審理法院：廣州市中級人民法院
案號：（2017）粵01民終7329號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-06-07
審理經(jīng)過
上訴人廣州洪德置業(yè)有限公司（以下簡稱“洪德公司”）因與被上訴人洪秀蘭房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服廣東省廣州市海珠區(qū)人民法院（2016）粵0105民初5194號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月14日立案后，依法組成了合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
洪某公司上訴請求：一、撤銷原審判決，駁回洪秀蘭的全部訴訟請求，支持洪某公司的反訴請求；二、判決本案一、二審訴訟費用由洪秀蘭承擔。事實與理由：一、洪秀蘭要求洪德公司協(xié)助其辦理洪德路龍珠街5號902房的房產(chǎn)證的條件不能成就，請求二審法院對其該項主張不予支持。l、目前洪德路龍珠街5號902房尚未通過行政規(guī)劃驗收，沒有具備辦證條件，原審判決要求洪某公司協(xié)助辦理房產(chǎn)證缺乏現(xiàn)實基礎(chǔ)。2、洪秀蘭就其超過原住宅面積的增大面積部分未支付相應房款，因此對洪秀蘭提出的要求協(xié)助其辦理房產(chǎn)證的訴訟請求洪某公司有權(quán)行使抗辯權(quán)。洪德公司與洪秀蘭的配偶胡廣琪曾經(jīng)簽訂過《城市房屋拆遷補償協(xié)議書》和《房屋拆遷安置協(xié)議》，雙方在協(xié)議中盡管沒有對超過原住宅面積的增大面積部門的房款支付時間進行明確約定，但根據(jù)“有約定從約定，無約定從法定”的原則，依照《廣州市城市房屋拆遷管理條例》第二十七條第二款“結(jié)算價款按合同約定在補償房屋交付使用之日前付清”的規(guī)定，洪秀蘭就其增大面積部分的房款應在涉案房屋交付使用前支付，而洪秀蘭直到目前為止仍未支付，洪某公司依法得有權(quán)行使抗辯權(quán)。二、原審判決對洪某公司的反訴請求適用法律錯誤，處置不當，請求予以改判。涉案房屋比洪秀蘭一方原房屋面積增大，是不爭的事實，洪秀蘭也未否認，且同意支付房款。但原審法院僅以“洪某公司未舉證，對洪秀蘭提供的面積證據(jù)不予確認，法院向房管部門查詢出無結(jié)果，雙方?jīng)]有約定在辦理過戶手續(xù)前結(jié)算面積差”為由認定“洪某公司要求洪秀蘭支付增大面積部分的房款的條件未成就”，駁回洪某公司的反訴請求，適用法律錯誤，處置不當。
一審被告辯稱
洪秀蘭答辯稱：不同意洪某公司的上訴請求，同意原審判決。一、依據(jù)一審查明，涉案房屋無抵押情況，且從我方提交的證據(jù)和過往的判決來看，涉案房屋是可以辦理房產(chǎn)證的，洪某公司應當協(xié)助我方辦理過戶手續(xù)。二、雙方簽訂的拆遷補償協(xié)議沒有約定結(jié)算面積差是產(chǎn)權(quán)過戶的前置條件，故洪某公司不能以此抗辯，且涉案房屋的面積不確定，還有可能縮小，如果面積縮小，我方保留追究權(quán)利，請求維持原審判決。
洪秀蘭于2016年6月30日向原審法院起訴請求判令：一、洪德公司協(xié)助洪秀蘭辦理洪德路龍珠街5號902房的房產(chǎn)證；二、洪某公司承擔本案受理費。
洪德公司反訴請求判令：一、洪秀蘭向洪德公司支付其回遷房增大建筑面積款項（參考海珠區(qū)法院2014年評估的價值24720元/平方米）；二、變更《廣州市城市拆遷補償協(xié)議》第4、5條和《廣州市房屋拆遷安置協(xié)議》第10條其他事項的第二款第2小點為《廣州市城市房屋拆遷管理條例》第二十七條的規(guī)定；三、本案訴訟費由洪秀蘭承擔。
一審法院查明
原審法院經(jīng)審理查明，胡廣琪是原廣州市海珠區(qū)洪德路聚龍南街9號501房屋的所有權(quán)人。該房屋總建筑面積為78.33平方米。
1999年3月10日，胡廣琪（乙方）與洪德公司（甲方）簽訂《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》，約定：乙方同意甲方拆除海珠區(qū)洪德路聚龍南街9號501號的房屋，甲方將其自有的海珠區(qū)洪德路原地段新建回遷樓（框架結(jié)構(gòu)）第八層、位置南向M、L套間、西面向洪德路、南面向涌的自有房屋，建筑面積的78.33平方米（包括分攤樓梯、走廊等面積共按比例在內(nèi)），用作拆除乙方原址房屋后的產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償；甲方應在2003年8月4日將自有房屋交付給乙方；（十一、其他事項）4、乙方原房屋是房改房，未含樓梯走廊分攤面積，回遷房樓梯走廊分攤面積全部1700元/㎡向甲方購買；5、乙方回遷房因不宜分割比應安置面積增大部分5㎡以內(nèi)按1700元/㎡向甲方購買。該補償協(xié)議已經(jīng)在廣州市房地產(chǎn)管理局登記備案。
1999年3月15日，胡某甲（乙方）與洪某公司（甲方）又簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議》，訂明：乙方同意遷出原址房屋，自行解決臨時搬遷，甲方從乙方搬出原住房之月起至通知回遷之月發(fā)放給乙方臨時搬遷補助費；甲方應于2003年8月4日前安置乙方回遷居?。唬ㄊ?、其他事項）2、乙方回遷的M、L套間應按原設(shè)計間隔不作變更，面積超出78.33㎡部分全部由乙方以1700元/㎡向甲方購買。該協(xié)議于1999年4月12日經(jīng)廣州市公證處公證。
廣東省廣州市海珠公證處于2009年8月5日出具的（2009）粵穗海證民字第3846號《公證書》載明：一、被繼承人胡某甲于二〇〇九年四月二十六日死亡；二、申請人洪秀蘭、胡勁、胡巧向本處申請繼承胡廣琪遺留的財產(chǎn)為：原坐落在廣州市海珠區(qū)洪德路聚龍南街9號501房房屋，該房屋已被征用拆遷，補償坐落在廣州市海珠區(qū)洪德路原地段新建回遷樓（框架結(jié)構(gòu)）第八層樓、位置南向M、L套間，西面向某路，南面向涌的房屋（詳見由胡廣琪與廣州洪德置業(yè)有限公司于一九九九年三月十日簽訂并于一九九九年五月三十一日經(jīng)廣州市房地產(chǎn)管理局鑒證的《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》），上述房屋依法為胡某甲與妻子洪秀蘭的夫妻共有財產(chǎn)，各占二分之一；三、根據(jù)洪秀蘭、胡勁、胡某乙稱，胡某甲生前對上述遺產(chǎn)沒有訂立遺囑或與他人簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議；截至本公證書出具之日亦未有他人向本處提出異議；四、胡某甲的配偶是洪秀蘭，胡某甲與洪秀蘭共生育兩名子女：胡勁、胡某乙；沒有收養(yǎng)子女；胡某甲的父母均已先于其死亡?！鷦?、胡某乙表示放棄對胡某甲上述遺產(chǎn)的繼承權(quán)……繼承后，洪秀蘭占上述房屋全部份額。
2016年6月20日，廣州保利豐現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展有限公司出具證明：茲有洪秀蘭系廣州市洪德路龍珠街5號902房業(yè)主。
訴訟中，雙方確認：涉案房屋沒有查封、抵押。洪某公司表示：曾向測繪所申請測繪，但測繪所答復需出具規(guī)劃驗收合格證方可辦理；因洪某公司樓宇暫沒通過規(guī)劃驗收，故無法辦理。
房管部門出具的查詢?nèi)掌跒?016年12月7日的保利豐花園的《廣州市預售商品房申領(lǐng)預售許可證情況登記表》記載：申報單位：廣州洪某置業(yè)有限公司；等。
洪秀蘭為證明涉案房屋的面積，還提交了一份《收樓程序執(zhí)行表》作為證據(jù)，該表記載：胡某甲回遷至水仙閣A902房；使：81.27、建：104.19㎡；等。洪某公司對該證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性不予確認。
一審法院認為
原審法院認為，胡廣琪與洪德公司在《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》及《房屋拆遷安置協(xié)議》中約定對胡廣琪原有房屋進行拆除并與補償。胡某甲已經(jīng)去世，洪秀蘭依法繼承其相關(guān)遺產(chǎn)，則上述合同對洪某公司、洪秀蘭均有約束力。本案中，根據(jù)洪某公司的陳述，洪德公司已將洪秀蘭安排至廣州市海珠區(qū)洪德路龍珠街5號902房。洪秀蘭主張該房屋為回遷房屋，雖然洪某公司予以否認，但鑒于洪秀蘭與洪某公司之間存在拆遷關(guān)系，且洪某公司在洪秀蘭入住多年內(nèi)均未提出異議，故對于洪秀蘭的上述主張，原審法院予以采納。根據(jù)上述約定，洪某公司安排回遷的房屋是用作拆除洪秀蘭原址房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償，故洪秀蘭要求洪某公司協(xié)助辦理涉案房屋過戶手續(xù)的訴訟請求，合法有理，原審法院予以支持。
洪某公司作為涉案房屋所在樓盤的“申報單位”，并未提交證據(jù)證實涉案房屋的面積，也對洪秀蘭提交的表格中記載的涉案房屋的面積不予確認，而原審法院向房管部門查詢也無結(jié)果，且洪某公司、洪秀蘭之間也并未約定在辦理過戶手續(xù)前結(jié)算面積差，故洪某公司要求洪秀蘭支付增大建筑面積款項的訴訟請求，條件未成就，原審法院不予支持。洪某公司并未提交證據(jù)證實涉案協(xié)議的相關(guān)約定符合合同法規(guī)定的可變更的情形，故其要求變更《廣州市城市拆遷補償協(xié)議》第十一條第4、5項和《房屋拆遷安置協(xié)議》第十條其他事項的第2項為《廣州市城市房屋拆遷管理條例》第二十七條規(guī)定內(nèi)容的訴訟請求，缺乏依據(jù)，原審法院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第八十八條第一款、第一百零六條第一款的規(guī)定，原審法院于2017年2月10日作出判決：一、廣州洪德置業(yè)有限公司在本判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助洪秀蘭辦理將廣州市海珠區(qū)洪德路龍珠街5號902房過戶至原告名下的房地產(chǎn)登記手續(xù)。二、駁回洪某公司的全部反訴請求。本案本訴受理費100元、反訴受理費100元，均由洪某公司負擔。
經(jīng)查，原審判決查明事實無誤，本院予以確認。
二審另查明，已經(jīng)發(fā)生法律效力的（2015）穗海法民三初字第1042號民事判決查明，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會于2015年9月7日復函：海珠區(qū)洪德路185號龍珠街5號11號17號由廣州市解決歷史遺留的辦理房地產(chǎn)證問題辦公室納入歷史遺留問題案件。
本院認為
本院認為，洪秀蘭與洪某公司之間存在拆遷關(guān)系，涉案房屋是作為洪某公司拆除洪秀蘭原址房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償，故洪秀蘭主張洪某公司協(xié)助辦理涉案房屋過戶手續(xù)，應予支持。根據(jù)生效判決查明事實，涉案房屋所在樓宇已由廣州市解決歷史遺留的辦理房地產(chǎn)證問題辦公室納入歷史遺留問題案件，故洪某公司以未經(jīng)規(guī)劃驗收為由主張涉案房屋不具備辦證條件，不能成立。
關(guān)于增大面積的房款問題。雙方對于涉案房屋的面積并未達成一致意見，洪某公司并未提交證據(jù)證明涉案房屋面積，且稱測繪所答復因洪某公司樓宇暫未通過規(guī)劃驗收，無法辦理測繪，經(jīng)原審法院向房管部門查詢亦無結(jié)果，故洪某公司應待涉案房屋核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，面積確定之后另行主張增大面積的房款。
關(guān)于變更合同條款。洪某公司并未提交證據(jù)證實涉案協(xié)議的相關(guān)約定符合合同法規(guī)定的可變更情形，其主張變更合同條款，理據(jù)不足，本院不予支持。
綜上所述，洪某公司的上訴請求不能成立，應予駁回；原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費200元，由上訴人廣州洪德置業(yè)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長張燕寧
審判員萬力平
審判員鄭懷勇
裁判日期
二〇一七年六月七日
書記員
書記員楊仁義
