審理法院：六安市金安區(qū)人民法院
案號：（2012）六金民二初字第01704號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2012-11-12
審理經(jīng)過
原告李福頂與被告安徽省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（安徽宏業(yè)置業(yè)集團(tuán)有限公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，安徽宏業(yè)置業(yè)集團(tuán)有限公司提起反訴，本院依法組成合議庭于2012年10月19日公開開庭合并進(jìn)行了審理，原告及其委托代理人董永劍、被告的委托代理人張世明、郭健到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告李福頂訴稱：原告居住在六安開發(fā)區(qū)皋陶村，自主擁有一套房屋。2010年被告因開發(fā)建設(shè)“紅葉花園洋房”項(xiàng)目需要對原告房屋進(jìn)行拆遷，2010年6月原告房屋經(jīng)現(xiàn)場勘查測量總建筑面積為220.62平方米，因被告多次催促原告早日搬遷，并于2011年1月19日強(qiáng)行拆除了原告房屋，無奈之下2011年4月13日原被告簽訂了協(xié)議書，原告在原地自選安置房一套，面積為124.55平方米，被告支付原告違建材補(bǔ)、搬家費(fèi)、過渡費(fèi)、附屬物補(bǔ)償費(fèi)10萬元。同日六安市房屋拆遷管理處頒發(fā)了房屋拆遷搬遷證，并記載搬遷房屋的建筑面積以確權(quán)為準(zhǔn)。2012年1月10日，六安市房地產(chǎn)管理局向原告頒發(fā)了城市拆遷房屋權(quán)屬登記證，確定了原告拆遷的房屋面積為154.50平方米，據(jù)此，被告應(yīng)向原告提供不低于154.50平方米的安置房，或按照市場價(jià)格支付原告差額面積部分的房款，原告多次向被告要求支付房屋差額面積價(jià)款，但被告始終不予答復(fù)，起訴請求：1、判令被告另向原告提供30平方米的安置房，或支付原告相應(yīng)補(bǔ)償款135000元；2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
原告提供證據(jù)如下：
1、身份證。證明：原告的身份情況，具有訴訟主體資格。
2、建房審批表、六安市房屋權(quán)屬初始登記申請表。證明：原告位于三十鋪鎮(zhèn)皋陶村的被拆遷房屋，建房手續(xù)合法，經(jīng)三十鋪鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)，原告房屋初始建筑面積為154.50平米。
3、房屋現(xiàn)場勘查表。證明：被拆遷房屋經(jīng)現(xiàn)場測量總面積為220.62平米。
4、協(xié)議書。證明：協(xié)議簽訂沒有先經(jīng)確權(quán)，程序不合法，原告誤認(rèn)為被拆除的154平米房屋屬于違章建筑，被告提供回遷安置房屋124.55平米與被拆遷房屋確權(quán)面積不符。
5、房屋拆遷搬遷證。證明：搬遷證載明，搬遷房屋建筑面積以確權(quán)為準(zhǔn)。
6、城市拆遷房屋權(quán)屬登記證。證明：原告所有的被拆遷房屋經(jīng)六安市房地產(chǎn)管理局確權(quán)為154.50平米，被告應(yīng)按照此合法面積提供原告回遷安置房。
被告辯稱
被告安徽省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（安徽宏業(yè)置業(yè)集團(tuán)有限公司）辯稱：一、拆遷安置補(bǔ)償應(yīng)以行政裁決作為依據(jù)。被答辯人在答辯人拆遷范圍內(nèi)原有自建房屋220.62平方米，其中有39.15平方米為合法建筑，181.47平方米為違法建筑，六安市建委于2010年11月作出裁決，對被答辯人的合法建筑，答辯人以89.87平方米的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)置換，對于違法建筑不予補(bǔ)償，被答辯人應(yīng)支付結(jié)構(gòu)差價(jià)93919元，該裁決，被答辯人沒有申請復(fù)議，也沒有提起訴訟，該裁決已具有法律效力。二、行政裁決后，答辯人與被答辯人就拆遷補(bǔ)償達(dá)成協(xié)議。行政裁決后，2011年1月19日，六安市行政執(zhí)法局對被答辯人的違法建筑強(qiáng)制拆除，之后答辯人與被答辯人多次協(xié)商，最終于2011年4月達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，將被答辯人安置在26號樓3單元405室，建筑面積124.55平方米，并給予被答辯人10萬元補(bǔ)償，同時(shí)約定雙方無其他任何糾紛。該協(xié)議已履行完畢。三、房產(chǎn)部門的確權(quán)書不能替代行政裁決書和安置補(bǔ)償協(xié)議作為補(bǔ)償依據(jù)。答辯人與被答辯人達(dá)不成安置協(xié)議，已經(jīng)行政裁決，雙方于2011年4月達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，而被答辯人的確權(quán)證于2012年初辦好，確權(quán)證是雙方達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后才進(jìn)行的一種形式。綜上，被答辯人要求再次給予補(bǔ)償不符合法律規(guī)定，請求駁回被答辯人的訴訟請求。另外補(bǔ)充：1、對原告訴狀中要求補(bǔ)償135000元，原告沒有相應(yīng)的證據(jù)予以證實(shí)；2、安徽省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的主體是不適格的，原告方起訴的時(shí)候，安徽省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)變更了，原告起訴的主體不適格。
被告提供證據(jù)如下：
1、六安市城市管理行政執(zhí)法局拆除違法建設(shè)事先告知書、拆除違法建設(shè)決定書。證明：原告在開發(fā)區(qū)皖西大道南側(cè)違章搭建，2009年11月六安市城市管理執(zhí)法局向原告發(fā)出《拆除違法建設(shè)事先告知書》，2009年12月六安市城市管理行政執(zhí)法局作出《拆除違法建設(shè)決定書》，認(rèn)定原告所建215.94平方米的建筑屬違章建筑，并責(zé)令原告在三日內(nèi)自行拆除違章建筑，否則予以強(qiáng)拆。
2、城市房屋拆遷裁決書。證明：2010年，六安市建委作出六拆裁字（2010）第51號裁決書，認(rèn)定原告住房的總建筑面積為220.62㎡，其中合法建筑39.15㎡，違法建筑181.47㎡，對于合法建筑采取產(chǎn)權(quán)置換方式，置換房屋位于宏業(yè)花園洋房7號樓505室，建筑面積89.87㎡，對于不合法的建筑不予補(bǔ)償，原告應(yīng)支付宏業(yè)公司房屋價(jià)差93919元。
3、證據(jù)保全公證書。證明：2011年1月19日，原告的違法建筑被六安市城市管理行政執(zhí)法局強(qiáng)制拆除。
4、協(xié)議書。證明：2011年4月11日，宏業(yè)公司與原告初步達(dá)成協(xié)議，宏業(yè)公司將原告安置在26號樓202室，并給予原告10萬元補(bǔ)償，同時(shí)約定雙方無其他任何糾紛。
5、協(xié)議書。證明：2011年4月13日，宏業(yè)公司與原告簽訂最終的安置協(xié)議，宏業(yè)公司將原告安置在26號樓3單元405室，建筑面積為124.55㎡，并給予原告10萬元補(bǔ)償，10萬元補(bǔ)償中包含對原告違章建筑材料補(bǔ)償，同時(shí)約定雙方無其他任何糾紛。
被告安徽宏業(yè)置業(yè)集團(tuán)有限公司反訴稱：反訴原告于2006年取得皖西大道南側(cè)一塊土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，反訴被告的房屋位于拆遷范圍內(nèi)，房屋建筑面積220.62平方米，其中有39.15平方米為合法建筑，其余181.47平方米為非法建筑，就拆遷安置補(bǔ)償事宜，雙方多次協(xié)商，但未能達(dá)成一致。2010年10月反訴原告向六安市建委申請行政裁決，六安市建委裁決，反訴原告以紅葉花園洋房7號樓505室（建筑面積89.87平方米，評估價(jià)129990元）置換反訴被告39.15平方米（評估價(jià)36071元）的合法建筑，反訴被告須支付房屋價(jià)值差價(jià)93919元，裁決后，反訴被告一直沒有拆除房屋，2011年1月19日，六安市行政執(zhí)法局依法拆除了反訴被告的違法建筑。2011年4月13日雙方簽訂協(xié)議，反訴原告以26號樓3單元405室，建筑面積124.55平方米的房屋（評估價(jià)值180151.9元）置換反訴被告39.15平方米的合法建筑，被告尚需支付反訴原告差價(jià)144080.9元，反訴被告至今未支付。反訴請求：判令反訴被告支付反訴原告房屋差價(jià)144080.9元，2、訴訟費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。
反訴原告提供證據(jù)如下：
1、城市房屋拆遷裁決書。證明：被告的合法建筑39.15㎡，評估價(jià)值為36071元，反訴原告給予反訴被告產(chǎn)權(quán)置換的房屋面積為89.87㎡，評估價(jià)值129990元，反訴被告需支付房屋結(jié)構(gòu)差價(jià)93919元。
2、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。證明：反訴原告安置房每平米評估價(jià)格為1446.42元。
3、協(xié)議書。證明：1、經(jīng)原被告協(xié)商，反訴原告給反訴被告安置的房屋面積為124.55㎡，按照評估價(jià)值計(jì)算，房屋價(jià)值為180151.93元，反訴被告應(yīng)支付的結(jié)構(gòu)差價(jià)為144080.93元。2、在該協(xié)議中，反訴原告沒有放棄要求反訴被告需要支付房屋結(jié)構(gòu)差價(jià)的權(quán)利。
反訴被告李福頂辯稱：申請對本訴被告的身份進(jìn)行變更，變更為安徽宏業(yè)置業(yè)集團(tuán)有限公司。針對被告的反訴答辯：1、被告反訴沒有事實(shí)和法律依據(jù)，原被告之間房屋拆遷所確定的房屋面積是154.50㎡，而拆遷之后，在簽訂協(xié)議的時(shí)候該房屋沒有經(jīng)過法定機(jī)關(guān)對其進(jìn)行確權(quán)，因此裁決時(shí)給付李福頂89.87㎡，以及評估的價(jià)格沒有事實(shí)依據(jù)。相關(guān)的補(bǔ)償事宜，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法定機(jī)關(guān)對其拆遷房屋確權(quán)以后才能進(jìn)行協(xié)商、進(jìn)行確定；2、原、被告之間對于房屋面積以外的事項(xiàng)也達(dá)成了協(xié)議，補(bǔ)償反訴被告10萬元。因此，反訴被告不應(yīng)當(dāng)支付反訴原告相關(guān)的補(bǔ)償差價(jià)。
經(jīng)當(dāng)庭舉證、質(zhì)證，被告對原告證據(jù)1三性無異議；對原告證據(jù)2，認(rèn)為不能達(dá)到被告的證明目的，從申報(bào)表看在1995年原告申請建房，村民居委會(huì)及三十鋪鎮(zhèn)政府所批準(zhǔn)的使用土地的面積是95平方米，并不能證明當(dāng)時(shí)所蓋的房屋是154.50平方米，該宅基地申報(bào)表不能證明原告建房經(jīng)過批準(zhǔn)；對原告證據(jù)3真實(shí)性無異議，這個(gè)只能說明原告方當(dāng)時(shí)房屋的現(xiàn)狀，這份證據(jù)不能說明原告的房屋都是合法建筑；對原告證據(jù)4，該份證據(jù)不能達(dá)到原告的證明目的，六安市房屋拆遷有5個(gè)部門共同進(jìn)行，房屋面積哪些是合法的哪些不合法，由行政執(zhí)法局來確認(rèn)，在此之前，六安市行政執(zhí)法局已經(jīng)明確下達(dá)了裁決書，原告房屋合法面積只有39.15㎡，宏業(yè)公司已經(jīng)給原告方安置房124.55㎡，并給予原告10萬元補(bǔ)償費(fèi)用，宏業(yè)公司對原告合法建筑和違章建筑已經(jīng)全部進(jìn)行了補(bǔ)償，在協(xié)議第五條也約定了雙方無其他任何糾紛；對原告證據(jù)5真實(shí)性無異議，但不能作為原告房屋補(bǔ)償安置的依據(jù)；對原告證據(jù)6真實(shí)性無異議，但市房產(chǎn)局在確權(quán)時(shí)沒有進(jìn)行調(diào)查，載明有誤，確權(quán)證書也不能作為回遷安置的唯一依據(jù)。
原告對被告證據(jù)1真實(shí)性無異議，但認(rèn)為原告并沒有收到過告知書，告知書上聲稱送達(dá)給原告的父親，但沒有其他相應(yīng)證據(jù)說明受送達(dá)人是原告的父親，因此達(dá)不到原告的證明目的。對決定書的意見同告知書；對被告證據(jù)2真實(shí)性無異議，但對該裁決的合法性以及關(guān)聯(lián)性有異議，該裁決書程序不合法，沒有經(jīng)過房產(chǎn)部門的合法確權(quán)，其次，原告認(rèn)為應(yīng)該考慮被拆遷房屋的現(xiàn)狀，當(dāng)時(shí)房屋屬于農(nóng)村的宅基地建房，是無法辦理房產(chǎn)證的，因此在拆遷的過程中，行政執(zhí)法局僅以航拍為依據(jù)來確定是否為合法建筑不符合法律規(guī)定；對被告證據(jù)3真實(shí)性無異議，但不能達(dá)到被告的證明目的，不能以此證明被拆除的房屋是違法建筑；對被告證據(jù)4真實(shí)性無異議，但因?yàn)閰f(xié)議簽訂時(shí)房屋沒有經(jīng)過合法確權(quán)，導(dǎo)致原告誤認(rèn)為被拆除的房屋均是違章建筑，才在此基礎(chǔ)上簽訂的協(xié)議書；對被告證據(jù)5的質(zhì)證意見同證據(jù)4，協(xié)議書中載明的2011年1月19日是行政執(zhí)法局拆除154平米，這真實(shí)對當(dāng)時(shí)拆遷行為的一種描述，并不能認(rèn)為已經(jīng)得到原告方對拆遷行為的認(rèn)可。
反訴被告對反訴原告證據(jù)1真實(shí)性無異議，但對其合法性和關(guān)聯(lián)性有異議，裁決書確定的面積不符合法律規(guī)定，與在此之后房產(chǎn)局確定的面積也有出入；對反訴原告證據(jù)2三性均有異議，因?yàn)檫@個(gè)評估報(bào)告是反訴原告單方提出的，程序不合法。評估的面積也僅是89.87㎡，與事實(shí)不符；對反訴原告證據(jù)3真實(shí)性無異議，但對反訴原告的證明目的有異議，原、被告之間除安置房屋以外，其他均達(dá)成了一致，原告計(jì)算結(jié)構(gòu)差價(jià)的計(jì)算方式也不符合事實(shí)。
合議庭認(rèn)證如下：被告對原告證據(jù)1--6的真實(shí)性并無異議，本院應(yīng)予采納；原告對被告證據(jù)1—5的真實(shí)性無異議，本院予以采納；反訴被告對反訴原告證據(jù)1、3的真實(shí)性無異議，本院予以采納，反訴被告對反訴原告證據(jù)2提出異議，該證據(jù)系反訴原告單方委托評估，反訴被告不認(rèn)可，本院不予采納。
根據(jù)當(dāng)庭舉證、質(zhì)證，及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述，查明事實(shí)如下：
安徽省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，現(xiàn)更名為安徽宏業(yè)置業(yè)集團(tuán)有限公司，于2006年取得皖西大道南側(cè)一塊土地使用權(quán)（東至經(jīng)二路，南至振星路，西至星星輕紡，北至皖西大道）進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，李福頂?shù)姆课菸挥诓疬w范圍內(nèi)，房屋建筑面積為220.62平方米，其中有39.15平方米系2004年前建筑，其余181.47平方米為2004年之后所建，僅有農(nóng)村居民宅基地申報(bào)表申報(bào)建房二間，無其他任何合法建筑手續(xù)，其中215.94平方米被六安市城市管理行政執(zhí)法局于2009年11月17日確定為違法建筑，要求李福頂自行拆除，李福頂未執(zhí)行，2009年12月10日，六安市城市管理行政執(zhí)法局作出《拆除違法建設(shè)決定書》決定：限李福頂自接到?jīng)Q定書之日起3日內(nèi)自行拆除違法建筑物（215.94平方米），逾期將實(shí)施強(qiáng)制拆除。李福頂未自行拆除。后就拆遷安置補(bǔ)償事宜，李福頂與安徽省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多次協(xié)商，未能達(dá)成一致。安徽省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年10月向六安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)申請行政裁決，該委員會(huì)于2010年11月29日作出六拆裁字（2010）51號《城市房屋拆遷裁決書》，裁決：一、申請人應(yīng)對被申請人所有的建筑面積為39.15平方米的合法房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)置換，安置于紅葉花園洋房7號樓505室，建筑面積89.87平方米，結(jié)構(gòu)為框架。被申請人對申請人提供的安置房位置和面積如有異議可由我委與申請人協(xié)商調(diào)整。二、被申請人所建的181.47平方米違法建設(shè)，不予補(bǔ)償。三、被申請人所有的39.15平方米合法房屋評估價(jià)值為36071元，安置房評估價(jià)值129990元，實(shí)際被申請人應(yīng)支付申請人房屋價(jià)值差價(jià)93919元。……，七、被申請人應(yīng)自收到裁決書之日起十五日內(nèi)自行搬遷完畢，逾期將依法予以強(qiáng)制拆除。如不服裁決，可申請復(fù)議，或向人民法院提起訴訟。裁決后，雙方均未申請復(fù)議，也未提起訴訟。李福頂一直沒有自行拆除房屋，2011年1月19日，六安市行政執(zhí)法局依法強(qiáng)制拆除了李福頂?shù)倪`法建筑。2011年4月13日，李福頂與安徽省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就房屋拆遷安置補(bǔ)償簽訂協(xié)議，約定：李福頂自選安置房一套，26號樓3單元405室，面積124.55平方米；安徽省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付給李福頂拆遷補(bǔ)償費(fèi)10萬元（包括違建材補(bǔ)、搬家費(fèi)、過渡費(fèi)、附屬物補(bǔ)償?shù)鹊荣M(fèi)用）；本協(xié)議書簽訂之日起生效，雙方均無任何糾紛。該協(xié)議已履行完畢。
2011年8月9日，李福頂提交房屋權(quán)屬初始登記表，申請登記建筑面積為154.5平方米，2012年1月10日，六安市房地產(chǎn)管理局向李福頂頒發(fā)《城市拆遷房屋權(quán)屬登記證》，確權(quán)面積為154.50平方米。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：被告安徽省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司僅是名稱變更，其權(quán)利、義務(wù)應(yīng)由更名后的安徽宏業(yè)置業(yè)集團(tuán)有限公司承繼。本案原告李福頂雖有建筑面積為220.62平方米房屋，在安徽省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的拆遷范圍內(nèi)，但雙方因安置補(bǔ)償事宜未能達(dá)成一致，后經(jīng)六安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)行政裁決認(rèn)定，李福頂僅有建筑面積為39.15平方米的合法房屋需產(chǎn)權(quán)置換，置換89.87平方米房屋，李福頂應(yīng)支付房屋價(jià)值差價(jià)93919元，其余181.47平方米屬違法建設(shè)，不予補(bǔ)償，對該行政裁決書，雙方均未申請復(fù)議，也未提起訴訟，已屬于生效裁決，對雙方均具約束力；后經(jīng)雙方再次協(xié)商最終雙方自愿達(dá)成協(xié)議，安徽省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司安置李福頂面積為124.55平方米的房屋一套，并支付給李福頂拆遷補(bǔ)償費(fèi)10萬元，該協(xié)議已履行完畢，該協(xié)議并未提及拆遷房屋需以確權(quán)為準(zhǔn)，也未提及需補(bǔ)交房屋價(jià)值差價(jià)。李福頂在原、被告雙方經(jīng)行政裁決、達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議后，申請房產(chǎn)部門確權(quán)，系其單方行為，且未如實(shí)申報(bào)，房產(chǎn)部門頒發(fā)給李福頂?shù)摹冻鞘胁疬w房屋權(quán)屬登記證》記載的內(nèi)容（建筑面積154，50平方米），與六安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的生效行政裁決相抵觸，不能作為拆遷安置的依據(jù)。綜上，原告李福頂要求被告安徽省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司另向其提供30平方米的安置房或支付其相應(yīng)補(bǔ)償款135000元的請求，與行政裁決相抵觸，也有違雙方的安置補(bǔ)償協(xié)議的約定，本院不予支持。被告安徽宏業(yè)置業(yè)集團(tuán)有限公司反訴要求李福頂支付房屋差價(jià)144080.9元，也有違雙方的安置補(bǔ)償協(xié)議的約定，依據(jù)不足，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第五條、第十六條、第二十二條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回原告李福頂?shù)脑V訟請求。
二、駁回反訴原告安徽宏業(yè)置業(yè)集團(tuán)有限公司的反訴訴訟請求
案件受理費(fèi)3000元，由原告李福頂負(fù)擔(dān)。反訴費(fèi)1600元，由反訴原告安徽宏業(yè)置業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省六安市中級人民法院。
審判人員
審判長袁剛鋒
審判員何修勝
審判員于月華
裁判日期
二〇一二年十一月十二日
書記員
書記員許楊
