發(fā)文機(jī)關(guān)最高人民法院
發(fā)文日期2019年07月02日
時(shí)效性現(xiàn)行有效
施行日期2019年07月02日
您提出的《關(guān)于完善出租人破產(chǎn)程序中管理人對未到期不動產(chǎn)租賃合同解除權(quán)的提案》收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：
根據(jù)我國企業(yè)破產(chǎn)法第十八條的規(guī)定，管理人有權(quán)決定是否解除租賃合同。不動產(chǎn)租賃合同，特別是履行期限較長的不動產(chǎn)租賃合同確有其特殊性，但是我國現(xiàn)行法并未對破產(chǎn)中未到期的租賃合同包括不動產(chǎn)租賃合同管理人的解除權(quán)作出特別規(guī)定。您在提案中談及，租賃工商業(yè)廠房等建筑屋頂從事分布式光伏電站的承租人前期投入巨大，投資回收期長。目前立法未考慮到這類租賃合同的特殊性，確實(shí)可能會損害承租人的利益，進(jìn)而影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，甚至?xí)ξ覈鍧嵞茉醇碍h(huán)保事業(yè)產(chǎn)生不利影響。對此問題，應(yīng)予以足夠的重視。
在比較法上,各國破產(chǎn)實(shí)踐中租賃合同的處置規(guī)則非常復(fù)雜。在出租人破產(chǎn)時(shí),無論德國破產(chǎn)法還是美國破產(chǎn)法都限制破產(chǎn)管理人的解除權(quán)。根據(jù)德國破產(chǎn)法第18條第1款的規(guī)定，出租人破產(chǎn)時(shí),有關(guān)租賃關(guān)系繼續(xù)有效。美國破產(chǎn)法第365條雖然規(guī)定出租人可以拒絕履行合同,但同時(shí)也規(guī)定即便如此,承租人也可以按期支付房租為條件,根據(jù)租約的條款(包括其中關(guān)于續(xù)租或延期的條款)繼續(xù)占有并使用有關(guān)不動產(chǎn)。
在我國的企業(yè)破產(chǎn)中，土地、房屋的使用權(quán)往往是破產(chǎn)債務(wù)人（出租人）的主要財(cái)產(chǎn)，而近年來土地、房屋租金上漲很快，在改革開放初期或者若干年前簽訂的長期租賃合同的租金普遍偏低，對于破產(chǎn)案件而言，繼續(xù)履行不利于破產(chǎn)債務(wù)人（出租人）獲得重整機(jī)會。我們將根據(jù)您關(guān)于保護(hù)承租人利益的建議，結(jié)合比較法方面的法律和案例，就該問題進(jìn)行調(diào)研，以平衡破產(chǎn)程序中承租人和出租人之間的利益，探索合理的規(guī)則。十三屆全國人大常委會已經(jīng)把企業(yè)破產(chǎn)法修改列入立法規(guī)劃，我們將積極提出相關(guān)的修法建議。在將來制定相關(guān)司法解釋時(shí)，也會將破產(chǎn)程序中管理人對不動產(chǎn)租賃合同的解除權(quán)問題作為重點(diǎn)問題研究。
在修改法律和制定司法解釋前，可以研究我國合同法第二百二十九條關(guān)于買賣不破租賃的規(guī)定在破產(chǎn)程序中應(yīng)如何適用，以及在個(gè)案中引導(dǎo)管理人、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的買受人與不動產(chǎn)租賃的承租人通過個(gè)別談判解決部分問題。
感謝您對人民法院工作的關(guān)心和支持。
2019年7月2日
