發(fā)文機關(guān)國務(wù)院,國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組
發(fā)文日期1988年02月25日
時效性現(xiàn)行有效
發(fā)文字號國發(fā)〔1988〕11號
施行日期1988年02月25日
效力級別國務(wù)院規(guī)范性文件
（1988年2月25日）
1． 國務(wù)院同意住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際情況貫徹執(zhí)行。
2． 住房制度改革是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分，在經(jīng)濟上和政治上都具有重要意義?！ 臒熍_市等幾個試點城市的情況來看， 這項改革可以取得很大的經(jīng)濟效益和社會效益。國務(wù)院決定，從1988年起，用三、五年時間，在全國城鎮(zhèn)分期分批把住房制度改革推開。
3． 我們的國家很大，各地情況不一樣，住房制度改革主要應(yīng)由各省、自治區(qū)、直轄市來抓。今后，國家主要從宏現(xiàn)上統(tǒng)一政策，加強規(guī)劃指導(dǎo)，總結(jié)、推廣成功的經(jīng)驗。國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組不再直接抓試點城市。在全國統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地可從實際情況出發(fā)，因地制宜，選擇適合自用情況的做法，充分發(fā)揮主動性和創(chuàng)造精神。
4． 住房制度改革是一項復(fù)雜的工作，牽涉面很廣，關(guān)系到廣大人民的切身利益。各地區(qū)要把這項改革提到領(lǐng)導(dǎo)工作的議事日程，加強領(lǐng)導(dǎo)， 統(tǒng)一認識，精心組織，縝密安排，切實把這項改革搞好。
5． 各省、自治區(qū)、直轄市要制訂本地區(qū)分期分批的實施規(guī)劃，于今年六月底前報國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組。
附件： 國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案
（1988年2月15日）
我國現(xiàn)行的住房制度存在著嚴重弊端。國家為城鎮(zhèn)居民建房花了大量投資，但由于不能從經(jīng)濟機制上制約不合理的需求， 城鎮(zhèn)住房問題并沒有得到緩和。 住房分配上的不公正， 已成為一個嚴重的社會問題。城鎮(zhèn)住房制度改革，是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分。搞好這項改革，不僅可以正確引導(dǎo)和調(diào)節(jié)消費，促進消費結(jié)構(gòu)趨向合理，在經(jīng)濟上有很大意義，而且在住房領(lǐng)域的不正之風會大大減少，在政治上也有很大意義。幾個試點城市的實踐說明，住房制度改革可以取得很大的經(jīng)濟效益和社會效益，是一件利國利民的事情。要從1988年起，用三、五年時間，把住房制度改革在全國城鎮(zhèn)分期分批推開。
改革的目標與今后幾年的任務(wù)
我國城鎮(zhèn)住房制度改革的目標是：按照社會主義有計劃的商品經(jīng)濟的要求，實現(xiàn)住房商品化。從改革公房低租金制度著手，將現(xiàn)在的實物分配逐步改變?yōu)樨泿欧峙洌勺敉ㄟ^商品交換，取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，使住房這個大商品進入消費品市場，實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，從而走出一條既有利于解決城鎮(zhèn)住房問題，又能夠促進房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和建材工業(yè)發(fā)展的新路子。
要實現(xiàn)這個目標，住房制度改革主要包括這樣幾個內(nèi)容：（一）改變資金分配體制，把住房消費基金逐步納入正常渠道，使目前實際用于職工建房、修房資金的大量暗貼轉(zhuǎn)化為明貼，并逐步納入職工工資。（二）改革現(xiàn)行的把住房作為固定資產(chǎn)投資的計劃管理體制， 確立住房作為商品生產(chǎn)的指導(dǎo)性計劃管理體制。（三）通過財政、 稅收、工資、金融、物價和房地產(chǎn)管理等方面配套改革，在理順目前圍繞住房所發(fā)生的各種資金渠道的基礎(chǔ)上建立住房基金，逐步形成能夠?qū)崿F(xiàn)住房資金良性循環(huán)的運行機制。（四）調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 開放房地產(chǎn)市場， 發(fā)展房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)業(yè)， 把包括住房在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、服務(wù)納入整個社會主義有計劃的商品經(jīng)濟大循環(huán)。
根據(jù)上述目標和改革內(nèi)容，今后三、五年內(nèi)的任務(wù)主要是： 調(diào)整公房租金， 按折舊費、維修費、管理費、投資利息、 房產(chǎn)稅五項因素的成本租金計租，抑制不合理的住房需求，促進職工個人買房，并從政策、立法、社會輿論等方面采取措施，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)居民消費，使消費結(jié)構(gòu)趨向合理，為實現(xiàn)住房商品化奠定基礎(chǔ)。
據(jù)統(tǒng)計、 1987年底我國有三百八十一個城市， 一萬多個縣城和建制鎮(zhèn)（統(tǒng)稱縣鎮(zhèn)）。在改革步驟上，初步安排：今年，各省、自治區(qū)、直轄市都要選擇幾個城市（區(qū)縣）先行改革，取得直接經(jīng)驗；明年，在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，把步子邁大一點，爭取大部分城市和縣鎮(zhèn)都進行改革； 后年， 除邊遠和經(jīng)濟落后地區(qū)一些城市和縣鎮(zhèn)可推遲一、二年外，其他所有城市和縣鎮(zhèn)都要進入改革行列，使住房制度改革在全國范圍內(nèi)全面推開。在改革做法上，各地可以根據(jù)上述要求，從當?shù)貙嶋H情況出發(fā)，在全國統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，因地制宜，多種多樣，不拘一格?？梢钥辙D(zhuǎn)起步，可以空實結(jié)合，可以實轉(zhuǎn)一步到位，也可以實轉(zhuǎn)分步到位；可以全市全面改革，也可以先在部分單位、部分地區(qū)起步，但所有這些城市， 新房都要實轉(zhuǎn)?！ 簳r沒有進入改革行列的城鎮(zhèn)，要積極創(chuàng)造條件，先實行新房新租，舊房超標準加租，以及集資建房，組織建房合作社等單項改革。
分年度的安排如下：
1988年： 從工作基礎(chǔ)、經(jīng)濟承受能力等方面考慮，先選包括各省會城市在內(nèi)的八十個城市，把住房制度改革推開，為19989年大面積推開積累經(jīng)驗。
原來預(yù)定今年試點出臺城市有十四個，各省、自治區(qū)原計劃今年試點出臺城市有三十九個，共五十三個（加上1987年己出臺的三個，共五十六個）。這些城市工作有一定基礎(chǔ)，一般應(yīng)進行全面改革。
京、津、滬三大市和省會（自治區(qū)首府）城市，改革都要起步。這些城市由于問題比較復(fù)雜，可以采取分期分片改革的辦法，或在一部分條件好的大企業(yè)、大單位先起步，或先在一個有代表性的區(qū)起步，一片一片地搞，逐步向全市推開。
各省、自治區(qū)、直轄市還要選一、二個縣鎮(zhèn)進行試點，為明后年大量縣鎮(zhèn)投入改革積累經(jīng)驗，探索路子。
今年不實行改革的城市和縣鎮(zhèn)，都要認真抓好調(diào)查、測算工作，著手擬定改革方案，為明后年改革做好準備。同時，要積極創(chuàng)造條件，進行一些單項改革。
1989年： 再有一百五十個到二百個城市和五、六千個縣鎮(zhèn)，進入全面改革或在一定范圍內(nèi)起步的改革行列。
1990年： 除邊遠和經(jīng)濟落后地區(qū)少數(shù)城鎮(zhèn)外，住房制度改革在全國城市和縣鎮(zhèn)全面輔開，而且大部分城市和縣鎮(zhèn)都要實轉(zhuǎn)，做到全部公房按五項因素計租，住房基金初步建立起來，給職工買房創(chuàng)造有利條件，使我國住房制度開始走上新的軌道。
這一步改革任務(wù)完成之后， 下一步改革的主要內(nèi)容是： 隨著工資調(diào)整，逐步把住房券理入工資，進入企業(yè)成本（機關(guān)、事業(yè)單位列入財政經(jīng)費預(yù)算）；把住私房和家住農(nóng)村的職工納入住房制度改革范圍；在逐步增加工資和住房由成本租金提高到商品租金的基礎(chǔ)上，進一步實行住房商品化，推動住房的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營。搞活房地產(chǎn)市場。
城鎮(zhèn)住房制度改革的若干具體政策
從試點城市的情況看，住房制度改革是一項涉及面很廣、政策性很強的重大改革，全國要有統(tǒng)一的政策，以加強宏觀控制和指導(dǎo)。
一、 合理調(diào)整公房租金
確定公房租金標準，是住房制度改革的重要環(huán)節(jié)。租金定得過高，國家、企業(yè)、個人三者都難承受；租金定得太低，難以吸引個人買房，不利于抑制不合理的需求，失去了改革的意義。 租金標準應(yīng)按住房的折舊費、 維修費、管理費、投資利息和房產(chǎn)稅五項因素計算， 每平方米使用面積月租金（下同）全國測算平均約一元五角六分，目前，要定在一元以上，可以一步到位，也可以分步達到，但第一年起點不宜太低。
二、 從實際出發(fā)確定發(fā)住房券（補貼，下同）的系數(shù)
公房租金提高后，需要相應(yīng)給住公房職工發(fā)住房券。為了便于今后住房券逐步進入職工工資，特別是考慮到在住房、工資方面有關(guān)歷史情況，發(fā)放住房券以采用比例法為宜。按全市職工平均使用面積、每平方米平均新增租金和職工平均發(fā)券工資基數(shù)，計算出住房券發(fā)券額占工資的比例，即發(fā)券系數(shù)。發(fā)券系數(shù)乘職工本人計券工資基數(shù)，就是職工應(yīng)得的住房券金額。
由于各地住房水平差距較大，各地發(fā)放住房券系數(shù)會有高有低。為了使今后各地住房券進人工資數(shù)大致平衡，需要進行宏觀控制。根據(jù)測算，發(fā)券系數(shù)應(yīng)控制在25%以內(nèi)。各個城市要按職工平均使用面積和職工平均發(fā)券工資基數(shù)的實際數(shù)據(jù)測定發(fā)券系數(shù)，堅持發(fā)放的住房券總額與新增加的租金總額持平。城市之間發(fā)券系數(shù)的差別，在今后住房券理入工資時，由國家作出統(tǒng)一規(guī)定，予以合理調(diào)整。
對職工發(fā)住房券，可采取轉(zhuǎn)賬結(jié)算的辦法，不直接給個人發(fā)現(xiàn)金。住房券只能用于交納新增租金，不得抵交老租金，如有結(jié)余可存入銀行，作為個人購、建房基金，不得沖擊其他消費品市場。
三、 理順住房資金渠道，建立住房基金
目前，每年國家和企業(yè)、事業(yè)單位用于新建職工住房的資金達二百多億元。加上為維修、管理現(xiàn)有的二十四億平方米住房而支出的幾十億元，以及許多單位發(fā)給職工個人的住房補貼等，總數(shù)約三百億元左右。這些錢一直分散使用，只有投入沒有產(chǎn)出，連住房的簡單再生產(chǎn)都不能維持。住房制度改革所需資金要立足于現(xiàn)有資金的轉(zhuǎn)化，就是要把圍繞住房生產(chǎn)、經(jīng)營、消費所發(fā)生的資金集中起來，在同級財政部門參與下分別進行核定，變無序為有序，使之合理化、固定化、規(guī)范化，建立城市（縣鎮(zhèn)）、企業(yè)事業(yè)單位、個人三級住房基金。
城市的住房基金，從市財政原來用于住房建設(shè)、維修和房租補貼的資金，當?shù)靥崛〉淖》拷ㄖ?、房產(chǎn)稅，以及出售直管住房回收的資金中籌集。
企業(yè)和事業(yè)單位的住房周轉(zhuǎn)基金，可以從原來用于住房建設(shè)、維修、房租補貼資金，預(yù)算外收入按一定比例提取的資金，出售新建住房和舊房回收的資金中籌集。企業(yè)按規(guī)定提取的住房折舊費、大修理基金，以及從后備基金、福利基金、結(jié)余的獎勵基金分離出來的部分，都要納入住房周轉(zhuǎn)基金。企業(yè)住房周轉(zhuǎn)基金，要同其他專項基金劃分開來，單立賬戶，互相不擠不占。
職工個人購、建房基金，從個人結(jié)余的住房券和企業(yè)用于職工其它消費支出的節(jié)余部分中籌集。
各級住房基金，只能定向用于住房的生產(chǎn)、經(jīng)營和消費，不得挪作他用。要作為專項資金由城市相應(yīng)的金融機構(gòu)集中管理，監(jiān)督使用，以保證住房制度改革和今后住房建設(shè)有一個固定的資金渠道。
城市和企業(yè)事業(yè)單位的住房基金是發(fā)放住房券的主要資金來源。不足部分，在改革起步時，可以少量進入企業(yè)成本（機關(guān)、事業(yè)單位列入財政經(jīng)費預(yù)算）。改革由實轉(zhuǎn)起步或由空轉(zhuǎn)過渡到實轉(zhuǎn)時，全市企業(yè)住房券進入成本要控制在20%以內(nèi)（包括12%的房產(chǎn)稅）。由空轉(zhuǎn)起步時，全市企業(yè)住房券進入成本控制在發(fā)券額的5%以內(nèi)，用于減、免、補助的統(tǒng)籌資金。進入成本以后，不能提高產(chǎn)品價格，由企業(yè)和各級財政分擔。目前無力建立住房基金的虧損、微利企業(yè)，住房券資金可以從集體福利、獎金中擠一點，在成本中進一點，市住房基金貸一點（經(jīng)濟好轉(zhuǎn)后償還）。機關(guān)、事業(yè)單位發(fā)放的住房券，列入財政經(jīng)費預(yù)算的部分一般以控制在50%以內(nèi)為宜。新房實轉(zhuǎn)的住房券資金來源，企業(yè)可進入成本，機關(guān)、事業(yè)單位可列入財政經(jīng)費預(yù)算。
四、 堅持多住房多交租和少住房可得益的原則
多住房多交租和少住房可得益，應(yīng)當作為住房制度改革的一條基本原則。推行住房商品化，就要按商品交換原則辦事。工資收入高的人，領(lǐng)得的住房券也多，不能再在改革中沿襲過去某些等級制的作法。
對少數(shù)因為提高房租而增加支出較多的和生活困難戶，可視其家庭人均收入和住房面積的不同情況，對新增加的租金實行一定時期內(nèi)（如三年內(nèi)）減、免、補助的政策。減、免、補助的支出額要嚴格控制，全市最多不得超過發(fā)放住房券總額的5%，其資金來源從城市住房基金中統(tǒng)籌。要求給予減、免、補助的職工，必須由本人提出書面申請，經(jīng)單位批準。各單位減、免、補助的額度，由市核定。
對改革后進住公房的增支戶，因為住房多少是本人根據(jù)自己的經(jīng)濟能力選擇的，一律不實行減、免、補助政策。至于那些特殊困難戶，可按正常的福利性補助的途徑，由各單位自行解決。
對那些住非租賃公房和拆遷戶的職工，在其不交納住房租金期間，不予發(fā)券。
五、 積極組織公有住房出售
住房制度改革的主要目的之一，是推動職工個人購買住房，把群眾的購買力引導(dǎo)到改善居住條件上來，以便通過國家、企業(yè)和職工的共同努力，加快解決住房困難。
要合理確定住房售價。向職工出售新建住房，按標準價計算。新建住房的標準價包括：（1）住房本身建筑造價；（2）征地和拆遷補償費。其它公共設(shè)施建設(shè)費用和建筑稅、能源交通重點建設(shè)基金等不應(yīng)攤?cè)霕藴适蹆r之內(nèi)。住宅區(qū)內(nèi)的公共建筑，凡屬經(jīng)營性設(shè)施（如商店、糧店、郵局、儲蓄所等），應(yīng)由使用單位購買或租賃，其它非經(jīng)營性房屋及配套的市政設(shè)施投資，應(yīng)逐步理順渠道加以解決。
舊住房的標準價，按重置價成新折扣和環(huán)境因素等按質(zhì)計價。磚混結(jié)構(gòu)的單元套房，每平方米建筑面積售價一般不能低于一百二十元。嚴格防止賤價出售，搞不正之風。
原來實行的補貼出售或有限產(chǎn)權(quán)出售的辦法，應(yīng)立即停止實行。今后出售公有住房的價格須經(jīng)當?shù)匚飪r和房地產(chǎn)部門審定，按照有關(guān)規(guī)定辦理各項手續(xù)。
要對職工買房采取優(yōu)惠措施，一次付清房款的，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)給予適當優(yōu)惠；無力一次付清的，應(yīng)先付不少于房價30%的現(xiàn)款，剩下部分可向銀行申請長期低息抵押貸款。留利多的企業(yè)單位， 可以根據(jù)條件給低收入的職工貼息。 貸款期限根據(jù)職工的償還能力和貸款金額而定，新房一般不超過十五年，最長不超過二十年，舊房最長不超過十年，并根據(jù)還款期長短，確定不同的貸款利率。購房戶每月還本付息，除以住房券抵交外，還應(yīng)拿出占家庭工資收入10－15%的現(xiàn)金。
以上出售新、舊住房的標準價和各項優(yōu)惠措施，不適用于年收入一萬以上的住戶。
今后各單位的新建住房，要先賣后租，盡可能做到大部分出售，小部分出租，主要租給低收入者。舊住房要有計劃優(yōu)先出售給原住戶。要盡可能把環(huán)境好、質(zhì)量好的房子拿出來出售，以吸引職工買房。職工買到住房后，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以使用、繼承和出售。出售的增值部分，本人只能分得相當于原來所付房價占當時綜合造價比例的部分。
商品住房要按不同的檔次建造，主體結(jié)構(gòu)與內(nèi)部裝修可以分開搞，分別計算價格，以便購房戶根據(jù)各自的需要和經(jīng)濟條件選購。從現(xiàn)在開始，不準再建大面積、高標準裝修的住房低價出租。新建住房要以中小戶型為主，設(shè)計上要為將來改造留有余地，盡可能方便住戶。
縣鎮(zhèn)建設(shè)住房，要嚴格控制占用土地，提倡集資建樓房。不經(jīng)批準，不準建平房。
六、 配套改革金融體制，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)
住房制度改革，要廣泛而有效地籌集和融通資金，建立一套科學(xué)的結(jié)算辦法，金融體制必須進行相應(yīng)的配套改革。煙臺、蚌埠兩市，己成立住房儲蓄銀行，要切實辦好，取得經(jīng)驗。其他城市可由當?shù)卣秀y行設(shè)立房地產(chǎn)信貸部，專門辦理有關(guān)住房生產(chǎn)、消費資金的籌集、融通和信貸結(jié)算等業(yè)務(wù)，實行單獨核算，自主經(jīng)營，自負盈虧，自求平衡，單獨繳稅。
人民銀行要根據(jù)住房制度改革和住房商品化的實際進程，從今年開始逐年在計劃上安排一塊商品住房信貸指標，逐步把信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整過來。
七、 對住房建設(shè)、經(jīng)營在稅收政策上給予優(yōu)惠
住房建筑稅和房產(chǎn)稅，從當?shù)厝嫱菩凶》恐贫雀母飼r起三年內(nèi)，留給城市作為城市的住房基金。經(jīng)營單位向職工個人出售的商品住房，可免繳建筑稅、營業(yè)稅。職工個人第一次購買公有住房，免交契稅。對房產(chǎn)經(jīng)營部門能源交通重點建設(shè)基金的征收，按其收入總額扣除成本和稅金后的數(shù)額計征。
八、 加強房產(chǎn)市場管理
隨著住房逐步商品化，要建立健全房產(chǎn)交易機構(gòu)，并置于當?shù)卣鞴懿块T的管理和監(jiān)督之下，嚴禁非法買賣，投機倒把，牟取暴利。房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓，必須按照有關(guān)規(guī)定，到房產(chǎn)管理部門登記、取證。住房的出售、出租價格，要納入商品價格管理體系，物價部門和房地產(chǎn)管理部門要加強管理?！ ∩唐纷》砍鍪酆螅 ∫訌娛酆蠓?wù)工作，方便住戶，可由房屋修繕和經(jīng)營單位，在住戶自愿的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一管理和保養(yǎng)維修，提供各種社會服務(wù)，收取合理的費用。
