5日,協(xié)議安置位置卻沒有明確。實(shí)際上“書香家園”一期樓盤12層為商鋪(目前被上訴人已經(jīng)實(shí)際占有使用),3-10層均為商品房,與被上訴人協(xié)議內(nèi)容(1-3層為商鋪)不符。上訴人按照508房面積是75平米,支付的購(gòu)房款,商品房買賣合同面積顯示72.5平米，“書香家園”一期樓盤為南北走向，公寓戶型,對(duì)面房間,中間為共有通道,與508房相鄰房屋是507房、509房，相鄰房屋面積均是同等面積,任何兩戶面積加起來(lái)也不夠被上訴人協(xié)議約定的165平米,且整套房屋不具有分割性，從以上幾方面來(lái)看,安置房位置沒有得到明確鎖定3被上訴人協(xié)議約定的補(bǔ)償安置房首先是兩層鋼結(jié)構(gòu)房,而將“書香家園”第一至第六層（1-3層為商鋪）北側(cè)房屋作為補(bǔ)償安置房則附有條件和期限,即拆遷人與被拆遷人簽訂明確用于補(bǔ)償安置房屋的協(xié)議時(shí)間在2016年5月5日,且“書香家園”一期工程第一至第六層能否成為補(bǔ)償安置房還要看2017年6月30日之前拆遷人能否交付兩層鋼結(jié)構(gòu)房屋.這份協(xié)議訂立時(shí)間晚于上訴人與一審被告上蔡縣恒大房地產(chǎn)公司之間的商品房買賣合同整整三個(gè)月,不符合上述司法解釋七所規(guī)定的被拆遷人優(yōu)先取得房屋的法定條件。上蔡縣恒大公司售樓部與書香家園一期樓盤相隔不到十米,且臨馬路,被上訴人一家人也居住在附近,恒大公司的一期十層大樓不是一天建成的,恒大公司公開宣傳售樓,開盤時(shí)奏樂鳴炮鮮花紅地毯,聲勢(shì)浩大,被上訴人不可能不知道恒大公司售樓。恒大公司從建房到售房,長(zhǎng)達(dá)一年之久,被上訴人明知恒大公司建樓、售房,不去阻止開發(fā)商售房,不去簽協(xié)議,在上訴人買了508房以后幾個(gè)月后才去簽協(xié)議，簽協(xié)議也不確定具體安置房屋位置,不去登記備案，被上訴人不應(yīng)把其造成的后果轉(zhuǎn)嫁于上訴人.恒大公司于2016年2月29日與上訴人簽訂離品房買賣合同,上訴人購(gòu)買508房時(shí),恒大公司手續(xù)齊全,上訴人合法購(gòu)買,該房沒有任何爭(zhēng)議,被上訴人于2016年5月5日才與恒大公司簽訂協(xié)議（包含5C8房),此時(shí)508房已經(jīng)售賣給上訴人,恒大公司明顯欺詐被上訴人,該協(xié)議針對(duì)508房的部分應(yīng)為無(wú)效。
駐馬店市中級(jí)人民法院(2017)豫17民終1940號(hào)民事判決和上蔡縣人民法院(2016)豫1722民初3521號(hào)民事判決判令上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向被上訴人交付的房屋中包含了原告曹小橋所購(gòu)買的房屋508房,損害了曹小橋的合法權(quán)益,一審法院本應(yīng)依法撤銷,卻判決認(rèn)定被上訴人對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有優(yōu)先取得的權(quán)利,駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求,顯然適用法律錯(cuò)誤;且一審判決會(huì)產(chǎn)生這樣的后果:不論任何人購(gòu)買的商品房已居住多長(zhǎng)時(shí)間,只要開發(fā)商后期再將該商品房作為拆遷安置房補(bǔ)償給被拆遷人,那么商品房購(gòu)買者均不能對(duì)抗被拆遷人,只能乖乖地為被拆遷人騰房。這種結(jié)果,恐怕將導(dǎo)致每個(gè)人所購(gòu)買的商品房都時(shí)刻處于危險(xiǎn)之中了!這顯然不是最高人民法院的立法本意!綜上，一審判決適用法律錯(cuò)誤,請(qǐng)二審法院依法予以撤銷,改判支持上訴人的上訴請(qǐng)求。
被上訴人辯稱
郭某某1、朱某某2、郭某某3、郭某某4、郭某某5辯稱，一、一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。一審認(rèn)定郭某某1等人的優(yōu)先權(quán)是法律規(guī)定的被拆遷人依法享有的權(quán)利，該權(quán)利對(duì)特定房屋的債權(quán)具有對(duì)抗第三人的優(yōu)先效力，具有排他性。郭某某1與恒大公司簽訂的《協(xié)議書》是對(duì)郭某某1房屋拆遷補(bǔ)償安置的落實(shí)，曹小橋稱508號(hào)房不屬于安置房、位置不特定的理由不能推翻安置協(xié)議的有效性和合法履行性。恒大公司明知一期工程的1-6層作為補(bǔ)償郭某某1的安置房，卻又違法到房管登記部門備案，該行為無(wú)效。二、曹小橋提出房屋面積不符合安置協(xié)議書約定的每套面積不少于165平方米的約定，只是恒大公司在建房時(shí)的設(shè)計(jì)問題，不影響對(duì)郭某某1等人的安置補(bǔ)償。三、曹小橋一再?gòu)?qiáng)調(diào)恒大公司與郭某某12016年5月5日所簽協(xié)議中兩層鋼結(jié)構(gòu)房屋的履行時(shí)間是2017年6月30日，該協(xié)議晚于曹小橋與恒大公司簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)間三個(gè)月，不符合司法解釋規(guī)定的優(yōu)先權(quán)條件。該鋼結(jié)構(gòu)房屋是恒大公司在訴訟中強(qiáng)行所建，所占地是規(guī)劃綠地不準(zhǔn)許建筑，強(qiáng)行所建的鋼結(jié)構(gòu)房屋是違法建筑，已經(jīng)生效的地1940號(hào)判決認(rèn)定違法，后果由恒大公司承擔(dān)。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，曹小橋的上訴理由不能成立，請(qǐng)求駁回其上訴請(qǐng)求。
一審原告訴稱
曹小橋向一審法院起訴請(qǐng)求：撤銷上蔡縣人民法院（2016）豫1722民初3521號(hào)民事判決，改判駁回郭某某1、朱某某2、郭淘氣、郭某某4、郭某某5的訴訟請(qǐng)求。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：
河南省上蔡縣人民法院（2016）豫1722民初3521號(hào)民事判決認(rèn)定的基本事實(shí)：原告郭某某1在上蔡縣西大街北側(cè)、文化路西擁有房產(chǎn)一處，使用權(quán)面積330平方米，土地證號(hào)為上國(guó)用（2002）第26100**，系國(guó)有劃撥使用土地。董繼珍、趙鵬飛、吳珂珂系該宗爭(zhēng)議土地的開發(fā)商，為進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，2009年11月26日，原告郭某某1與董繼珍簽訂建房協(xié)議書一份，“甲方：郭某某1，乙方：董繼珍，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商如下：一、甲方提供土地使用證給乙方辦理建筑施工許可手續(xù)，費(fèi)用由乙方承擔(dān)，給甲方建房五層，東西為16.5米，南北為10米，中到中3.3米，院保證5米，一層地面水磨石地面，二至五層地板磚，規(guī)格為（80×80公分），中檔材料。二門窗安裝：一層門市房為卷閘門，進(jìn)戶門為防盜門，室內(nèi)門為木門，窗為塑鋼安裝紗窗，陽(yáng)臺(tái)封門……六、在為甲方辦理15米土地使用證的基礎(chǔ)上，乙方從南面第一棟樓放線做日照分析為準(zhǔn)，如多余部分留到第二棟樓后面，房產(chǎn)證由乙方負(fù)責(zé)費(fèi)用承擔(dān)。七、建筑工程質(zhì)量，執(zhí)行國(guó)家施工規(guī)范，以后如出現(xiàn)質(zhì)量問題由乙方承擔(dān)責(zé)任，八、甲方土地使用證的辦理為16.5米×15米，以外的劃分給乙方所有權(quán)歸乙方，甲方必須在施工日前一個(gè)月內(nèi)搬遷完畢，施工有效期為八個(gè)月，從施工之日起，因天氣不能施工除外。九、甲乙雙方不得違約，如乙方違約，違約方愿付對(duì)方總造價(jià)30%的違約金，并賠償對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失。十、此協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，公證處一份。十一、此協(xié)議至公證簽字之日起生效。2009年11月26日?！眳f(xié)議后有甲方郭某某1，乙方董繼珍簽字摁印，該協(xié)議書經(jīng)上蔡縣公證處進(jìn)行了公證，公證號(hào)為（2009）上證民字第900號(hào)。2012年8月23日，原告郭某某1與吳珂珂、趙鵬飛又簽訂建房補(bǔ)充協(xié)議一份，在原協(xié)議基礎(chǔ)上地下室取消，乙方把六層調(diào)整給甲方所有，乙方協(xié)助甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系。協(xié)議后有甲方郭某某1，乙方吳珂珂趙鵬飛簽字摁印。2014年7月2日，趙鵬飛與鄧鐵良簽訂一份房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同：“轉(zhuǎn)讓方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：趙鵬飛，受讓方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：鄧鐵良，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，共同達(dá)成如下協(xié)議：一、甲方把位于上蔡縣李斯路西段南側(cè)（書香家園）地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給乙方。付款方式：本合同簽訂時(shí)乙方付給甲方一百五十萬(wàn)現(xiàn)金，剩余七十五萬(wàn)在十五天內(nèi)一次付清……六、乙方按照甲方給原動(dòng)遷戶簽訂的包賠協(xié)議如數(shù)進(jìn)行包賠，如出現(xiàn)問題一切與甲方無(wú)關(guān)。七、違約責(zé)任：此合同在執(zhí)行過(guò)程中如甲方違約要雙倍退還乙方所交款項(xiàng)。如乙方違約乙方所交款項(xiàng)作為違約金賠償給甲方并把土地歸還甲方。本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各持一份，見證人留存一份，自甲乙雙方簽字后生效?！眳f(xié)議簽訂后，由甲方趙鵬飛、乙方鄧鐵良、見證人翟某分別在協(xié)議上簽字、按印。同時(shí)，于2015年7月8日，鄧鐵良簽訂了一份保證書：“我與郭某某1保證按原協(xié)議執(zhí)行。保證人：鄧鐵良，見證人：張繼民，2015年7月8日”。鄧鐵良在保證書簽字、按印。2016年5月5日，上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為甲方、法定代表人鄧鐵良，原告郭某某1、朱某某2、郭某某4、郭淘氣、郭某某5作為乙方簽訂了一份協(xié)議書并進(jìn)行了公證。該協(xié)議書載明：“甲方在位于上××縣××街道辦事處××北，上蔡一高對(duì)面開發(fā)建設(shè)“書香家園”小區(qū)項(xiàng)目?，F(xiàn)乙方在該宗項(xiàng)目占地中有部分土地，乙方房屋已拆除。原乙方與董繼珍于2009年11月26日簽訂有《建房協(xié)議書》，但未實(shí)際履行。根據(jù)政府規(guī)劃，乙方原土地范圍超建筑紅線，建房手續(xù)無(wú)法另行審批。為維護(hù)乙方利益，保障項(xiàng)目實(shí)施，甲乙雙方針對(duì)乙方建房時(shí)的具體相關(guān)事宜，達(dá)成如下補(bǔ)償協(xié)議：一、甲方在現(xiàn)有“書香家園”一期主樓補(bǔ)償乙方一套（75平方607），甲方保證2016年7月30日之前交付乙方使用；二、甲方在現(xiàn)有“書香家園”一期主樓西側(cè)為乙方建剛構(gòu)架兩層共491.4平方米（混凝土澆灌，東西方向6.5米，南北方向37.8米），甲方保證在2017年6月30日之前將此兩層鋼結(jié)構(gòu)架交付乙方使用，且甲方需保證交付后不會(huì)被拆除。三、甲方另行補(bǔ)償乙方“書香家園”二期中五套商品房，四套120平方米；一套90平方米。四、甲方在“書香家園”西南角為乙方留82.5平方米院，以供乙方使用。北側(cè)臨路廣場(chǎng)甲、乙雙方共同使用。五、如甲方未能按時(shí)履行上述一、二、三、四項(xiàng)中的任何一項(xiàng)或幾項(xiàng)，甲方需按照2009年11月26日簽訂的《建房協(xié)議書》將“書香家園”一期工程北側(cè)1-6層（1-3層為商鋪，4-6層為商品房，每層165平方米）補(bǔ)償給乙方，同時(shí)乙方保留隨時(shí)信訪和訴訟的權(quán)利……。本協(xié)議一式三份，甲方、乙方、見證方各持一份。”該協(xié)議后有甲方上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司加蓋印章及法定代表人鄧鐵良簽名按印、乙方郭某某1、朱某某2、郭淘氣、郭某某4、郭某某5及見證方張繼民分別簽字按印。該協(xié)議書經(jīng)上蔡縣公證處進(jìn)行了公證，公證號(hào)為（2016）上證民字第447號(hào)。從“書香家園”的效果圖顯示，建筑南側(cè)、西側(cè)設(shè)置集中綠地，故協(xié)議第二項(xiàng)無(wú)法給原告建剛構(gòu)架兩層共491.4平方米房屋。按照書香家園實(shí)際建筑1—2層商鋪，3—6層是商品房。雙方因補(bǔ)償問題發(fā)生爭(zhēng)議，遂形成本案的訴訟。另查明，2011年11月7日上蔡縣人民政府作出上政土【2011】164號(hào)文，決定收回李斯路西段路南舊城改造項(xiàng)目土地使用權(quán)，注銷李斯路西段路南舊城改造區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)證，收回李斯路西段路南，東至百貨公司住宅樓西至溝，北至李斯路，南至黨校圍墻，舊城改造項(xiàng)目范圍內(nèi)2533.32平方米（約合3.80畝）國(guó)有土地使用權(quán)。其中原告郭某某1的土地證上國(guó)用（2002）第2610068號(hào)也一并收回。2012年4月18日上蔡縣人民政府上政土【2012】61號(hào)文，作出對(duì)SCX-2012-13號(hào)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行競(jìng)價(jià)出讓的批復(fù)，同意將已經(jīng)縣政府批準(zhǔn)依法收回的李斯路西段路南使用的2510.30平方米（約合3.76畝），國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)按新的規(guī)劃條件實(shí)行競(jìng)價(jià)出讓。后上蔡縣國(guó)土資源局對(duì)該國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行競(jìng)價(jià)出讓進(jìn)行請(qǐng)示，2012年12月13日，上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司參與上蔡縣公共資源交易中心舉辦的競(jìng)價(jià)出讓活動(dòng)，確定上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為SCX-2012-13號(hào)宗地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的競(jìng)得人，并簽訂SCX-2012-13號(hào)宗地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書，成交總價(jià)為2030400元。2012年12月28日，上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與上蔡縣國(guó)土資源局簽訂了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，并繳納了出讓金。恒大公司競(jìng)拍獲得的該宗地，公司委托趙鵬飛辦理該宗土地及規(guī)劃手續(xù)。2016年1月7日，上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的法定代表人由趙文典變更為鄧鐵良，2016年6月17日，上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的法定代表人由鄧鐵良變更為劉舉。
河南省上蔡縣人民法院（2016）豫1722民初3521號(hào)民事判決結(jié)果為：限被告上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后十日內(nèi)履行合同義務(wù)，按照2009年11月26日簽訂的《建房協(xié)議書》將“書香家園”一期工程北側(cè)1-6層（1-2層為商鋪，3-6層為商品房，每層165平方米）補(bǔ)償給原告郭某某1、朱某某2、郭某某4、郭淘氣、郭某某5。
河南省駐馬店市中級(jí)人民法院（2017）豫17民終1940號(hào)民事判決認(rèn)定的事實(shí)與一審法院認(rèn)定的事實(shí)一致。同時(shí)另查明，上蔡縣房地產(chǎn)管理所出具的書香家園銷控表顯示書香家園除1、2層，3層301、302、303,4層405被查封外，其余房屋均已備案。當(dāng)事人姓名應(yīng)為郭某某4而非郭瑞麗。在二審時(shí)，雙方對(duì)鋼構(gòu)架兩層已建好的事實(shí)不持異議。該判決結(jié)果為：駁回上訴，維持原判。
本院對(duì)上蔡縣人民法院（2016）豫1722民初3521號(hào)民事判決和駐馬店市中級(jí)人民法院（2017）豫17民終1940號(hào)民事判決審理查明的事實(shí)予以確認(rèn)。具體事實(shí)詳見本判決對(duì)上述判決事實(shí)的概括部分。另查明：2016年2月29日，原告曹小橋與上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就“書香世家”第1幢5層508房簽訂《商品房買賣合同》，并在上蔡縣房管所備案。曹小橋的妻子先后于2016年1月16日、2016年2月29日向上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付涉訴508房的購(gòu)房款13萬(wàn)元。2016年5月17日，原告曹小橋作為借款人與委托人駐馬店市住房公積金管理中心上蔡縣管理部、貸款人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司上蔡縣支行簽訂《駐馬店市個(gè)人住房公積金委托貸款合同書》，貸款10萬(wàn)元，并自2016年5月19日起每月歸還貸款本息。2017年1月10日，原告曹小橋繳納了物業(yè)費(fèi)、水電開戶等費(fèi)用。2019年2月2日，河南省上蔡縣人民法院發(fā)出公告，公告稱，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十條第一款規(guī)定，指令被執(zhí)行人上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2019年2月28日前遷出該棟樓3—6層北側(cè)165平方米范圍內(nèi)的房屋。案外人無(wú)合法依據(jù)占有被執(zhí)行人上述房產(chǎn)的，應(yīng)同時(shí)遷出。如被執(zhí)行人、案外人拒不遷出，該院將依法強(qiáng)制執(zhí)行。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，本案中，郭某某1、朱某某2、郭某某4、郭淘氣、郭某某5拆遷補(bǔ)償安置的房屋與原告曹小橋購(gòu)買的508號(hào)房屋重復(fù)，雙方均主張房屋的所有權(quán)，由此發(fā)生權(quán)利沖突。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”之規(guī)定，法律賦予被拆遷人對(duì)特定房屋的債權(quán)具有對(duì)抗第三人的優(yōu)先效力，具有排他性?，F(xiàn)原告曹小橋依據(jù)其與上蔡恒大公司簽訂的《商品房買賣合同》主張對(duì)訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)和優(yōu)先權(quán)，無(wú)法律依據(jù)，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，該院不予支持。
綜上所述，曹小橋的訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四之規(guī)定，判決如下：駁回原告曹小橋的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)4750元，由原告曹小橋負(fù)擔(dān)。
本院查明
本院二審查明的事實(shí)與一審一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)上訴理由和答辯意見，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題為：第3521號(hào)和第1940號(hào)判決是否錯(cuò)誤，是否損害了曹小橋的合法權(quán)益；郭某某1五人對(duì)案涉房屋是否具有優(yōu)先取得的權(quán)利。
一、郭某某1五人與恒大公司2016年5月5日簽訂協(xié)議書的內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，郭某某1五人要求恒大公司履行合同義務(wù)，第1940號(hào)判決判令恒大公司依據(jù)協(xié)議約定履行合同義務(wù)并無(wú)不當(dāng)。
二、關(guān)于涉案房屋的性質(zhì)以及恒大公司將爭(zhēng)議房屋另行出賣，該房屋被拆遷人和房屋買受人利益如何保護(hù)問題。從案涉房屋拆遷建設(shè)的基本事實(shí)情況來(lái)看，郭某某1等人先后與董繼珍、趙鵬飛、恒大公司等簽訂協(xié)議，最終由恒大公司將其所有的房屋及使用的土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，通過(guò)補(bǔ)償方式取得固定面積的房屋。郭某某1等人與恒大公司所簽訂的協(xié)議屬于以物易物、產(chǎn)權(quán)置換形式的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議所約定的標(biāo)的物可以視為實(shí)質(zhì)意義上的拆遷安置房，其對(duì)案涉房屋的取得具有優(yōu)先于普通債權(quán)的物權(quán)效力。并且，郭某某1等人因協(xié)議取得案涉房屋的對(duì)價(jià)是讓渡其原有居住的房屋及占用的土地，其對(duì)案涉房屋享有的不僅是一般財(cái)產(chǎn)權(quán)利，更包含有保障其賴以居住生存的基本權(quán)利，應(yīng)優(yōu)先于一般房屋買賣合同產(chǎn)生的普通債權(quán)保護(hù)。因此，與曹小橋主張的合同權(quán)利相比較，郭某某1五人享有優(yōu)先取得與恒大公司協(xié)議約定的拆遷補(bǔ)償房屋的權(quán)利。
三、從郭某某1及其家人與恒大公司所簽的協(xié)議書內(nèi)容看，該協(xié)議第五條明確約定，恒大公司未能按該協(xié)議第1、2、3、4項(xiàng)中的任何一項(xiàng)或幾項(xiàng)履行，均應(yīng)將案涉商品房屋一期工程北側(cè)1至6層（1至3層為商鋪，4至6層為商品房），每層165平方米，補(bǔ)償給郭某某1等人。而從目前的案涉房屋建設(shè)情況看，該協(xié)議第二項(xiàng)約定的鋼結(jié)構(gòu)房屋存在違反規(guī)劃建設(shè)的情況，第三條約定的另行補(bǔ)償二期工程中五套房屋的內(nèi)容目前已無(wú)履行可能。因此，根據(jù)協(xié)議約定，郭某某1五人有權(quán)要求恒大公司按照協(xié)議第五條交付案涉房屋。
四、從郭某某1五人與恒大公司所簽協(xié)議書第五條約定內(nèi)容看，恒大公司補(bǔ)償給郭某某1等人的房屋已經(jīng)特定化。郭某某1等人與恒大公司簽訂該協(xié)議時(shí)，案涉房屋的樓層、面積、結(jié)構(gòu)等均已明確，該協(xié)議約定的一期工程即為案涉商品樓房，北側(cè)1至6層即為該樓房1至6層每層北側(cè)的兩套房屋。因此，郭某某1與恒大公司所簽協(xié)議書中約定的拆遷補(bǔ)償房屋的位置和用途均已特定，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定的情形。
五、關(guān)于曹小橋購(gòu)買的案涉房屋已經(jīng)備案登記的效力問題。商品房屋備案登記僅是行政管理措施，并不產(chǎn)生物權(quán)效力。而拆遷人讓渡其房屋權(quán)利而換取的拆遷安置補(bǔ)償房屋屬于房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)對(duì)被拆遷人優(yōu)先保護(hù)原則，被拆遷人對(duì)該特定房屋享有的債權(quán)應(yīng)視為特種債權(quán)，具有優(yōu)先效力，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)優(yōu)先于一般商品房購(gòu)買人?；诖?，案涉房屋屬于拆遷安置房，曹小橋雖然已經(jīng)將房屋備案登記，但不足以對(duì)抗郭某某1等人優(yōu)先取得案涉房屋的權(quán)利。曹小橋可另案向恒大公司主張權(quán)利。
綜上所述，曹小橋的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4750元，由曹小橋負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 李慧娟
審判員 李百福
審判員 辛季濤
二〇二〇年七月二十七日
書記員 李琪媛
