案??由 房屋拆遷安置補償合同糾紛
案??號 （2020）青民再99號
再審申請人薛磊因與被申請人青海省天橋房地產投資有限公司（以下簡稱天橋公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1132號民事判決，向本院申請再審。2020年7月27日青海省高級人民法院作出（2020）青民申276號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，于2020年9月25日公開開庭審理了本案。再審申請人薛磊的委托訴訟代理人牛淑慶，被申請人天橋公司的委托訴訟代理人岳桂玲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
薛磊申請再審稱，(一)原審法院認定基本事實不清缺乏證據證明。兩級法院均認定雙方簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》合法有效,但涉及天橋公司違約時間、應承擔的違約責任時,卻背離了協(xié)議的內容。1.一審法院以保利利與天橋公司約定的交房時間（2017年7月31日）為依據，判決天橋公司支付自2017年8月1日至2018年8月10日的逾期交房違約金確有不當，保利利案件的交房時間與本案無關聯(lián)性,不能作為定案證據。2.二審法院認定逾期交房的時間為2017年12月1日（外力面施工完成的第二天）至2018年8月10日與一審法院認定的違約時間不一致，二審法院對天橋公司違約金起點的認定缺乏證據證明。3.法院在認定扣除因外立面調整施工的合理時間無任何證據證明。天橋公司應按合同約定的遲延交付天數承擔逾期交房707天的違約金，共計70700元。（二）一、二審法院適用法律錯誤。原審法院認定天橋公司逾期交房的原因為不可抗力，房屋外立面的調整優(yōu)化，不符合法律規(guī)定的不可抗力情形，并且天橋公司對外立面的調整優(yōu)化應該能夠預見。簽訂《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》時間為2017年1月9日，而西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設局通知天橋公司暫停外立面施工的時間為2015年11月26日，不存在不可預見、不能避免且不能克服的情況，且青海省高級人民法院(2019)青民再45號、46號、57號等判決均認為外立面變更優(yōu)化不構成不可抗力。薛磊認為外立面的優(yōu)化變更，不能作為逾期交房的理由，天橋公司應當承擔違約責任，支付70700元的違約金。請求：撤銷一、二審判決，支持其一審訴求。
被申請人天橋公司辯稱，薛磊的再審請求及理由無事實和法律依據，應依法駁回再審請求。天橋公司建設方為了開發(fā)天橋相府，以舊城換新小區(qū)，在拆遷過程中協(xié)商了三年之久。但同時因為工程延期造成公司經濟損失。薛磊提到的其他案件的施工時間以及違約的天數不同。全部取決于案件當事人與公司簽訂的商品房買賣合同以及交房時間的不同，而不是一、二審法院隨便捏造的事實。天橋公司延期交房確因不可抗力、不能預見及不能避免的因素所致。故一、二審法院認定事實清楚。
薛磊向一審法院起訴請求：1.天橋公司向薛磊支付逾期交房違約金70700元；2.訴訟費由天橋公司承擔。
一審法院認定事實如下：2017年1月9日，薛磊（乙方）與天橋公司（甲方）簽訂了一份《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》，該協(xié)議書約定，乙方同意其位于西寧市城中區(qū)解放路12號2號樓2單元2層212號私產房屋（建筑面積61.78平方米，住宅）由甲方拆除，殘值歸甲方。雙方協(xié)商實行房屋產權調換，房屋安置地點在解放路12號1號樓2單元12層21203號房（建筑面積約98.05平方米）?；剡w安置時間為，安置樓自動工之日起36個月內完成建設，并交付使用。甲方逾期交付使用，承擔每天100元的違約金。乙方應在交付使用之日起（含提前交房）三個月內騰空房屋交甲方拆除。凡延期搬遷的，薛磊承擔每天100元的違約金，且不享受天橋公司的任何獎勵。被拆遷房屋的附著物補償費為13925.83元，搬家費為400元，獎勵為10000元，總計24325.83元。乙方應繳納甲方費用（按照拆遷補償面積比例計算）141533.28元，結算后乙方應付給甲方146121.72元。2018年5月23日，天橋公司給通過郵政特快專遞給薛磊發(fā)出回遷戶交房通知單，但薛磊拒絕簽收。2018年8月10日，天橋公司再次通知薛磊接收房屋，天橋公司于當日將回遷安置房交付給薛磊。2018年9月13日，薛磊在天橋公司出具的《天橋相府回遷戶交房通知單》的情況說明一欄內注明：2018年8月10日接“天橋公司”電話通知，要求交接房屋。當時提出兩點意見：1.要求天橋公司支付從2016年8月30日至2018年8月10日違約金（開工時間為2013年8月30日）；2.因本人各種原因造成經濟困難，請求公司允許分期付款。經一個多月協(xié)商“天橋公司”同意分期付款（詳見協(xié)議書），另外關于支付違約金的問題，未達成一致意見，待交房后再行協(xié)商或采取其他方式解決。2018年9月17日，雙方簽訂了一份《分期付款協(xié)議書》，約定由薛磊向天橋公司支付的房款141795.89元，其中61795.89元由薛磊于協(xié)議簽訂之日支付，剩余80000元，薛磊承諾在2019年8月31日前一次性付清。薛磊接房后，認為天橋公司逾期交房應當承擔違約責任并向其支付違約金，但因雙方未能就違約金的給付數額協(xié)商一致，薛磊遂向一審法院提起訴訟。
另查，天橋公司因逾期交付開發(fā)建設的天橋相府項目的商品房，被購房人訴至法院，案件經一審法院審理作出一審判決，天橋公司不服提出上訴，經青海省西寧市中級人民法院審理作出終審判決，確認天橋公司延期交房的原因為天橋相府項目因西寧市規(guī)劃局要求對外立面施工調整優(yōu)化導致工期延誤，基于城市規(guī)劃目的的協(xié)調統(tǒng)一，規(guī)劃管理部門對建筑單位規(guī)劃設計的變更要求超出了建筑單位的可控范圍，因規(guī)劃變更的不可預見性、不可避免性，導致的工期延誤屬于無法歸因于天橋公司的客觀履行障礙。認定天橋公司自2017年7月31日前，已達到交付房屋的條件，天橋公司自此日期后交房，屬于逾期，并自此至實際交房之日按照合同約定承擔違約金。
又查，天橋公司開發(fā)建設的天橋相府項目工程，于2018年7月6日經建設單位、監(jiān)理單位、施工單位、設計單位、勘察單位進行了工程質量驗收。
一審法院認為，雙方簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》及《分期付款協(xié)議書》，均系雙方當事人則真實意思表示，協(xié)議內容不違反相關法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，應受法律保護。該協(xié)議對雙方當事人均具有法律約束力，雙方均應協(xié)議依約定享受權利、承擔義務。協(xié)議中約定，由天橋公司在安置樓動工之日起36個月內完成建設，并交付使用。但因天橋公司在項目建設過程中，因政府相關部門的要求對建設工程的外立面施工調整優(yōu)化導致工期延誤，造成客觀上不能在動工之日起36個月內完成工程建設并交付使用，該原因已被發(fā)生法律效力的裁判文書所確認，并認定天橋公司自2017年7月31日后交付房屋屬于逾期交房。本案雙方當事人簽訂的雖為《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》，但天橋公司開發(fā)建設的天橋相府項目與回遷安置同屬一個建設項目，且根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關條款，本案也應適用該司法解釋的相關規(guī)定，故本案應當扣除回遷安置房屋的建設過程中因政府因素導致延期交付房屋的時間，自2017年8月1日起開始計算違約金。薛磊主張由天橋公司支付逾期交房的違約金的訴訟請求成立，但應當扣除天橋公司在天橋相府項目建設施工過程中因政府因素導致延期交付的合理時間，并結合已發(fā)生法律效力的裁判文書所確定的天橋公司逾期交房的違約時間進行計算。關于違約時間，天橋公司雖于2018年4月23日通過郵政特快專遞向薛磊發(fā)出回遷戶交房通知單，薛磊拒絕簽收，但根據薛磊提交的證據證明，天橋公司開發(fā)建設的天橋相府項目工程在2018年7月6日才經相關部門組織驗收，即使薛磊在接到天橋公司以郵政特快專遞發(fā)出的回遷戶交房通知單后進行房屋的交接，也可能出現(xiàn)因天橋公司不能提供房屋已經過驗收合格的資料而被薛磊拒絕接收的情形，故天橋公司向薛磊支付違約金的時間應計算至薛磊實際接收房屋時止。本案薛磊于2018年8月10日接收天橋公司交付的房屋，天橋公司延期交房375天，按照雙方協(xié)議的約定，天橋公司應當向薛磊支付違約金37500元（100元×375天=37500元）。天橋公司據此所持部分抗辯理由成立，予以支持。有關天橋公司提出的薛磊尚欠其購房款未付清，應適用合同法規(guī)定的同時履行抗辯權的規(guī)定，不應承擔延期交房違約責任的抗辯理由，因雙方對于薛磊未能支付的購房款已經簽訂了《分期付款協(xié)議書》，約定了分期付款的方式和時間，該協(xié)議是對雙方簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》中付款方式的變更，且約定的最后一筆款項尚未到期，天橋公司已經向薛磊交付了房屋，故天橋公司的該抗辯理由不能成立，不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決：天橋公司青海省天橋房地產投資有限公司于本判決發(fā)生法律效力后十日內，支付薛磊逾期交房違約金37500元。
薛磊不服一審判決，上訴請求：1.請求撤銷一審判決，改判天橋公司向薛磊支付逾期交房違約金70700元；2.一、二審訴訟費由天橋公司承擔。
二審期間，薛磊提交照片二張，一張照片系涉案房產樓上拍攝的照片及一張?zhí)鞓蛳喔诒贝蠼稚藤Q大廈建成的臨街商鋪的照片，證明天橋公司具有施工經驗，在規(guī)劃涉案房屋的時候就應該規(guī)劃玻璃幕墻，且根據實際情況外立面的改變很小，不需要停工那么長時間。天橋公司質證對二張照片的真實性無異議，但是對關聯(lián)性不予認可，北大街商貿大廈建成的臨街商鋪不是天橋公司修建的，且與本案也沒有關系。
二審法院認為，薛磊提交二張照片天橋公司雖對真實性認可，但不能證明天橋公司在規(guī)劃涉案房屋時就應該規(guī)劃玻璃幕墻，其具有施工經驗，不應發(fā)生變更規(guī)劃的情形出現(xiàn)。其與案件的事實不具有關聯(lián)性，不予采信。
對一審查明的事實雙方當事人均無異議，對一審法院審理查明案件事實予以確認。
另查明，應西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設局對項目外立面及其附隨亮化工程的變更優(yōu)化要求，天橋公司于2015年11月26日經西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設局通知停止施工，重新設計項目外立面方案，2017年1月4日批復，2017年3月15日依據變更方案組織施工，2017年11月30日施工完成，工期延誤476天。
二審法院認為，本案中薛磊與天橋公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)范，合法有效。合同具有相對性，依法成立的合同對雙方均具有約束力。雙方均應按照合同約定履行各自義務。涉案《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》第十一條補充條款中約定，安置樓自動工之日起36個月內完成建設，并交付使用。天橋公司逾期交付使用，承擔每天100元的違約金。但因天橋公司在項目建設過程中，因政府相關部門的要求對建設工程的外立面施工調整優(yōu)化導致工期延誤，造成客觀上不能在動工之日起36個月內完成工程建設并交付使用，該原因已被青海省高級人民法院發(fā)生法律效力的裁判文書確認。薛磊上訴關于外立面規(guī)劃變更不能成為天橋公司逾期交付事由的上訴請求沒有事實依據，不予支持。關于動工時間，根據薛磊、天橋公司提交的證據可以相互印證得出為2013年8月30日，交付時間為2016年8月30日。按照雙方約定，天橋公司應在2016年9月1日交付房屋，但其直到2018年8月10日才向薛磊交付涉案房屋，天橋公司逾期交付構成違約，天橋公司按合同約定及遲延交付的天數支付逾期交房違約金，但要扣除回遷安置房屋的建設過程中因政府因素導致延期交付房屋的時間即2016年9月1日至2017年11月30日期間的違約金。計算逾期交房違約金時間為2017年12月1日至2018年8月10日，共252天×100元＝25200元。一審法院依據天橋公司一系列商品房預售合同糾紛二審判決，從2017年8月1日起計算違約金，無事實依據。但鑒于天橋公司未提出上訴，二審中亦請求駁回上訴，維持原判，表明其服從一審判決。故對一審法院判決天橋公司承擔違約金37500元予以確認。綜上所述，一審法院認定事實清楚，判決結果并無不當，上訴人薛磊主張?zhí)鞓蚬局Ц哆`約金70700元的上訴請求不能成立，應予駁回。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。
再審審理查明的事實與原一、二審查明事實一致。薛磊對一審查明“被告通過郵政特快專遞給原告發(fā)出回遷戶交房通知書，但原告拒收”以及“規(guī)劃變更不可預見性，所以導致了工期的延誤”的事實有異議。天橋公司對一、二審查明的事實均不持異議。再審對薛磊及天橋公司均不持異議的事實，予以確認。
天橋公司再審提交《建設工程施工合同》證據一份，擬證明建設工程施工許可證上面的合同開工日期不是真正的開工時間。
經查，《建設工程施工合同》記載：計劃開工日期：2013年8月30日。該時間與原審《西海都市報》及夜間施工許可證等證據能相互印證。故對天橋公司證明方向不予采信。
根據再審申請人薛磊的陳述及被申請人天橋公司的答辯，本案圍繞天橋公司向薛磊承擔逾期交房違約金應如何計算的問題進行了審理。
本院再審認為，薛磊與天橋公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。涉案《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》第十一條補充條款中約定，安置樓自動工之日起36個月內完成建設，并交付使用。天橋公司逾期交付使用，承擔每天100元的違約金。但天橋公司在項目建設過程中，因政府相關部門的要求對建設工程的外立面施工調整優(yōu)化導致工期延誤，造成客觀上不能在動工之日起36個月內完成工程建設并交付使用，該事實已被本院發(fā)生法律效力的裁判文書確認。薛磊關于外立面規(guī)劃變更不能成為天橋公司逾期交付事由的再審請求沒有事實依據，不予支持。關于動工時間，根據薛磊、天橋公司提交的證據可以相互印證得出為2013年8月30日，交付時間為2016年8月30日。此節(jié)一、二審認定正確。按照雙方約定，天橋公司應在2016年9月1日交付房屋，但其直至2018年8月10日才交付涉案房屋，天橋公司逾期交房構成違約。在計算違約金時應考慮西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設局對項目外立面及其附隨亮化工程的變更優(yōu)化要求，天橋公司重新設計項目外立面的事實，應予扣除重新設計項目外立面的合理期限。據此，二審認定事實清楚，適用法律正確，判決結果并無不當。薛磊此節(jié)的再審申請理由與事實不符，不予支持。
綜上所述，薛磊的再審申請理由不成立，不予支持。二審認定事實清楚，適用法律正確，再審予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：
維持青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1132號民事判決。
本判決為終審判決。
審判長 曲 穎
審判員 袁有瑋
審判員 段旭潔
二〇二〇年十二月十五日
書記員 童 蕾
