審理法院：巴中市巴州區(qū)人民法院
案號：（2017）川1902民初3184號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2018-03-12
審理經過
原告劉全剛、何銀香、劉小洪、王馨與被告巴中市宏霞房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“宏霞公司”），第三人姜亮、張麗平房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院立案受理后依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告劉全剛、劉小洪及原告劉全剛、何銀香、劉小洪、王馨的委托代理人黃坤，被告宏霞公司的委托代理人彭賢美，第三人姜亮、張麗平及其委托代理人馬紹金均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
原告劉全剛、何銀香、劉小洪、王馨訴稱：被告宏霞公司為在巴中市巴州區(qū)回風桂花街62號開發(fā)與四原告簽訂了《拆遷安置協(xié)議書》。拆遷安置實行產權調換和貨幣補償，應還新房面積623.39平方米；應還原告營業(yè)用房（門市72.6平方米，地下室36.3平方米），其中門市位置在總平面圖紙P軸至H軸（原圖紙設計就該3號和4號門市），車庫位于門市下。原告履行了搬遷、交付舊房鑰匙等義務。被告并未依約向原告交付新房，還擅自更改了設計圖紙，僅向原告交付住房、地下室。2016年10月9日被告按照更改后的設計圖紙標注，向原告指定了1號樓（1-C軸-1-D軸）第④號門市和第⑤號門市，原告簽字表示同意，但因所指定的第⑤號門市第三人姜亮、張麗平擅自占用拒不騰退。被告實際僅向原告交付了第④號門市，所指的第⑤號門市并未實際交付給原告。訴訟請求：1、依法確認原告劉全剛、何銀香與被告巴中市宏霞房地產開發(fā)有限公司于2009年1月2日簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》，以及2016年10月9日被告巴中市宏霞房地產開發(fā)有限公司與原告達成的關于《宏榮名著》項目1號樓[(1—C)軸-(1-D)軸]之間第④號、第⑤號門市拆遷安置還房補充協(xié)議均有效。2、判令被告巴中市宏霞房地產開發(fā)有限公司立即向原告交付《宏榮名著》項目1號樓（1-C軸-1-D軸）第⑤號門市(44.2㎡)，并辦理該門市的《房屋產權證書》及《國有土地使用權證書》。同時判令被告為原告辦理已交付的5號樓3樓A1、A2兩套住房（面積各117.75㎡）和已交付的6號樓1樓102室、3樓302室、7樓702室三套住房（面積各85.37㎡），以及已交付的1號樓（1-C軸-1-D軸第④號門市(44.2㎡)和已交付的地下室（36.3㎡）各房屋的《房屋產權證書）及《國有土地使用權證書》。3、判令被告巴中市宏霞房地產開發(fā)有限公司向原告支付過渡費143865.62元及原告自行完善第④號門市設施費用7415元，同時向原告支付違約金45384.19元，共計196664.81元。4、判令第三人姜亮、張麗平立即騰退撤離擅自占用的1號樓(1-C軸-1–D軸)第⑤號門市。5、判令被告巴中市宏霞房地產開發(fā)有限公司與第三人姜亮、張麗平共同負擔本案全部訴訟費用。
被告辯稱
被告宏霞公司辯稱：案涉的“宏榮名著”與“桂花家園”是同一個項目。金桂大廈在其對面。我司與原告簽訂《拆遷安置協(xié)議書》屬實。我司與原告辦理還房交接時已經結算清楚了過渡費的，現(xiàn)“宏榮名著”雖已竣工但沒有綜合驗收，已經在實際交付了。
第三人姜亮、張麗平辯稱：一、原告訴請第四項于法無據(jù)。本案的案由為拆遷安置補償合同糾紛，第四項訴請“判令第三人姜亮、張麗平立即騰退搬離擅自占用1號樓(1-C軸1-D軸)5號門市”案由系排除妨礙，法律關系系侵權糾紛，二者系不同法律關系，不應在本案一并審理。二、本案訴爭門市系第三人的原地拆遷安置還房，并非原告劉全剛家里的拆遷安置還房。直到2016年9月28日，宏霞房產公司均未與前述拆遷戶達成協(xié)議。拆遷戶到建設局信訪，宏霞房產才與拆遷戶進行協(xié)商。張文郭、張建、姜紅及劉全剛4號門市均系原地拆遷還房。由于宏霞公司將拆遷安置還房5號門市賣給岳金國家人，宏霞公司才將第三人的原地拆遷還房與劉全剛達成補充協(xié)議。本案訴爭房屋系第三人原地拆遷安置還房，原告訴求第一條于法無據(jù)。綜上，原告劉全剛訴請于法無據(jù)，敬請貴院駁回原告劉全剛等人訴訟請求。
本院查明
經審理查明：原告劉全剛、何銀香系夫妻關系，劉小洪是二原告的婚生女，劉小洪與王馨系夫妻關系。第三人姜亮、張麗平系夫妻關系。1993年1月，原告劉全剛取得了位于巴中縣社的磚（土）木結構房屋的房屋產權登記證。
被告宏霞公司系位于巴中市巴州區(qū)回風小區(qū)的“宏榮名著”的開發(fā)建設單位。
2009年1月2日，原告劉全剛、何銀香（為乙方）與被告宏霞公司（為甲方）簽訂了《拆遷安置協(xié)議書》約定：1、為了開發(fā)“宏榮名著”項目，需拆遷原告家舊房482.6㎡；拆遷安置還房新房面積623.39㎡，所還住房五套（5號樓3樓A1、A2兩套住房，面積各117.75㎡；6號樓2樓、3樓7樓A1、1號，面積各85.37㎡），還營業(yè)用房（門市72.6㎡、地下室36.3㎡）。所還門市位置在總平面圖紙P軸至H軸，車庫位于門市下。還新房面積超出或不足協(xié)議約定總面積在2%以內，雙方互不補差，超出2%的按測繪中心數(shù)據(jù)按市值房價現(xiàn)金互補。2、甲方支付乙方搬家費1000元、租房費4000元一年，以此類推。甲方在進場正式開工之日24個月內將還房建好交付乙方，還房時間延長按國家有關規(guī)定支付乙方過渡費、停產停業(yè)損失費。
第三人姜亮、張麗平及其親屬李天華、姜紅、李全華（為乙方）與被告宏霞公司（為甲方）于2010年1月8日簽訂了《拆遷安置協(xié)議》約定：1、宏霞公司為開發(fā)“桂花家園”A區(qū)需拆遷乙方位于巴中市巴州區(qū)回風桂花街64、66號舊房311.04㎡后還新房面積414.88㎡。2、姜紅門市一個位置在1號樓臨桂花街面A軸至F軸，面積約72.6㎡，住房兩套；姜亮門市一個位置在1號樓臨桂花街面F軸至H軸，面積約72.6㎡。
2012年，被告宏霞公司在實際建設過程中改變了原規(guī)劃圖紙，新的圖紙上沒有“A、P、H、F”軸的標示。對此，第三人未與被告宏霞公司達成補充協(xié)議。
2013年3月14日，原告接收5、6號樓住房（五套）時向被告宏霞公司繳納了補差款。
2013年12月2日，原告劉全剛、何銀香、劉小洪與被告宏霞公司辦理了拆遷還房交接結算手續(xù)并簽訂了《劉全剛拆遷還房交接結算書》約定：拆遷房屋總面積482.6平方米，實行“產權調換”。應還新房面積623.39平方米。應還新房面積的樓層樓號地下室為10號地下室：面積為36.88㎡?！?。以上費用合計8885元（資料費1戶600元＋超面積0.88㎡×1500元/㎡＋印花稅85元/戶＋電入戶1戶6800元＋初始登記費80元/戶），以上房源被拆遷戶接收后，一并終止2009年1月《拆遷安置協(xié)議書》的一切補償費用。除未交按（接）的門市外，此決算書被拆遷業(yè)主交清全部費用后，方可入戶裝修及通水、通電、通氣及使用。開發(fā)單位不再另行催告，并有權拒絕辦理產權。地下室及門市面積超差部份均按1500元/㎡計算，三年未交房加倍支付。此決算書相關費用是雙方充分了解政策法律、法規(guī)、遵從原則、遵照2009年1月2日及相關承諾約定的真實意思表示，不得反悔否則按2萬元的違約金支付守約方的違約責任。
2016年10月9日，被告宏霞公司與原告辦理結算，書面交接了“宏榮名著”4、5號門市。原告劉全剛及女兒劉小洪當即在《宏榮名著1#樓門市平面圖附面積》圖上簽字“同意接收④⑤號門市部，以后任何糾紛與我無關”，被告宏霞公司也加蓋公司項目印章予以確認。但當天原告僅實際接收了4號門市，因5號門市于2016年9月28日起已被第三人姜亮、張麗平占有至今。
同時查明：2016年10月19日，姜亮、張麗平起訴宏霞公司房屋拆遷安置補償合同糾紛，要求宏霞公司履行還房義務、支付過渡費等。本院經審理于2017年4月5日作出（2016）川1902民初2800號民事判決書認定：“由于規(guī)劃改變導致原設計圖紙的改變，新的設計圖紙上未標注A/F/H軸線，致使無法確認門市的具體位置，對于姜亮、張麗平主張門市不予處理”。
另：原、被告當庭均認可宏霞公司開發(fā)的“桂花家園”與“宏榮名著”系同一項目，僅是名稱做了變更?，F(xiàn)“宏榮名著”項目未進行綜合竣工驗收。2015年4月24日，巴中市中級人民法院作出了（2015）巴中民保字第10號民事裁定書對案涉房屋1號樓門市予以了查封。2016年巴中市巴州區(qū)人民法院對案涉房屋門市又予以了查封。
上述事實，有原告陳述，被告的答辯，《拆遷安置協(xié)議書》,《劉全剛拆遷還房交接結算書》,《商品房預售許可證》,（2016）川1902民初2800號民事判決書及庭審筆錄在卷佐證。本案事實清楚，證據(jù)充分。足以認定。
本院認為
本院認為：2009年1月2日，原告劉全剛、何銀香與被告宏霞公司簽訂了《拆遷安置協(xié)議書》，雙方又于2013年12月2日辦理了拆遷還房交接結算手續(xù)并簽訂了《劉全剛拆遷還房交接結算書》、2016年10月9日雙方又辦理結算交接“宏榮名著”4、5號門市。以上三次雙方協(xié)議均有書面協(xié)議為憑，雙方均對協(xié)議內容無異議，系雙方當事人的真實意思表示且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，系合法有效。
關于原告劉全剛等主張被告宏霞公司立即向原告交付《宏榮名著》項目1號樓（1-C軸-1-D軸）第⑤號門市的請求。因2009年原、被告簽訂了《拆遷安置協(xié)議書》，2016年10月雙方又對還房門市具體位置予以了補充約定，書面交接“宏榮名著”4、5號門市并在《宏榮名著1#樓門市平面圖附面積》圖上簽字確認，原、被告達成一致意見還房門市4、5號，故被告宏霞公司應當按照約定履行交付門市的義務?，F(xiàn)原告方已實際占有了4號門市，但5號門市原告方至今仍未接收，被告宏霞公司應當向原告交付。因被告宏霞公司的原因案涉房屋至今尚未進行綜合竣工驗收，依據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條“建筑工程經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”和《中華人民共和國合同法》第二百七十九條“建設工程竣工后，發(fā)包人應當根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范和質量檢驗標準及時進行驗收。驗收合格的，發(fā)包人應當按照約定支付價款，并接收該建設工程。建設工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”的規(guī)定，目前該房屋尚不具備交付條件，故待該房屋經驗收合格后，由被告宏霞公司履行交付義務。
關于原告主張被告辦理門市、地下室及五套住房的《房屋產權證書》、《國有土地使用權證書》的請求。雖然原、被告簽訂《拆遷安置協(xié)議書》時未具體約定還房房屋產權的辦理問題，但被告宏霞公司作為拆遷方、開發(fā)單位，對于實行產權調換的安置還房負有協(xié)助辦理產權證明的義務，但目前案涉房屋尚未竣工驗收，尚無法取得初始登記。故該項主張，待具備條件后，被告宏霞公司應盡快履行。
關于原告要求被告宏霞公司支付過渡費143865.62元，自行完善第④號門市設施費用7415元，違約金45384.19元，共計196664.81元的主張。2013年12月2日，原、被告簽訂了《劉全剛拆遷還房交接結算書》約定除未交接門市外，被告宏霞公司向原告方安置還房，被拆遷戶接收安置房源后，一并終止2009年1月《拆遷安置協(xié)議書》的一切補償費用。同時，原告方按照該結算書約定接收了安置還房，因此按照該結算書約定雙方拆遷安置協(xié)議書中的一切補償費用已經終止。但2013年12月2日被告宏霞公司并未向原告方交付還房門市，而雙方于2016年10月9日才達成補充協(xié)議安置案涉4號、5號門市，當天原告僅接收了4號門市，而5號門市仍未實際交付給原告，故本院對于原告主張：4號門市過渡費44.2㎡×9元／月.㎡×（2011年8月2日-2016年10月9日）＝24756.42元予以支持，因雙方簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》約定應還原告門市72.6平方米，故據(jù)此被告宏霞公司至今尚余28.4㎡的門市房屋未交付，故應計算為28.4㎡×9元／月.㎡×（2011年8月2日-2017年10月2日）＝18914.4元。即被告宏霞公司截止2017年10月2日共計應向原告支付過渡費43670.82元，但因規(guī)劃調整，實際被告宏霞公司向原告交付的4號、5號門市面積共計88.4㎡，超出面積15.8㎡原告應向被告宏霞公司支付超面積補差款，具體標準按照2013年12月2日雙方簽訂的《劉全剛拆遷還房交接結算書》約定“地下室及門市面積超差部分均按1500元/㎡計算”，即原告方應向被告宏霞公司補交：15.8㎡×1500元/㎡＝23700元。綜上雙方品迭后，由被告宏霞公司向原告方支付19970.82元（43670.82元－23700元）。對于原告主張的第④號門市設施費用7415元的問題。庭審中原告向本院舉證的《收款收據(jù)》既無收款人的身份信息，也無其他證據(jù)佐證原告方實際支付了相應費用或該費用實際用于了裝修案涉門市，故原告主張的完善設施費，本院不予支持。對于原告主張的違約金問題。因我國違約金的主張應以守約方的實際損失為依據(jù)，但庭審中原告方未向本院舉證其實際損失的依據(jù)，本院參照被告方違約的情形及原因等，酌定支持5000元。
關于原告要求第三人姜亮、張麗平立即騰退占用的1號樓⑤號門市的主張。雖然原告與被告宏霞公司對案涉4、5號門市辦理書面交接，但至今被告宏霞公司仍未向其實際交付5號門市，原告也未取得該門市所有權，即目前原告并非該房物權人，尚不具備排他權利，其主張排除第三人占有的訴求，于法無據(jù)，本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條、第六條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十條、第二百七十九條，《中華人民共和國建筑法》第六十一條，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、原告劉全剛、何銀香與被告巴中市宏霞房地產開發(fā)有限公司于2009年1月2日簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》及2016年10月9日原、被告達成的“宏榮名著”1號樓[(1—C)軸-(1-D)軸]之間第④號、第⑤號門市拆遷安置還房補充協(xié)議均有效。
二、被告巴中市宏霞房地產開發(fā)有限公司在《宏榮名著》1號樓、5號樓、6號樓具備交付和辦理產權條件時，應向原告劉全剛、何銀香交付1號樓（1-C軸-1-D軸）第⑤號門市，并辦理1號樓（1-C軸-1-D軸）第④、⑤號門市和5號樓3樓A1、A2、6號樓1樓102室、3樓302室、7樓702室及已交付的10號地下室的《不動產權證書》。
三、被告巴中市宏霞房地產開發(fā)有限公司向原告劉全剛、何銀香支付超期過渡費19970.82元。
四、被告巴中市宏霞房地產開發(fā)有限公司向原告劉全剛、何銀香支付違約金5000元。
五、駁回原告劉全剛、何銀香、劉小洪、王馨的其他訴訟請求。
上述第三、四項內容限本判決生效后15日內履行完畢。
本案受理費4200元，由被告巴中市宏霞房地產開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在本判決送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數(shù)提出副本，上訴于四川省巴中市中級人民法院。
審判人員
審判長楊青
人民陪審員張克彬
人民陪審員張叢志
裁判日期
二〇一八年三月十二日
書記員
書記員孫曉琴
