案情：房某于2002年10月與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂一商品房買賣合同，以18.5萬元的價格購得一處商品房，首付6.2萬元，余款系向當?shù)亟ㄔO銀行以按揭貸款的方式取得。2003年8月，房某與薛某登記結婚，此時，房某貸款已償還2.3萬元。二人婚后，房某與薛某繼續(xù)還貸。2004年10月，雙方發(fā)生矛盾，薛某起訴要求與房某離婚并要求分割夫妻共同所有的房屋。在訴訟中，房某對離婚沒有異議，但對房產(chǎn)的處理雙方爭議較大，一審法院經(jīng)調解未果，遂判決準予雙方離婚，對房產(chǎn)的歸屬未作出實體判決，而是根據(jù)雙方的實際情況判決房屋由房某繼續(xù)使用。案件判決后，薛某不服，提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。
評析： 本案是主要涉及在離婚時所有權不完全的房屋的處理問題。
由于長期以來，我國城鎮(zhèn)居民的住房主要是國家或集體以實物形式分配，加之收入普遍較低，居民很難通過正常途徑建設和購買私有房屋。自上世紀九十年代以來，我國進行了廣泛的城鎮(zhèn)居民住房制度改革，將原來屬于國家或集體所有的房屋按一定的方法出售給個人，建設經(jīng)濟適用房向特定人群出售，同時金融部門向購房者提供貸款，使得更多樂業(yè)的人可以安居。由此而出現(xiàn)了夫妻共同占有使用財產(chǎn)中的房屋所有權不完全，傳統(tǒng)的夫妻共同財產(chǎn)的分割理論和方法業(yè)已不能適應新的需要，這些情況也給司法實務提出了新的要求。本文試就新形勢下夫妻雙方離婚時所占有、使用的所有權不完全房屋的處理談幾點個人看法。
房屋所有權不完全主要有以下三種情形：
1、福利性不完全所有權，包括房改房和解困房等；
2、負債房屋，主要指通過住房抵押貸款——按揭貸方式購買的商品房在貸款沒有還清之前； 3、無所有權房屋，即分期付款購房未付清房款前。
一、 福利房
在我國城鎮(zhèn)居民住房制度改革中，公有住房出售針對不同的對象主體，其價格有市場價、成本價和標準價，有時針對同一主體的同一房屋，也會有不同的價格成分。對這些不以市場價購買的房屋，依據(jù)有關規(guī)定，夫妻雙方并不享有完全所有權，只享有占有、使用和有限處分權及有限收益權，也就是通常所說的“部分產(chǎn)權房屋”。按照國務院1991年10月17日轉發(fā)國務院住房制度改革領導小組《關于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》規(guī)定：“職工擁有部分產(chǎn)權的住房，在自用和自住時受法律保護，將優(yōu)惠購買的住房投放市場時，則受到法律的約束，不得高價出售或者出租。”1994年7月18日國務院《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第二十二條還規(guī)定：“按標準價購買房屋的職工，在房產(chǎn)管理部門辦理住房過戶和產(chǎn)權轉移登記手續(xù)時，應在產(chǎn)權證書上注明產(chǎn)權比例?！庇纱丝梢?，按成本價或標準價所購得的房屋在所有權上是不完全的，這種不完全與“一物一權”并不矛盾，不是一物多權，而是一種共有關系。對共有財產(chǎn)的處理，我國《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共同財產(chǎn)的每個共有人有權要求將自己的份額轉讓或出售。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利。”此處所規(guī)定的共有人“優(yōu)先購買的權利”本質上即限制了轉讓方的合同自由。同理，因部分產(chǎn)權房屋系多主體共有，雙方當事人之間所轉讓的只能是在所有權份額內，而不能轉讓不屬于夫妻雙方的權利。
二、負債房屋
本文所說的負債房屋特指通過按揭貸款方式購得的商品房，對于普通的通過公民之間借款而購買的房屋，因不會在房屋上特別設定權利，所以房屋所有權是全面的，對于因購建房屋所負債務也是普通夫妻共同債務，處理起來也比較簡單，在此不作贅述。
實踐中，通過住房抵押貸款，也就是按揭的方式購買商品房，在進行產(chǎn)權登記的同時，必然會被設定他項權，而他項權的存在，對房屋所有權人權利也是一種限制。對這一類案件的處理，我國原有的法律法規(guī)中沒有相關的明確規(guī)定，僅有的規(guī)定就是《婚姻法》第三十九條第一款的規(guī)定：“離婚時，夫妻共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議解決；協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方的原則判決?！倍摋l中“夫妻共同財產(chǎn)”的含義，結合《婚姻法》其他條文，我們應理解為“在夫妻關系存續(xù)期間，利用夫妻一方或雙方的所得所形成的應歸夫妻共同所有的財產(chǎn)?！边@些財產(chǎn)上不會存在其他權利，而通過按揭貸款所購買的房屋所有權證書上被進行了他項權——抵押權的登記，也就是在貸款沒有完全清償之前，享有抵押權的銀行對房屋所有權的轉移有進行阻卻的權利。我國《擔保法》第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效?！痹摋l還規(guī)定：“抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數(shù)額的部分，歸抵押權人所有，不足部分由債務人清償。”該條所規(guī)定的是抵押人的告知義務，并在抵押人未告知時授予了抵押權人對轉讓合同的撤銷權，抵押權人可以申請人民法院確認轉讓無效。
三、無所有權房屋
無所有權房屋，本文中特指通過分期付款購買的商品房，在所有款項尚未付清之前。對租用和借用的房屋，因所有權明晰，不存在爭議，不作贅述。分期付款購買的商品房，只有在買受人將房屋的全部價款支付給出賣人后，出賣人才履行交付房屋并轉移房屋所有權給買受人，而且買受人必須在向房地產(chǎn)管理部門申請并辦理完房屋所有權轉移手續(xù)之后，方能取得房屋的所有權。簡單地說，在房款沒有全部支付之前，房屋的所有權在出賣人；房款全部支付并經(jīng)登記后，房屋的所有權才轉移到買受人手中。這種情況，在理論上通常稱為所有權保留買賣。
分期付款購買的房屋，所付房款占總房價的比例不必然是購房者所有權的比例，購房者與售房者之間不構成共有關系。我國《合同法》第一百六十七條規(guī)定：“分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。 出賣人解除合同的，可以向買受人支付該標的物的使用費?！闭驗槿绱?，如果房屋的價款尚未付清，房屋的所有權并不在離婚的當事人，如果法院對此財產(chǎn)作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割，則必然侵害財產(chǎn)所有權人的利益，顯然是不可取的。
對沒有取得所有權或者所有權不完全房屋的處理，最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十一條規(guī)定：“離婚時雙方尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用?！薄爱斒氯司颓翱钜?guī)定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院起訴?！?br />
本案中，由于爭議的房屋存有他項權，原告要求分割夫妻共同所有房屋的訴訟請求沒有得到支持，房某與薛某如果要分割該房屋，根據(jù)最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》的規(guī)定有兩個方法：一是提前清償所欠銀行的貸款，涂銷房屋所有權證書上的他項權登記，這樣就可以要求人民法院在處理婚姻問題的同時一并處理房屋的歸屬問題，對還貸所用的資金，如系共同財產(chǎn)自不必說，如系借貸所取得，可以按照夫妻共同債務進行處理；二是在雙方離婚后，由雙方或一方繼續(xù)償還貸款，待貸款還清并涂銷抵押登記后，雙方通過協(xié)商或訴至人民法院，請求人民法院主持處理。
還有一種觀點認為：按揭貸款購買的商品房，買房人取得的是全部所有權，并取得了房屋所有權證，應當將該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)直接進行分割處理，而對所欠銀行的貸款，可以作為夫妻共同債務，依法進行處理。筆者以為，在理論上這種方法也許是可行的，但在實踐中，這種處理并不科學，也較容易產(chǎn)生矛盾。如果是婚前一方通過按揭貸款購得房屋，在婚后夫妻雙方共同償還了部分或全部貸款的，如果還歸原來買房的一方所有，作為享有抵押權的銀行提出抗辯的可能性較小，也不存在辦理所有權人的變更登記問題；但如果是在婚后以夫妻雙方名義辦理了抵押按揭手續(xù)，人民法院直接將房屋處理歸一方所有，則勢必要辦理所有權人的變更登記手續(xù)，這一變更應當經(jīng)過抵押權人的同意，在此時，享有抵押權的銀行很可能會以借款人的償還能力降低為由，要求提前償還貸款，或者要求提供其他財產(chǎn)進行擔保而引起糾紛。
因此，筆者不主張對夫妻共同占有、使用的，但不具有所有權或所有權不完全的房屋在未完全取得房屋所有權之前即當作夫妻共同財產(chǎn)直接進行分割處理。
