合肥市房地產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知
【發(fā)布部門(mén)】 合肥市房地產(chǎn)管理局 【發(fā)文字號(hào)】 合價(jià)房[2011]41號(hào)
【發(fā)布日期】 2011.07.26 【實(shí)施日期】 2011.08.01
【時(shí)效性】 現(xiàn)行有效 【效力級(jí)別】 地方規(guī)范性文件
【法規(guī)類(lèi)別】 房地產(chǎn)企業(yè)
合肥市房地產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知
（合價(jià)房[2011]41號(hào)）
各縣區(qū)物價(jià)局、房地產(chǎn)管理局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)貿(mào)發(fā)展局、建設(shè)發(fā)展局，本市各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下稱《辦法》）已經(jīng)市政府第83次常務(wù)會(huì)議同意，現(xiàn)印發(fā)你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
對(duì)《辦法》實(shí)施后新建小區(qū)、首次移交小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，嚴(yán)格按照本辦法執(zhí)行。對(duì)《辦法》實(shí)施前雙方簽訂的委托合同已明確期限，且沒(méi)有到期的，可以按照原合同、原標(biāo)準(zhǔn)、原辦法繼續(xù)執(zhí)行；也可以由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法重新約定；原合同到期后必須按照本辦法執(zhí)行。
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)真執(zhí)行《辦法》，進(jìn)一步加強(qiáng)收費(fèi)管理，規(guī)范收費(fèi)行為，嚴(yán)禁各種違法違規(guī)收費(fèi)行為。
附件：合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
二〇一一年七月二十六日
合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其管理工作。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
第四條 合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定，并對(duì)其監(jiān)督管理。
合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定，并對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵循國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第六條 提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。
第二章 收費(fèi)范圍
第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的性質(zhì)和不同特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
非住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、別墅（含獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）和實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
第八條 住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，根據(jù)物業(yè)類(lèi)型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和服務(wù)成本等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，并適時(shí)向社會(huì)公布。
第九條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方當(dāng)事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強(qiáng)行服務(wù)，強(qiáng)行收費(fèi)。
第十條 物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理；
?。ㄈ┕簿G地、景觀和花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)管理；
（四）車(chē)輛停放服務(wù)管理；
?。ㄎ澹┳龊冒踩婪逗椭刃蚓S護(hù)工作；
（六）做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作；
?。ㄆ撸┪飿I(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；
?。ò耍I(yè)主委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。
第十一條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按合同約定辦理。
第十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。
物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊；
?。┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
?。ㄆ撸┙?jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，符合專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。
第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅小區(qū)內(nèi)的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)工作開(kāi)展情況，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的意見(jiàn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況，應(yīng)接受物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處監(jiān)督。
第三章 收費(fèi)管理
第十四條 住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，參照《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（附件3）、《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（附件1），擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，按規(guī)定實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)，中標(biāo)價(jià)格即為前期物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間，并同時(shí)約定服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十五條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主（物業(yè)買(mǎi)受人）簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件，經(jīng)業(yè)主（物業(yè)買(mǎi)受人）簽字確認(rèn)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十七條 物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)（含住宅躍層或閣樓的），以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算。
未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)的房屋建筑面積計(jì)算，未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。
第十八條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自交付之日起次月由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
交付是指在房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書(shū)面交付通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有事先書(shū)面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。
第十九條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限不得超過(guò)6個(gè)月。雙方另有約定的除外，但約定的期限不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同期限。
第二十條 出租或以其他方式交他人使用的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)及時(shí)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記備案，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按規(guī)定交納。
第二十一條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行服務(wù)價(jià)格登記證制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在縣、區(qū)價(jià)格行政主管部門(mén)辦理備案和申領(lǐng)《服務(wù)價(jià)格登記證》。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
第四章 停車(chē)收費(fèi)
第二十三條 住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃配置要求的共用車(chē)位、車(chē)庫(kù)（含地下、地面）、地面停車(chē)場(chǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)可以收取停放服務(wù)費(fèi)（見(jiàn)附件2）。
業(yè)主對(duì)車(chē)輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第二十四條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。
第二十五條 實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立健全車(chē)輛停放服務(wù)及收費(fèi)的內(nèi)部管理制度，做好車(chē)輛進(jìn)出管理、停車(chē)場(chǎng)所保潔、照明、巡視（或監(jiān)視）和日常維護(hù)等服務(wù)工作。
第五章 共用設(shè)施設(shè)備收費(fèi)
第二十六條 住宅小區(qū)內(nèi)共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門(mén)禁等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，納入物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，不得另行分?jǐn)偸杖 ?br />
二次供水未移交給供水部門(mén)的供水設(shè)備，其增壓水泵運(yùn)行費(fèi)用可據(jù)實(shí)分?jǐn)偸杖?，接受監(jiān)督。
第二十七條 非城市集中供暖（冷）單位直收到戶的集中供暖（冷）系統(tǒng)、中央空調(diào)的物業(yè)小區(qū)，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費(fèi)方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后收取。業(yè)主委員會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中合理約定，并在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)告知物業(yè)買(mǎi)受人。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托方收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方委托合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第二十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書(shū)面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益30％用于補(bǔ)貼物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，70％納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六章 裝飾裝修收費(fèi)
第三十條 裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝飾裝修垃圾的，應(yīng)當(dāng)繳納裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積每平方米不高于3.00元收取。
因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額，由業(yè)主（使用人）或裝修單位（裝修人）承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。
第七章 責(zé)任與義務(wù)
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，除法律法規(guī)規(guī)章另有規(guī)定外，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。
第三十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納； 逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項(xiàng)外包給其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第八章 監(jiān)督管理
第三十四條 市、縣、區(qū)價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)行為和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成價(jià)格違法、違規(guī)的，由價(jià)格行政主管部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》等法律、法規(guī)予以處罰。
第三十五條 未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)、單位宿舍、業(yè)主自行組織的物業(yè)管理，可參照本辦法自行協(xié)商，并在物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）的指導(dǎo)下具體實(shí)行。
第三十六條 肥東、肥西、長(zhǎng)豐三縣價(jià)格行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可結(jié)合本地實(shí)際參照本辦法執(zhí)行。
第三十七條 本辦法自2011年8月1日起施行，有效期5年。
2006年9月6日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則〉的通知》（合價(jià)房〔2006〕325號(hào)）同時(shí)廢止。
附件1：《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
附件2：《合肥市住宅小區(qū)車(chē)輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
附件3：《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)》（合肥市房地產(chǎn)管理局制定）
附件1
合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
服務(wù)等級(jí)
基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月.平方米）
備 注
無(wú)電梯
有電梯
甲級(jí)
0.70
1.20
各等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)不超過(guò)20％
乙級(jí)
0.60
1.10
丙級(jí)
0.50
1.00
丁級(jí)
0.40
0.90
定價(jià)形式：政府指導(dǎo)價(jià)
附件2
合肥市住宅小區(qū)車(chē)輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
定價(jià)形式：政府指導(dǎo)價(jià)
類(lèi)型
停放形式
車(chē) 型
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
（元/月.輛）
備 注
機(jī)
動(dòng)
車(chē)
地面車(chē)位
小型車(chē)
30
住宅小區(qū)未規(guī)劃建設(shè)地下車(chē)庫(kù)，或規(guī)劃建設(shè)地下車(chē)位配比率≤30%（包括地面室內(nèi)停車(chē)位，下同）
中型車(chē)
50
小型車(chē)
80
住宅小區(qū)有規(guī)劃建設(shè)地下車(chē)庫(kù)，車(chē)位配比率＞30%且≤75%
中型車(chē)
100
小型車(chē)
160
住宅小區(qū)有規(guī)劃建設(shè)地下車(chē)庫(kù)，車(chē)位配比率＞75%
中型車(chē)
180
室內(nèi)車(chē)庫(kù)（地下、地上）車(chē)位
小、中型車(chē)
180
含物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)50元
50
已售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)
立體機(jī)械升降式停車(chē)位
小、中型車(chē)
220
含物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)70元
70
已售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)
購(gòu)買(mǎi)地面獨(dú)立車(chē)庫(kù)
30
業(yè)主共用車(chē)庫(kù)
摩托車(chē)
15
包含燃油車(chē)
非機(jī)
動(dòng)車(chē)
室內(nèi)
自行車(chē)
5
電動(dòng)車(chē)
7
電動(dòng)車(chē)代充電服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商
三輪車(chē)
15
包括機(jī)動(dòng)三輪車(chē)、非機(jī)動(dòng)三輪車(chē)
說(shuō)明：1、上述費(fèi)用包括物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、公共設(shè)備運(yùn)行費(fèi)和日常維護(hù)費(fèi)等。
2、小型車(chē)，乘坐人數(shù)≤9人，藍(lán)牌；中型車(chē)，乘坐人數(shù)10-19人，黃牌。
3、室內(nèi)地下、地上公共車(chē)庫(kù)、車(chē)位不得強(qiáng)行銷(xiāo)售，不得拒絕業(yè)主租賃使用。
4、停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高指導(dǎo)價(jià)，下浮不限。
5、已成立業(yè)主委員會(huì)的由業(yè)主委員會(huì)在上述最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
附件3-1
合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)（甲級(jí)）
序號(hào)
內(nèi) 容
服務(wù)要求
1
管理處
設(shè) 置
?。?）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，并設(shè)客服接待中心，公示服務(wù)電話；管理人員每日巡查小區(qū)兩次以上，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
?。?）在客服接待中心懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品；辦公場(chǎng)所整潔有序，有專(zhuān)門(mén)的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。
2
管理人員和服務(wù)人員要求
?。?）小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理持證上崗，有五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。
?。?）管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)。
?。?）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明，服務(wù)主動(dòng)熱情。
?。?）服務(wù)人員日最低配置標(biāo)準(zhǔn)：客服人員：1人/200戶～300戶；保潔人員：1人/6000㎡～8000㎡（建筑面積）；秩序維護(hù)員：3～4人/每門(mén)崗＋1人/5000㎡～7000㎡（建筑面積）；綠化人員：1人/10000㎡～16000㎡（綠化面積）；維修人員：1人/200戶～300戶，高層住宅小區(qū)不得低于3人?？偨ㄖ娣e超過(guò)50萬(wàn)㎡以上的住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。
3
服 務(wù)
時(shí) 間
在小區(qū)管理機(jī)構(gòu)每日不低于10小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待；其他時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，及時(shí)處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。
4
日常管理與服務(wù)
?。?）制定小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。
?。?）建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。
（3）建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。
（4）建立物業(yè)管理檔案（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運(yùn)行檔案、內(nèi)部管理檔案等），設(shè)有專(zhuān)職人員、檔案資料室；歸檔及時(shí)、完整，便于查詢。
?。?）使用專(zhuān)業(yè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄。
?。?）按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。
受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)；裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，做好記錄；業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時(shí)告知并勸阻，拒不改正的，及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì)，并在小區(qū)內(nèi)公示；裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理；裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。
?。?）在物業(yè)共用部位顯著位置公示24小時(shí)服務(wù)電話。
水、電、氣等急迫性報(bào)修半個(gè)小時(shí)內(nèi)，一般修理一日內(nèi)完成（預(yù)約除外）；由專(zhuān)業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)單位；對(duì)業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投拆在2個(gè)工作日內(nèi)處理回復(fù)；有報(bào)修、維修、處理記錄，維修完成后48小時(shí)內(nèi)回訪，回訪率不低于80%。
?。?）設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。
?。?）涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門(mén)內(nèi)張?zhí)ㄖ?，履行告知義務(wù)。
?。?0）按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范管理，使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
?。?1）每月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。
?。?2）每年組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。
?。?3）做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。
?。?4）每年至少公開(kāi)征集1次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，問(wèn)卷率達(dá)到實(shí)際入住業(yè)主80%以上，公示整改情況。
?。?5）在小區(qū)醒目位置設(shè)立公共信息欄；配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行公益性宣傳。
?。?6）按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。
?。?7）按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。
?。?8）能提供四種以上特約服務(wù)（有償）和四種以上便民（無(wú)償）服務(wù)；重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾；每年組織兩次以上的社區(qū)文化活動(dòng)。
?。?9）專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托管理。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)；專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)；專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明；對(duì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)記錄。
?。?0）綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
?。?1）對(duì)小區(qū)內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止并報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)及全體業(yè)主。
5
公共區(qū)域衛(wèi)生保潔服務(wù)
一、 生活垃圾的收集、清運(yùn)
（1） 配置密閉式垃圾收集容器，有分類(lèi)標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。
?。?） 生活垃圾實(shí)行分類(lèi)收集。
?。?）每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。
?。?） 每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾收集場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。
（5） 保潔車(chē)外觀整潔、擺放整齊。
二、 物業(yè)共用部分清潔
?。ㄒ唬?樓內(nèi)
（1） 每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面；每周擦拭3次信報(bào)箱、大堂玻璃；每月天刮2次大堂玻璃；每月清潔2次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1-2次。
（2） 每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每周清拖2次；每周擦拭3次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)；每月擦拭4次防火門(mén)、共用防盜門(mén)、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1-2次。
?。?） 根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。
?。ǘ?電梯
?。?） 每日擦拭1次電梯轎廂門(mén)、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔2次。
?。?） 不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護(hù)理3次。石材地面的電梯每月養(yǎng)護(hù)1次。
（三） 天臺(tái)屋面
每月清掃1次樓頂天臺(tái)、屋面。有天臺(tái)、內(nèi)天井的每周巡查1-2次，有雜物及時(shí)清掃。
?。ㄋ模?庭院
?。?） 每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道，巡視保潔2次；廣場(chǎng)地面磚每半月沖洗一次，全天候保潔。
?。?） 每周清潔1-2次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每2月清潔1次雨蓬、門(mén)頭等。
?。ㄎ澹?水景
?。?） 定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。
?。?）每周安排專(zhuān)人清潔2-3次水面；定期進(jìn)行水體凈化處理；每季度清潔1次水池池底。
三、 有害生物防治
（1）配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行有害生物防制。
（2） 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。
四、 雨雪天氣
?。?） 雨后清潔。雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。
?。?） 掃雪鏟冰。降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時(shí)前清掃干凈。
五、衛(wèi)生事件
發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，迅速組織人員對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒。
六、 檢查記錄
?。?） 每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。
（2） 每月全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。
?。?） 清潔檔案齊全。
6
公共秩
序維護(hù)
?。?）秩序維護(hù)人員以中青年為主，45周歲以下的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的80%以上。
?。?）秩序維護(hù)人員應(yīng)配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。
?。?） 出入口有專(zhuān)人24小時(shí)值守，其中主出入口20萬(wàn)平方米以上住宅小區(qū)應(yīng)雙人值守；當(dāng)值時(shí)坐、立姿勢(shì)端正（不少于18小時(shí)），并有詳細(xì)交接班記錄和外來(lái)車(chē)輛的登記記錄。
?。?）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。
?。?）實(shí)行24小時(shí)巡視檢查，20萬(wàn)平方米以上住宅小區(qū)夜
【發(fā)布部門(mén)】 合肥市房地產(chǎn)管理局 【發(fā)文字號(hào)】 合價(jià)房[2011]41號(hào)
【發(fā)布日期】 2011.07.26 【實(shí)施日期】 2011.08.01
【時(shí)效性】 現(xiàn)行有效 【效力級(jí)別】 地方規(guī)范性文件
【法規(guī)類(lèi)別】 房地產(chǎn)企業(yè)
合肥市房地產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知
（合價(jià)房[2011]41號(hào)）
各縣區(qū)物價(jià)局、房地產(chǎn)管理局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)貿(mào)發(fā)展局、建設(shè)發(fā)展局，本市各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下稱《辦法》）已經(jīng)市政府第83次常務(wù)會(huì)議同意，現(xiàn)印發(fā)你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
對(duì)《辦法》實(shí)施后新建小區(qū)、首次移交小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，嚴(yán)格按照本辦法執(zhí)行。對(duì)《辦法》實(shí)施前雙方簽訂的委托合同已明確期限，且沒(méi)有到期的，可以按照原合同、原標(biāo)準(zhǔn)、原辦法繼續(xù)執(zhí)行；也可以由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法重新約定；原合同到期后必須按照本辦法執(zhí)行。
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)真執(zhí)行《辦法》，進(jìn)一步加強(qiáng)收費(fèi)管理，規(guī)范收費(fèi)行為，嚴(yán)禁各種違法違規(guī)收費(fèi)行為。
附件：合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
二〇一一年七月二十六日
合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其管理工作。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
第四條 合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定，并對(duì)其監(jiān)督管理。
合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定，并對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵循國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第六條 提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。
第二章 收費(fèi)范圍
第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的性質(zhì)和不同特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
非住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、別墅（含獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）和實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
第八條 住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，根據(jù)物業(yè)類(lèi)型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和服務(wù)成本等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，并適時(shí)向社會(huì)公布。
第九條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方當(dāng)事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強(qiáng)行服務(wù)，強(qiáng)行收費(fèi)。
第十條 物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理；
?。ㄈ┕簿G地、景觀和花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)管理；
（四）車(chē)輛停放服務(wù)管理；
?。ㄎ澹┳龊冒踩婪逗椭刃蚓S護(hù)工作；
（六）做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作；
?。ㄆ撸┪飿I(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；
?。ò耍I(yè)主委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。
第十一條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按合同約定辦理。
第十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。
物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊；
?。┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
?。ㄆ撸┙?jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，符合專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。
第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅小區(qū)內(nèi)的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)工作開(kāi)展情況，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的意見(jiàn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況，應(yīng)接受物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處監(jiān)督。
第三章 收費(fèi)管理
第十四條 住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，參照《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（附件3）、《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（附件1），擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，按規(guī)定實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)，中標(biāo)價(jià)格即為前期物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間，并同時(shí)約定服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十五條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主（物業(yè)買(mǎi)受人）簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件，經(jīng)業(yè)主（物業(yè)買(mǎi)受人）簽字確認(rèn)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十七條 物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)（含住宅躍層或閣樓的），以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算。
未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)的房屋建筑面積計(jì)算，未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。
第十八條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自交付之日起次月由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
交付是指在房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書(shū)面交付通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有事先書(shū)面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。
第十九條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限不得超過(guò)6個(gè)月。雙方另有約定的除外，但約定的期限不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同期限。
第二十條 出租或以其他方式交他人使用的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)及時(shí)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記備案，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按規(guī)定交納。
第二十一條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行服務(wù)價(jià)格登記證制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在縣、區(qū)價(jià)格行政主管部門(mén)辦理備案和申領(lǐng)《服務(wù)價(jià)格登記證》。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
第四章 停車(chē)收費(fèi)
第二十三條 住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃配置要求的共用車(chē)位、車(chē)庫(kù)（含地下、地面）、地面停車(chē)場(chǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)可以收取停放服務(wù)費(fèi)（見(jiàn)附件2）。
業(yè)主對(duì)車(chē)輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第二十四條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。
第二十五條 實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立健全車(chē)輛停放服務(wù)及收費(fèi)的內(nèi)部管理制度，做好車(chē)輛進(jìn)出管理、停車(chē)場(chǎng)所保潔、照明、巡視（或監(jiān)視）和日常維護(hù)等服務(wù)工作。
第五章 共用設(shè)施設(shè)備收費(fèi)
第二十六條 住宅小區(qū)內(nèi)共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門(mén)禁等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，納入物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，不得另行分?jǐn)偸杖 ?br />
二次供水未移交給供水部門(mén)的供水設(shè)備，其增壓水泵運(yùn)行費(fèi)用可據(jù)實(shí)分?jǐn)偸杖?，接受監(jiān)督。
第二十七條 非城市集中供暖（冷）單位直收到戶的集中供暖（冷）系統(tǒng)、中央空調(diào)的物業(yè)小區(qū)，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費(fèi)方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后收取。業(yè)主委員會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中合理約定，并在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)告知物業(yè)買(mǎi)受人。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托方收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方委托合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第二十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書(shū)面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益30％用于補(bǔ)貼物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，70％納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六章 裝飾裝修收費(fèi)
第三十條 裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝飾裝修垃圾的，應(yīng)當(dāng)繳納裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積每平方米不高于3.00元收取。
因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額，由業(yè)主（使用人）或裝修單位（裝修人）承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。
第七章 責(zé)任與義務(wù)
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，除法律法規(guī)規(guī)章另有規(guī)定外，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。
第三十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納； 逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項(xiàng)外包給其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第八章 監(jiān)督管理
第三十四條 市、縣、區(qū)價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)行為和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成價(jià)格違法、違規(guī)的，由價(jià)格行政主管部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》等法律、法規(guī)予以處罰。
第三十五條 未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)、單位宿舍、業(yè)主自行組織的物業(yè)管理，可參照本辦法自行協(xié)商，并在物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）的指導(dǎo)下具體實(shí)行。
第三十六條 肥東、肥西、長(zhǎng)豐三縣價(jià)格行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可結(jié)合本地實(shí)際參照本辦法執(zhí)行。
第三十七條 本辦法自2011年8月1日起施行，有效期5年。
2006年9月6日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則〉的通知》（合價(jià)房〔2006〕325號(hào)）同時(shí)廢止。
附件1：《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
附件2：《合肥市住宅小區(qū)車(chē)輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
附件3：《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)》（合肥市房地產(chǎn)管理局制定）
附件1
合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
服務(wù)等級(jí)
基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月.平方米）
備 注
無(wú)電梯
有電梯
甲級(jí)
0.70
1.20
各等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)不超過(guò)20％
乙級(jí)
0.60
1.10
丙級(jí)
0.50
1.00
丁級(jí)
0.40
0.90
定價(jià)形式：政府指導(dǎo)價(jià)
附件2
合肥市住宅小區(qū)車(chē)輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
定價(jià)形式：政府指導(dǎo)價(jià)
類(lèi)型
停放形式
車(chē) 型
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
（元/月.輛）
備 注
機(jī)
動(dòng)
車(chē)
地面車(chē)位
小型車(chē)
30
住宅小區(qū)未規(guī)劃建設(shè)地下車(chē)庫(kù)，或規(guī)劃建設(shè)地下車(chē)位配比率≤30%（包括地面室內(nèi)停車(chē)位，下同）
中型車(chē)
50
小型車(chē)
80
住宅小區(qū)有規(guī)劃建設(shè)地下車(chē)庫(kù)，車(chē)位配比率＞30%且≤75%
中型車(chē)
100
小型車(chē)
160
住宅小區(qū)有規(guī)劃建設(shè)地下車(chē)庫(kù)，車(chē)位配比率＞75%
中型車(chē)
180
室內(nèi)車(chē)庫(kù)（地下、地上）車(chē)位
小、中型車(chē)
180
含物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)50元
50
已售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)
立體機(jī)械升降式停車(chē)位
小、中型車(chē)
220
含物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)70元
70
已售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)
購(gòu)買(mǎi)地面獨(dú)立車(chē)庫(kù)
30
業(yè)主共用車(chē)庫(kù)
摩托車(chē)
15
包含燃油車(chē)
非機(jī)
動(dòng)車(chē)
室內(nèi)
自行車(chē)
5
電動(dòng)車(chē)
7
電動(dòng)車(chē)代充電服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商
三輪車(chē)
15
包括機(jī)動(dòng)三輪車(chē)、非機(jī)動(dòng)三輪車(chē)
說(shuō)明：1、上述費(fèi)用包括物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、公共設(shè)備運(yùn)行費(fèi)和日常維護(hù)費(fèi)等。
2、小型車(chē)，乘坐人數(shù)≤9人，藍(lán)牌；中型車(chē)，乘坐人數(shù)10-19人，黃牌。
3、室內(nèi)地下、地上公共車(chē)庫(kù)、車(chē)位不得強(qiáng)行銷(xiāo)售，不得拒絕業(yè)主租賃使用。
4、停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高指導(dǎo)價(jià)，下浮不限。
5、已成立業(yè)主委員會(huì)的由業(yè)主委員會(huì)在上述最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
附件3-1
合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)（甲級(jí)）
序號(hào)
內(nèi) 容
服務(wù)要求
1
管理處
設(shè) 置
?。?）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，并設(shè)客服接待中心，公示服務(wù)電話；管理人員每日巡查小區(qū)兩次以上，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
?。?）在客服接待中心懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品；辦公場(chǎng)所整潔有序，有專(zhuān)門(mén)的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。
2
管理人員和服務(wù)人員要求
?。?）小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理持證上崗，有五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。
?。?）管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)。
?。?）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明，服務(wù)主動(dòng)熱情。
?。?）服務(wù)人員日最低配置標(biāo)準(zhǔn)：客服人員：1人/200戶～300戶；保潔人員：1人/6000㎡～8000㎡（建筑面積）；秩序維護(hù)員：3～4人/每門(mén)崗＋1人/5000㎡～7000㎡（建筑面積）；綠化人員：1人/10000㎡～16000㎡（綠化面積）；維修人員：1人/200戶～300戶，高層住宅小區(qū)不得低于3人?？偨ㄖ娣e超過(guò)50萬(wàn)㎡以上的住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。
3
服 務(wù)
時(shí) 間
在小區(qū)管理機(jī)構(gòu)每日不低于10小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待；其他時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，及時(shí)處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。
4
日常管理與服務(wù)
?。?）制定小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。
?。?）建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。
（3）建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。
（4）建立物業(yè)管理檔案（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運(yùn)行檔案、內(nèi)部管理檔案等），設(shè)有專(zhuān)職人員、檔案資料室；歸檔及時(shí)、完整，便于查詢。
?。?）使用專(zhuān)業(yè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄。
?。?）按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。
受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)；裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，做好記錄；業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時(shí)告知并勸阻，拒不改正的，及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì)，并在小區(qū)內(nèi)公示；裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理；裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。
?。?）在物業(yè)共用部位顯著位置公示24小時(shí)服務(wù)電話。
水、電、氣等急迫性報(bào)修半個(gè)小時(shí)內(nèi)，一般修理一日內(nèi)完成（預(yù)約除外）；由專(zhuān)業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)單位；對(duì)業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投拆在2個(gè)工作日內(nèi)處理回復(fù)；有報(bào)修、維修、處理記錄，維修完成后48小時(shí)內(nèi)回訪，回訪率不低于80%。
?。?）設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。
?。?）涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門(mén)內(nèi)張?zhí)ㄖ?，履行告知義務(wù)。
?。?0）按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范管理，使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
?。?1）每月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。
?。?2）每年組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。
?。?3）做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。
?。?4）每年至少公開(kāi)征集1次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，問(wèn)卷率達(dá)到實(shí)際入住業(yè)主80%以上，公示整改情況。
?。?5）在小區(qū)醒目位置設(shè)立公共信息欄；配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行公益性宣傳。
?。?6）按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。
?。?7）按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。
?。?8）能提供四種以上特約服務(wù)（有償）和四種以上便民（無(wú)償）服務(wù)；重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾；每年組織兩次以上的社區(qū)文化活動(dòng)。
?。?9）專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托管理。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)；專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)；專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明；對(duì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)記錄。
?。?0）綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
?。?1）對(duì)小區(qū)內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止并報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)及全體業(yè)主。
5
公共區(qū)域衛(wèi)生保潔服務(wù)
一、 生活垃圾的收集、清運(yùn)
（1） 配置密閉式垃圾收集容器，有分類(lèi)標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。
?。?） 生活垃圾實(shí)行分類(lèi)收集。
?。?）每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。
?。?） 每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾收集場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。
（5） 保潔車(chē)外觀整潔、擺放整齊。
二、 物業(yè)共用部分清潔
?。ㄒ唬?樓內(nèi)
（1） 每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面；每周擦拭3次信報(bào)箱、大堂玻璃；每月天刮2次大堂玻璃；每月清潔2次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1-2次。
（2） 每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每周清拖2次；每周擦拭3次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)；每月擦拭4次防火門(mén)、共用防盜門(mén)、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1-2次。
?。?） 根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。
?。ǘ?電梯
?。?） 每日擦拭1次電梯轎廂門(mén)、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔2次。
?。?） 不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護(hù)理3次。石材地面的電梯每月養(yǎng)護(hù)1次。
（三） 天臺(tái)屋面
每月清掃1次樓頂天臺(tái)、屋面。有天臺(tái)、內(nèi)天井的每周巡查1-2次，有雜物及時(shí)清掃。
?。ㄋ模?庭院
?。?） 每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道，巡視保潔2次；廣場(chǎng)地面磚每半月沖洗一次，全天候保潔。
?。?） 每周清潔1-2次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每2月清潔1次雨蓬、門(mén)頭等。
?。ㄎ澹?水景
?。?） 定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。
?。?）每周安排專(zhuān)人清潔2-3次水面；定期進(jìn)行水體凈化處理；每季度清潔1次水池池底。
三、 有害生物防治
（1）配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行有害生物防制。
（2） 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。
四、 雨雪天氣
?。?） 雨后清潔。雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。
?。?） 掃雪鏟冰。降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時(shí)前清掃干凈。
五、衛(wèi)生事件
發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，迅速組織人員對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒。
六、 檢查記錄
?。?） 每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。
（2） 每月全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。
?。?） 清潔檔案齊全。
6
公共秩
序維護(hù)
?。?）秩序維護(hù)人員以中青年為主，45周歲以下的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的80%以上。
?。?）秩序維護(hù)人員應(yīng)配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。
?。?） 出入口有專(zhuān)人24小時(shí)值守，其中主出入口20萬(wàn)平方米以上住宅小區(qū)應(yīng)雙人值守；當(dāng)值時(shí)坐、立姿勢(shì)端正（不少于18小時(shí)），并有詳細(xì)交接班記錄和外來(lái)車(chē)輛的登記記錄。
?。?）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。
?。?）實(shí)行24小時(shí)巡視檢查，20萬(wàn)平方米以上住宅小區(qū)夜
